Ohje, asuintonttien pysäköintipaikkamäärien laskenta sekä markkinaehtoinen pysäköinti, kaupunkiympäristön toimiala

Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä liitteen 1 Asuintonttien autojen pysäköintipaikkamäärien laskentaohjeet asemakaavoituksessa ohjeellisena noudatettavaksi.

Yhteenveto muutoksen merkittävimmistä vaikutuksista

Uudella laskentaohjeella vähennetään rakennuttajien velvoitetta rakentaa tappiota tuottavia pysäköintipaikkoja. Tämä tekee rakennushankkeista kannattavampia ja lisää rakennuttajien maksuhalukkuutta tonteista. Toisaalta rakennuttajien vastuu oikeasta pysäköintipaikkamäärästä kasvaa.

Niissä tapauksissa, kun kannattamattomien pysäköintipaikkojen rakentamisesta vapautuu tilaa, voidaan sitä luovuttaa arvokkaampaan käyttöön. Uudistuksen on arvioitu kasvattavan kaupungin maankäyttötuloja pitkällä aikavälillä sekä mahdollistavan rakennettavien maa-alueiden tehokkaamman hyödyntämisen.

Asukkaille asumisen hinta voi hitaasti laskea, ja pysäköinnin hinta voi nousta. Jos autojen määrä pitkällä aikavälillä vähenee, lähiympäristön laatu ja turvallisuus voivat parantua. Sosiaalisessa asuntotuotannossa kevyempi pysäköintimääräys laskee rakennuskustannuksia ja omakustannushinnoittelun seurauksena suoraan asukkaiden maksamia vuokria.

Vaikutukset tapahtuvat hitaasti pitkällä aikavälillä, koska uudet laskentaohjeet vaikuttavat vain uuden asuinrakennuskannan pysäköintipaikkamääriin.

Lähtökohdat

Kaupunkistrategian mukaan kaupunki tavoittelee riittävää asuntotuotantoa edistämällä rakentamiskelpoisten tonttien saattamista rakenteille sekä tekemällä poikkeamisia rakentamiselle merkittävistä esteistä. Kaupunki parantaa tuottavuuttaan kohdennetuin tuottavuustoimin sekä aktiivisella ja edistyksellisellä elinkeino- ja innovaatiopolitiikalla. Helsinki nostaa päästövähennystavoitettaan niin, että päästöt vähentyvät 85 prosentilla vuoteen 2030 vuoden 1990 tasosta. Nettonollapäästöt saavutetaan vuoteen 2040 mennessä. Kaupunki tavoittelee, että yhä useampi helsinkiläinen valitsee liikkumismuodokseen joukkoliikenteen, mutta autoilun edellytyksiä ei heikennetä kohtuuttomasti. Uuden asuintonttien autojen pysäköintipaikkamäärien laskentaohjeen laatiminen edistää kaupunkistrategian toteutumista.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi 13.5.2025 asuintonttien pysäköintipaikkamäärien laskentaohjeet liitteen 1 liitekartan alueen 1 osalta (markkinaehtoisen pysäköinnin alue) ja kaikkialta tonttikohtaisen lisärakentamisen osalta. Muun kaupungin osalta muuten laskentaohjeet palautettiin uudelleen valmisteltaviksi ja tässä väliaikana ennen uutta päätöstä mahdollistettiin perustellusti myös poikkeamaan vanhasta laskentaohjeesta.

Helsinki laati vuonna 2024 selvityksen pysäköintinormin purkamisen taloudellisista vaikutuksista. Hakamäentien pohjoispuolella pysäköintivelvoite laskee kaupungin luovuttaman maan arvoa vuosittain noin 11 miljoonalla eurolla. Hyöty tulee kaupungille pitkän ajan kuluessa, kun uusia tontteja luovutetaan ja korkeampi tontinvuokra alkaa vaikuttaa.

Asuintonttien autojen pysäköintipaikkamäärien laskentaohjeet

Nykyisen vuonna 2015 hyväksytyn asuintonttien autojen laskentaohjeen pysäköintimääräykset perustuivat olemassa olevaan autokantaan ja asumisväljyyteen sekä niiden kehittymisen ennustamiseen. Esitettävässä uudessa laskentaohjeessa kaupunki luo edellytykset autopaikkojen toteuttamiselle, mutta velvoittamisen rooli pienenee merkittävästi nykyisestä. Kaupunki asettaa alueen 1 ulkopuolella pysäköinnin minimimääräyksen, jonka avulla pysäköintipaikkoja rakennetaan toimiva kokonaisuus myös keskitetyn pysäköintilaitoksen tilanteessa. Minimimääräys ei välttämättä ole riittävä määrä markkinaehtoiseen kysyntään nähden. Hankkeisiin ryhtyvät määrittävät asiakkaidensa markkinaehtoisen kysynnän esimerkiksi kokemuksiinsa, markkinakartoitukseen ja pysäköintipaikan hinnoitteluun perustuen.

Hankkeisiin ryhtyvillä on kaupunkia paremmat edellytykset arvioida kohteen pysäköintipaikkojen markkinaehtoista kysyntää. Tämä kytkeytyy edelleen vahvasti myös asuntojen houkuttelevuuteen. Jotta hankkeeseen ryhtyvä saa asunnot kaupaksi, he miettivät sopivan määrän autopaikkoja tuleville asukkaille. He voivat myös säädellä kysyntää hinnoittelulla.

Uutta laskentaohjetta perustelevat kaupunkistrategian kirjaukset:

Laskentaohjeen aluejako perustuu etäisyyteen kantakaupungista, yhdyskuntarakenteeseen ja sen tiiveyteen sekä joukkoliikennepalveluiden määrään ja laatuun. Yleiskaavan keskusta-alueilla on lisäksi kerrostaloille 30 k-m2 yksikköä muita vastaavia alueita väljempi pysäköintimääräys.

Asuintonttien minimimääräykset pysäköintipaikoille alueittain ovat liitteessä 1. Vieras- ja asiointi- sekä kuorma-autojen pysäköintipaikkoja ei vaadita toteutettavaksi tonteille. Kadunvarsipysäköinnistä näille toiminnoille osoitetaan paikkoja tavoitteellisen lukuarvon avulla. Liikkumisesteisten autopaikkoja toteutetaan kaikilla laskentaohjeen alueilla.

Palveluasumisen pysäköintimääräykset kaupunkiympäristölautakunta palautti 13.5.2025 uudelleen valmisteltaviksi. Palautuksessa ohjattiin tarkistamaan palveluasumisen laskentaohjeet niin, että palveluasuntojen yhteydessä on riittävästi vieraspaikkoja. Nyt yhteistyössä sosiaali-, terveys ja pelastustoimialan kanssa valmistellussa uudessa ohjeessa esitetään, että palveluasumisen yhteyteen tulee varata vieraspysäköintipaikkoja koko kaupungin alueella vähintään 1 ap / 750 k-m2. Tämä on kaksinkertainen määrä kevään 2025 esitykseen verrattuna. Sosiaali- terveys ja pelastustoimialan puoltava lausunto palveluasumisen autopaikkamäärien laskentaohjeesta on liitteenä 2.

Vaikutusten arviointi

Arviointitapa

Vaikutusten arviointia on tehty laajassa yhteistyössä kaupungin sisällä. Työhön ovat osallistuneet asemakaavoitus, maaomaisuuden kehittäminen ja tontit, liikenne- ja katusuunnittelu sekä kaupunkitalouden asiantuntijat. Myös hankkeisiin ryhtyvien haastattelujen tuloksia on hyödynnetty.

Uudella laskentaohjeella on tunnistettu olevan vaikutuksia kaupungille, hankkeisiin ryhtyville sekä asukkaille ja kaupunkilaisille. Vaikutuksia on kuvattu laajemmin liitteessä 3.

Laskentaohjetta noudatetaan asemakaavoituksessa ohjeellisena. Alueidenkäyttölain mukaan asemakaavan laadinnassa tulee arvioida sen vaikutuksia esimerkiksi liikenteeseen. Laskentaohjeesta voidaan poiketa asemakaavan vaikutusten arvioinnin tulosten perusteella. Laskentaohjeesta voidaan poiketa myös muiden erityisten perusteluiden avulla.

Vaikutukset kuntatalouteen

Pysäköintimääräyksen lieventäminen lisää kaupungin tontinluovutustuloja, koska kilpailutilanteessa hankkeisiin ryhtyvät voivat olla valmiita maksamaan tonteista enemmän velvoitteiden vähentyessä. Laskentaohjeen muutoksen myötä vähäisempi pysäköintipaikkojen rakentaminen veisi vähemmän tonttimaata, jolloin rakennusmaata jäisi enemmän luovutettavaksi muuhun käyttöön, ja tontinluovutustulot kasvaisivat myös sitä kautta. Pysäköintitalojen arvioidaan syrjäyttävän asuinrakentamista noin 15 miljoonan euron arvosta vuodessa laskentaohjeen alueilla 2, 3 ja 4.

Kaupungin luovuttaman rakennusoikeuden arvo kasvaisi laskentaohjeen alueilla 2, 3 ja 4 vuositasolla noin 6 miljoonaa euroa. Arviot sisältävät epävarmuuksia, ja ne kuvaavat pitkän ajan kuluessa kaupungille tulevaa arvonnousupotentiaalia, koska suurin osa asuintonteista luovutetaan vuokraamalla, ei myymällä. Vaikutusten syntymistä hidastaa myös se, että monet lähitulevaisuuden kohteista rakennetaan jo kaavoitetuille, nykyisten laskentaohjeiden mukaisesti kaavoitetuille alueille. Potentiaali realisoituu sitä mukaa, kun uusien ohjeiden mukaan kaavoitettuja tontteja luovutetaan. Vuoteen 2030 mennessä rakentamisennusteessa valmistuvat asunnot perustuvat noin 85 % osalta lainvoimaisiin asemakaavoihin. Vuonna 2026 kaupunki ei saa lisää tontinluovutustuloja, vaan niitä alkaa tulla vähitellen laskentaohjeen päätöksen jälkeen tehtävien kaavamuutosten ja -poikkeamien sekä tontinluovutusten jälkeen. Tuloutuksen aikatauluun vaikuttavat voimassa olevat suhdanteet, tonttien luovutuksen aikataulut sekä hankkeiden käynnistyminen.

Kaupungilla on paljon asuinrakentamiseen tarkoitettuja tontteja, joiden tontinluovutusprosessi on käynnissä eri vaiheissa. Pysäköintimääräysten muuttuessa kaupunki voi neuvotella tontin luovutushintoihin tarkennuksia. Mahdollisuudet vaihtelevat eri tilanteissa, joihin kaupunki laatii menettelytavat.

Muut vaikutukset kaupungille

Nykyistä tiiviimmän kaupunkirakenteen toteuttaminen voi helpottua pidemmällä aikavälillä, jos kaikkea nykyisten laskentaohjeiden vaatimaa pysäköintiin varattavaa tilaa ei toteuteta. Kävelyn, pyöräliikenteen ja joukkoliikenteen edellytykset paranevat, päästöt vähenevät, nettonollapäästöjen saavuttaminen helpottuu sekä asuinrakentamisen määrä lisääntyy. Rakentamisen päästöt voivat vähentyä, koska ei velvoiteta toteuttamaan liikaa pysäköintipaikkoja kysyntään nähden.

Alkuvaiheessa epävarmuus toimivasta pysäköintipaikkamäärästä voi lisääntyä. Varsinkin heti muutoksen jälkeen on mahdollista, että tulee tilanteita, jolloin toteutettavan rakennushankkeen pysäköinnin kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa. On luonnollista, että pysäköintipaikkojen kysyntään liittyy epävarmuutta. Samanlaista epävarmuutta liittyy myös muihin asuntojen ominaisuuksiin, ja rakennuttajat ovat tottuneet toimimaan vastaavissa epävarmoissa olosuhteissa. Kokemuksen kertyessä rakennuttajat oppivat arvioimaan kysyntää yhä paremmin.

Yleisillä alueilla kuten kaduilla pysäköintipaikat ovat lähtökohtaisesti yleisessä käytössä eikä ole perusteltua yksityistää kaupunkitilaa asukkaiden yksittäiseen tarpeeseen kuten asukkaiden pysäköintiin. Siksi katujen ja yleisten alueiden pysäköinti on joko aikarajoitettua tai maksullista. Asukkaiden pysäköintitarpeet ratkotaan lähtökohtaisesti tontilla. Pysäköinnin maksullisuus on parempi kysynnän säännöstelymekanismi kuin aikarajoitus. Kun asukkaat pysäköivät tonteilla tai kadunvarsipysäköinti on hinnoiteltu markkinaehtoisesti, kadunvarsipysäköintiä riittää myös vierailuun ja asiointiin. Kaupunki on laatimassa suunnitelmaa, millä aikataululla nyt vapaata katujen ja yleisten alueiden pysäköintiä muutetaan rajoitetuksi. Rajoitetun pysäköinnin lisääntyminen edellyttää kaupungin pysäköinninvalvonnan resurssien lisäämistä.

Asemakaavoihin laaditaan toteuttamiskelpoiset tilavaraukset asuintonttien pysäköintipaikoille, jotta hankkeisiin ryhtyvät voivat toteuttaa pysäköintipaikkoja arvioimansa määrän. Kaupungin aloitteesta käynnistettävissä kaavahankkeissa kaupunki määrittää kaavavaraukset kohteen ominaisuuksien, suunnittelijoiden asiantuntemuksen sekä aikaisempien kokemusten perusteella. Hankekaavoissa hanke määrittää asemakaavoihin hankkeen tarvitsemat autojen pysäköintipaikkamäärät ja niiden sijainnit.

Kaupunki toimii johdonmukaisesti myöntäessään poikkeamisia voimassa olevista asemakaavoista. Poikkeamiselle täytyy olla erityinen syy. Poikkeamisen perusteluksi ei riitä pelkkä kaavatalouden paraneminen. Jos alueelle on tehty päätös yhteisen pysäköintilaitoksen investoinnista ja sovittu sen rahoituksesta, siihen sidottujen tonttien asemakaavan velvoittamista paikoista ei myönnetä poikkeamia.

Tontinluovutuksen kannalta pysäköinnin toteuttaminen on yksinkertaisinta, kun jokainen asuntohanke vastaa omien autopaikkojensa toteutuksesta. Useita asuntotontteja ja kortteleita palvelevien yhteispysäköintilaitosten toteuttaminen ja mitoittaminen on haastavampaa, koska hankkeiden lopullinen pysäköintipaikkamäärä ei selviä asemakaavamääräyksistä. Ratkaisuna on käyttää rakentuvan alueen ensivaiheessa hankkeisiin ryhtyvien toteuttamia pysäköintipaikkamääriä lähtötietona myöhemmin alueelle toteutuvien hankkeiden pysäköintipaikkamääriksi. Kun alueen yhteislaitos on rakennettu, sen jälkeen luovutettavien lopputonttien ehdoissa voidaan edellyttää aikaisempien tonttien luovutuksissa markkinaehtoisesti määräytyneen paikkamäärän lunastamista yhteislaitoksesta. Muidenkin vastaavien alueiden kokemuksia voidaan myös hyödyntää.

Uusi laskentaohje voi ohjata toteutukseltaan keskitettyjä laitoksia yksinkertaisempaan tonttikohtaiseen kannenalaiseen pysäköintiin, jotta hankkeen asunnot ja pysäköintipaikat valmistuvat kerralla. Toisaalta nykyinen oikeuden päätös arvonlisäveron vähennysmahdollisuudesta keskitetyssä laitoksessa voi houkutella markkinaehtoisia toimijoita tekemään keskitettyjä laitoksia.

Vaikutukset hankkeisiin ryhtyville

Hankkeisiin ryhtyvillä on jatkossa nykyistä paremmat mahdollisuudet arvioida ja toteuttaa sopiva määrä autopaikkoja myytäviin tai vuokrattaviin asuntokohteisiin. Pysäköintipaikkoja ei tarvitse toteuttaa markkinakysyntää enemmän, vaan kohteen pysäköintipaikkamäärä voidaan asettaa tietylle tasolle ja säädellä kysyntää hinnoittelulla. Hankkeisiin ryhtyvien intressinä on saada asunnot myytyä tai vuokrattua. Jos korkea autopaikkamäärä kohteessa on edellytys tälle, paikat myös toteutetaan.

Pysäköintipaikkamäärän arviointi edellyttää hankkeisiin ryhtyviltä riittävää tietoa ja kokemusta asuntokohteisiin liittyvästä pysäköintikysynnästä. Keskitettyjen alueellisten yhteispysäköintilaitosten toteuttamisen koordinoimiseksi hankkeisiin ryhtyvillä tulee olla valmius antaa tieto kohteeseen vaadittavasta pysäköintipaikkamäärästä toteuttamisen kannalta oikeana ajankohtana.

Hankkeeseen ryhtyville on tärkeää, että toimintaympäristö pysyy tasapuolisena myös muutostilanteissa ja asemakaavojen poikkeamisissa.

Vaikutukset asukkaille ja kaupunkilaisille

Uudessa tilanteessa hankkeisiin ryhtyvät todennäköisesti rakentavat vähemmän pysäköintipaikkoja kuin nykyiset pysäköintimääräykset velvoittavat. Koska paikkojen määrä suhteessa asukkaiden määrään laskee, niiden kysyntä ja sitä kautta hinta kasvavat. Tämä tulee kuitenkin tapahtumaan hyvin hitaasti. Taloyhtiöt itse päättävät asukkaiden pysäköintipaikkojen hinnoista. Muutoksen ei arvioida vaikuttavan Helsingin kaupungin asunnot Oy:n (Heka) paikkoihin, koska niitä on nykytilanteessa paljon vapaana.

Uusien pysäköintipaikkojen tarjonnan hitaampi kasvu kohdistuu enemmän suurituloisiin kotitalouksiin kuin pienituloisiin, koska suurituloisilla on hallinnassaan selvästi enemmän autoja. Suurin osa Helsingin kotitalouksista on autottomia, joihin vaikutukset eivät kohdistu lainkaan. Pienituloisimmissa tulokymmenyksissä omistetaan autoja hyvin vähän verrattuna muihin tuloluokkiin. Heistä myös hyvin harva muuttaa uudiskohteeseen, joten vaikutukset pienituloisimpiin ovat kokonaisuudessaan vähäiset.

Uudistetut pysäköintimääräykset lisäävät asuinrakentamisen määrää, koska paikkoja velvoitetaan rakennettavan vähemmän, jolloin pysäköintipaikat vievät vähemmän tilaa asuinrakentamiselta. Ennen kannattamattomat hankkeet voivat käynnistyä lieventyvien määräysten ansiosta. Jos asuntorakentamisen määrä nousee, asuntojen hinnat voivat laskea. Sosiaalisessa asuntotuotannossa lievempien pysäköintimääräysten mahdollistama rakennuskustannusten lasku laskee myös vuokria. Tämä hyöty kohdistuu erityisesti pienituloisille, koska he ovat yliedustettuina sosiaalisen asuntotuotannon asunnoissa. Pysäköintimääräysten muutokset laskevat hitaasti asumisen hintaa. Tämä hyöty kohdistuu samansuuruisena kaikille asukkaille, mutta vaikutus on suurempi erityisesti pienituloisille.

Lapsivaikutuksia arvioitaessa uudistetut pysäköintimääräykset voivat parantaa lähiympäristöä ja lisätä turvallisuutta. Mahdollinen asuntojen hintojen lasku sekä kaupungin lisääntyneet tontinluovutustulot hyödyttävät myös lapsiperheitä. Lasten harrastamiseen liittyvä kuljettaminen voi vaatia perheeltä auton omistamista. Laadukkaat kestävien liikkumismuotojen olosuhteet sekä tiivis ja turvallinen yhdyskuntarakenne lieventävät vaikutusta.

Asuntoa hankkiva kaupunkilainen varmistaa myös jatkossa pysäköintipaikan saatavuuden, mikäli sellaista tarvitsee. Rakennuttajat pyrkivät toteuttamaan ainoastaan ne pysäköintipaikat, joiden arvo ylittää niiden kustannukset. Sääntöjen vastaista pysäköintiä estetään pysäköinninvalvonnalla, kuten nykyisinkin.

Uusien asuintonttien pysäköintipaikkamäärien laskentaohjeiden vaikutukset kohdistuvat eri tavalla erilaisille alueille. Vaikutukset kohdistuvat vain uudisrakentamiseen, ei olemassa olevaan asuinrakennuskantaan. Uudisrakentamista on vuosittain vain pieni osa koko asuntokannasta. Jos pysäköintipaikkoja toteutetaan vähemmän pienemmän kysynnän vuoksi, tämä parantaa kaupunkilaisten lähiympäristöä ja vähentää alueen autoliikennettä kaikilla alueilla.

Toteutumisen seuranta

Kaupunki seuraa tontinluovutusten yhteydessä saamansa palautteen avulla, ovatko asemakaavoihin varatut pysäköintipaikkavaraukset hankkeisiin ryhtyvien mielestä riittäviä. Jos asemakaavoissa on riittämättömät kaavavaraukset autopaikoille, hankkeisiin ryhtyvien halu varata tontteja laskee. Kaupunki saa tästä palautetta. Asemakaavoituksessa voidaan suunnitella tilavarauksia pysäköintipaikoille tulevissa ja käynnissä olevissa hankkeissa. Jos varauksia on kaavoitettu liikaa, tämä huomataan pidemmällä aikavälillä, jolloin varauksia voi muuttaa muihin käyttötarkoituksiin.

Pidemmällä aikavälillä seurataan, paljonko pysäköintipaikkoja hankkeisiin toteutetaan uuden laskentaohjeen ollessa voimassa verrattuna edelliseen laskentaohjeen ajanjaksoon. Näin arvioidaan pysäköintipaikkojen rakentamiskustannusten muutosta sekä vaikutusta rakennushankkeiden kannattavuuteen. Pysäköintitonttivarausten toteutumista ja vaihtoehtoista käyttöä seurataan.

Pysäköintimääräysten vaikutusta tontinluovutushintoihin tutkitaan seuraamalla hintojen kehitystä ymmärtäen samalla muiden taustamuuttujien vaikutusta tontinluovutushintoihin.

Muita mahdollisia seurantakohteita ovat pysäköinninvalvonnalta saatu palaute kohdealueilta sekä hankkeisiin ryhtyvien ja kaupungin asuntotuotannon edustajien haastatteluiden tulokset. Seurannan sisältöön vaikuttaa, mitä tietoja on saatavilla. Kaupunki selvittää erilaisten tietojen saatavuuden ja toteuttaa seurannan sen mukaisesti.

Toteutuneista vaikutuksista raportoidaan heti sen jälkeen, kun tarvittavaa aineistoa on saatavilla. Seurantaa haastaa muutoksen hitaus ja yksittäisten tapausten ylikorostuminen. Jos tulokset antavat aihetta, kaupunki voi tehdä toimintaansa tarvittavia ja mahdollisia muutoksia. Laskentaohjeen vaikutuksia tulee kuitenkin seurata melko pitkään ennen kuin voidaan tehdä johtopäätöksiä ohjeen toimivuudesta ja sen muuttamisesta.

Uudet asuintonttien autojen pysäköintipaikkojen laskentaohjeet koskevat vain uutta asuinrakennuskantaa. Sen osuus vuosittain on pieni koko asuinrakennuskantaan suhteutettuna. Näin vaikutukset syntyvät hitaasti, ja niihin voidaan reagoida. Päivitetyllä laskentaohjeella voi olla vaikutusta alueen houkuttelevuuteen, mikäli hankkeeseen ryhtyvät eivät rakenna hinnoittelun huomioivaan kysyntään nähden riittävästi autopaikkoja. Riskin toteutumista vähentää se, että muutos alueella on hidas ja hankkeeseen ryhtyvillä on tarve saada asunnot myytyä tai vuokrattua. Kun markkinat toimivat, ne reagoivat myös itse epäkohtiin.

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan, ellei toimivallasta ole muutoin säädetty tai määrätty, kaupunkiympäristölautakunta päättää yleis- ja asemakaavoituksen, liikenne- ja katusuunnittelun sekä muun maankäytön ohjaamisesta. Kaupunkiympäristölautakunta on täten toimivaltainen päättämään asiasta.