Poikkeamispäätöshakemus, Katajanokka tontti 91-8-161-7, Kauppiaankatu 2, Asunto Oy Kataja

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 8. kaupunginosan (Katajanokka) korttelin 8161 tonttia 7 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 8340 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Hinta

1 000 euroa

Hakija

Asunto-Oy Kataja

Rakennuspaikka

8. kaupunginosan (Katajanokka) korttelin 8161 tonttia 7

Hakemus

Hakija hakee lupaa poiketa voimassa olevasta asemakaavasta nro 8340 seuraavasti: rakennuksen rakennetusta kerrosalasta, myymälätilan huoneistoalan enimmäismäärästä sekä julkisivun suojelumääräyksestä

Hakija on toimittanut hakemuksen liitteenä aineistot: asemapiirustuksen (21.2.2020), otteet julkisivuista (10.2.2020) ja pohjakerroksesta (10.2.2020, päivitetty, sähköposti 25.5.2020) sekä hankeselostuksen (10.2.2020, päivitetty, sähköposti 25.5.2020)

Hankkeessa on tarkoitus muuttaa As Oy Katajan nykyisiä maapohjaisia kellaritiloja siten, että tilaan saadaan toteutettua asukkaiden irtaimistovarastot, muuta varastotilaa ja liiketilaa. Kellaritilat ovat kunnostamattomat ja nykykunnossaan niihin liittyy rakenteellisia ja taloteknisiä ongelmia. Rakennuksen kokonaisala on 5 810 m², kellarin ala on noin 723 m² ja nykyiset liiketilat ovat 303 m² ja työhuonetila 59 m² (isännöitsijän tietojen mukaan).

Tontin tehokkuusluku on e=2,4. Rakennusoikeus asemakaavan mukaan on 2,4 x 1 458 m² = 3 499 k-m². Hakija toteaa, että rakennuksen alkuperäinen käytetty kerrosala, 4 962 k-m², ylittää valmiiksi asemakaavan rakennusoikeuden (3 499 k-m²). Nyt haettava rakennuksen kerrosalan muutos tuo vähäisen lisäyksen tähän ylitykseen.

Muutosalueen uusi liiketila lisää kerrosalaa: 4 962 k-m² + 238 k-m² (216 k-m²) = 5 200 k-m². Uuden kerrosalan määrä on laskettu kiinteistössä toteutetun lasermittauksen pohjalta, pitäen sisällään liiketilakäyttöön muutettavat tilat, sekä näitä ympäröivät seinärakenteet. Pinta-alaan sisältyy mukaan 22 m² ulkoseinän yli 25 cm paksuuden ylittävää osuutta. Alkuperäisen rakennuksen kerrosalaan (4 962 k-m²) verrattuna muutosalue (liiketilat 238 k-m²) on vähäinen (4,8 %).

Hakija perustelee kerrosalan ylitystä sillä, että se johtuu lähtökohtaisesti asemakaavan rakennusoikeusmäärityksiin sisältyvistä suojelutavoitteista. Mahdollisuus tilojen käyttämiseen liiketilakäytössä on kirjattu kaavan käyttötarkoitusmääräyksiin (m 480).

Asemakaavan määräyksen mukaan (m 480), mikäli tiloihin on erillinen kulkuyhteys, rakennuksen myymälä-, palvelu-, toimisto-, varasto- tai näihin verrattavia tilojen huoneistoalan yhteenlasketun enimmäismäärä on 480 m². Uuden kellarin liiketilan huoneistoala on 184 m². Huoneistoala on laskettu kiinteistössä toteutetun lasermittauksen pohjalta, pitäen sisällään liiketilakäyttöön muutettavat tilat ilman kantavia seinärakenteita. Lisäyksen jälkeen liiketilojen kokonaishuoneistoala on 184 m² + 303 m² = 487 m², mikä ylittää asemakaavan määräyksen mukaisen osuuden 7 m² (=1,46 %).

Yhtiön omistuksessa oleva nykyinen työtila (huoneisto K29, 59 m²) on laskettu tässä tarkastelussa asemakaavan määräyksen k 50 mukaiseksi työtilaksi. Se ylittää sallitun määrän 9 m²:llä. Yhtiön omistuksessa olevia nykyistä kerhotilaa (tila H27) ja varastoa (tila I28) ei käyttötarkoituksen pohjalta (yhtiön yhteistiloja) ole laskettu mukaan näihin pinta-aloihin.

Tilojen peruskorjaus ja pysyvien liiketilojen rakentaminen liittyvät hakijan mukaan keskeisellä tavalla toisiinsa, sillä se mahdollistaa kiinteistön käytön, ylläpidon ja suojelun kestävällä tavalla.

Liiketilojen rakentaminen edellyttää muutoksia rakennuksen suojeltuun julkisivuun, sillä liiketilaan on järjestettävä erillinen sisäänkäynti asemakaavamääräyksen m 480 mukaisesti. Kulkuyhteyden toteuttaminen ahtaan sisäpihan tai nykyisten porrashuoneiden kautta siten, ettei siitä aiheudu haittaa rakennuksen asunnoille ja niiden yhteistilojen ja pihan käytölle, vaatii erillistä sisäänkäyntiä. Uusi oviaukko esitetään Kruunuvuorenkadun puoleiselle julkisivulle. Muutos julkisivuun toteutetaan rakennuksen arkkitehtuuriin soveltuen.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 18.6.1984 hyväksytty asemakaava nro nro 8340. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on asuinkerrostalojen korttelialueella (AK).

Tontin asemakaavamääräyksiä:

Asemakaavassa rakennus on suojeltu sr-2 merkinnällä, jonka mukaan rakennusala tai sen osa, jolla sijaitsee rakennustaiteellisesti, kaupunkikuvan kannalta tai muusta niihin verrattavasta syystä arvokas rakennus. Rakennusta tai sen osaa ei saa ilman pakottavaa syytä hävittää eikä rakennuksessa saa suorittaa sellaisia purkamis- ja muutostöitä, jotka turmelevat kadunpuoleista julkisivua, julkisivun osan muodostavaa vesikattoa tai porrashuoneiden rakennustaiteellista arvoa. Rakennuksessa suoritettavia korjaus- ja muutostöitä tehtäessä on rakennuslupaviranomaisen erityisesti katsottava, että rakennuksen arvo säilyy. AK-korttelialueilla tontin kerrosala saa olla välitonteilla enintään 1,6 ja kulmatonteilla enintään 2,4 kertaa tontin pinta-ala, ellei asemakaavassa ole tontin rakennusalalla sallittua enimmäisrakennusoikeutta erikseen määrätty.

Kantakaupungin vanhoilla asuntoalueilla suoritettu asemakaavoitustyö on perustunut kaksivaiheiseen kaavoitusmenettelyyn. Laatimalla ensiksi ns. tavoitekaava on pyritty kiireellisimmiksi koettujen tavoitteiden toteuttamiseen, säilyttämiseen ja konttoristumisen estämiseen asuntovaltaisissa kortteleissa. Toisen vaiheen tavoitteena on pidetty alueiden yksityiskohtaisten asemakaavojen laatimista asuinympäristön parantamiseksi.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu keskusta C2 alueeksi. Aluetta kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena.

Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava kantakaupungille ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen sekä liike- ja toimitilojen riittävä määrä. Käyttötarkoituksen muutosten yhteydessä tulee tehdä alueellinen tarkastelu

Aluetta kehitetään kestävien kulkumuotojen, erityisesti kävelyn ja pyöräilyn, ehdoilla.

Rakennus sijaitsee Katajanokan vanhassa osassa, joka sisältyy Museoviraston inventoinnissa (RKY) valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon.

Nykytilanteessa paikalla oleva rakennus on vuonna 1902 valmistunut rakennustaiteellisesti merkittävä Jugend-kauden talo. Talon piirustukset laati arkkitehdit Usko Nyström, Albert Petrelius ja Vilho Penttilä.

Asuinkerrostalossa on 4 kerrosta ja kellarikerros. Rakennuksessa on 19 asuinhuoneistoa, joiden yhteinen pinta-ala on 3 779,82 m². Yhtiön hallinnassa on 3 kpl asuinhuoneistoja (160 m²), 2 kpl liiketiloja (303 m²). Piha on pieni alueen umpikortteleiden järjestelmän takia. Kauppiaankadun varrella katutaso nousee, mahdollistaen huoltorakennuksen kattotason käytön pysäköintiä varten (yht. 3 pysäköintipaikkaa).

Rakennuksen katujulkisivut ovat huolellisesti koristeltuja. Kasvi- ja puuaiheisia kipsikoristeita on käytetty erityisesti ikkunalinjoissa valkoisella ja Kruunuvuorenkadun puolella katonrajassa punaisella. Rakennuksessa on käytetty monia ikkunatyyppejä ja -kokoja, joiden punaruskeat puitteet toimivat myös koriste-elementteinä.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (23.5.2019). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia ei ole esitetty.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot ELY-keskukselta, kaupunginmuseolta ja pelastuslaitokselta.

Sähköpostitse 22.4.2020 lähettämässä kannanotossa Ely-keskus toteaa, että mikäli oviaukko toteutetaan kaupunginmuseon 6.11.2019 antamassaan lausunnossa esittämällä tavalla, se on toteutettavissa.

Kaupunginmuseolta on saatu kaksi lausuntoa (13.6.2019 ja 6.11.2019).

Lausunnossaan 6.11.2019 kaupunginmuseo toteaa, että hankkeessa on tarkoitus on muuttaa As Oy Katajan nykyisiä maapohjaisia kellaritiloja siten, että tilaan saadaan toteutettua asukkaiden irtaimistovarastot, muuta varastotilaa ja liiketilaa. Liiketilaan on tarkoitus järjestää erillinen sisäänkäynti.

Poikkeamishankkeen aiemmassa vaiheessa uuden sisäänkäynnin paikka oli osoitettu rakennuksen päätyyn Kauppiaankadun ja Kruunuvuorenkadun kulmaukseen. Asiaa koskevassa lausunnossaan museo totesi, että tässä muodossa uuden sisäänkäynnin puhkaiseminen ja kulkuyhteyden toteuttaminen katutasolta kellaritiloihin ei kaupunginmuseon mielestä ole voimassa olevan suojelumääräyksen, eikä rakennuksen arkkitehtonisten arvojen mukainen toimenpide, eikä kaupunginmuseo voinut puoltaa Kauppiaankatu 2:n poikkeamispäätöshakemusta.

Kaupunginmuseon lausunnon jälkeen on tutkittu vaihtoehtoisia tapoja toteuttaa sisäänkäynti. Päädyn osalta tutkittiin vaihtoehtoisia tapoja toteuttaa portaat ja ovi ilman katosta. Lisäksi tutkittiin vaihtoehtoa, jossa sisäänkäynti sijaitsisi Kruunuvuorenkadun puolella raitiovaunupysäkin kohdalla.

Museon näkökulmasta rakennuksen päädyn umpinainen sokkeli, jossa on pienet ampuma-aukkotyyppiset ikkunat, ei tue ison oviaukon tekemistä päätyyn. Sen sijaan Kruunuvuorenkadun puoleinen vaihtoehto vaikuttaa paremmin soveltuvalta. Ratkaisua tukisi myös oven sijoitus siten, että se jatkaa viereisten ikkunoiden rytmiä.

Esillä olevissa suunnitelmissa työ- ja varastotiloihin lisätään niihin johtava uusi erillinen käyntiovi katoksineen Kruunuvuorenkadulle. Uusi oviaukko on esitetty Kruunuvuorenkadulle kohtaan, jossa kadun korkeus on mahdollisimman alhaalla, ja oviaukkoa varten tarvittava syvennys jää matalaksi. Oven yläreuna on mitoitettu siten, että se noudattaa viereisten kellarin ikkunoiden yläreunan korkoa. Oven kokonaiskorkeus jää hieman matalaksi, mutta se on kuitenkin käyttökelpoinen. Oviaukkoa varten katuun on tarkoitus tehdä matala (enintään 30 cm) syvennys ja portaat. Uusi ovi jatkaa julkisivussa olevien kellaritason ikkunoiden rytmiä. Suunnitelmissa uusi ovi tehdään lasitettuna, valoaukko viereisten ikkunoiden mukaan.

As Oy Katajan kaltaisissa suojelluissa rakennuksissa kaupunginmuseon näkökulmasta rakennuksen olemassa oleva tilanne on lähtökohta, joka asettaa myös rajat mahdollisille muutoksille ja määrittelee kellarikerroksen realistiset käyttötarkoitukset. Suunnitelma on kehittynyt aiemmasta ratkaisusta rakennuksen arkkitehtonisia arvoja huomioonottavammaksi, mutta kaupunkiympäristön kannalta Kruunuvuorenkadun puolelle sijoitettava oviaukko katuun tehtävine syvennyksineen on haasteellinen toteuttaa.

Museo suhtautuu erityisen kriittisesti oven toteuttamiseen lasitettuna. Tällaisenaan ovisuunnitelma kontrastoi liikaa rakennuksen arkkitehtuurin ja kaupunkiympäristön kanssa. Mahdollisimman umpinainen puuoviratkaisu vaikuttaisi arkkitehtuuriin huomattavasti sopivimmalta. Hankkeen rakennuslupavaiheessa tuleekin esittää sekä ovesta että katoksesta materiaaleineen yksityiskohtainen suunnitelma.

Muilta osin Helsingin kaupunginmuseolla ei ole poikkeamiseen huomautettavaa.

Kaupunginmuseo toteaa lisäksi, että voimassa oleva asemakaava on valitettavasti rakennusten suojelutavoitteiden osalta vanhentunut. Kaava-alue kattaa käytännössä koko Katajanokan jugendalueen, eikä se määräyksien osalta ota riittävästi huomioon rakennusten yksilöllisiä ominaispiirteitä. Tämä on erityisen valitettava puute Katajan tapaisten poikkeuksellisen arvokkaiden kohteiden osalta. Etenkin kaavan m- ja k-merkinnät voivat olla selkeässä ristiriidassa kohteiden suojelutavoitteiden kanssa.

Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Haetut toimenpiteet voidaan toteuttaa, koska rakennuksen kellaritilojen osittainen muutos liiketiloiksi mahdollistaa kantakaupungille ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilymisen sekä liike- ja toimitilojen riittävän määrän. Mahdollisuus tilojen käyttämiseen liiketilakäytössä on kirjattu kaavan käyttötarkoitusmääräyksiin (m 480).

Rakennusoikeuden ylitys voidaan sallia, koska toimenpide tiivistää kaupunkirakennetta ja lisää olemassa olevan rakennuksen monikäyttöisyyttä. Toimenpiteen voidaan katsoa noudattavan yleiskaavan 2016 keskusta C2 määräystä, jonka mukaan aluetta kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena.

Toimenpiteen seurauksena tontin kerrosalaan laskettavien tilojen osuus kasvaa 238 k-m². Voimassa olevassa asemakaavassa tontille on osoitettu rakennusoikeutta 3 499 k-m², käytetty rakennusoikeus on 4 962 k-m²; ylitys on nykyisellään 1 463 k-m², haettu lisäkerrosala 238 k-m² ja ylitys on yhteensä 1 701 k-m² (n. 48 %). Osuus kellarikerroksessa tapahtuvasta kokonaisylityksestä käytettyyn kerrosalaan nähden on 4,8 %. Katajanokan vanhalla asuntoalueella tonteille jo rakennettu kerrosala on usein suurempi kuin asemakaavassa määritelty.

Kellarikerroksessa tapahtuvat toimenpiteet edellyttävät muutoksia rakennuksen suojeltuun julkisivuun. Uusi oviaukko ja katos on esitetty Kruunuvuorenkadulle kohtaan, jossa kadun korkeus on mahdollisimman alhaalla, ja oviaukkoa varten katuun tehtävä syvennys jää matalaksi. Koska ovi tulee aivan jalkakäytävälle ja Kruunuvuorenkadulla kulkevan raitiovaunupysäkin kohdalle, on toteutuksesta esitettävä yksityiskohtaiset suunnitelmat ennen rakentamista yhteistyössä kaupungin ja HKL:n kanssa.

Uusi oviaukko tulee vanhan ikkunan paikalle ja sen on siten sopeutettava julkisivun muotoon. Katajanokan vanhojen kerrostalokortteleiden kokonaismiljöö on säilynyt poikkeuksellisen yhtenäisenä ja sen tähden alueelle toteutettavat muutokset on huolellisesti integroitava ympäristöön, sen merkitykseen ja korkeaan arvoon yhteensopiviksi.

Poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö ja hyödyntäminen sekä alueelle tarpeellisen palvelutason säilyttäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2020, 8 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.