Vuokraperusteet, Oulunkylä

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Detaljplane- och tomtuppgifter

Stadsfullmäktige har 8.11.2017 § 396 godkänt detaljplaneändringen nr 12445, som vann laga kraft 13.12.2018. Enligt detaljplanen hör tomten 28132/1 till ett kvartersområde för flervåningshus (AK). Tomten har en byggrätt på 3 800 m² vy (bostadsvåningsyta) + 100 m² vy (affärs- och kontorslokaler) och en yta på ungefär 1 209 m². Tomten har ännu inte förts in i fastighetsregistret.

Tomten 28305/15 hör till ett kvartersområde för flervåningshus (AK) och har en byggrätt på 4 741 m² vy och en yta på cirka 3 076 m². Tomten fördes in i fastighetsregistret 26.1.2022.

Tomten 28132/2 hör till ett kvartersområde för bilplatser (LPA). Tomten har en yta på 1 487 m² och den är belägen vid Ståthållarvägen. Tomten har ännu inte förts in i fastighetsregistret.

En lägeskarta och ett utdrag ur detaljplanen utgör bilagorna 2 och 3.

Reserveringsbeslut och planerade projekt

Stadsstyrelsen har 1.11.2021 § 790 reserverat de planerade tomterna (AK) 28132/1 och (AK) 28305/10 till Sato Oyj för planering av bostadsprojekt och den planerade tomten (LPA) 28132/2 för planering av en parkeringsanläggning fram till 31.12.2021 enligt följande:

• Bostadstomten (AK) 28132/1 reserveras till Sato-Joustokoti Oy. Tomten har en yta på 1 209 m², bostadsbyggrätt på 3 800 m² vy och byggrätt för en affärslokal på 100 m² vy. Området reserveras för bostadsproduktion av mellanformstyp.

• Till Sato-Asunnot Oy reserveras ett område på cirka 3 036 m² och bostadsbyggrätt på cirka 4 741 m² vy av bostadstomten (AK) 28305/10, vilken hänför till det reserverade området. Tomten har en yta på 7 516 m² och en sammanlagd bostadsbyggrätt på 9 200 m² vy. Området reserveras för att genomföras som fritt finansierad och oreglerad hyresbostadsproduktion.

• Bilplatstomten (LPA) 28132/2 reserveras till Sato-Rakennuttajat Oy.Tomten har en yta på 1 487 m². Området reserveras för att uppföra en parkeringsanläggning.

Tomten 28132/1 ska genomföras som bostadsproduktion av mellanformstyp. Projektet genomförs enligt delägarmodellen. I projektet uppförs totalt 60 bostäder och dessutom byggs två affärslokaler. I området för bostadstomten 28132/1 gäller ett arrendeavtal som ska ändras innan byggandet av det planerade bostadsprojektet kan inledas.

Genom tomtindelning nr 13781 som trädde i kraft 17.1.2022 har det av tomt 28305/10 bildats tomten 28305/15. På tomten uppförs sammanlagt 86 fritt finansierade hyresbostäder vars genomsnittliga yta är 45 m². Våningsytan uppgår till sammanlagt ca 4 741 m² vy.

På bilplatstomten ska uppföras ett parkeringshus för kvarteren 28132, 28133 samt tomterna 28305/14 och 15 och 28142/4.

Kortvarig utarrendering

Tomten 28132/1 har utarrenderats kortvarigt till Asunto Oy Helsingin Käskynhaltija till utgången av 2022 genom ett beslut av chefen för teamet bostadstomter inom stadsmiljösektorn 18.1.2022 6 §.

Tomten 28305/15 har utarrenderats kortvarigt till Sato-Asunnot Oy till utgången av 2022 genom ett beslut av chefen för teamet bostadstomter inom stadsmiljösektorn 18.1.2022 7 §.

Tomten 28132/2 har utarrenderats kortvarigt till Asunto Oy Helsingin Käskynhaltija till 15.2.2023 genom ett beslut av chefen för teamet bostadstomter inom stadsmiljösektorn 11.2.2022 26 §.

Jordmån

Enligt tillgängliga uppgifter har det inte tidigare bedrivits verksamhet som kunde ha orsakat förorening av marken eller grundvattnet på områdena.

Arrendeprinciper

När arrendeprinciperna bestämdes beaktades ett värderingsutlåtande från en utomstående expert, arrendeprinciper som tidigare fastställts för samma eller motsvarande område, tomternas läge och markvärdets utveckling i området samt övriga aspekter. Man har strävat efter en enhetlig och konsekvent prissättning. Värderingsutlåtandet finns i bilagematerialet.

Jämförelsedata

Stadsfullmäktige har 8.12.2021 § 393 fastställt arrendeprinciper för tomterna för flervåningshus (AK) 28141/3, 4, 5, 6 och 7 samt tomten för flervåningshus (AK) 28135/1 i 28 stadsdelen (Åggelby) så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras minst av priset 45 euro per kvadratmeter våningsyta i fråga om fritt finansierad och oreglerad bostadsproduktion.

Årsarrende och arrendetid

Årsarrendet för tomten för flervåningshus (AK) 28132/1 bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 43 euro per kvadratmeter bostadsvåningsyta (nuvärde cirka 900 euro / index 2074).

Årsarrendet för tomten för flervåningshus (AK) 28305/15 bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 46 euro per kvadratmeter bostadsvåningsyta (nuvärde cirka 950 euro / index 2074).

Tomten 28132/1 ligger vid en gata som är relativt livligt trafikerad och dess gårdsområde är mindre jämfört med tomten 28305/15. Därför är à-priset för byggrätten av tomten 28305/15 något högre.

Årsarrendet för bilplatstomten (LPA) 28132/2 fastställs enligt etablerad praxis så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 1 euro per kvadratmeter tomtyta (nuvärde 20,74 euro/index 2074).

Bostadskomplement som byggs utöver den våningsyta som anges i detaljplanen beaktas inte då arrendet bestäms.

Affärslokaler eller därmed jämförbara lokaler och lokaler för kommunalteknik som eventuellt uppförs på bostadstomterna beaktas på samma sätt som bostadstomter då arrendet bestäms.

För tomter med statligt stöd tas 80 % av årsarrendet ut så länge som statligt bostadslån för bostadsproduktionen på tomten återstår att amortera eller så länge som staten betalar räntegottgörelse (räntestöd) på lån som beviljats för bostadsproduktionen.

Enligt stadsfullmäktiges beslut 1.10.1980 (ärende 18) ska årsarrendet för bostadstomter motsvara 4 % och årsarrendet för andra tomter 5 % av det kalkylmässiga tomtpriset baserat på tomtens huvudsakliga användningsändamål.

Effekten av arrendet för tomten 28132/1 på boendekostnaderna är cirka 3,40 euro/m² våningsyta i månaden.

Effekten av arrendet för tomten 28305/15 på boendekostnaderna är cirka 3,63 euro/m² våningsyta i månaden.

Arrendetiden är cirka 60 år, så att arrendetiden börjar från ett datum som bestäms senare och går ut 31.12.2085.

Till slut

Enligt 7 kap. 1 § 8 punkten i förvaltningsstadgan fastställer stadsfullmäktige allmänna arrendeprinciper för arrendeavtal på över 30 år.

Stadsfullmäktige har 2.2.2022 § 22 beslutat om allmänna principer för utarrendering av bostadstomter och tomter som betjänar boendet. Enligt beslutet för att bevara förutsägbarheten i stadens tomtöverlåtelseverksamhet är avsikten att de nya principerna och den nya verksamhetsmodellen införs med en övergångsperiod. Stadsstyrelsen fattar senare ett beslut om övergångstiderna i sitt verkställighetsbeslut, efter att stadsmiljönämnden har godkänt tillämpningsanvisningarna. Det är ändamålsenligt att övergångstiderna tillåter att tomter vars arrendegrunder man har fastställt enligt gammal praxis också överlåts enligt gammal praxis. Den nya praxisen och de nya principerna kommer i regel endast att gälla tomter vars utarrenderingsprocess ännu inte har nått prissättningsfasen när de allmänna principerna tas i bruk.

Stadsmiljönämnden har godkänt tillämpningsanvisningarna 12.4.2022 och förslagit samtidigt att stadsstyrelsen godkänner föreskrifter om övergången som gäller tillämpning av principerna. Avsikten är att tillämpa den nya praxisen och de nya principerna på de tomter vars utarrenderingsprocess ännu inte har nått prissättningsfasen, och övergångsbestämmelserna har ännu inte godkänts. Därför ska förslagen till arrendeprinciper för åtminstone de projekt där byggandet inleds under 2022 föreläggas stadsfullmäktige. På grund av föreskrifterna om övergången tillämpas stadsfullmäktiges beslut 1.10.1980 (ärende nr 18) för avkastningskravet i förslagen i fråga.

Kaupunginhallitus 25.04.2022 § 285

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Kaupunkiympäristölautakunta 22.03.2022 § 183

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Anni Hautala, kiinteistölakimies, puhelin: 310 23775

Detta beslut publicerades 25.05.2022

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens besöksadress fram till 24.12.2021 är den följande

Förvaltningsdomstolens besöksadress från och med 27.12.2021 är den följande

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften ska uppges:

I besvären ska dessutom ändringssökandens namn och kontaktuppgifter uppges. Om talan förs av ändringssökandens lagliga företrädare eller ombud, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Medan besvären är anhängiga ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringar i kontaktuppgifterna.

Besvären ska också innehålla uppgift om postadress och eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.

När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden i fråga får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.

Till besvärsskriften ska följande fogas:

Rättegångsavgift

Hos den som har inlett ett ärende som gäller sökande av ändring tas det ut en rättegångsavgift i enlighet med lagen om domstolsavgifter (1455/2015).
Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00