Hankinta, uudisrakennus, vuokrahanke, Kustinpolku 20, kaupunkiympäristön toimiala

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Tarve

Pohjois-Pasilaan rakentuu vuosina 2022–2024 uusi noin 5000 asukkaan Postipuiston asuinalue, jossa ei ole aiemmin ollut asuinrakennuksia eikä palveluita. Alueelta on yli 3 kilometriä matkaa Keski-Pasilaan. Kaupungin suunnitelmien mukaan Postipuiston eteläpuolelle rakennetaan Eteläinen postipuisto 2020-luvun lopussa (noin 4000 asukasta) sekä Postinlajittelukeskuksen alueelle 2030-luvulla. Eteläisen postipuiston ja Postinlajittelukeskuksen vaikutus väestöennusteessa on huomioitu Pohjois-Pasilan alueen tilatarpeen määrittelyssä. Pohjois-Pasilaan rakentuvaan kouluun (Kustinpolku 20/ Postiljooninkatu 21) on myös alle kahden kilometrin kävelymatka Länsi-Pasilan-osa-alueen pohjoisosasta, johon rakentuu noin 900 asuntoa.

Uudisrakennuksena toteutettava hanke täyttää kasvatuksen ja koulutuksen toimialan määrittelemän tilantarpeen, suunnitteluohjeet ja nykyiset koulu- ja päiväkotitoiminnan vaatimukset. Pysyvä koulurakennus korvaa väliaikaiset tontille sijoitetut päiväkoti- ja koulutilat.

Vuokrattavat tilat sijaitsevat Postipuistossa osoitteessa Kustinpolku 20. Uuteen koulurakennukseen toteutetaan tilat varhaiskasvatuksen ja perusopetuksen käyttöön 850 lapselle.

Vuokrattavat tilojen huoneistoala on noin 7 200 htm². Lisäksi vuokra-alue sisältää noin 3 400 m²:n suuruisen sisäpiha-alueen.

Hankintamenettely

Pohjois-Pasilan koulu ja päiväkoti hankkeen vuokranantajan kilpailutus on toteutettu kilpailullisena neuvottelumenettelynä. Hankinnasta julkaistiin 25.01.2024 EU kynnysarvon ylittävää hankintaa koskeva osallistumispyyntö sähköisessä ilmoituskanavassa www.hankintailmoitukset.fi(Linkki johtaa ulkoiseen palveluun) . Määräaikaan mennessä osallistumishakemuksen jätti viisi tarjoajaehdokasta, joista hankeyksikkö 1:n tiimipäällikön tarjoajien valintapäätöksellä 21.3.2024 / 5 § valittiin jatkoon kolme tarjoajaa.

• eQ/SRV, ryhmittymä, valittu
• Hemsö, valittu
• Hoivatilat/Aedificium, hylätty
• Meridiam/YIT, hylätty
• NCC/Nordisk Renting, valittu
• Parmaco, hylätty (Hakemus tuli myöhässä)

Tarjouskilpailuun valitut kolme tarjoajaa kutsuttiin aloituskokouksiin (22.–23.4. alustava tarjous), toiminallinen kehitys -neuvotteluihin (20.–22.5. luonnossuunnitelmat) ja suunnitteluratkaisuneuvotteluihin (17.–20.6. ehdotussuunnitelmat). Kaupalliset neuvottelut pidettiin 24.–25.6.2024.

Lopullinen tarjouspyyntö julkaistiin 8.8.2024.

Määräaikaan 30.9.2024 klo 12.00 mennessä saatiin kaksi lopullista tarjousta:

• eQ/SRV, lopullinen tarjous ´Kirjekyyhky´
• Hemsö, lopullinen tarjous ´Tutkimusmatkailija´
• NCC/Nordisk Renting, vetäytyivät tarjouskilpailusta 27.9.2024

Jätetyt tarjoukset ja suunnitturatkaisut olivat tarjouspyynnön mukaisia. Arvioinnissa huomioitiin tarjousten kokonaistaloudellisuus. Arviointikriteereitä olivat:

• Toiminnalliset ominaisuudet
• Kaupunkikuva ja arkkitehtuuri
• Tekniset ominaisuudet ja elinkaarikestävyys
• Vuokrahinta

Kahden tarjouspyynnön mukaisen tarjouksen arvioinnissa saatiin kokonaispistemäärät:

• Hemsö Suomi Oy 97,25 pistettä
• eQ/SRV 96,23 pistettä

Kilpailun tarkempi pisteytys on esitetty liitteessä ”Arviointimuistio ja pisteytys”.

Arviointiryhmän suorittaman arvioinnin perusteella esitetään hankintakilpailun voittajaksi kilpailuaineistossa esitettyjen arvosteluperusteiden mukaisesti arvioinnissa eniten pisteitä saanut Hemsö Suomi Oy.

Vuokra- ja investointikustannukset

Vuokranantaja vastaa kiinteistön käytettävyydestä, ylläpidosta ja korjauksista koko vuokrakauden ajan. Kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu maksaa vuokranantajalle kokonaisvuokraa, joka koostuu pääomavuokrasta sekä toteuman mukaan maksettavasta ylläpitovuokrasta.

Pääomavuokran määrä sidotaan elinkustannusindeksiin. Vuokra tarkistetaan ensimmäisen kerran vuokrakauden alkamisen hetkellä ja tämän jälkeen aina vuoden kuluttua edellisestä tarkistusajankohdasta.

Vuokrattavien tilojen arvonlisäveroton pääomavuokra elinkustannusindeksin tasossa 09/2024 on noin 21,40 €/htm²/kk (sopimusten laskennallinen neliövuokra, huoneistoala noin 7 200 htm²) eli 154 080 euroa kuukaudessa, 1 848 960 euroa vuodessa, 36 979 200 euroa 20 vuodessa.

Hankkeen enimmäishinta yhteensä 38 179 200 euroa muodostuu 20 vuoden vuokra-ajalta ulos maksettavasta indeksikorjaamattomasta 36 979 200 euron pääomavuokrasummasta, sekä enintään noin 700 000 euron varaukseen Hemsö Suomi Oy:n toteuttamien mahdollisten käyttäjän toiminnallisten muutosten kustannuksiin, jotka maksetaan vuokrakaudelle jyvitettävänä lisävuokrana sekä enintään noin 250 000 euron varauksesta Tilat-palvelun valvontakustannuksiin. Ulosmaksettavasta lisävuokrasta ja Tilat-palvelun valmistelukustannuksista aiheutuvasta sisäisestä lisävuokrasta muodostuva vuokrasumma on Tilat-palvelun arvion mukaan yhteensä enintään 1 200 000 euroa.

Vuokranantajalla on vastuu kiinteistön hoito- ja ylläpitopalvelujen järjestämisestä hankinta- ja vastuunrajataulukon mukaan, josta Kaupunkiympäristön toimialan Tilat-palvelu maksaa toteutuneiden kustannusten mukaan vuosittain tarkistettavaa ylläpitovuokraa. Lisäksi vuokranantajalle maksetaan ylläpidon vastuunjakotaulukon mukaan erillisveloitukseen perustuen korvaus sellaisesta päiväkotitilojen ylläpidosta, joka ei sisälly kiinteistön yleisen ylläpitovastuun piiriin.

Ylläpitovuokraan kuuluvat kiinteistön kaikki tavanomaiset käyttö-, hoito- ja ylläpitokustannukset, kiinteistöhuolto, lämmitys (pääosin maalämmöllä), jäähdytys, vesi- ja jätevesi, kiinteistösähkö, yleisten tilojen puhtaanapito, vakuutukset sekä vuosikorjaukset. Lisäksi kaupungin maksamaan ylläpitovuokraan sisältyvät kaupungille palautuvat tontinvuokran (noin 170 000 €/v) ja kiinteistöveron (noin 99 000 €/v) osuudet. Indikatiivinen kokonaisylläpitovuokra sopimuksen alkaessa on noin 5,46 €/htm²/kk eli 39 312 €/kk, josta varsinaisen ulos maksettavan ylläpitovuokran osuus on noin 2,35 €/htm²/kk ja kaupungille palautuva osuus yhteensä noin 3,08 €/htm²/kk.

Mikäli vuokranantaja toteuttaa vuokralaiselle erikseen sovittuja käyttäjäpalveluita, laskutetaan niistä syntyneet kulut toteuman mukaan erikseen.

Tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle

Arvioitu arvonlisäveroton tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle on enintään 28,23 €/htm²/kk eli 203 256 euroa kuukaudessa ja 2 439 072 euroa vuodessa.

Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan vuokra muodostuu:

• ulos maksettavasta pääomavuokrasta 21,40 €/htm²/kk,
• yhteensä 5,46 €/htm²/kk ylläpitovuokrasta, joka sisältää vuokranantajalle toteuman mukaan tarkentuvan varsinaisen ylläpitovuokran 2,35 €/htm²/kk sekä kaupungille palautuvat tontinvuokran 1,95 €/htm²/kk ja kiinteistöveron 1,13 €/htm²/kk osuudet (kaupungille palautuva osuus yhteensä 3,08 €/htm²/kk),
• yleiskustannuksesta 0,67 €/htm²/kk,
• käyttäjän mahdollisista toiminnallisista muutoksista aiheutuvasta enintään 0,55 €/htm²/kk sekä Tilat-palvelun valmistelukustannuksista aiheutuvasta enintään 0,15 €/htm²/kk, yhteensä enintään noin 0,70 €/htm²/kk vuokra-ajalle jyvitettävästä lisävuokrasta. Lisävuokra tarkistetaan toteumaan mukaan.

Suunnittelu- ja rakentamisvaiheen hankesopimus

Kiinteistön omistaja vastaa kohteen suunnittelusta, rakentamisen valmistelusta ja rakentamisesta sekä näihin liittyvistä tehtävistä ja vastuista.

Kiinteistön omistajan kanssa tehdään suunnittelu- ja rakentamisvaihetta koskeva hankesopimus. Toteuttaja käynnistää kohteen yleis- ja toteutussuunnittelun heti hankesopimuksen allekirjoituksen jälkeen.

Hankkeen toteutuessa hankkeen toteuttajalle ei makseta vuokran lisäksi muuta korvausta suunnittelu- tai rakentamistyöstä. Mikäli vuokrasopimusta ei allekirjoiteta toteuttajasta riippumattomista syistä, toteuttajalla on oikeus laskuttaa avoimin kirjoin toteutuneiden töiden kustannuksia suunnittelu- ja rakentamisvaiheen sopimuksessa sovittuun euromääräiseen kattoon asti.

Aikataulu

Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus jatkaa hankkeen valmistelua odottamatta vuokrauspäätöstä ja aloittaa hankkeen suunnitteluvaiheen hankesopimuksen allekirjoituksen jälkeen.

Kohteen vuokrasopimus solmitaan ja rakentaminen voi alkaa sen jälkeen, kun lopullisen päättäjän hankesuunnitelman hyväksymisestä ja kohteen vuokraamisesta tekemä päätös on lainvoimainen, sopimuspiirustukset, aikataulu ja laatusuunnitelmat ovat valmiit ja rakennuslupa on myönnetty.

Hankkeen rakentamisvaiheessa vuokranantaja rakentaa kohteen valmiiksi. Rakentamisvaihe päättyy kohteen valmistumiseen sekä hyväksyttyyn vastaanottoon ja käyttöönottoon. Hyväksytystä vastaanotosta alkaa vuokrasopimusaika.

Tavoitteena on, että kohde valmistuu 05/2028. Hankkeen alustava aikataulu on seuraava:

• Yleis- ja toteutussuunnittelu 01–07/2025
• Rakentaminen 08/2025–05/2028
• Käyttöönotto ja vuokrakauden aloitus 07/2028

Rahoitus ja toteutus

Ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista.

Lausunnot

Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus on pyytänyt hankesuunnitelmasta lausunnon kasvatus- ja koulutuslautakunnalta.

Toimivalta

A

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kaupungin hankkeita koskevista hankesuunnitelmista, kun kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa.

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 9 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää liikehuoneistojen vuokralle ottamisesta, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa.

Koska Tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaisesti laskettu pääomavuokrien vuokrasumma varauksineen on 38 179 200 euroa (alv 0 %) eli yli 10 miljoonaa euroa, toimivaltainen päättäjä on kaupunginvaltuusto.

B

Hallintosäännön mukaan toimialalautakunta omalla toimialallaan päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, joiden mukaan viranomainen päättää hankinnoista lukuun ottamatta osakkeita (10 luku 1 § 3 momentti 3 kohta).

Kaupunkiympäristölautakunnan päätöksen (Kylk 19.12.2023 § 700) liitteen 1 mukaan kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaostolla on hankintavaltuus 3 miljoonan euron ylittävissä hankinnoissa.

Päätös tullut nähtäväksi 27.01.2025

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Pöytäkirjan 1, 2, 3, 5 ja 6 §:t.

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §

MUUTOKSENHAKU HANKINTAPÄÄTÖKSEEN

Pöytäkirjan 3, 8 ja 9 §:t.

Tähän päätökseen tyytymätön asianosainen voi hakea päätökseen muutosta vaatimalla hankintaoikaisua tai tekemällä valituksen markkinaoikeudelle taikka molemmat.

OHJEET HANKINTAOIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Oikaisuvaatimusaika

Asianosaisen on esitettävä vaatimus 14 päivän kuluessa siitä, kun asianosainen on saanut tiedon hankintayksikön päätöksestä tai muusta ratkaisusta.

Muutoksenhaku markkinaoikeuteen ei estä vaatimasta hankintaoikaisua.

Mikäli päätös on lähetetty tiedoksi käyttäen ehdokkaan tai tarjoajan hankintayksikölle ilmoittamaa sähköistä yhteystietoa, katsotaan vastaanottajan saaneen päätöksestä tiedon sinä päivänä, jolloin sähköinen viesti on vastaanottajan käytettävissä tämän vastaanottolaitteessa siten, että viestiä voidaan käsitellä.

Mikäli päätös on lähetetty tiedoksi tavallisena kirjeenä, ehdokkaan tai tarjoajan katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemäntenä päivänä kirjeen lähettämisestä, jollei ehdokas tai tarjoaja näytä tiedoksiannon tapahtuneen myöhemmin.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon viimeistään määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Jos määräajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolta hankintaoikaisua vaaditaan, on Helsingin
kaupungin kaupunkiympäristölautakunta.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Suojattu sähköposti: https://securemail.hel.fi/

Käytäthän aina suojattua sähköpostia, kun lähetät henkilökohtaisia tietojasi.

Muistathan asioinnin yhteydessä mainita kirjaamisnumeron (esim. HEL 2021-000123), mikäli asiasi on jo vireillä Helsingin kaupungissa.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Hankintaoikaisuvaatimus pannaan vireille kirjallisesti ilmoittamalla

Sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on mainittava oikaisua vaativan nimi sekä tarvittavat yhteystiedot asian hoitamiseksi. Jos oikaisua vaativan puhevaltaa käyttää hänen laillinen edustajansa tai asiamiehensä tai jos oikaisuvaatimuksen laatijana on joku muu henkilö, oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava myös tämän nimi sekä tarvittavat yhteystiedot.

Oikaisuvaatimukseen on liitettävä asiakirjat, joihin oikaisua vaativa haluaa vedota vaatimuksensa tueksi, jollei niitä ole jo aikaisemmin toimitettu viranomaiselle.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.

VALITUSOSOITUS MARKKINAOIKEUDELLE

Valitusaika

Valitus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Mikäli päätös on lähetetty tiedoksi käyttäen ehdokkaan tai tarjoajan hankintayksikölle ilmoittamaa sähköistä yhteystietoa, katsotaan vastaanottajan saaneen päätöksestä tiedon sinä päivänä, jolloin sähköinen viesti on vastaanottajan käytettävissä tämän vastaanottolaitteessa siten, että viestiä voidaan käsitellä.

Mikäli päätös on lähetetty tiedoksi tavallisena kirjeenä, ehdokkaan tai tarjoajan katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemäntenä päivänä kirjeen lähettämisestä, jollei ehdokas tai tarjoaja näytä tiedoksiannon tapahtuneen myöhemmin.

Hankintaoikaisun vireilletulo ei vaikuta siihen määräaikaan, jonka kuluessa asianosaisella on oikeus hakea muutosta valittamalla markkinaoikeudelle.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusviranomainen

Valitus tehdään markkinaoikeudelle.

Markkinaoikeuden asiointiosoite on:

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa on ilmoitettava:

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Valitukseen on liitettävä:

Ilmoitus valituksen tekemisestä hankintayksikölle

Valittajan tai hänen edustajansa on ilmoitettava kirjallisesti hankintayksikölle asian saattamisesta markkinaoikeuden käsiteltäväksi. Ilmoitus on toimitettava viimeistään silloin, kun hankintaa koskeva valitus toimitetaan markkinaoikeudelle.

Ilmoitus on tehtävä osoitteeseen:

Suojattu sähköposti: https://securemail.hel.fi/

Käytäthän aina suojattua sähköpostia, kun lähetät henkilökohtaisia tietojasi.

Muistathan asioinnin yhteydessä mainita kirjaamisnumeron (esim. HEL 2021-000123), mikäli asiasi on jo vireillä Helsingin kaupungissa.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Odotusaika

EU-kynnysarvot ylittävien hankintojen osalta hankintasopimus voidaan tehdä aikaisintaan 14 päivän kuluttua siitä, kun ehdokas tai tarjoaja on saanut tai hänen katsotaan saaneen päätöksen ja valitusosoituksen tiedoksi.

Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireillepanijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään. Markkinaoikeuden ensimmäisenä asteena käsittelemässä asiassa maksu peritään riippumatta asian lopputuloksesta.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.