Vuokrausperiaatteet, tontit 28141/3-7 ja ja 28135/1 sekä tontit 29081/13-15, Oulunkylä ja Haaga

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Detaljplane- och tomtuppgifter

Åggelby

Detaljplaneändring nr 12445 har utarbetats för området kring Ståthållarvägen i Åggelby (stadsfullmäktige 8.11.2017 (§ 396)). Detaljplaneändringen gör det möjligt med kompletteringsbyggande i kvarteret 28141 och på tomten 28135/1. Fem nya flervåningshus kan byggas på AK-tomten 28141/2 som bildades i och med detaljplaneändringen. Ett nytt flervåningshus kan byggas på tomten 28135/1. Tomten 28141/2 har sedermera delats in i tomterna 28141/3–7 genom tomtindelning 13676, som godkänts av stadsmiljösektorn.

Tomten 28141/3 har en yta på cirka 1 603 m² och adressen Ståthållarvägen 44. Byggrätten som anges i detaljplanen uppgår till 2 100 + 50 m² vy. Tomten fördes in i fastighetsregistret 15.7.2021.

Tomten 28141/4 har en yta på cirka 2 189 m² och adressen Ståthållarvägen 42. Byggrätten som anges i detaljplanen uppgår till 2 700 m² vy. Tomten fördes in i fastighetsregistret 15.7.2021.

Tomten 28141/5 har en yta på cirka 1 491 m² och adressen Gevaldigergränden 8. Byggrätten som anges i detaljplanen uppgår till 3 400 + 400 m² vy. Tomten fördes in i fastighetsregistret 15.7.2021.

Tomten 28141/6 har en yta på cirka 1 327 m² och adressen Gevaldigergränden 2. Byggrätten som anges i detaljplanen uppgår till 1 600 m² vy. Tomten fördes in i fastighetsregistret 15.7.2021.

Tomten 28141/7 har en yta på cirka 945 m² och adressen Gevaldigergränden 6. Byggrätten som anges i detaljplanen uppgår till 1 600 m² vy. Tomten fördes in i fastighetsregistret 15.7.2021.

Tomten 28135/1 har en yta på cirka 2 186 m² och adressen Gevaldigervägen 26. Byggrätten som anges i detaljplanen uppgår till 1 700 m² vy. Tomten fördes in i fastighetsregistret 25.2.2021.

Lokaliseringskartan finns som bilaga 3. Detaljplanekarta nr 12445 utgör bilaga 4.

Haga

Detaljplaneändring nr 12501 har utarbetats för Haga (stadsfullmäktige 5.6.2019 (193 §)). Den tillåter byggandet av fyra nya flervåningshus i kvarter 29081. Den planenliga tomten 29081/11 har sedermera delats in i tomterna 29081/13, 14 och 15 genom tomtindelning nr 13656, som godkänts av stadsmiljösektorn.

Tomten 29081/13 har en yta på cirka 4 254 m² och adressen Frangulavägen 16. Byggrätten som anges i detlajplanen uppgår till 5 200 m² vy. Tomten fördes in i fastighetsregistret 8.9.2021.

Tomten 29081/14 har en yta på cirka 1 587 m² och adressen Frangulavägen 14. Byggrätten som anges i detaljplanen uppgår till 2 600 m² vy. Tomten fördes in i fastighetsregistret 8.9.2021.

Tomten 29081/15 har en yta på cirka 1 204 m² och adressen Frangulavägen 12. Byggrätten som anges i detaljplanen uppgår till 2 600 m² vy. Tomten fördes in i fastighetsregistret 8.9.2021.

Lokaliseringskartan finns som bilaga 5. Detaljplanekarta nr 12501 utgör bilaga 6.

Beslut om reservering

Åggelby

Stadsstyrelsen har 16.9.2019 (624 §) reserverat tomterna 28141/2 (de nuvarande tomterna 28141/3–7) och 28135/1 för Rakennusliike Reponen Oy, Siklatilat Oy och Jukivest Oy/Avarrus Arkkitehdit Oy för planering av bostadsprojekt och Flervåningshus i utveckling-projekt till 31.12.2021.

Haga

Stadsstyrelsen har 6.3.2017 (237 §) reserverat tomten 29081/11 och delar av de med den föregående detaljplanen enliga gatu- och parkområdena för Pohjola Rakennus Oy för partnerskapsplanläggning och planering av bostadsprojekt till 31.12.2019.

Tomtchefen har 13.12.2019 (95 §) och igen 3.2.2021 (5 §) förlängt reserveringen på samma villkor. Reserveringen gäller fram till 31.12.2021.

Kortvarig utarrendering

Åggelby

Tomten 28141/3 har utarrenderats kortfristigt till Kestävät Kodit Oy till 15.8.2022 genom ett beslut av chefen för teamet bostadstomter 1.9.2021 (130 §).

Tomten 28141/4 har utarrenderats kortfristigt till Asunto Oy Helsingin Oulunkylän Domino till 31.5.2022 genom ett beslut av chefen för teamet bostadstomter 9.6.2021 (93 §).

Tomten 28141/5 har utarrenderats kortfristigt till Asunto Oy Helsingin Onnimanni till 31.5.2022 genom ett beslut av chefen för teamet bostadstomter 9.6.2021 (94 §).

Haga

Tomten 29081/14 har utarrenderats kortfristigt till Asunto Oy Helsingin Erika till 15.6.2022 genom ett beslut av chefen för tomtenheten 23.6.2021 (38 §).

Tomten 29081/13 har utarrenderats med det långfristiga arrendeavtalet nr 17636 för en industritomt, som är giltigt och gäller till 31.12.2021. Detta arrende ska avslutas innan ett nytt arrendeavtal ingås om projektet ansöker om kortfristig utarrendering innan den nuvarande arrendeavtalsperioden går ut.

De övriga tomterna har ännu inte utarrenderats kortfristigt.

Planer

Åggelby

På tomten 28141/3 uppförs fritt finansierade oreglerade ägarbostäder till en sammanlagd bostadsvåningsyta på cirka 2 100 m² vy och en affärslokal på cirka 50 m² vy. På tomten 28141/4 uppförs hyresbostäder med kortfristigt statligt räntestöd, den sammanlagda bostadsvåningsytan är cirka 2 700 m² vy. På tomten 28141/5 uppförs priskontrollerade ägarbostäder till en sammanlagd bostadsvåningsyta på cirka 3 400 m² vy och en affärslokal på cirka 400 m² vy. Dessutom byggs en underjordisk parkeringsanläggning på tomterna 28141/4 och 5. På tomterna 28141/6 och 7 uppförs fritt finansierade oreglerade ägarbostäder, varav båda har en bostadsvåningsyta på cirka 1 600 m² vy. Även på tomten 28135/1 uppförs fritt finansierade oreglerade ägarbostäder till en bostadsvåningsyta på cirka 1 700 m² vy.

Haga

På tomten 29081/13 uppförs fritt finansierade ägarbostäder till en sammanlagd bostadsvåningsyta på cirka 5 200 m² vy. På tomten 29081/14 uppförs fritt finansierade hyresbostäder till en sammanlagd bostadsvåningsyta på cirka 2 600 m² vy. På tomten 29081/15 uppförs fritt finansierade ägarbostäder med Hitas-villkor, sammanlagd bostadsvåningsyta cirka 2 600 m² vy, och en affärslokal på cirka 50 m² vy.

Marken

Enligt de uppgifter som är tillgängliga för staden har det inte tidigare bedrivits verksamhet som orsakar förorening av marken eller grundvattnet på områdena.

Arrendeprinciper

Jämförelseuppgifter Åggelby

Stadsfullmäktige har 25.8.2021 (§ 256) fastställt arrendeprinciper för bostadstomten (A) 28058/20 i 28 stadsdelen (Åggelby) så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras minst av priset 60 euro per kvadratmeter våningsyta i fråga om fritt finansierad och oreglerad bostadsproduktion.

Före detta har arrendeprinciper för Åggelbyområdet senast fastställts i februari 2017. Praxisen för prissättning av bostadstomter har skiftat över från värderingsinstrumentet som bygger på ARA:s tomtprissättning mot en marknadsbaserad prissättning. Dessutom höjs prisnivån avsevärt av Spårjokern, som passerar projekten. Således finns inte helt jämförelsedugliga prisuppgifter att tillgå för området.

Som jämförelseuppgift konstateras att stadsfullmäktige 15.2.2017 (§ 96) har fastställt arrendeprinciper för bostadstomten (A) 28327/1 i Åggelby, enligt vilka årsarrendet bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 33 euro per kvadratmeter bostadsvåningsyta. Affärslokaler eller därmed jämförbara lokaler som eventuellt uppförs på bostadstomten beaktas på samma sätt som bostadstomter då arrendet bestäms.

Jämförelseuppgifter Haga

Arrendeprinciper för Hagaområdet har senast fastställts år 2019. Således finns inte helt jämförelsedugliga prisuppgifter att tillgå heller för detta område.

Stadsfullmäktige har 10.4.2019 (§ 122) fastställt arrendeprinciper för bostadstomten (AK) 29164/4 i 29 stadsdelen (Haga), som ingår i detaljplaneändring nr 12484 och som utarrenderats för hyresbostäder med statligt räntestöd, så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 29 euro per kvadratmeter våningsyta.

Årsarrende Åggelby

Med beaktande av tomternas läge, användningssyfte, ett värderingsutlåtande av en utomstående sakkunnig samt övriga omständigheter bestäms årsarrendet för tomterna för flervåningshus (AK) 28141/3, 4, 5, 6 och 7 och tomten för flervåningshus (AK) 28135/1 så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 45 euro per kvadratmeter bostadsvåningsyta (byggrättens nuvärde 08/2021 index, ca 900 euro/m² vy).

Bostadskomplement som byggs utöver den våningsyta som anges i detaljplanen beaktas inte då arrendet bestäms.

Affärslokaler eller därmed jämförbara lokaler och lokaler för kommunalteknik som eventuellt uppförs på bostadstomterna beaktas på samma sätt som bostadstomter då arrendet bestäms.

Arrendets effekt på boendekostnaderna är cirka 3,64 euro/m² våningsyta i månaden.

Årsarrende Haga

Med beaktande av tomternas läge, användningssyfte, ett värderingsutlåtande av en utomstående sakkunnig samt övriga omständigheter bestäms årsarrendet för tomterna för flervåningshus (AK) 29081/13, 14 och 15 så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras minst av priset 54 euro per kvadratmeter våningsyta (byggrättens nuvärde 08/2021 index 2020, cirka 1 100 euro/m² vy) i fråga om tomter för oreglerad bostadsproduktion och minst 42 euro per kvadratmeter våningsyta i fråga om tomter för produktion av bostäder med Hitas-villkor, bostäder med statligt räntestöd eller bostadsrättsbostäder.

Affärslokaler eller därmed jämförbara lokaler som eventuellt uppförs på bostadstomten beaktas på samma sätt som bostadstomter då arrendet bestäms.

Bostadskomplement som byggs utöver den våningsyta som anges i detaljplanen beaktas inte då arrendet bestäms.

I fråga om bostadsproduktion med statligt stöd tas 80 % av årsarrendet för bostadstomterna ut under den tid då det statliga bolånet för de bostadshus som byggs på tomten amorteras eller så länge som staten betalar räntegottgörelse (räntestöd, långt räntestöd) på lån som beviljats för bostadsproduktionen.

Arrendets effekt på boendekostnaderna är cirka 4,36 euro/m² våningsyta i månaden.

Bestämmande av arrendeprinciper

Arrendeprinciperna har bestämts med beaktande av priszonskartan, tidigare fastställda arrendeprinciper för samma eller motsvarande område, tomternas läge och användningssyfte samt markvärdets utveckling i området. En enhetlig och konsekvent prissättning har eftersträvats. Tomternas besittnings- och finansieringsform har som vanligt beaktats då arrendeprinciperna bestäms.

Arrendeprincipsprisen är högre än för de tomter som använts som jämförelse eftersom prisnivån stigit och prissättningen förändrats i en mera marknadsdikterad riktning. Dessutom höjs prisnivån avsevärt av Spårjokern, som går genom projektens omedelbara närområde i såväl Åggelby som Haga.

Värderingsutlåtandena av en utomstående sakkunnig om tomternas marknadsmässiga priser ingår i det bifogade materialet.

Arrendetid

Arrendetiden är ungefär 60 år, så att arrendeavtalen gäller fram till 31.12.2080.

Befogenheter

I enlighet med 7 kap. 1 § 8 punkten i förvaltningsstadgan fastställer stadsfullmäktige allmänna arrendeprinciper för arrendeavtal på över 30 år.

Kaupunginhallitus 29.11.2021 § 893

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Kaupunkiympäristölautakunta 26.10.2021 § 571

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Anni Hautala, kiinteistölakimies, puhelin: 310 23775

Detta beslut publicerades 17.12.2021

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens besöksadress fram till 24.12.2021 är den följande

Förvaltningsdomstolens besöksadress från och med 27.12.2021 är den följande

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften ska uppges:

I besvären ska dessutom ändringssökandens namn och kontaktuppgifter uppges. Om talan förs av ändringssökandens lagliga företrädare eller ombud, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Medan besvären är anhängiga ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringar i kontaktuppgifterna.

Besvären ska också innehålla uppgift om postadress och eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.

När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden i fråga får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.

Till besvärsskriften ska följande fogas:

Rättegångsavgift

Hos den som har inlett ett ärende som gäller sökande av ändring tas det ut en rättegångsavgift i enlighet med lagen om domstolsavgifter (1455/2015).
Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00