Kiinteistölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle Sofiankatu 4 muutos ja perusparannus hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamiseksi
Esitys
A
Kiinteistölautakunta esitti kaupunginhallitukselle Sofiankatu 4 muutoksen ja perusparannuksen 21.1.2015 päivätyn hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamista siten, että hankkeen enimmäishinta on 13 150 000 euroa arvonlisäverottomana euroa tammikuun 2017 kustannustasossa.
B
Sillä ehdolla että kaupunginhallitus ja kaupunginvaltuusto hyväksyy esityksen A, kiinteistölautakunta päätti oikeuttaa kiinteistöviraston tilakeskuksen rakennuspäällikön käyttämään urakassa mahdollisesti esiintyviin muutostöihin sekä urakkasopimusten perusteella mahdollisesti syntyviin muihin lisävelvoitteisiin 29.3.2017 allekirjoitetun ja hyväksytyn (HKA) kustannusarvion mukaiset varaukset.
Helsingin kaupunki uudistaa 1.6.2017 johtamisjärjestelmäänsä sekä organisaatiotaan. Uudistuksessa nykyisestä virastorakenteesta luovutaan ja virastoja yhdistetään laajemmiksi toimialoiksi.
Tämä hankintakokonaisuus tulee kaupunkiympäristö-toimialan käyttöön.
Kaupunkiympäristö-toimialaan tullaan yhdistämään kaupungin uudessa johtamisjärjestelmässä kaupungin nykyisestä organisaatiosta kaupunkisuunnitteluvirasto, rakennusvirasto, kiinteistövirasto, rakennusvalvontavirasto, asuntotuotantotoimisto, ympäristökeskus, tukkutori, pelastuslaitos ja HKL-liikelaitos.
Tilaajan uudelleenorganisoitumistilanteessa sopimus vastuineen ja velvoitteineen siirtyy automaattisesti tilaajan toimintoja jatkavalle organisaatiolle.
Esitys on ehdotuksen mukainen.
Kiinteistö Sofiankatu 4 sijaitsee Sarvikuonon korttelissa 31, Kauppatoria ja Senaatintoria yhdistävän Sofiankadun varrella. Alue kuuluu valtakunnallisesti merkittäviin kulttuurihistoriallisiin ympäristöihin.
Alueella on voimassa vuonna 1988 vahvistettu asemakaava nro 8980. Siinä kortteli 31 sisältyy historiallisesti, kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokkaaseen alueeseen (s), jolla suojeltavaksi määrättyjä rakennuksia, rakennusten osia, aitoja, ulkoportaita, muistomerkkejä, puurivejä tai kiveyksiä ei saa muuttaa, purkaa tai hävittää niin, että kohteen tai sen ympäristön rakennustaiteellinen tai kulttuurihistoriallinen arvo vähenee.
Sofiankatu 4:n hankesuunnitelma noudattaa vuonna 2009 laaditun, Torikortteleiden alueen kiinteistökehityssuunnitelman periaatteita.
Hankkeen enimmäishintaan haetaan korotusta tällä päätöksellä.
Aikaisempi hankepäätös
Sofiankatu 4:n muutos ja peruskorjauksen 21.1.2015 laadittu hankesuunnitelma on hyväksytty kiinteistölautakunnassa 5.2.2015 (52 §), kaupunginhallituksessa 4.5.2015 (471 §) ja kaupunginvaltuustossa 20.5.2015 (127 §) siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 5 075 br-m² ja että rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 11 300 000 euroa joulukuun 2014 hintatasossa.
Kustannusmuutokset ja niiden syyt
Hankkeen toteutusaikataulua kiristettiin käyttäjän toiveesta urakan alettua jotta katutason ja pohjakerroksen elokuvateatterin tilat voidaan ottaa käyttöön jo kesäkaudelle 2017. Tällä on suuri, taloudellinen merkitys tiloihin tulevien vuokralaisten liiketoiminnan edellytyksille.
Julkisivurappaus osoittautui tutkittua heikkokuntoisemmaksi ja näin ollen työn laajuus kasvoi olennaisesti. Julkisivun uusimistyö oli aikataulutettu syksylle 2016 mutta laajentuneen työn vuoksi rappaustyö venyi talveen. Talvityöstä aiheutui merkittävissä määrin lisää suojaus- ja lämmityskustannuksia.
Rakennukseen tehdään uusia hissikuiluja ja kuilujen perustukset ovat vaatineet suunniteltua enemmän pohjanvahvistusta sillä pohja-olosuhteet ovat osoittautuneet heikosti kantaviksi.
Kokonaisuutena laaja perusparannustyö logistisesti haastavassa keskustakorttelissa on vaatinut ajateltua enemmän työmaan huoltotoimia ja nostanut näin projektinjohtourakan kustannuksia.
Kaupunginmuseo toimi rakennuksessa lähes urakan alkuun saakka eikä rakenneavauksia voitu tehdä suunnittelun kannalta riittävän paljon. Tästä jäi epävarmuutta suunnitelmiin ja suunnitelmia on jouduttu täsmentämään urakan edessä.
Kohteen loppukäyttäjiä on saatu kytkettyä hankkeeseen vasta rakennustyön aikana. Tämä on lisännyt työnaikaisia suunnittelukustannuksia oletettua enemmän.
Purkutöiden jälkeen todettiin rakenteiden olevan monin paikoin tutkittua heikkokuntoisempia ja jääväksi suunniteltuja rakenteita on jouduttu uusimaan ajateltua laajemmin.
Vuokravaikutus
Hankehinnasta aiheutuvaksi pääomavuokraksi tulee 6,92 euroa/m²/kk. Pääomavuokra on laskettu sisäisen vuokran periaatteilla ja 30 vuoden kuoletusajalla käyttäen kaupunginhallituksen hyväksymänä tuottoprosenttina 0 %:a. Kohteen ylläpitovuokra on 4 euroa/m²/kk ja tontinvuokra 3,87 euroa/m² sekä kiinteistöviraston tilakeskuksen kulu 0,50 euroa/m²/kk. Näin ollen ylläpidon sisältävä kokonaisvuokra on 15,30 euroa/m²/kk.
Hankkeen aikataulu ja rahoitus
Rakentamisen on aloitettu huhtikuussa 2016. Kohde luovutetaan tilaajalle kahdessa vaiheessa huhtikuussa 2017 ja kesäkuussa 2017.
Hankkeen edellyttämä 13,15 milj. euron rahoitus otetaan huomioon rakentamisohjelmaa tarkistettaessa.
Kaupunginvaltuusto 20.05.2015 § 127
04.05.2015 Ehdotuksen mukaan
05.02.2015 Ehdotuksen mukaan
30.1.2015 Lausunto annettu
Päätös tullut nähtäväksi 18.04.2017
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 91 §
Esittelijä
Lisätietojen antaja
Mika Malkki, projektipäällikkö, puhelin: 09 310 78172
Jouko Snellman, rakennuspäällikkö, puhelin: 09 310 40334