Poikkeamispäätöshakemus, Taka-Töölö tontti 517/26, Stenbäckinkatu 26, Kiinteistöyhtymä Stenbäckinkatu 26

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 14. kaupunginosan (Taka-Töölö) ********** koskevan poikkeamishakemuksen.

Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista rajatusta rakennuskiellosta asemakaavan laatimiseksi ja muuttamiseksi (piirustus nro 12561) seuraavasti:

Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 7995 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Hakija

**********

Rakennuspaikka

14. kaupunginosan (Taka-Töölö) **********

Hakemus

Hakija hakee lupaa kaksikerroksisen toimistorakennuksen (jäljempänä päärakennus) pysyvän käyttötarkoituksen muuttamiseksi asuinkäyttöön. Tontille on tarkoitus sijoittaa 8 asuntoa, joista 7 sijoitetaan päärakennukseen ja 1 nykytilanteessa asunnon ja autotallin käsittävään piharakennukseen. Päärakennukseen sijoitettavista asunnoista 3 kpl sijaitsee ensimmäisessä kerroksessa ja 4 kpl toisessa kerroksessa. Ensimmäisen kerroksen asunnoille osoitetaan kellarista lisätilaa. Kellariin on tarkoitus sijoittaa asuin-, toimi- ja varastotilaa sekä sauna. Rakennuksen ullakolle sijoitetaan asuntojen lisätilaa, ja toisen kerroksen asuntoihin rakennetaan uudet kattoterassit pihan puoleisille katonlappeille. Piharakennuksen ensimmäisen kerroksen asunto säilyy asuntona.

Hanke poikkeaa rakennuskiellosta nro 12561, joka koskee rakennusten 1. kerrosten ja kadunvarsien myymälä-, liike- ja toimitilojen muuttamista asuinkäyttöön. Rakennuskielto on voimassa 11.12.2020 saakka.

Hanke poikkeaa asemakaavan nro 7995 määräyksestä A5, jonka mukaan alue on asuntorakennusten korttelialuetta, jolla suurin sallittu asuntoluku tontilla on 5.

Toimenpiteiden vuoksi kaksikerroksisen päärakennuksen rakennusalan kerrosala ylittää asemakaavaan merkityn kerrosalan 865 k-m², jolloin uusi päärakennuksen rakennusoikeudellinen kerrosala on noin 1 014 k-m² ja rakennusoikeuden ylitys on 17 %.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että rakennuksissa on todettu merkittäviä peruskorjaustarpeita, ja kiinteistön järkevän jatkokäytön kannalta on luontevaa palauttaa päärakennus tässä peruskorjausvaiheessa voimassa olevan asemakaavan ja ympäröivän rakennuskannan mukaisesti asuinkäyttöön.

Hanketta on käsitelty hakijan ja kaupungin välisissä yhteisneuvottelussa rakennusvalvonnassa 8.3.2019. Neuvottelussa on käsitelty kohteen rakennussuojelua, ullakkorakentamista, esteettömyyttä ja voimassa olevaa rakennuskieltoa koskevia kysymyksiä, ja päätetty, että rakennuksen suojeluasiat linjataan poikkeamisluvassa. Yhteisneuvottelussa päätetty, että mahdollinen ullakkohanke käsitellään ullakkotyöryhmässä, olennaista on mm. kattoterassin katemateriaali ja sen suhde kuparikattoon.

Hakija ilmoittaa ottaneensa huomioon yhteisneuvottelussa ja sen jälkeisessä suunnitelmien kehittämisessä esiin tulleet kohdat hankkeen alustavissa suunnitelmissa.

Ullakoiden muuttamista 2. kerroksen asuntojen lisätilaksi hakija perustelee sillä, että ullakko on matalahkoa tilaa, joka ei korkeutensa puolesta sovellu erillisille ullakkoasunnoille, mutta palvelisi kuitenkin hyvin asuntojen lisätilana, jolloin asuntojakaumaan saataisiin laadukas ja persoonallinen lisäys. Ullakon asuintilat saisivat pääosin luonnonvalonsa pihan puolen katonlappeille esitettyjen uusien kattoterassien kautta, jotka eivät hakijan mukaan näy kaupunkikuvassa. Tontti kuuluu kaupunkiympäristölautakunnan 5.2.2019 (§ 57) hyväksymän ullakkorakentamisen vyöhykekartan alueeseen U4 kaupunkikuvallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokas alue, jolla avoimen näkymän suuntaisiin kattopintoihin ja kadun puoleisiin kattopintoihin saa avata ikkuna-aukkoja vain harkitusti. Ullakkorakentamisen alueellinen poikkeamislupa koskee asuinkerrostaloja, mutta hakijan ja kaupungin käymissä ennakkoneuvottelussa on todettu, että tässä hankkeessa voidaan kuitenkin soveltaa sen periaatteita.

Hanketta on käsitelty Helsingin ullakkotyöryhmässä 18.2.2020, hakija on päivittänyt hakemustaan 10.3.2020 päivätyillä suunnitelmilla.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Hakemus koskee aluetta, jolla on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 53 §:n 1 momentin mukainen rakennuskielto asemakaavan muuttamiseksi ja MRL:n 128 §:n mukainen toimenpiderajoitus.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa kaupunkiympäristölautakunnan 11.12.2018 § 640 määräämä rajattu rakennuskielto (nro 12561) asemakaavan muuttamiseksi ja laatimiseksi. Alue, jota rakennuskielto koskee, käsittää suuren osan kantakaupungista. Rakennuskielto koskee rakennusten 1. kerrosten ja kadunvarsien myymälä-, liike- ja toimitilojen muuttamista asuinkäyttöön rakennuskieltokartassa nro 12561 esitetyillä tonteilla ja on voimassa 11.12.2020 saakka. Tontit, joita rakennuskielto koskee, kuuluvat pääosin käynnistyneen kantakaupungin asemakaavojen ajantasaistamistyön alueeseen. Rakennuskieltoalueella on eri-ikäisiä asemakaavoja 1800-luvulta alkaen.

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 16.8.1982 vahvistettu asemakaava nro 7995. Asemakaavassa rakennuspaikka on merkitty asuntorakennusten korttelialueeksi A5, jossa luku osoittaa tontille sallittujen asuntojen enimmäismäärää. Tontille on merkitty kaksi olemassa olevien rakennusten ulkopintojen pääpiirteiden mukaisesti rajattua rakennusalaa, joista päärakennuksen enimmäiskerrosala on 865 k-m² ja kerrosluku II, ja piharakennuksen enimmäiskerrosala on 76 k-m² ja kerrosluku I. Päärakennusta koskevan merkinnän ”1/4 II” murtoluku osoittaa sen, kuinka suuren osan kellarikerroksen pinta-alasta saa kerrosluvun estämättä käyttää asuinhuoneistoksi. Rakennuksilla ei ole asemakaavan suojelumerkintää. Tonttia koskee vähimmäisautopaikkamääräys 1 ap/300 k-m².

Lisäksi asemakaavan muutoksen selostuksessa todetaan, että kortteli on säilytetty pientaloluonteisena voimassa olevan asemakaavan mukaan. Asuntojen keskipinta-alaksi on kaavaselostuksessa määrätty vähintään 50 m².

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu kantakaupungin keskusta-alueeksi (C2), jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava kantakaupungille ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen sekä liike- ja toimitilojen riittävä määrä.

Rakennuspaikka on Museoviraston inventoinnissa sisällytetty valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon, RKY - Taka-Töölön kerrostaloalue.

Rakennuspaikkaa koskee kaupunkiympäristölautakunnan 5.2.2019 § 57 hyväksymä asuinkerrostalojen ullakkorakentamista koskeva alueellinen poikkeamispäätös, joka on voimassa määräaikaisena 4.2.2024 asti. Tontti kuuluu ullakkorakentamisen kaupunkikuvallisten vyöhykkeiden kartan alueeseen U4, kaupunkikuvallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokas alue. Avoimen näkymän suuntaisiin kattopintoihin ja kadun puoleisiin kattopintoihin saa avata ikkuna-aukkoja vain harkitusti.

Nykytilanteessa tontilla sijaitsee vuosina 1927-1928 asuinrakennukseksi rakennettu kaksi asuinkerrosta ja kellarikerroksen sisältävä päärakennus (Villa Weckman) sekä nykyisin asunnon ja autotallin käsittävä piharakennus. Kiinteistö on toiminut teollisuusmies Johan Reinhold Weckmanin ja hänen perheensä asuntona 1950-luvulle saakka. Sen jälkeen rakennus on ollut Valtion viljavaraston pääkonttorina, Asianajotalo ANPR:n toimistona sekä Saudi-Arabian suurlähetystönä. Voimassa olevassa rakennusluvassa päärakennus on toimistorakennus.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (19.12.2019). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia ei ole esitetty.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalta (kaupunginmuseo), Museovirastolta ja Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta (ELY-keskus).

Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan 16.1.2020, että suurikokoisen huvilan tilat antavat mahdollisuuden esitetyn tilajaon toteuttamiseen rakennuksen ominaispiirteitä noudattavalla tavalla. Rakennuksen välitön ympäristö on muuttunut huomattavasti rakennusajan jälkeen, mikä heijastuu nyt uudessa käyttömuodossa. Rakennuksella on rakennushistoriallista ja kaupunkikuvallista arvoa. Muutoksessa rakennuksen suojeluarvot tulee huomioida. Arvokkaat porrashuoneeseen liittyvät sisätilat kuuluvat suojeltavien rakenteiden piiriin. Jo aiemmassa vaiheessa muutetun yläaulan tilaa voidaan kaupunginmuseon arvion mukaan muuttaa; parveketila voidaan nykytilanteen mukaisesti erottaa aulasta ja pitkää sivua voidaan kaventaa kattokasetoinnin rytmi huomioiden. Portaaseen liittyvä arkadi-aihe tulee hahmottua jatkossa. Porrashuoneen valaistuksen suunnittelu tulee jatkossa toteuttaa huolellisesti tilan arkkitehtuuri huomioiden. Julkisivukäsittely tulee tehdä suojelukohteen arvojen mukaisesti, mm. alkuperäiset ikkunarakenteet säilyttäen ja kunnostaen. Kaupunginmuseo puoltaa poikkeamispäätöshakemusta, huomioiden rakennuksen ulkoasun ja arvokkaiden sisätilojen suojeluarvot.

ELY-keskus pitää lausunnossaan (8.1.2020) rakennuksen käyttötarkoituksen palauttamista asumiskäyttöön rakennukselle luontevana. Alustavien suunnitelmien mukaan arvokas pääporrashuone säilytetään, eikä julkisivuihin ja kadun puolen kattoon tehdä muutoksia. Ullakkorakentamisen osalta ELY-keskus pitää tärkeänä, että ullakkorakentamisen alueellisen poikkeamisluvan ehtoja ja vyöhykekarttaa noudatetaan. Mikäli rakennuksen sisätiloissa on arvokasta kiinteää sisustusta, kuten esimerkiksi panelointeja, ne tulee säilyttää. Hakemuksen liitteenä toimitetussa rakennushistoriaselvityksessä arvokkaiksi todettuja piirteitä ei saa vaarantaa muutostöissä. Tarkasteltaessa hanketta kokonaisuutena, Uudenmaan ELY-keskus katsoo, että poikkeaminen voidaan myöntää.

Hanketta on käsitelty Helsingin ullakkotyöryhmässä 18.2.2020. Työryhmä toteaa lausunnossaan, että ullakon vapaa korkeus on erittäin pieni, mikä johtaisi myös esitetyn kaltaisten terassien osalta hyvin matalaan tilaan. Työryhmä ei näin ollen puolla terassien toteuttamista. Uusien valoaukkojen avaamista rakennuksen sisäkulmaan pidettiin kuitenkin mahdollisena, mutta työryhmä suosittelee ratkaisuksi esimerkiksi lape- tai lyhtyikkunaa tai vesikaton pintaa mukailevaa ateljeeikkunaa. Työryhmä pitää vesikaton alkuperäistä materiaalia (kuparipelti) vaalittavana ominaispiirteenä ja maltillisemmassa ratkaisussa vesikattopintaa säilyisi laajemmalla alueella. Lausunnon mukaan suunnitelma, jossa edellä mainittu on otettu huomioon, tulee tuoda uudelleen ullakkotyöryhmän arvioitavaksi.

Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa.

Poikkeaminen rakennus- ja toimenpidekiellosta nro 12561 voidaan sallia, koska alustavissa suunnitelmissa kellariin on osoitettu toimitilaa, johon on erillinen sisäänkäynti ja jonne saadaan luonnonvaloa. Päärakennuksen ensimmäisen kerroksen huoneet on alun perin suunniteltu keskeisimmiksi asuintiloiksi, joten niiden muuttamista asuinkäyttöön voidaan puoltaa rakennushistoriallisilla syillä. Kortteli on voimassa olevan asemakaavan mukaisesti asuinrakennusvaltaista, joten päärakennuksen muuttaminen pääosin asuinkäyttöön sopii lähiympäristön rakennuskantaan.

Voimassa olevan asemakaavan nro 7995 osoittama suurin sallittu asuntoluku (5) saadaan ylittää, sillä asuntolukua koskevaa määräystä voidaan pitää asemakaavan osalta vanhentuneena.

Asemakaavan päärakennukselle osoittama enimmäiskerrosala 865 k-m² voidaan ylittää, sillä alustavien suunnitelmien mukainen kerrosalan ylitys (149 k-m²) toteutetaan nykyisen rakennusvaipan sisällä.

Asemakaavan mukaan kellarikerroksen pinta-alasta saa kerrosluvun estämättä käyttää asuinhuoneistoksi 1/4. Alustavissa 23.9.2019 päivätyissä suunnitelmissa kellariin sijoitetaan asuin- ja toimitilaa yhteensä noin 227 k-m², mikä on noin puolet kellarin bruttoalasta (469 m²). Asuintilojen osuus (94 k-m²) kellarin bruttoalasta on kuitenkin alle 1/4. Toimenpide on kellariin sijoitettavien asuintilojen osalta asemakaavan tavoitteiden mukainen.

Hankkeessa tulee pyrkiä esteettömyyden parantamiseen. Koska pääsisäänkäynnin muuttaminen esteettömäksi olisi rakennuksen ulkohahmon kannalta ongelmallista, voidaan alustavissa suunnitelmissa esitetty ulkokäyttöön soveltuva porrashissivaraus katsoa riittäväksi esteettömyyttä edistäväksi toimenpiteeksi.

Terassin rakentamista ullakolle hakijan alkuperäisten 23.9.2019 päivättyjen viitesuunnitelmien mukaisella tavalla ei sallita. Jatkosuunnittelussa valoaukkojen avaaminen on mahdollista rakennushistorialliset ja maisemalliset arvot säilyttäen.

Rakennuslupaa haettaessa jatkosuunnitelma on käsiteltävä ullakkotyöryhmässä, ja ennen toimenpiteisiin ryhtymistä hankkeelta edellytetään työryhmän puoltava lausunto.

Poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö tai hyödyntäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 53 § 1 mom, 58 § 1 mom, 128, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2020, 8 §

Maksu

1 000 euroa

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.