Asemakaavan muutos 12870, tontit 23100/30-23100/31, Jan-Magnus Janssonin aukio 5-6, Fastighets Ab Prakticum, Bostads Ab Majstrandsgården i Helsingfors

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto hyväksyy 23. kaupunginosan (Toukola, Arabianranta) korttelin 23100 tonttien 27, 30 ja 31 asemakaavan muutoksen 21.11.2023 päivätyn piirustuksen numero 12870 mukaisena ja asemakaavaselostuksesta ilmenevin perustein.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee aluetta, joka sijaitsee Toukolan / Arabianrannan kaupunginosassa Jan-Magnus Janssonin aukion vieressä. Kaavaratkaisu mahdollistaa uuden erillisen 6-kerrosta korkean, opiskelija-asuntoja sisältävän asuinkerrostalon rakentamisen. Kaavaratkaisun avulla toteutetaan yleiskaavan rakentamisen tiivistämisen periaatteita ja saadaan lisää opiskelija-asuntoja viereisen Prakticumin ammattioppilaitoksen tarpeisiin.

Tavoitteena on, että uudisrakennukselle varattava rakennuspaikka muodostetaan korttelin sisällä uusin tonttijärjestelyin.

Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty ratkaisemaan, että uudisrakennus toteuttaa yleiskaavan tavoitteita ja täydentää sopusuhtaisesti nykyistä rakennettua ympäristöä. Alueelle on suunniteltu uutta asuntokerrosalaa noin 5 440 k-m². Kaava mahdollistaa esimerkiksi 150 asuinhuoneistoa. Asukasmäärän lisäys on noin 150 - 180. Kaava-alue sisältää toteutuneen Prakticumin oppilaitoksen tarpeisiin nykyistä pienemmän tontin, jonka toimitilakerrosala 10 930 k-m² sekä käyttötarkoituksen sisältö eivät muutu voimassa olevasta asemakaavasta vaikka, merkintätapa muuttuu toimitilarakennusten korttelialueesta (KTYO) toimitilarakennusten korttelialueeksi (KTY-1). Erityisasumisen korttelialue (AKS) muuttuu asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK-1). Uuden asuinkerrostalon tontin tehokkuus e=2,2. AK-1 korttelialueen tonttien keskimääräinen tehokkuus e=1,8. KTY-1 Prakticumin tontin tehokkuus e=2,0.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista siten, että kaupunkirakennetta kehitetään kestävästi ja ensisijaisesti uudistamalla ja täydentämällä olemassa olevaa rakennettua ympäristöä. Strategialla pyritään myös mm. oppimisympäristöjen kehittämiseen ja oppimisen tasavertaisuuteen, jota tämä opiskelija-asunto-hanke välillisesti tukee. Strategian tavoitteena on, että helsinkiläisten hyvinvointi ja terveys paranevat, joten terveydenhoitoon liittyvien opiskelijoiden asuinolosuhteiden parantaminen tukee tätäkin tavoitetta. Rakennuspaikka sijoittuu viihtyisien virkistysalueiden läheisyyteen ja kehittyvä raitiotieverkosto tarjoaa julkisen liikenteen käytön mahdollistamisen, mitkä osaltaan toteuttavat kestävän liikkumisen tavoitteita.

Kaavaratkaisu on yleiskaavan mukainen.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alueella on Fastighets Ab Prakticumin omistamalla tontilla no 30 sijaitseva terveydenhuollon oppilaitosrakennus. Tontit 27 ja 31 ovat Helsingin kaupungin omistuksessa ja niillä sijaitsee kuusikerroksisia oppilasasuntolarakennuksia. Tontin 31 toimija on Bostads Ab Majstrandsgården. Uudisrakennuksen suunnittelualueella on nurmipeitteistä piha-aluetta toimintoineen, vähäisesti puustoa, kasvillisuutta sekä pysäköintialue. Alueen läpi on toteutettu kävelyyn ja polkupyöräilyyn tarkoitettu yhteys. Suunnittelualue rajautuu pohjoispuolella Jan-Magnus Janssonin aukioon, itäpuolella Roomankatuun, etelässä Toukolan rantapuistoon ja lännessä viereiseen toimitiloja sisältävään tonttiin numero 29.

Alueella on voimassa asemakaava vuodelta 2006. Kaavan mukaan alue on toimitilarakennusten korttelialuetta (KTYO) sekä erityisasumisen korttelialuetta (AKS).

Helsingin kaupunki omistaa korttelin kaksi itäisempää tonttia no 27 ja 31. Läntisimmän tontin no 30 omistaa Fastighets Ab Prakticum. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien viranomaistahojen kanssa:

Viranomaisten kannantotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat vesihuoltoon, yleiskaavan tavoitteisiin, rakentamisen mittakaavaan, kohtuuhintaiseen asumiseen, yhteistiloihin sekä pelastustoimintaan. Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että kaavaan on liitetty suunnitelma tontin liittymisestä yleiseen vesijohtoverkkoon ja määrätään saunaosaston sijoittamisvelvoitteesta kattokerrokseen. Pelastuslaitoksen edellyttämä palotekninen suunnitelma laaditaan rakennuslupahakemuksen yhteydessä.

Mielipiteet

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ei saatu mielipiteitä.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (Alueidenkäyttölaki/MRL 65 §) 6.9. - 5.10.2023

Kaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotuksesta tehtiin kolme muistutusta. Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat linnustoon, jätehuollon sijoittamiseen, kerhohuoneen sijoittamiseen, sekä hankkeen toteuttamiseen yleensä.

Kaavaehdotuksesta saatiin Helsingin vanhusneuvoston lausunto. Lausunnossa esitetyt huomautukset kohdistuivat uudisrakennuksen pitkään elinkaareen ja muunneltavuuteen väestön tarpeiden muuttuessa, asiakaspysäköinnin riittävyyteen, levähdyspaikkoihin ja esteettömyyteen, asuntojen valoisuuteen, ympäristöön sopimiseen sekä melun ja ilman saasteiden ehkäisyyn.

Lisäksi Helen Sähköverkko Oy sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimiala ilmoittivat, ettei niillä ole lausuttavaa. Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä (HSY) totesi, että asemakaavan muutos ei edellytä johtosiirtoja.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen.

Muistutusten johdosta, mahdollisesti haitallisten linnustovaikutusten vähentämiseksi on päädytty lisäämään kaksi kaavamääräystä: ”Lintujen törmäysriskiä tulee vähentää lasipintojen keskinäisen sijoittelun tai muiden suunnitteluratkaisujen avulla.” sekä ”Lasipinnat tulee käsitellä kuvioinnilla tai muutoin siten, että käsittely vähentää lintujen törmäysriskiä.”

Lausuntojen johdosta ei ole katsottu tarpeelliseksi tehdä muutoksia kaavaehdotukseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa. Niitä, joiden etua muutokset koskevat, on kuultu erikseen sähköpostilla.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Toimivalta

Alueidenkäyttölain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kunnanvaltuusto.

Jatkotoimenpiteet

Kaavan hyväksymistä koskevasta päätöksestä on pyydetty lähettämään tieto.