Asemakaavan muutos, nro 12922, Patterimäen itäosa, Pajamäki, Pitäjänmäki

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle

Lisäksi lautakunta päättää

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavamuutos koskee Patterimäen alueen itäosaa, joka sijaitsee Pitäjänmäellä vuonna 2023 valmistuneen pikaraitiotien nro 15 tunneliaukon ja pysäkin lähiympäristössä. Alueelle on jo aiemmin laadittu asemakaavaehdotus, jonka Helsingin kaupunginvaltuusto hyväksyi, mutta jonka Helsingin hallinto-oikeus kumosi vuonna 2020. Nyt tälle keskeiselle paikalle on valmisteltu asemakaavan muutos, jossa huomioidaan Helsingin hallinto-oikeuden päätöksessä esille tulleet asiat.

Suunnittelualue ja uudisrakennusten määrä on nyt huomattavasti pienempi, puistoaluetta säästyy laajemmin ja asuinrakennukset sijoittuvat kauemmaksi Teknoksen maalitehtaasta. Kaupunkikuvallinen tavoite on muodostaa Pitäjänmäentien ja Pajamäentien risteysalueen länsipuolelle tiivis asuinaluekokonaisuus, joka luo katujen varsille urbaania ja elävää ympäristöä. Kolme korkeampaa asuintornia tuovat tunnistettavuutta ja uudentyyppisiä asuntoja alueelle. Pikaraitiotien pysäkin lähelle on suunniteltu uusia kivijalkaliiketiloja ja liiketilojen vierestä avautuu yhteys korttelin läpi Patterimäen puistoalueen nk. tykkitielle. Taloihin tulee harjakattoja ja niiden julkisivuihin esitetään materiaaleina tiiltä, rappausta tai puuta. Julkisivujen tulee olla värikkäitä.

Uutta asuntokerrosalaa kaavaratkaisussa on 26 730 k-m2, mikä tarkoittaa noin 660 uutta asukasta. Lisäksi on osoitettu 400 k-m2 kerrosalaa asuinrakennusten kivijalkaan sijoittuville liikkeille ja toimitiloille. Kokonaiskerrosala on 27 130 k-m2.

Uusien asuinkortteleiden kohdalle on laadittu liikennesuunnitelma, joka on asemakaavaselostuksen liitteenä. Uuden asuntoalueen autopaikat sijoittuvat pääosin pysäköintilaitokseen Takkatien varressa. Näin alueen eteläosa rauhoittuu autoliikenteeltä ja korttelipihat säilyvät vehreinä ja maanvaraisina ilman pihakansirakenteita. Ajoyhteys tonteille on etelässä Pajamäentieltä asuinrakennukseen avatun kulkuaukon kautta ja pohjoisessa uudelta Hiillospolulta käsin.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että uutta asuin- ja liiketilarakentamista sijoittuu pikaraitiotien varrelle täydentämään Pitäjänmäkeä ja Pajamäkeä. Kaavaratkaisussa on sijoitettu täydennysrakentaminen siten, että pääosa Patterimäen metsäisestä alueesta voidaan säilyttää rakentamattomana.

Kaavan sosiaalisten vaikutusten arvioinnin osana on arvioitu kaavan toteuttamisen vaikutukset lapsiin ja nuoriin. Vaikutusten arviointi löytyy kaavaselostuksesta.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupunkistrategian 2025–2029 tavoitteiden toteutumista siten, että se täydentää olemassa olevaa kaupunkirakennetta huomioiden alueen rakennetun ympäristön ominaispiirteet, sekä edistää asuntotuotantoa alueella, jolla on erinomaiset joukkoliikenneyhteydet.

Kaupunkiympäristölautakunta palautti Patterimäen itäosan asemakaavan muutosehdotuksen valmisteluun 3.12.2024 (§ 670). Lautakunta päätti ”palauttaa asian uudelleen valmisteltavaksi siten, että korttelin 46169 kolme pistetaloa poistetaan ja vastaavasti metsää säilytetään enemmän. Tulevan Valimon teollisuusalueen yleiskaavaprosessin osana arvioidaan mahdollisuudet sijoittaa vastaava määrä rakentamista nykyiselle teollisuusalueelle tai suunnittelualueelle sopivaan paikkaan. Samalla arvioidaan vielä ratkaisuja, joissa ei tarvitsisi hakea poikkeusta liito-oravan levähdys- ja lisääntymisalueiden hävittämisestä tai heikentämisestä.”

Suunnitelmasta on neuvoteltu ELY-keskuksen kanssa. Kevään 2025 jatkotutkimusten yhteydessä on todettu, että pohjoisen liito-oravan lisääntymis- tai levähdyspaikan molempien vuosina 2019–2020 pesäpuiksi merkittyjen puiden pesät ovat luontaisesti poistuneet. Alueella ei käytettävissä olevien tietojen perusteella ole myöskään muita lisääntymiseen tai levähtämiseen soveltuvia paikkoja, joita liito-orava voisi palata myöhemminkään käyttämään. Näin ollen kaavaratkaisun rakentamiselle ei enää ELY-keskuksen 23.9.2025 antaman lausunnon mukaan tarvita liito-oravan poikkeamislupaa.

Helsingin yleiskaavassa (kaupunginvaltuusto 26.10.2016) Pajamäen pohjoisreuna on merkitty asuntovaltaiseksi alueeksi A2. Helsingin hallinto-oikeus on päätöksellään 5.2.2018 kumonnut Helsingin yleiskaavasta 2016 valtaosan kaavamuutosalueesta. Kaavamuutosalueella on siten pääosin voimassa Helsingin yleiskaava 2002. Yleiskaava 2002:ssa kaavamuutosalue on pääosin kerrostalovaltaista aluetta. Patterimäen kautta on lisäksi yleiskaavassa merkitty varaus pikaraitiotielle tunnelissa sekä uuden pääkatulinjauksen varaus Pitäjänmäentieltä Patterimäen kautta radan yli Konalantien päähän (nk. Pitäjänmäenkaari). Patterimäen itäosan asemakaavaratkaisu on pikaraitiotien ja täydennysrakentamisen osalta alueella voimassa olevan yleiskaavan 2002 mukainen. Laadittu kaavaratkaisu poikkeaa yleiskaava 2002:sta siten, että Pitäjänmäenkaaren pääkatusuunnitelmasta alueen läpi on myöhemmin luovuttu.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Kaavamuutosalue on asemakaavassa nykyisin pääosin puistoaluetta. Patterimäen itäinen mäkialue on kallioista metsäaluetta, jolla kulkee entinen tykkitie ja muita valaistuja ulkoiluteitä. Sen itäpäässä on rakennettu leikkipaikka. Alueen itäreunassa on joutomaaksi jäänyttä katualuetta, ja muutosalueen pohjoisosassa Takkatien varressa on teollisuusrakennusten ja -laitosten tontti (TT) sekä toteutumatta jäänyt metsäinen pysäköintitontti (LP).

Kaavamuutosalueen lähiympäristössä on Pajamäen pääosin 1950-luvulla rakennettu asuinalue, Talin siirtolapuutarha, 2000-luvulla rakennettuja asuin- ja toimitilakortteleita sekä Takkatien työpaikka-alue, jolla sijaitsee mm. Teknoksen maalitehdas. Kaavamuutosalueen länsipuolella, Patterimäen korkeimmalla kohdalla, sijaitsee muinaismuistolailla suojeltu ensimmäisen maailmansodan tukikohta, jossa on myös toisen maailmansodan ilmatorjuntapatteri. Lisäksi alueella on luontoarvoja. Tälle alueelle on perustettu luonnonsuojelualue vuonna 2024.

Alueella on voimassa kaksi asemakaavaa vuosilta 1960 ja 1966 sekä Raide-jokerin rakentamista mahdollistava asemakaavamuutos vuodelta 2018. Helsingin kaupunki omistaa koko kaavamuutosalueen.

Kaavaratkaisun kustannukset

Asemakaavan toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia (1/2025, Alv 0 %) seuraavasti:

Viheralueiden kustannusarvio sisältää nykyisen leikkipaikan muutostyöt ja uuden puistoraitin sekä Hiillospolun rakentamisen. Johtosiirtojen kustannusarvio sisältää HSY:n jätevesiviemärin siirron Pajamäentiellä. Kustannusarvio ei sisällä sähkö- ja tietoliikenneverkkojen rakentamis- tai siirtokustannuksia.

Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Helsingin kaupunki omistaa kaavoitettavan maa-alueen. Kaupungille kohdistuu tuloja tonttien myymisestä, rakennusoikeuden myynnistä ja vuokraamisesta. Kaavoitettavan rakennusoikeuden arvo on noin 20 milj. euroa.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (AKL/MRL 65 §) 25.8.–23.9.2025

Kaavaehdotus on laadittu kaupunkiympäristölautakunnan 3.12.2024 päätöksen tavoitteita noudattaen. Asemakaavan muutosehdotus nro 12993 on ollut nähtävillä 30 päivää.

Kaavaehdotuksesta tehtiin 12 muistutusta. Nähtävilläoloajan ulkopuolella saapui yksi kirje.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat mm. lähiluonnon ja liito-oraville soveltuvan alueen pienentämiseen, leikkipuiston muutoksiin puistoreittien linjauksiin, täydennysrakentamisen vaikutuksiin kaupunkikuvaan sekä naapurirakennusten varjostusolosuhteisiin, nykyisten asuntojen huononeviin ikkuna- ja parvekenäkymiin, havainnekuvien sekä Teknoksen riskiselvityksen virheellisyyksiin, vastakkaisiin rakennuksiin kohdistuviin lisääntyviin pienhiukkas- sekä liikennemeluhäiriöihin uudisrakentamisen johdosta, uusien asuntojen ja liiketilojen vaikutukseen nykyiseen palvelutarjontaan, uusien ravintoloiden oletettuihin ympäristöhäiriöihin, uusien talojen vieraspaikkojen ja asiakaspaikkojen sijoittamiseen, liikenteen ja kadunvarsipysäköinnin oletettuun lisääntymiseen Pajamäentiellä ja lumitilan puuttumiseen kaava-alueella, nk. tykkitien osittaiseen poistamiseen, hulevesien valumiseen alueella sekä esitettiin leveitä istutuskaistoja katupuille molemmin puolin Pitäjänmäentietä. Muistutuksissa nähtiin kaavoituksen ajankohta väärin valittuna tyhjenevien teollisuus- ja toimitilojen sekä asuntojen huonon kysynnän aikana. Toisaalta todettiin myös kaavaratkaisun kehittyneen parempaan suuntaan aikaisempaan ehdotukseen verrattuna. Kirjeessä lueteltiin metsäisen alueen luontoarvoja ja vastustettiin rakentamista liito-oravan aiemmalla elinalueella.

Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat kaavaehdotuksen luonnonsuojelua ja meluvaikutuksia koskeviin kaavamerkintöihin ja -määräyksiin, alueen vuosittaisen liito-oravaseurannan raportointiin, vesihuollon ja johtosiirtojen ja niiden kustannusten jatkoselvityksiin, täydennysrakentamisen sopeuttamiseen nykyiseen rakennuskantaan ja näkymien avaamiseen puistoon kadulta.

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta:

Lisäksi seuraavat tahot ilmoittivat, ettei ole lausuttavaa: Tukes, Helen Sähköverkko Oy, Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL).

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista, kirjeestä ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Toimivalta

Alueidenkäyttölain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kunnanvaltuusto. Valtuuston päätösvaltaa voidaan johtosäännössä siirtää kunnanhallitukselle tai lautakunnalle. Koska kyseessä ei ole hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 1 momentin kohdissa 2–3 tarkoitettu muun kuin vaikutukseltaan merkittävän asemakaavan muutos tai hyväksyminen, asiasta päättää kaupunginvaltuusto.