Vuokraus, toimitila, Kannelkoti, Vanhaistentie 15, Yrjö ja Hanna -säätiö sr

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Tarve

Kannelkodin tehtävänä on tuottaa palveluja ikääntyville, sekä erityisistä syistä myös muille sosiaalisen tuen tarpeessa oleville helsinkiläisille ikääntyneille. Tontilta on purettu alkuvuodesta 2025 vanha vuonna 1978 rakennettu muistisairaiden hoitoon erikoistunut vanhainkoti, Vanha Kannelkoti, joka tuotti laitoshoitoa 103 ikääntyneelle. Vanha rakennus oli huonokuntoinen eikä mahdollistanut nykyaikaista ympärivuorokautista ikääntyneiden palveluasumista eikä turvallisia ja terveellisiä tiloja.

Helsingin Seniorisäätiö tuottaa Kannelkodin palvelut sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialalle. Seniorisäätiö on Helsingin kaupunkikonsernin tytäryhteisö, joka täydentää Helsingin kaupungin vanhuspalveluita.

Sosiaalihuoltolain (1301/2014) 21 c §:n ympärivuorokautisesta palveluasumisesta edellyttävät, että henkilöllä (asukkaalla) on oltava hyvinvointialueen järjestämää asumista esteettömässä ja turvallisessa asumisyksikössä, jossa henkilön hallinnassa on hänen tarpeitaan vastaava asunto.

Vanhat Kannelkodin vanhainkodin laitosasumisen tilat eivät vastanneet lain määritteitä. Pitkäaikaisen laitoshoidon lopettaminen on toteutettava vuoden 2027 loppuun mennessä. Uudet tilat mahdollistavat toiminnan siirtämisen sosiaalihuoltolain alaiseksi toiminnaksi, joka on normaalia vuokra-asumista. Asukas tekee asunnosta huoneenvuokralain mukaisen vuokrasopimuksen. Asuminen on Uuteen Kannelkotiin siirtymisen jälkeen sosiaalihuoltolain 21 c §:n mukaista ympärivuorokautista palveluasumista.

Alueella on kriittinen tarve hoivarakennuksille. Tarve ikääntyneiden palveluasumiselle on jatkuvasti kasvava. ARA-korkotukilainalla ja investointiavustuksella rahoitettu hanke mahdollistaa vuokrakohteen maltillisen vuokrahinnan. Ulkoa vuokrattavassa kohteessa ei ole voitu vaikuttaa ennalta kohteen laatutason määrittämiseen eikä hanke vastaa kaikilta osin Helsingin kaupungin Sotepen tilakonseptia.

Yrjö ja Hanna säätiö sr. on yhteistyössä Helsingin seniorisäätiön kanssa tarjonnut Helsingin kaupungille mahdollisuutta neuvotella vuokrasopimuksesta ensisijaisesti.

Käyttäjätoimialan lausunto

Sosiaali-, terveys- ja pelastuslautakunta on käsitellyt 13.1.2026 kokouksessaan Kannelkodin vuokrauksen hankesuunnitelman ja antanut siitä lausunnon.

Hanke on sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialan palveluverkkosuunnittelun tavoitteiden ja periaatteiden mukainen.

Vuokrattavat tilat

Vuokrattavat tilat sijaitsevat Kannelmäessä osoitteessa Vanhaistentie 15. Rakennuksen laajuus on 6892 brm2. Syksyllä 2026 valmistuvaan uudisrakennukseen toteutetaan ympärivuorokautisen palveluasumisen tilat 109 ikääntyneelle.

Vuokra-alue käsittää kiinteistön rakennuksineen, piha-alueineen ja autopaikkoineen.

Rakennus rakennetaan kaupungin omistamalle tontille, jonka laajuus on 13 561 m2. Tontin hallinnasta on tehty 6.3.2025 pitkäaikainen maanvuokrasopimus Yrjö ja Hanna Kiinteistöt Oy:n kanssa. (Tontin vuokrasopimus on voimassa 1.4.2025-31.12.2085.) Rakennusrunko haarautuu neljäksi siiveksi, joihin on kulku sisäänkäynnin aulatiloista. Rakennuksen tilat sijaitsevat 1. ja 2. kerroksessa, ja niiden huoneistoala on noin 5637 htm2. Rakennuksen tilat jakaantuvat seuraavasti:

• asuntoja ja asukkaille kuuluvia yhteisiä tiloja on yhteensä noin 5132 m2,
• palvelutiloja eli Sotepelle kuuluvia tiloja on yhteensä noin 290 m2.

Lisäksi vuokra-alue sisältää noin 7100 m2:n suuruisen piha-alueen, jossa sijaitsee 74 m2 suuruinen kylmä ulkoiluvälinevarastorakennus. Autopaikkoja on 37 kpl, joista 4 kpl on liikuntaesteisille varattuja autopaikkoja. Rakennus on piha-alueineen täysin esteetön. Tilat ja sijainti soveltuvat suunniteltuun toimintaan.

Vuokraus ulkoiselta toimijalta

Vuokranantaja Yrjö ja Hanna säätiö rs. omistaa Kiinteistö Oy Helsingin Kannelkoti -nimisen osakeyhtiön (Y-tunnus 3374131–5) (”Kiinteistöyhtiö”) osakekannan. Kiinteistöyhtiö rakennuttaa Vuokrakohteen asumisen rahoittamis- ja kehittämiskeskuksen (”ARA”) sekä Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen (”Varke”) korkotukikohteena ikääntyneiden ympärivuorokautista palveluasumista varten.

Vuokranantaja on ARAn ja Varken hyväksymä yleishyödyllinen toimija, joka toteuttaa erityisryhmien asumiskohteita. Vuokranantaja on rakennuttanut ja omistaa kohteita sekä vuokraa tiloja ja asuntoja edelleen kunnille ja asukkaille. Vuokranantaja vuokraa Vuokrakohteen sen valmistumisen jälkeen ARA ja Varke-omakustannusperusteisesti Vuokralaiselle liikehuoneiston vuokrasopimuksen mukaisin ehdoin. Vuokrauksessa käytetään ns. välivuokrausmallia, jossa Vuokralainen vuokraa ensin Vuokrakohteen Vuokranantajalta arvonlisäverollisena ja tämän jälkeen Vuokralainen alivuokraa asuinhuoneistojen vuokrauksesta annetun lain mukaisesti Vuokrakohteessa sijaitsevat asuintilat palveluasiakkainaan oleville ikääntyneille arvonlisäverottomana. Tässä tapauksessa Vuokralaisella on arvonlisäveron palautusoikeus, mikä on Osapuolten kannalta olennainen edellytys Vuokrasopimukseen sitoutumiselle.

Helsingin kaupungin sosiaali-, terveys- ja pelastusala osoittaa asuintilojen asukkaiksi ne ikääntyneet, jotka ovat sosiaalihuoltolain mukaisen ikääntyneiden ympärivuorokautisen palvelun tarpeessa ja täyttävät lisäksi Varken ja Helsingin kaupungin asettamat muut asukasvalintaperusteet. Helsingin kaupungin sosiaali-, terveys- ja pelastusalan osoittamaksi tiloissa asuvien ikääntyvien lakimääräisiä asumisen hoivapalveluita tuottavaksi palveluoperaattoriksi tulee Helsingin Seniorisäätiö sr. sen ja Sotepen välisen palvelusopimuksen perusteella. Helsingin seniorisäätiö sr. on Vuokralaisen kaupunkikonserniin kuuluva säätiö ja sen sidosyksikkö. Vuokralainen ei alivuokraa eikä edelleenvuokraa Vuokrakohteen tiloja palveluoperaattorille.

Yrjö ja Hanna Kiinteistöt Oy vastaa rakennustöiden toteuttamisesta, kustannuksista, rakennusluvasta ja lupaehtojen noudattamisesta. Yrjö ja Hanna säätiö sr. rahoittaa rakennuttamisaikana kiinteistön omistajaa ja maksaa vastikkeet omistajalle.

Vuokranantaja vastaa rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1.

Hankintalain soveltaminen kohteen vuokrauksessa

Helsingin kaupunki ei ole ollut mukana suunnittelemassa Uutta Kannelkotia eikä kohdetta olla toteuttamassa kaupungin asettamien vaatimusten mukaisesti. Helsingin kaupungin ja Uuden Kannelkodin vuokrasopimus jää hankintalain soveltamisalan ulkopuolelle eikä kaupungilla ole velvollisuutta kilpailuttaa vuokrasopimusta hankintalain mukaisesti. Vähäisten määritysten tai muutosten kuten esim. valvontakameroiden tai hoitajakutsujärjestelmien määrittelyn ei katsota kuuluvan hankintalain piiriin, sillä ne eivät ole yksinomaan kaupunkia palvelevia määrityksiä.

Hankkeen rahoitus ja ARA-ehdot

Vuokrakohdetta koskevan rakennushankkeen rahoitus toteutetaan ARAn myöntämällä investointiavustuksella (Dnro: ARA-04.11-2024–32) ja korkotuella sekä ARAn korkotukipäätöksessä (Dnro: ARA-03.00-2024–35) hyväksytyllä lainalla. ARAn päätösten asettamien edellytysten noudattaminen Vuokrakohteen vuokrauksessa on kummankin Osapuolen osalta olennaisen tärkeää.

Tilat vuokrataan ympärivuorokautisen palveluasumisen käyttöön ARAn avustuspäätöksen mukaisesti erityisryhmien asumiseen ikääntyneille. Vuokralaisen tulee asukasvalinnassa toimia siten, että vuokratilan ja siihen sisältyvien pientilojen käyttäjinä voi olla ainoastaan ARAn avustuspäätöksestä ilmenevät tahot eli ikääntyneet, 20 vuotta avustuksen ensimmäisen erän maksamista lukien. Vuokran määrityksessä tulee menetellä ARAn avustuspäätöksen mukaisesti eli perittävän vuokran määrä ei saa ylittää merkittävästi itse päävuokralaiselta perityn vuokran määrää.

Hyvinvointialueen on voitava vaihtaa asumisyksikössä toimivaa palveluntuottajaa esimerkiksi kaupungin omaan palveluntuotantoon. Asukkaiden tulee saada jatkaa kohteen vuokralaisina palveluntuottajan vaihtumisesta huolimatta.

Vuokrakustannukset

Vuokranantaja vastaa kiinteistön käytettävyydestä, ylläpidosta ja korjauksista koko vuokrakauden ajan. Kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu maksaa vuokranantajalle kokonaisvuokraa, joka koostuu pääomavuokrasta sekä toteuman mukaan maksettavasta ylläpitovuokrasta.

Arvonlisäveroton kokonaisvuokra kustannustasossa 11/2025 on 15,15 €/htm²/kk (sopimusten laskennallinen neliövuokra, kun huoneistoala on 5 637 htm²) eli 85 397 euroa kuukaudessa, 1 024 764 euroa vuodessa, 20 495 280 euroa 20 vuodessa, 30 742 920 euroa 30 vuodessa.

Vuokrattavien tilojen arvonlisäveroton pääomavuokra on noin 8,37 €/htm²/kk (sopimusten laskennallinen neliövuokra, huoneistoala noin 5637 htm²) eli 47 180 euroa kuukaudessa, 566 160 euroa vuodessa, 11 323 200 euroa 20 vuodessa, 16 984 800 euroa 30 vuodessa, kustannustasolla 11/2025.

Pääomavuokralaskelman mukainen pääomavuokra peritään aina kohteen vuokramaksuvelvollisuuden alusta lukien. Pääomavuokran määrää tarkistetaan vuosittain omakustanneperusteisesti jälkikäteen Vuokranantajan laatiman ja ARAn vahvistaman jälkilaskelman mukaisesti ja siitä laaditun vuokralaskelman perusteella.

Pääomavuokra määräytyy korkotukilain ja Varken ohjeiden mukaisesti Varken hyväksymän loppuhinnan mukaan. Vuokran määrää tarkistetaan vuosittain omakustanneperusteisesti jälkikäteen Vuokranantajan laatiman ja ARAn vahvistaman jälkilaskelman mukaisesti ja siitä laaditun vuokralaskelman perusteella. Jälkilaskelman osoittama pääomavuokran yli- tai alijäämä huomioidaan täysimääräisenä seuraavien vuosien vuokran määrityksessä ARAn hyväksymillä ja määrittämillä periaatteilla. Vuokrantarkistuksesta sovitaan vuokrasopimuksessa. Varke/ ARA-vuokrasuhteessa vuokranantajan on ilmoitettava vuokrankorotuksesta kirjallisesti.

Pääomavuokrien kokonaisarvo yhteensä 16 984 800 euroa muodostuu 20 vuoden sekä yhteensä 10 vuoden optiokauden vuokra-ajalta ulos maksettavasta indeksikorjaamattomasta pääomavuokrasummasta. Tässä tapauksessa maanvuokra on poikkeuksellisesti osa yp-vuokraa, eikä sitä ole laskettu mukaan 30 vuoden pääomavuokraan.

Palveluoperaattori vastaa toiminnan käynnistämis-, muutto- ja siivouskustannuksista sekä kohteen irtokalustushankinnoista ja ICT-hankinnoista. Irtaimen hankinnan kustannusvaikutukset huomioidaan erikseen Sotepen ja palveluoperaattorin välisessä palvelusopimuksessa.

Indikatiivinen ylläpitovuokra sopimuksen alkaessa on n. 6,78 €/htm²/kk eli 38 217 €/kk. Ylläpitovuokraan kuuluvat kiinteistön kaikki tavanomaiset käyttö-, hoito- ja ylläpitokustannukset, kiinteistöhuolto, lämmitys, jäähdytys, vesi- ja jätevesi, kiinteistösähkö, yleisten tilojen puhtaanapito, vakuutukset sekä jätehuolto ja vuosikorjaukset.

Vuokraan sisältyvät kaupungin vuokranantajalle osana ylläpitovuokraa maksaman tontinvuokran osuus (noin 30 €/htm²/kk eli 169 182 €/v) sekä ylläpitovuokraan sisältyvä kiinteistöveron osuus (noin 7 €/htm²/kk eli 39 693 €/v) eli yhteensä noin 208 875 €/v), joka palautuu kaupungille.

Vuokra tarkistetaan ylläpitovuokran osalta ensimmäisen kerran vuokrakauden alkamisen hetkellä. Tämän jälkeen ylläpitovuokra tarkistetaan vuosittain kiinteistöyhtiölle laadittavan ja yhtiökokouksen vahvistaman hoitokulubudjetin mukaisesti. Hoitokuluihin ei voi sisältyä lainoja, lainojen korkoa eikä poistoja. Kaupunkiympäristön toimialan Tilat-palvelu maksaa toteutuneiden kustannusten mukaan vuosittain tarkistettavaa ylläpitovuokraa. Vuokranantajalla on vastuu kiinteistön hoito- ja ylläpitopalvelujen järjestämisestä vuokrasopimuksen ja vastuunrajataulukon mukaan.

Mikäli vuokranantaja toteuttaa vuokralaiselle erikseen sovittuja käyttäjäpalveluita, laskutetaan niistä syntyneet kulut toteuman mukaan erikseen.

Tilakustannus sosiaali-, terveys ja pelastustoimialalle

Arvioitu sisäinen kokonaisvuokra sosiaali-, terveys ja pelastustoimialalle on 15,82 €/htm²/kk eli 89 174 euroa kuukaudessa ja 1 070 085 euroa vuodessa.

Sosiaali-, terveys ja pelastustoimialan vuokra muodostuu:

• ulos maksettavasta tilavuokrasta 15,15 euroa/htm²/kk, johon sisältyvät vuokranantajalle maksettava ylläpitovuokra, pääomavuokra sekä kaupungille palautuvat kiinteistöveron sekä tonttivuokran osuudet,
• yleiskustannuksesta 0,67 €/htm²/kk.

Suunnittelu- ja rakentamisvaihe

Vuokrattavien tilojen omistaja vastaa kohteen suunnittelusta, rakentamisen valmistelusta ja rakentamisesta sekä näihin liittyvistä tehtävistä ja vastuista. Helsingin kaupunki ei osallistu kohteen suunnitteluun.

Aikataulu

Kohteen vuokrasopimus solmitaan, kun lopullisen päättäjän hankesuunnitelman hyväksymisestä ja kohteen vuokraamisesta tekemä päätös on lainvoimainen.

Hankkeen rakentamisvaiheessa Yrjö ja Hanna Kiinteistöt Oy rakentaa kohteen valmiiksi. Rakentamisvaihe päättyy kohteen valmistumiseen sekä hyväksyttyyn vastaanottoon ja käyttöönottoon. Hyväksytystä vastaanotosta alkaa vuokrasopimusaika. Tavoitteena on, että 20 vuoden vuokrakausi alkaa 1.10.2026

Hankkeen alustava aikataulu on seuraava:

• Rakennuslupa lainvoimainen 5/2025
• Rakentaminen 05/2025–9/2026
• Käyttöönotto ja vuokrakauden aloitus 10/2026

Rahoitus ja toteutus

Hanke sisältyy vuoden 2026 talousarvion liitteenä olevaan vuokra- ja osakehankeohjelmaan vuosiksi 2026–2046.

Ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kaupungin hankkeita koskevista hankesuunnitelmista, kun kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa.

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 9 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää liikehuoneistojen vuokralle ottamisesta, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa.

Koska Tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaisesti laskettu pääomavuokrien vuokrasumman kokonaisarvo on 16 984 800 euroa (alv 0 %) eli yli 10 miljoonaa euroa, toimivaltainen päättäjä on kaupunginvaltuusto.

Sosiaali-, terveys- ja pelastuslautakunta 13.01.2026 § 8

Päätös tullut nähtäväksi 28.01.2026

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §