Mellunmäen keskus, asemakaavan muutosehdotus (nro 12997) ja sen asettaminen nähtäville (sisältää liikennesuunnitelman) (a-asia)

Kaupunkiympäristölautakunta päättää

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Mellunmäen metroaseman ympäristön rakentumattomien tonttien sekä nykyisen HOAS:in opiskelija-asuntolan ja K-Supermarket Masin tilalle suunnitellaan uutta eläväistä keskustaa, joka koostuu neljästä tiiviisti rakennetusta keskustakorttelista, uudesta bussiliikenneterminaalista sekä uusista aukio- ja katutiloista. Kaavamuutoksen myötä metroaseman ympäristöstä kehittyy aito lähikeskusta ja viihtyisä kohtauspaikka alueen eri ikäisille asukkaille, joukkoliikenteen matkustajille, alueella työssäkäyville ja alueen palvelujen käyttäjille. Suunnitelma on osa kokonaismuutosta, joka käynnistyi aiemmalla kaavamuutoksella metroaseman pohjoispuolelle mahdollistetusta Laakavuoren korttelitalosta ja Vantaan ratikan raitiotieyhteydestä.

Uutta asuinkerrosalaa on 16 550 k-m² ja uutta liiketilakerrosalaa 320 k m². Alueen nykyisillä korttelialueilla on yhteensä 17 350 k-m² asumista, 7 750 k-m² liiketilaa ja 1 000 k-m² julkista palvelutilaa. Asukasmäärän lisäys on noin 400 uutta asukasta. Työpaikkamäärän lisäys on noin 10 uutta työpaikkaa.

Kaavaratkaisun tavoitteena on Mellunmäen metroaseman ympäröivän alueen kehittäminen tiiviiksi alueelliseksi lähikeskukseksi ja merkittäväksi julkisen liikenteen solmukohdaksi yleiskaavan 2016 mukaisesti. Tavoitteena on myös vastata Vantaan ratikan aiheuttamaan kaupunkirakenteen merkittävään tiivistämiseen, ja katutilan sekä liikennejärjestelmän muutokseen Vantaan Länsimäessä Länsimäentien varrella.

Mellunmäen keskustan suunnitelmana on täydentää kaupunkirakennetta asemanseudulla asuinkerrostaloilla, uudella opiskelija-asuntolalla, liike- ja palvelutiloilla ja edistää uusien raideliikenteen yhteyksien rakentumista alueella. Suunnitelmien pääpainona on luoda hyvät jalankulun yhteydet, sujuvat julkisen liikenteen vaihdot sekä korkealaatuisia kaupunkitiloja, joille liike- ja yhteistilat avautuvat.

Erityisenä tavoitteena korttelia 47329 koskien on mahdollistaa 12.3.2025 jatketun tonttivarauksen mukaiset rakennushankkeet. Kaavaratkaisu on korttelin osalta laadittu kumppanuuskaavoituksena Fira Rakennus Oy:n, Nordic Real Estate Partners Oy:n ja Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiö sr:n kanssa. Kaava mahdollistaa tonttivarauksen mukaisesti enintään 6 500 k-m² laajuisen hoiva-asumisen yksikön sekä enintään 4 900 k-m² laajuisen opiskelija-asuntolan.

Liikennesuunnittelun tavoitteena on parantaa kävelyn, oleskelun ja viihtymisen olosuhteita Mellunmäen keskuksessa. Liikennesuunnittelussa panostetaan alueen asukkaiden ja siellä asioivien turvalliseen ja sujuvaan liikkumiseen. Mellunmäen keskus on jatkossakin Itä-Helsingin keskeinen joukkoliikenteen solmukohta metron, bussiterminaalin ja tulevan Vantaan ratikan takia. Lisäksi raideverkon osalta varaudutaan pitkällä aikavälillä Jokeri 2:n ja Vantaan ratikan jatkeeseen. Pyöräliikenteen verkosto täydentyy tavoiteverkon mukaiseksi Länsimäentiellä.

Asemakaava on tehty, koska Mellunmäen metroaseman ympäristö on jäänyt keskeneräiseksi vuodelta 2012 voimassa olevassa asemakaavassa mahdollistettujen hybridikortteleiden jäätyä toteutumatta.

Suunnitelmassa on erityisesti pyritty ratkaisemaan se, että alueesta syntyy monipuolinen, toimiva ja turvallinen liikenteen ja palvelujen solmukohta, joka on urbaani ja imagoltaan Mellunmäen kaupunkikuvaan sopivan värikäs. Keskeisenä tavoitteena on, että kaavan myötä metroaseman ympäristön aukio- ja katutilojen laatu kohoaa merkittävästi, alueelle saadaan merkittävästi lisää kaupallisia lähipalveluja ja alueelle syntyy vetovoimaisia asuntoja. Kaavaratkaisun valmistelun aikana keskustelua on herättänyt mm. rakentamisen tehokkuus ja korkeus sekä kävelysillan ja alikulkujen poistuminen.

Asemakaavoituksen yhteydessä on laadittu liikennesuunnitelma (piir.nro 8059).

Asemakaava mahdollistaa kävelyn, oleilun ja viihtymisen olosuhteiden kehittymisen Mellunmäen keskuksen alueella. Bussiliikenne järjestetään uudelleen siirtämällä bussit Mellunmäenraitio-nimiselle joukkoliikennekadulle. Vantaan ratikan päätepysäkki sijoittuu metrosillan pohjoispuolelle. Mellunmäen keskuksen tiivistäminen yleiskaavan mukaiseksi lähikeskukseksi edellyttää jalankulun ja pyöräilyn reittien uusimista, sujuvuutta ja turvallisuutta unohtamatta.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että Mellunmäen metroaseman ympäristöön mahdollistuu eläväinen keskusta, jossa on hyvät joukkoliikenteen vaihtoyhteydet, kaupallisia lähipalveluja sekä monipuolisesti erilaisia asuntoja. Kaavan myötä metroasemaa ympäröivät kadut ja aukiot uusitaan kokonaan entistä toimivammiksi ja viihtyisämmiksi. Kaavan sosiaalisten vaikutusten arvioinnin osana on arvioitu kaavan toteuttamisen vaikutukset lapsiin ja nuoriin. Vaikutusten arviointi löytyy kaavaselostuksesta.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista siten, että Mellunmäen metroaseman ympäristöön rakentuu viihtyisä ja toimiva keskus, jossa on kaupallisia lähipalveluja, vetovoimaisia asuntoja ja hyvät joukkoliikenteen vaihtoyhteydet. Kaavan mukainen täydennysrakentaminen luo Mellunmäelle uuden näyttävän ja tunnistettavan urbaanin keskuksen ja katu- ja aukiotilojen uusiminen nostaa yleisten alueiden laatua merkittävästi.

Nyt laadittu kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan (2016) ja maanalaisen yleiskaavan mukainen.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi Mellunmäen ja Vesalan kerrostaloalueiden täydennysrakentamisen suunnitteluperiaatteet 22.9.2020.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alueen nykyinen toiminnallinen ja liikenteellinen keskipiste on Mellunmäen metroasema sekä metrosilta, jonka ympärille korttelialueet jäsentyvät. Metrosillan alla on polkupyöräpaikkoja ja metroaseman edusta-aukio. Metroasemalla on aukiotasolla kioski. Metrolaitureille kuljetaan liukuportailla, portailla tai hissillä.

Metroaseman eteläpuolella on Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiön (HOAS) IV-kerroksinen kerrostalo, jossa on kaksi liikehuoneistoa Hetanaukion tasolla. Mellunmäentien vieressä on K-Supermarket Masin liikerakennus, jossa on päivittäistavarakaupan lisäksi Alko ja apteekki sekä pysäköintipaikkoja kellarissa ja katolla. Kattopaikat ovat liityntäpysäköintikäytössä. Metrosillan pohjoispuolella on rakentumaton tontti, jolla on tilapäinen liityntäpysäköintialue. Sillan eteläpuolella on bussiterminaali, liityntäpysäköintialue, grillikioski ja polttoainejakeluasema. Suunnittelualueen länsiosan läpi osittain Länsimäentien päällä kulkee 110 kV:n voimajohtolinja.

Leveiden katutilojen ja laajojen pysäköinti- sekä terminaalikenttien johdosta alueen kaupunkikuva on ilmeeltään korostuneen autiota liikennetilaa.

Alueella voimassa olevat asemakaavat:

Alueella on voimassa asemakaavat 9391 (05.01.1990), 8600 (16.11.1984), 12898 (23.10.2024), 12421 (12.05.2022), 12026 (23.11.2012)

Alueella on voimassa useita asemakaavoja (vuosilta 1984–2024). Niissä tontti 47329/2 on merkitty asuin-, ja liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (AL). Tontti 47230/1 on merkitty liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM) ja tontit 47230/2 ja 3 on merkitty asuin-, liike- ja yleisten rakennusten korttelialueeksi, jonka maantasokerrokseen tulee sijoittaa julkisten palveluiden tilaa ja / tai liiketilaa (ALY). Tontti 47225/4 on ajantasakaavassa erityisasumisen korttelialue (AKS). Korttelien väliin on merkitty rautatiealue metroasemaa varten (LR-mea). Suunnittelualue sisältää myös aukio- ja katualueita mm. bussiliikenneterminaalia ja Vantaan ratikan päätepysäkkiä varten sekä Länsimäentien länsipuolella suojaviheralueen (EV).

Koko alue on Helsingin kaupungin omistuksessa.

Kaavoitus on tullut vireille kaupungin aloitteesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia. Esirakentaminen pitää sisällään katualueiden esirakentamistarpeet. Pääosin ne ovat kevennyksiä ja pilaristabilointia.

Kadut ja liikennealueet koostuu kaduille kohdistuvista rakentamistoimenpiteistä. Merkittävimmät katukustannukset kohdistuvat Mellunmäentielle, Kontulantielle ja Länsimäentielle.

Puistot ja viheralueet pitää sisällään Aarrepuistoon ja Mellunmäenpuroon kohdistuvat rakentamiskustannukset.

Yhdyskuntateknisten verkostojen kustannukset on esitetty verkostojen haltijoille. Jatkosuunnittelussa tarkentuu niiden kustannusten jakautuminen kaupungin ja verkoston haltijoiden kesken.

Investointikustannukset:

Tulovaikutukset:

Uuden kaavoitettavan rakennusoikeuden arvo on karkeasti arvioiden n. 13 milj. euroa.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomais- ja asiantuntijatahojen kannanotoista, osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomais- ja asiantuntijayhteistyö

Valmistelu on tehty yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen kanssa.

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat vesihuollon verkostoihin, julkisen liikenteen järjestelyihin ja olemassa olevan kaupunkirakenteen mittakaavan huomioiseen sekä mahdollisesti purettavien rakennusten dokumentoimiseen. Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että alueen yhdyskuntateknisiä verkostoja koskevista muutoksista on laadittu kunnallistekninen yleissuunnitelma, alueen julkisen liikenteen järjestelyt sekä tulevaisuuden tilavaraukset on huomioitu liikennesuunnitelmassa ja kaavaratkaisun mahdollistama täydennysrakentaminen on yhteensovitettu yleiskaavan 2016 tavoitteisiin sekä alueen olemassa olevaan rakennuskantaan. Lisäksi purettavaksi suunniteltu opiskelija-asuntola ja liiketalo on dokumentoitu valokuvin ja piirustuksin. Vastineet kannanottoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Viranomaisten kannanotot valmisteluaineistosta kohdistuivat vesi- ja jätehuoltoon, joukkoliikenteen liikennejärjestelyihin ja purouoman ennallistamiseen voimajohdon läheisyydessä. Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että vesi-, ja jätehuoltoa sekä liikennejärjestelyjä koskevat asiat on suunniteltu osana kunnallisteknistä yleissuunnitelmaa, liikennesuunnitelmaa sekä korttelialueiden viitesuunnitelmia. Purouoman ennallistamiseen liittyvät asiat huomioidaan alueen laajemmassa jatkosuunnittelussa. Kaavaratkaisu ei mahdollista purouoman ennallistamista, sillä ennallistamistoimet kohdistuvat tämän kaava-alueen ulkopuolelle ja huomioidaan seuraavissa kaavahankkeissa. Vastineet kannanottoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Mielipiteet

OAS-aineistosta saapui kirjallisia mielipiteitä 4 kpl.

Osallisten mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat rakentamisen tehokkuuteen, asuin-, liike- ja palvelutiloihin, liityntäpysäköintiin, metroasemarakennukseen sekä yleisiin alueisiin, hulevesien hallintaan, pyöräreitteihin ja Mellunkylänpuroon. Mielipiteissä esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että eri näkökohdat on huomioitu julkisten tilojen yleissuunnitelmassa, kunnallisteknisessä yleissuunnitelmassa, liikennesuunnitelmassa sekä korttelialueita koskevissa viitesuunnitelmissa. Vastineet mielipiteisiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Luonnosaineistosta saapui kirjallisia mielipiteitä 10 kpl.

Osallisten mielipiteet valmisteluaineistosta kohdistuivat alueen rakentamisen tehokkuuteen ja korkeuteen, liikennejärjestelyihin, aukio- ja katutilojen toimivuuteen, liike- ja palvelutiloihin, pysäköintiin, kaupunkikuvaan ja arkkitehtuuriin, voimalinjan vaikutuksiin, lintuturvallisuuteen ja metroaseman toimivuuteen. Mielipiteissä esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että yleisten alueiden ja liikenteen toimivuus on suunniteltu osana liikennesuunnitelmaa ja julkisten ulkotilojen yleissuunnitelmaa. Niiden avulla on suunniteltu uudet bussi- ja ajoneuvoliikenteen sekä kävelyn ja pyöräilyn reitit, aukioiden ja katujen uusi kasvillisuus ja puusto sekä hulevesiratkaisut. Korttelialueita koskevat seikat mm. rakennusten massoittelua ja julkisivuarkkitehtuuria koskien on huomioitu osana kaavamääräyksiä. Rakentamisen määrää suhteessa luonnosvaiheeseen on myös pienennetty.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ja vaikutukset ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Jatkotoimenpiteet

Asemakaavoituspalvelu pyytää kaavaehdotuksesta lausunnot seuraavilta tahoilta:

Toimivalta

Alueidenkäyttölain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kunnanvaltuusto. Valtuuston päätösvaltaa voidaan johtosäännössä siirtää kunnanhallitukselle tai lautakunnalle. Koska kyseessä ei ole hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 1 momentin kohdissa 2–3 tarkoitettu muun kuin vaikutukseltaan merkittävän asemakaavan muutos tai hyväksyminen, asiasta päättää kaupunginvaltuusto.