Suunnitteluvaraus, Haaga, tontti 29159/2, Sponda Oy, SRV Rakennus Oy ja Helsingin kaupungin asuntotuotanto

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle Haagasta Lassilan alueelta Sponda Oy:n omistamalle kiinteistöyhtiölle vuokratun toimistotontin 29159/2 varaamista Spondalle, SRV:lle ja Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan asuntotuotanto-palvelulle (ATT) asuntohankkeiden suunnittelua varten.

Sponda on hankkinut kumppanikseen SRV:n kehittämään pitkään tyhjillään ollutta toimistotaloa uuteen käyttötarkoitukseen. SRV on valmis toteuttamaan varausalueelle sääntelemättömään tuotantoon osoitetut tontit. ATT on valmis toteuttamaan varausalueelle valtion tukemaan pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoon osoitetut tontit.

Hakemus ja hankkeen kuvaus

Sponda ja SRV ovat pyytäneet 3.1.2025 päivätyllä hakemuksellaan tontin varaamista nimiinsä vapaarahoitteisten omistus- ja vuokra-asuntojen suunnittelua varten. Sponda Oy:lle ja SRV Rakennus Oy:lle sopii, että Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan asuntotuotanto-palvelu toteuttaa varausalueelle valtion tukemaan pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoon osoitetut tontit.

Hankkeen tavoitteena on kehittää laadukas ja elinvoimainen asumiseen painottuva alue sekä monipuolistaa aluetta kehittyvien liikenneyhteyksien alueella. Hankkeen lähtökohtana on toteuttaa monipuolisia asuntohankkeita rakennetussa ympäristössä. Suunnittelualueella tutkitaan joidenkin jo olemassa olevien rakennusten säilyttämismahdollisuutta ja purkavan uusrakentamisen osalta kiertotalouden mahdollisuuksia. Hanke mahdollistaa monipuolisen hallinta- ja asuntojakauman sekä laadukkaita arkea tukevia tiloja ja palveluita. Hakemuksen mukaan hankkeessa huomioidaan vastuullisuustoimenpiteitä, muun muassa rakennetun ympäristön elinkaaren osalta päästöjen minimoimisessa, energiatehokkuudessa ja huomioimalla luonnon monimuotoisuus.

Hallinta- ja rahoitusmuoto

Varausalueen hallinta- ja rahoitusmuodot noudattavat uutta AM-ohjelmaa, jonka kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 28.8.2024.

Varausalueelle tulee toteuttaa:

• Noin 45-50 prosenttia sääntelemättömiä vapaarahoitteisia omistusasuntoja.
• Noin 40 prosenttia vuokra-asuntoja, sisältäen pitkäaikaisesti säänneltyjä ARA-vuokra-asuntoja 20–25 prosenttia, tavoitellen 25 prosenttia (sisältäen erityisryhmäasunnot ja opiskelija- ja nuorisoasunnot).
• Noin 10–15 prosenttia välimuodon asuntoja.

Tarkemmat ehdot on kirjattu erityisiin varausehtoihin (liite 3).

Perheasunto- ja keskipinta-alavaatimus

Perhe- ja keskipinta-alavaatimuksessa noudatetaan liitteen 4 mukaisten yleisten varausehtojen mukaista perhe- ja keskipinta-alavaatimusta.

Perheasunto- ja keskipinta-alavaatimustarkastelu on tehty yhdessä kaupunginkanslian asuminen-yksikön kanssa.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Varattavan tontin osalla on voimassa asemakaava nro 9809 vuodelta 1991, jonka mukaan tontin käyttötarkoitus on liike- ja toimistorakennusten korttelialue.

Varattavalle tontille ollaan laatimassa uudisrakentamisen mahdollistavaa asemakaavamuutosta, joka mahdollistaisi tälle tontille monipuolista asuinrakentamista.

Sijaintikartta on liitteenä 2 ja voimassa oleva asemakaava liitteessä 5.

Lassila-Kannelmäki -toimitila-alueen suunnitteluperiaatteet

Alueelle on laadittu vuosina 2018–2019 suunnitteluperiaatteet, jotka kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi 4.6.2019. Suunnitteluperiaatteissa tarkasteltiin erityisesti työpaikkojen, asumisen ja palveluiden sijoittumista alueella sekä edellytyksiä nykyisten tonttien käyttötarkoitusten muutoksiin.

Viime vuosina toimintaympäristössä tapahtuneet muutokset, kuten esimerkiksi koronapandemian vaikutuksesta huomattavasti lisääntynyt etä- ja hybridityö ja sen vauhdittama toimistotilojen kysynnän vähentyminen yleisesti, sekä alueen yksityisiltä maanomistajilta ja vuokralaisilta tulleet aloitteet ovat johtaneet tarpeeseen tarkistaa periaatteita nykyistä ja tulevaa markkinatilannetta paremmin vastaaviksi. Lassila-Kannelmäki -toimitila-alueen suunnitteluperiaatteita tarkistettiin keväällä 2024.

Suhteessa vuonna 2019 hyväksyttyihin periaatteisiin keväällä 2024 tehdyt muutokset kohdistuivat erityisesti tiettyihin toimitilojen alueeksi merkittyihin tontteihin sekä kaikkiin toiminnoiltaan sekoittuneeksi alueeksi merkittyihin tontteihin. Kaupintie 3 on yksi näistä toimitilojen tonteista, jotka on päivitetyissä periaatteissa muutettu toiminnoiltaan sekoittuneeksi alueeksi. Kaupunkiympäristölautakunta on 17.9.2024 (460 §) hyväksynyt Lassila-Kannelmäki -toimitila-alueen suunnitteluperiaatteet 2024. Suunnitteluperiaatteita tulee noudattaa suunnitteluratkaisua laadittaessa.

Tontin varaaminen

Esittelijä esittää tontin 29159/2 varaamista Spondalle, SRV:lle ja Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan asuntotuotanto-palvelulle päätösesityksen mukaisesti.

Tontin varaamista hakijoille voidaan pitää perusteltuna, sillä kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien linjausten ja niitä täydentävien soveltumisohjeiden kohdan 2.5 ”Asuntotonttien suoravaraukset” mukaan kaupunki voi varata yksittäisiä asuntotontteja ilman julkista hakua tai kilpailua asuntotuotantoon tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein. Esimerkiksi silloin, kun kilpailuttaminen tai avoimen haun järjestäminen ei ole mahdollista tonttiin kohdistuvan hakijan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vuoksi ja tontti varataan tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle kumppanille täydennysrakentamisen hanketta varten.

Tontti on pitkäaikaisesti vuokrattu Spondan omistamalla Kiinteistö Oy Kaupintie 3:lle 31.12.2030 asti ja kyseessä on tonttiin kohdistuva uudisrakentamishanke.

Suunniteltu täydennysrakentamishanke mahdollistaa sääntelemättömien omistusasuntojen lisääntymisen alueella. Hanke toteuttaa kaupunkistrategiaa ja asuntopoliittisia tavoitteita. Varaus perustuu hakemuksen tietoihin ja käytyihin neuvotteluihin.

Varauksensaaja on tietoinen, että suunnitellun hankkeen toteuttaminen edellyttää muun ohella varausalueeseen nykyisellään kohdistuvan maanvuokrasopimuksen päättämisen sekä asemakaavamuutoksen lainvoimaistumisen.

Varausehdot

Tontinvarauksessa noudatetaan liitteenä 3 olevia erityisiä varausehtoja ja kaupungin yleisiä tontinvarausehtoja.

Varausehtojen mukaan varauksensaajan on muun muassa järjestettävä rinnakkaiset toimeksiannot (liite 6), joiden tarkoituksena on tutkia vaihtoehtoisia suunnitteluratkaisuja ja löytää alueen asemakaavoituksen ja asuinrakennusten toteuttamisen pohjaksi kaupunkikuvallisesti korkeatasoinen ja toteuttamiskelpoinen suunnitteluratkaisu.

Tontin myöhempi luovuttaminen ja vuokra-aluetta koskevan nykyisen maanvuokrasopimuksen päättäminen

Sääntelemättömään tuotantoon varattavat tontit on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti myymällä.

Asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten kohdan 3.2 mukaan tontti voidaan luovuttaa myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin muun muassa seuraavin perustein:

• Tontti on kaavallisesti loppuun jalostettu siten, ettei näköpiirissä ole merkittävää kaavan muutosmahdollisuuksiin perustuvaa arvonnousua.
• Tontin myynti ei estä eikä vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä eikä tontin myynti muutoinkaan johda kaupungin kannalta epätarkoituksenmukaiseen tilanteeseen.
• Erityisen arvokkaille ja vetovoimaisille paikoille sijoittuvat sääntelemättömään asuntotuotantoon tarkoitetut tontit.

Tontti tai siitä lohkottavat tontit tullaan luovuttamaan neuvottelujen perusteella ja markkina-arvoon perustuen. Tonttien markkina-arvoisuus vahvistetaan puolueettoman arvioijan laatimalla erillisellä selvityksellä.

Maapoliittisten linjausten 2. osan mukaan (kohta 1.3): "Tilanteessa, jossa kaupunki haluaa edistää sen vuokraamaan tontin kehittämistä yhteistyössä kehittäjän kanssa kaupunki voi kuitenkin vuokraoikeuden ja sen mahdollisten rakennusten hankinnan sijaan edetä kehittäjän kanssa tehtävällä varausyhteistyöllä, johon sisältyy tontin osto-optio. Tällöin kehittäjä ostaa vuokraoikeuden rakennuksineen ja kaupunki myy sille tontin sen nettoarvosta (tontin uudesta markkina-arvosta vähennetään vuokraoikeuden ja sen mahdollisten rakennusten markkinaehtoisena pidettävä kauppahinta; vähennys ei kuitenkaan voi ylittää tontin uutta markkina-arvoa)". Vuokraoikeuden markkina-arvosta on laadittu kaksi puolueetonta kiinteistöarvioita, joiden perusteella vuokraoikeuden markkina-arvo ja vapaarahoitteisten tonttien ostohinnasta vähennettävä arvo on noin 4,4 miljoonaa euroa.

Säänneltyyn tuotantoon varattavat tontit on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla.

Tontin markkina-arvon määrittäminen perustuu puolueettoman arvioijan laatimaan erilliseen selvitykseen tai puolueettoman arvioijan hyväksymään hinnoittelumalliin. Valtion tukemassa asuntotuotannossa tontin markkinaehtoisesta maanvuokrasta myönnetään ARA:n edellyttämä huojennus, joka on määräaikainen ja voimassa niin kauan kuin tontille toteutettavien asuntojen huoneenvuokran tai asumisoikeusvastikkeen määrittämisessä noudatetaan vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001) mukaista omakustannusperiaatetta. Edellä mainittu valtion tukemille hankkeille myönnettävä huojennus koskee ns. pitkällä korkotuella toteutettavia hankkeita.

Varauksensaajat ovat tietoisia, että suunnitellun hankkeen toteuttaminen edellyttää muun ohella varausalueeseen nykyisellään kohdistuvan maanvuokrasopimuksen nro 25483 päättämisen sekä asemakaavamuutoksen lainvoimaistumisen.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.

Päätös tullut nähtäväksi 28.02.2025

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §