Hankesuunnitelma, Metsolan ala-aste vuokraushanke, kaupunkiympäristön toimiala

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Behov

Skolbyggnaden för Metsolan ala-aste som omfattar cirka 2 500m² lägenhetsyta på Gårdsmuseivägen 2 i Östra Baggböle är i dåligt skick och det har konstaterats att en ombyggnad av byggnaden så att den uppfyller de gällande bestämmelserna är olönsam. Avsikten är att byggnaden rivs under hösten 2021.

År 2020 överfördes verksamheten i Metsolan ala-asteen koulu brådskande från byggnaden på Gårdsmuseivägen till tillfälliga lokaler. I nuläget har skolan verksamhet på tre ställen: I hyreslokaler på Kornfallsvägen 4, som tidigare har varit kontorslokaler och för vilka bygglov har beviljats på viss tid för utbildningsändamål fram till sommaren 2023; i verksamhetslokaler i Östra Baggböle på Framåkersvägen 6 och i Kartano-paviljongen på Gårdsmuseivägen 2C.

Nybyggnadsprojektet är brådskande. Syftet är att lokalerna kan hyras och tas i bruk senast i augusti 2023. Tomten på Folkvägen 1 har planlagts för skolverksamhet (Y) och ägs av staden så att någon ändring eller avvikelse i detaljplanen inte behövs.

För att påskynda projektet genomför stadsmiljösektorns servicehelhet för byggnader och allmänna områden den ersättande nybyggnaden som ett hyresprojekt utgående från att konkurrensutsättningen av genomföraren med en konkurrenspräglad dialog, bygglovs- och rivningstillståndsprocesserna, beredningen av genomförandet samt beslutsfattandet genomfördes delvis samtidigt.

Den tekniska direktören beslutade 11.6.2021 (§ 130) godkänna utvärderingsgruppens förslag om att utse Hoivatilat Oyj:s erbjudande, som fick de bästa jämförelsepoängen i enlighet med jämförelsegrunderna i anbudsbegäran, till vinnare i konkurrensutsättningen av hyresvärdskapet för Metsolan ala-aste.

Protokoll 11.6.2021 § 130(Länk leder till extern tjänst)

Bedömningskriterierna för anbudsförfarandet var den arkitektoniska och funktionella kvaliteten samt hyresbeloppet. Bedömningen genomfördes som samarbete mellan sakkunniga inom stadsmiljösektorns byggnadstillsyns-, detaljplanläggnings- och lokaltjänster samt fostrans- och utbildningssektorn.

Syftet är att byggnaden och dess utomhusområden till sin kvalitetsnivå under hela sin användningstid ska fylla de funktionella och energiekonomiska kriterierna för en motsvarande permanent byggnad samt stadens krav för kolneutralitet.

Ibruktagande av lokalerna och projektets tidtabell

Metsolan ala-asteen koulu har för cirka 360 elever i årskurserna 1−6. Antalet elever i skolan kommer inte att öka med hyresprojektet. I de tillfälliga lokalerna studerar för tillfället 270 barn. Skolan avstår från de tillfälliga lokalerna när nybyggnadsprojektet är färdigt. I och med nybyggnaden kommer skolans verksamhet med 360 elever att koncentreras till ett verksamhetsställe. Skolan kommer att ha cirka 40 anställda.

Lägenhetsytan i nybyggnadens hyreslokaler uppgår till cirka 3 084 m².

Syftet är att lokalerna kan tas i bruk senast i januari 2023. Den målsatta tidtabellen för ibruktagandet är stram. Tidtabellen förutsätter att projektet fortskrider smidigt och att nödvändiga beslut och tillstånd fås i tid.

Projektplanen finns som bilaga 1.

Hyresbeloppet som betalas ut

Hyresbeloppet består av en kapitalhyra och en underhållshyra samt av en post som bestäms enligt utfallet. Kapitalhyran är 14,36 euro/m² lägenhetsyta i månaden och underhållshyran 2,45 euro/m² lägenhetsyta i månaden när avtalet börjar, det vill säga totalt 16,81 euro/m² lägenhetsyta i månaden. Kapitalhyran exklusive mervärdesskatt uppgår till cirka 44 300 euro i månaden och cirka 531 600 euro om året. Totalhyran exklusive mervärdesskatt uppgår till cirka 51 800 euro i månaden och cirka 621 600 euro om året.

Dessutom betalas en hyresandel som bestäms enligt utfallet. I andelen ingår kostnader som arrendet och fastighetsskatten medför för utarrenderaren. Hyresandelen som bestäms enligt utfallet uppgår enligt uppskattning till cirka 150 000 euro per år när hyresavtalet börjar. Hyresandelen som bestäms enligt utfallet betalas varje år i fyra poster i samband med hyran för januari, april, juli och oktober.

Totalhyran exklusive mervärdesskatt uppgår därmed sammanlagt till cirka 771 600 euro om året, det vill säga cirka 15 432 000 euro under en hyresperiod på 20 år. Staden kommer att få tillbaka hyresandelen som bestäms enligt utfallet i from av arrendeinkomster samt som fastighetsskatteintäkter av byggnaden.

Staden ingår hyresavtalet med ägarbolaget Hoivatilat Oyj. Det är fråga om ett tidsbestämt hyreskontrakt på 20 år, varefter staden och Hoivatilat Oyj separat förhandlar om en eventuell fortsättning.

Underhållshyran består av fastighetens underhåll och reparationsarbeten, fastighetsskatterna, försäkringarna för fastigheten, avfallshanteringen, värme- och avkylningskostnaderna och vatten- och avloppsavgifterna. Ansvarsgränserna för underhållet och upphandlingarna ingår i ansvarsfördelningstabellen som finns som bilaga till hyresavtalet.

Nivån på kapital- och underhållshyrornas som betalas ut är konkurrenskraftiga i förhållande till övriga nybyggnadsobjekt.

Ett utkast till hyresavtal finns som bilaga 2.

Lokalkostnader för fostrans- och utbildningssektorn

Lokalkostnaden för användaren utgörs av de hyror som stadsmiljösektorn betalar fastighetsägaren samt av stadsmiljösektorns förvaltnings- och underhållskostnader.

Lokalkostnaden för nybyggnaden består av kapitalhyran på 14,36 euro/m²/mån., underhållshyran på 2,45 euro/m²/mån., förvaltningskostnader på 0,50 euro/m²/mån. som stadsmiljösektorn debiterar, underhållsuppgifter på 0,50 euro/m²/mån. som hör till stadsmiljösektorns ansvar, fastighetsskatten på 2,00 euro/m²/mån. samt tomtarrendet på 1,90 euro/m²/mån.

Till lokalkostnader läggs kostnaderna som orsakas av de tillfälliga lokalerna på 0,60 euro/m²/mån. I kalkylen har de tillfälliga lokalerna fördelats över 20 år.

Lokalkostnaderna för användaren är 22,31 euro/m² lägenhetsyta i månaden, dvs. sammanlagt cirka 68 800 euro i månaden och cirka 825 600 euro om året.

Användaren ansvarar själv för driftselen och för eventuella nödvändiga upphandlingar av nya anordningar och material under användningstiden samt för kostnaderna för att inleda verksamheten såsom möbler, material, utrustning och apparater.

Finansiering och genomförande

Hyran som ska betalas ut finansieras med anslag för stadsmiljösektorns driftsekonomi.

Lokalerna uppförs som ett nybygge av Hoivatilat Oyj, som vann konkurrensutsättningen. Staden hyr lokalerna som är i enlighet med projektplanen av Hoivatilat Oyj till fostrans- och utbildningssektorns disposition.

Fostrans- och utbildningsnämndens utlåtande

Fostrans- och utbildningsnämnden har 15.6.2021 (§ 250) tillstyrkt projektplanen i sitt utlåtande. Nämnden har i sitt utlåtande konstaterat att projektet väl motsvarar fostrans- och utbildningssektorns funktionella mål. Utlåtandet finns i sin helhet i ärendets beslutshistoria.

Befogenheter och verkställigheten av beslutet

I enlighet med 7 kap. 1 § 1 mom. 9 punkten i förvaltningsstadgan ska stadsfullmäktige besluta om förhyrning av affärslokaler då totalvärdet på avtalet beräknas överstiga 10 miljoner euro.

Förutsatt att stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget har stadsstyrelsen, i samband med att fullmäktigebeslutet verkställs, för avsikt bemyndiga chefen för kundrelationsenhet 1 vid stadsmiljösektorns att ingå hyresavtal med Hoivatilat Oyj samt att vid behov göra smärre ändringar i hyresavtalet.

Kaupunginhallitus 25.10.2021 § 751

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 17.06.2021 § 61

Esitys

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Markku Hakonen, projektinjohtaja, puhelin: 310 39569

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 15.06.2021 § 250

Lausunto

Esittelijä

Lisätiedot

Ulla Manninen, projektiarkkitehti, puhelin: 310 22493

Detta beslut publicerades 15.11.2021

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften ska uppges:

I besvären ska dessutom ändringssökandens namn och kontaktuppgifter uppges. Om talan förs av ändringssökandens lagliga företrädare eller ombud, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Medan besvären är anhängiga ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringar i kontaktuppgifterna.

Besvären ska också innehålla uppgift om postadress och eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.

När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden i fråga får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.

Till besvärsskriften ska följande fogas:

Rättegångsavgift

Hos den som har inlett ett ärende som gäller sökande av ändring tas det ut en rättegångsavgift i enlighet med lagen om domstolsavgifter (1455/2015).
Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00