Asuntolautakunnan lausunto kaupunginhallitukselle ympäristöministeriön luonnokseen hallituksen esitykseksi laiksi asumisoikeus-asunnoista
Lausunto
Asuntolautakunta antoi kaupunginhallitukselle ympäristöministeriön lakiluonnoksesta seuraavan sisältöisen lausunnon:
Esityksen keskeinen sisältö
Esitys toteuttaa nykyisen hallituksen hallitusohjelman kirjausta asumisoikeusjärjestelmän kehittämisestä omana itsenäisenä hallintamuotona rahoituksen, asukasvalinnan ja hakuprosessin osalta. Tavoitteena on kehittää asumisoikeudesta varteenotettava kolmas hallintamuoto. Esityksellä uudistetaan asumisoikeuslaki. Nykyinen asumisoikeusasunnoista annettu laki 16.7.1990/650 kumotaan.
Esityksessä asukasvalintaa ja hakujärjestelmää yksinkertaistetaan ja nopeutetaan luopumalla ikuisesti voimassa olevista järjestysnumeroista. Uudet määräaikaiset järjestysnumerot ovat voimassa vuoden ja numeroiden määrä rajataan yhteen järjestysnumeroon henkilöä kohden. Järjestysnumerot haetaan ARA:n ylläpitämästä, valtakunnallisesta järjestysnumerorekisteristä. Talojen omistajat hoitavat asukasvalinnan. Nykyisten asumisoikeusjärjestysnumeroiden haltijoiden asema turvataan siten, että vanhat järjestysnumerot ovat voimassa kaksi vuotta lain voimaantulon jälkeen.
Lisäksi esityksessä ehdotetaan parannettavan asumisoikeuden haltijoiden mahdollisuuksia vaikuttaa omaan asumiseensa, mm. asukashallinnon asemaa vahvistamalla. Asumisen kohtuuhintaisuuden toteutumisesta edellytetään raportoitavan osana yhteisön toimintakertomusta. ARA:lle ehdotetaan laajempia valvontavaltuuksia ja uusia sanktioita, joilla turvataan luovutus,- asukasvalinta,- asukashallinto,- ja käyttövastikesäännösten noudattaminen. Lakiin esitetään myös yksityiskohtaisempia järjestelmän toimivuutta ja kohdentumista parantavia muutoksia.
Nykytilanne asukasvalinnan ja hakujärjestelmän osalta
Nykyisen lainsäädännön mukaan kunnat pitävät yllä järjestysnumerorekisteriä sekä hyväksyvät asukasvalinnat ja vahvistavat luovutushinnat. Kuluttajat hakevat asumisoikeusasuntoja omistajayhteisöiltä.
Helsingin seudun kunnat ovat muodostaneet yhteisen asumisoikeuden hakualueen. Seudulla on yhteensä 25 606 asumisoikeusasuntoa, mikä on yli puolet Suomen asumisoikeusasuntokannasta. Kuntien asumisoikeuden viranomaistehtävät on keskitetty Helsingin kaupungin kiinteistöviraston asunto-osastolle Espoota lukuun ottamatta. Asunto-osastolla asumisoikeusasioita hoitaa kaksi asuntosihteeriä, jotka asukkaiden hyväksymispäätösten ja luovutushintojen vahvistusten ohella hoitavat myös asiakaspalvelun. Yhtenäiset tulkinnat ja periaatteet takaavat kaikkien asiakkaiden tasavertaisen kohtelun.
Helsinki laskuttaa mukana olevia kuntia toteutuneiden suoritteiden perusteella. Vuoden 2015 asunto-osaston hallintokuluihin sekä asumisoikeuden kustannuksiin perustuva suoritteen hinta oli 8.86 €/suorite. Hintaan sisältyy ATK-järjestelmän ylläpidosta ja pienkehittämisestä aiheutuneita kuluja 1€/suorite. Asumisoikeuden suoritteita ovat annetut järjestysnumerot ja tehdyt päätökset. Viime vuonna suoritteita oli yhteensä 20 268, näistä päätöksiä 6 219 ja annettuja järjestysnumeroita 14049. Asumisoikeuden kustannukset yhteensä olivat vajaat 180 000 euroa, josta Vantaan ja Kuuma-kuntien osuus noin 80 000 euroa.
Järjestelmä toimii hyvin ja kustannustehokkaasti. Omistajayhteisöt saavat asukkaiden hyväksymispäätökset ja hintojen vahvistuspäätökset jo saman päivän aikana. Kustannustehokkuus on saavutettu palvelun laatua ja sähköisiä asiointipalveluita kehittämällä. Koska tehtävä työ hoidetaan keskitetysti ja ohjelmiston ylläpitokustannukset ja jaetaan suurelle lopputuotteiden määrälle, muodostuvat kustannukset alueen kunnille varsin kohtuullisiksi.
Asukasvalinnan siirto kunnilta omistajille on ongelmallinen
Esityksessä ehdotetaan asukasvalinnan siirtoa kunnilta asumisoikeusyhteisöille. Järjestysnumerorekisterin ylläpito keskitettäisiin ARA:an ja ARA hoitaisi myös asukasvalintojen valvonnan.
Esittelijän näkemyksen mukaan asukasvalinnan siirto omistajille on ongelmallinen asukasvalintaperusteiden soveltamisen ja niiden tulkintojen hajautuessa usealle taholle yksittäisen kunnankin alueella. Tämä vaarantaa asukkaiden ja asunnonhakijoiden yhdenvertaisen kohtelun. Helsingin seudulla asukasvalintojen hajauttamista omistajille ei voida myöskään pitää kustannustehokkaana ratkaisuna mm. siirrosta omistajayhteisöille aiheutuvien välittömien kustannusten johdosta. Siirto edellyttää omistajayhtiöiltä paitsi asukasvalintajärjestelmien myös päätösten arkistointi- ja raportointijärjestelmien rakentamista. Tehtävien siirto voi myös aiheuttaa lisähenkilöstön tarpeen. Syntyvät kustannukset siirtyvät asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeisiin, jolloin jo muutoinkin asumisoikeuden haltijoiden korkeina pitämät vastikkeet nousisivat nykyisestä.
Lakiesityksen tulisikin perustua eri toteuttamisvaihtoehtojen objektiiviseen kustannus-hyötyvertailuun. Lausunnolla olevan lakiehdotuksen perusteluista ei näitä löytynyt. Eri vaihtoehtojen selvittelyä tulisikin jatkaa vielä ennen lopullisen esityksen antamista. Helsingin malli voisi toimia vertailussa sekä jatkokehittämisessä hyvänä pohjana. Tarkoituksenmukaista olisi myös nykyisin toimivien, hyvien käytänteiden hyödyntäminen. Vaihtoehtoisia malleja esitetylle ovat esimerkiksi malli, jossa asumisoikeuden tehtävät keskitetään maakuntien keskuskaupunkeihin, Helsinkiin, Turkuun, Tampereelle ja Ouluun, tai kuntien tehtävien keskittäminen kokonaisuudessaan ARA:n hoidettaviksi. Kaupungeista muilla, paitsi Turulla, on jo käytössään sama asumisoikeusjärjestelmä.
Asumisoikeusjärjestysnumero
Järjestysnumero valintakriteerinä on hyvä ja yksiselitteinen. Järjestysnumeroiden muuttaminen ikuisesti voimassa olevista määräaikaisiksi on perusteltu. Määräaikaa mietittäessä olisi kuitenkin hyvä ottaa huomioon omistajayhteisöjen näkemys numeron riittävästä voimassaoloajasta mm. uudiskohteiden hakua ajatellen. Myös numeroiden määrän rajoittamista kerrallaan yhteen voidaan pitää perusteltuna etenkin, jos asuntoa vaihtaessaan ei asumisoikeudenhaltija enää tarvitse järjestysnumeroa.
Vanhojen numeroiden päättymiseen on ehdotettu kahden vuoden siirtymäaikaa lain voimaantulosta alkaen. Se, miten siirtymäajalla on järjestysnumerorekisteriä ajateltu hoidettavan ja kunnan rooli siinä eivät käy lakiesityksestä ilmi. Siirtymäajan tulee kuitenkin olla riittävän pitkä, jotta numeronsa aiemmin hakeneet ennättävät sen hyödyntää ja uusi rekisteri ennätetään perustaa.
Asumisoikeusjärjestelmän rooli kunnan asuntopolitiikassa
Asumisoikeusasunnot muodostavat itsenäisenä hallintamuotona vaihtoehdon vuokra- ja omistusasumiselle. Kuntien asuntopolitiikassa asumisoikeusjärjestelmällä on tärkeä rooli segregaation ehkäisemisessä sekä monipuolisten asuinalueiden ja asumisvaihtoehtojen luomisessa. Helsingissä asumisoikeusjärjestelmän merkitys vaihtoehtona vuokra- ja omistusasumiselle on korostunut etenkin kireässä asuntomarkkinatilanteessa. Esittelijä pitääkin tärkeänä asumisoikeusjärjestelmän kehittämistä omana hallintamuotonaan siten, että asumisoikeusasuminen säilyy edelleen hyvänä ja toimivana asumisvaihtoehtona ja kuntien asuntopoliittiset tavoitteiden saavuttaminen on tältä osin jatkossakin mahdollista.
Käsittely
Esittelijä päätti muuttaa esitystään siten, että kappaleiden (8) ja (9) välissä oleva väliotsikko " "Asukasvalinnan siirto kunnilta omistajille" muutetaan muotoon "Asukasvalinnan siirto kunnilta omistajille on ongelmallinen".
Asuntolautakunta antaa kaupunginhallitukselle ympäristöministeriön lakiluonnoksesta seuraavan sisältöisen lausunnon:
Esityksen keskeinen sisältö
Esitys toteuttaa nykyisen hallituksen hallitusohjelman kirjausta asumisoikeusjärjestelmän kehittämisestä omana itsenäisenä hallintamuotona rahoituksen, asukasvalinnan ja hakuprosessin osalta. Tavoitteena on kehittää asumisoikeudesta varteenotettava kolmas hallintamuoto. Esityksellä uudistetaan asumisoikeuslaki. Nykyinen asumisoikeusasunnoista annettu laki 16.7.1990/650 kumotaan.
Esityksessä asukasvalintaa ja hakujärjestelmää yksinkertaistetaan ja nopeutetaan luopumalla ikuisesti voimassa olevista järjestysnumeroista. Uudet määräaikaiset järjestysnumerot ovat voimassa vuoden ja numeroiden määrä rajataan yhteen järjestysnumeroon henkilöä kohden. Järjestysnumerot haetaan ARA:n ylläpitämästä, valtakunnallisesta järjestysnumerorekisteristä. Talojen omistajat hoitavat asukasvalinnan. Nykyisten asumisoikeusjärjestysnumeroiden haltijoiden asema turvataan siten, että vanhat järjestysnumerot ovat voimassa kaksi vuotta lain voimaantulon jälkeen.
Lisäksi esityksessä ehdotetaan parannettavan asumisoikeuden haltijoiden mahdollisuuksia vaikuttaa omaan asumiseensa, mm. asukashallinnon asemaa vahvistamalla. Asumisen kohtuuhintaisuuden toteutumisesta edellytetään raportoitavan osana yhteisön toimintakertomusta. ARA:lle ehdotetaan laajempia valvontavaltuuksia ja uusia sanktioita, joilla turvataan luovutus,- asukasvalinta,- asukashallinto,- ja käyttövastikesäännösten noudattaminen. Lakiin esitetään myös yksityiskohtaisempia järjestelmän toimivuutta ja kohdentumista parantavia muutoksia.
Nykytilanne asukasvalinnan ja hakujärjestelmän osalta
Nykyisen lainsäädännön mukaan kunnat pitävät yllä järjestysnumerorekisteriä sekä hyväksyvät asukasvalinnat ja vahvistavat luovutushinnat. Kuluttajat hakevat asumisoikeusasuntoja omistajayhteisöiltä.
Helsingin seudun kunnat ovat muodostaneet yhteisen asumisoikeuden hakualueen. Seudulla on yhteensä 25 606 asumisoikeusasuntoa, mikä on yli puolet Suomen asumisoikeusasuntokannasta. Kuntien asumisoikeuden viranomaistehtävät on keskitetty Helsingin kaupungin kiinteistöviraston asunto-osastolle Espoota lukuun ottamatta. Asunto-osastolla asumisoikeusasioita hoitaa kaksi asuntosihteeriä, jotka asukkaiden hyväksymispäätösten ja luovutushintojen vahvistusten ohella hoitavat myös asiakaspalvelun. Yhtenäiset tulkinnat ja periaatteet takaavat kaikkien asiakkaiden tasavertaisen kohtelun.
Helsinki laskuttaa mukana olevia kuntia toteutuneiden suoritteiden perusteella. Vuoden 2015 asunto-osaston hallintokuluihin sekä asumisoikeuden kustannuksiin perustuva suoritteen hinta oli 8.86 €/suorite. Hintaan sisältyy ATK-järjestelmän ylläpidosta ja pienkehittämisestä aiheutuneita kuluja 1€/suorite. Asumisoikeuden suoritteita ovat annetut järjestysnumerot ja tehdyt päätökset. Viime vuonna suoritteita oli yhteensä 20 268, näistä päätöksiä 6 219 ja annettuja järjestysnumeroita 14049. Asumisoikeuden kustannukset yhteensä olivat vajaat 180 000 euroa, josta Vantaan ja Kuuma-kuntien osuus noin 80 000 euroa.
Järjestelmä toimii hyvin ja kustannustehokkaasti. Omistajayhteisöt saavat asukkaiden hyväksymispäätökset ja hintojen vahvistuspäätökset jo saman päivän aikana. Kustannustehokkuus on saavutettu palvelun laatua ja sähköisiä asiointipalveluita kehittämällä. Koska tehtävä työ hoidetaan keskitetysti ja ohjelmiston ylläpitokustannukset ja jaetaan suurelle lopputuotteiden määrälle, muodostuvat kustannukset alueen kunnille varsin kohtuullisiksi.
Asukasvalinnan siirto kunnilta omistajille
Esityksessä ehdotetaan asukasvalinnan siirtoa kunnilta asumisoikeusyhteisöille. Järjestysnumerorekisterin ylläpito keskitettäisiin ARA:an ja ARA hoitaisi myös asukasvalintojen valvonnan.
Esittelijän näkemyksen mukaan asukasvalinnan siirto omistajille on ongelmallinen asukasvalintaperusteiden soveltamisen ja niiden tulkintojen hajautuessa usealle taholle yksittäisen kunnankin alueella. Tämä vaarantaa asukkaiden ja asunnonhakijoiden yhdenvertaisen kohtelun. Helsingin seudulla asukasvalintojen hajauttamista omistajille ei voida myöskään pitää kustannustehokkaana ratkaisuna mm. siirrosta omistajayhteisöille aiheutuvien välittömien kustannusten johdosta. Siirto edellyttää omistajayhtiöiltä paitsi asukasvalintajärjestelmien myös päätösten arkistointi- ja raportointijärjestelmien rakentamista. Tehtävien siirto voi myös aiheuttaa lisähenkilöstön tarpeen. Syntyvät kustannukset siirtyvät asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeisiin, jolloin jo muutoinkin asumisoikeuden haltijoiden korkeina pitämät vastikkeet nousisivat nykyisestä.
Lakiesityksen tulisikin perustua eri toteuttamisvaihtoehtojen objektiiviseen kustannus-hyötyvertailuun. Lausunnolla olevan lakiehdotuksen perusteluista ei näitä löytynyt. Eri vaihtoehtojen selvittelyä tulisikin jatkaa vielä ennen lopullisen esityksen antamista. Helsingin malli voisi toimia vertailussa sekä jatkokehittämisessä hyvänä pohjana. Tarkoituksenmukaista olisi myös nykyisin toimivien, hyvien käytänteiden hyödyntäminen. Vaihtoehtoisia malleja esitetylle ovat esimerkiksi malli, jossa asumisoikeuden tehtävät keskitetään maakuntien keskuskaupunkeihin, Helsinkiin, Turkuun, Tampereelle ja Ouluun, tai kuntien tehtävien keskittäminen kokonaisuudessaan ARA:n hoidettaviksi. Kaupungeista muilla, paitsi Turulla, on jo käytössään sama asumisoikeusjärjestelmä.
Asumisoikeusjärjestysnumero
Järjestysnumero valintakriteerinä on hyvä ja yksiselitteinen. Järjestysnumeroiden muuttaminen ikuisesti voimassa olevista määräaikaisiksi on perusteltu. Määräaikaa mietittäessä olisi kuitenkin hyvä ottaa huomioon omistajayhteisöjen näkemys numeron riittävästä voimassaoloajasta mm. uudiskohteiden hakua ajatellen. Myös numeroiden määrän rajoittamista kerrallaan yhteen voidaan pitää perusteltuna etenkin, jos asuntoa vaihtaessaan ei asumisoikeudenhaltija enää tarvitse järjestysnumeroa.
Vanhojen numeroiden päättymiseen on ehdotettu kahden vuoden siirtymäaikaa lain voimaantulosta alkaen. Se, miten siirtymäajalla on järjestysnumerorekisteriä ajateltu hoidettavan ja kunnan rooli siinä eivät käy lakiesityksestä ilmi. Siirtymäajan tulee kuitenkin olla riittävän pitkä, jotta numeronsa aiemmin hakeneet ennättävät sen hyödyntää ja uusi rekisteri ennätetään perustaa.
Asumisoikeusjärjestelmän rooli kunnan asuntopolitiikassa
Asumisoikeusasunnot muodostavat itsenäisenä hallintamuotona vaihtoehdon vuokra- ja omistusasumiselle. Kuntien asuntopolitiikassa asumisoikeusjärjestelmällä on tärkeä rooli segregaation ehkäisemisessä sekä monipuolisten asuinalueiden ja asumisvaihtoehtojen luomisessa. Helsingissä asumisoikeusjärjestelmän merkitys vaihtoehtona vuokra- ja omistusasumiselle on korostunut etenkin kireässä asuntomarkkinatilanteessa. Esittelijä pitääkin tärkeänä asumisoikeusjärjestelmän kehittämistä omana hallintamuotonaan siten, että asumisoikeusasuminen säilyy edelleen hyvänä ja toimivana asumisvaihtoehtona ja kuntien asuntopoliittiset tavoitteiden saavuttaminen on tältä osin jatkossakin mahdollista.
Kaupunginkanslia on pyytänyt asuntolautakunnan lausuntoa 16.3.2017 mennessä ympäristöministeriön luonnoksesta esitykseksi eduskunnalle laiksi asumisoikeusasunnoista.
Päätös tullut nähtäväksi 28.03.2017
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 91 §
Esittelijä
Lisätietojen antaja
Merja Liski, palvelupäällikkö, puhelin: 09 310 34184