Hankesuunnitelma, päiväkotitilat, Kaartin Lasaretti, kaupunkiympäristön toimiala
Hyrning av lokaler för småbarnspedagogiken (Kampen, Gardeslasarettets kvarter)
Beslut
Stadsfullmäktige beslutade hyra daghemslokaler på cirka 2 230 m² lägenhetsyta i Gardeslasarettets kvarter enligt en projektplan som finns som bilaga 1, så att det sammanlagda beloppet av de momsfria hyrorna under hyrestiden på 20 år och investeringskostnaderna är 12 449 678 euro i prisnivån för oktober 2022.
Beslutet stämmer överens med förslaget.
Behov
Antalet barn i åldern 1–6 förväntas öka med cirka 450 i det södra stordistriktet fram till 2036 jämfört med 2020. Det blivande daghemmet kan på grund av sitt läge betjäna distrikten i både Kampmalmen och Ulrikasborg, där det sammanlagda antalet barn i åldern 1–6 uppskattas öka med cirka 320 barn fram till 2036 jämfört med 2020.
Antalet svenskspråkiga barn i åldern 1–6 håller sig på nuvarande nivå under prognosperioden 2021–2036 i distrikten Kampmalmen och Ulrikasborg. De blivande svenskspråkiga daghemsplatserna gör det möjligt att avstå från köpavtalsdaghem och att bevara den svenskspråkiga servicen oförändrad.
Fostrans- och utbildningssektorn har i början av 2022 utarbetat ett lokalprogram och en behovsbeskrivning som baserar sig på prognoserna. Utifrån beskrivningen och programmet undersökte man de lokaler som staden äger i centrumområdet och som lämpar sig för lokalbehovet. Eftersom lämpliga lokaler inte hittades kartlades lokalalternativen genom en allmän marknadsförfrågan våren 2022. Det kom in ett enda svar på marknadsförfrågan, och det av Hietalahden kiinteistökehitys Oy (Fo-nummer: 3139692-5). Svaret gällde de lokaler som staden nu hyr i Gardeslasarettets kvarter. Jämfört med andra motsvarande projekt och prisnivån i området bedömer stadsmiljösektorns lokalservice att anbudet är totalekonomiskt och motsvarar behovet av lokaler.
Fostrans- och utbildningsnämnden har 28.2.2023 (§ 46) tillstyrkt behovsbeskrivningen.
Hyreslokalerna
Hyreslokalerna ligger i Kampen på Kalevagatan 48. Staden hyr lokalerna för en tidsbunden period på 20 år.
Lokalerna kommer att användas av skiftesdaghemmet Lappi, daghemmet Viktoria och daghemmet Fylgia Solhem. De hyrda lokalerna ersätter de nuvarande lokalerna som är i dåligt skick på Lappviksgatan 6, Eriksgatan 45, Fabriksgatan 16 och Bergmansgatan 12 och det är möjligt att avstå från dessa lokaler när de hyrda lokalerna är klara. Staden kommer att avstå från lokalerna som ska ersättas våren 2023 i enlighet med en separat plan.
De lokaler som ombyggs planeras för 224 barn, varav 84 platser för den svenskspråkiga och 140 platser för den finskspråkiga småbarnspedagogiken. Det kommer att finnas åtta aktivitetsområden i byggnaden, och i tre av dem kommer det att finnas möjlighet till dygnetruntvård.
Byggnadens totala omfattning är cirka 2 967 m² bruttoyta och den hyrda lägenhetsytan är 2 230 m². I det hyrda området ingår ett innergårdsområde på cirka 1 000 m².
De hyrda lokalerna ligger i en byggnad med kulturhistorisk betydelse som färdigställdes 1884. Byggnaden var ursprungligen planerad som garnisonssjukhusets nya huvudbyggnad. Sjukhusverksamheten i byggnaden slutade på 1930-talet, varefter byggnaden använts som laboratorium och bibliotek samt kontor. Hyresvärden bygger om lokalerna för daghemsverksamhet.
Projektplanen finns i bilaga 1. Ett utkast till hyresavtal finns i bilaga 2.
Hyres- och investeringskostnader
Hyresvärden ansvarar för fastighetens användbarhet, underhåll och reparationer under hela hyresperioden. Staden betalar hyresvärden en totalhyra som består av en kapitalhyra samt en underhållshyra som bestäms enligt utfallet.
Kapitalhyrans belopp binds vid levnadskostnadsindexet. Hyran justeras för första gången när hyresperioden börjar och därefter alltid ett år från den föregående justeringstidpunkten.
Enligt anbuden är kapitalhyran för hyreslokalerna exklusive mervärdesskatt cirka 22,90 euro/m² lägenhetsyta i månaden (avtalens kalkylmässiga hyra per kvadratmeter) i prisnivån för oktober 2022, dvs. cirka 51 067 euro i månaden, cirka 612 804 euro om året och sammanlagt 12 256 080 euro för hyrestiden på 20 år. Grunden för kapitalhyran är cirka 2 230 m² lägenhetsyta.
Den kapitalhyra som betalas ut är 50 % för den tid då innergården, som anvisats för användaren, inte kan användas på grund av andra byggarbeten, dvs. mellan juni 2023 och juni 2025.
Det momsfria totalbeloppet av projektets hyres- och investeringskostnader är 12 449 678 euro. Beloppet består av ett kapitalhyresbelopp på 12 256 080 euro utan indexjustering som betalas ut under hyresperioden på 20 år, en hyressänkning på minst 306 402 euro av kapitalhyran när innergårdsområdet är ur bruk samt en reservering på högst 500 000 euro för eventuella ändringar i fostrans- och utbildningssektorns verksamhet samt för berednings- och tillsynskostnader.
Hyresgästen betalar inte separat arrende eller fastighetsskatt utan kapitalhyran inkluderar i enlighet med hyresavtalet både arrendet och den fastighetsskatt som hyresvärden betalat och som återbärs till Helsingfors stad.
Hyresvärden ansvarar för skötseln och underhållet av fastigheten i enlighet med anskaffnings- och ansvarsfördelningstabellen, och stadsmiljösektorns lokalservice betalar en underhållshyra som årligen justeras enligt de faktiska kostnaderna. Den beräknade underhållshyran när avtalet börjar är 5,30 euro/m² lägenhetsyta i månaden, dvs. sammanlagt 11 819 euro i månaden. I underhållshyran ingår fastighetens alla sedvanliga användnings-, skötsel- och underhållskostnader, dvs. kostnader för fastighetsunderhåll, uppvärmning, nedkylning, vatten och avloppsvatten, fastighetsel, renhållning av allmänna utrymmen, försäkringar samt avfallshantering och årsreparationer.
Om hyresvärden utför särskilt avtalade användartjänster för hyresgästen, faktureras kostnaderna för tjänsterna separat enligt utfallet.
Lokalkostnaderna för fostrans- och utbildningssektorn
Den beräknade lokalkostnaden för fostrans- och utbildningssektorn är 28,87 euro/m² lägenhetsyta i månaden, dvs. cirka 64 380 euro i månaden och cirka 772 561 euro om året.
Fostrans- och utbildningssektorns hyra består av en kapitalhyra på 22,90 euro /m² lägenhetsyta/mån som innehåller tomthyrans andel och fastighetskatten som återbärs till staden, av en underhållshyra på 5,30 euro/m² lägenhetsyta/mån som innehåller försäkringspremierna samt av allmänna kostnader på 0,67 euro/m² lägenhetsyta/mån.
Vidare betalar fostrans- och utbildningssektorn i enlighet med den nya hyresmodellen under de första fem åren en hyra på 3,99 euro/htm ²/mån som debiteras med en ränta på 2,5 %. Hyran kommer sig av reserveringen på högst 500 000 euro för förändringar i användarens verksamhet och för förberedelse- och tillsynskostnader och betalas som annuitet enligt utfallet. Den beräknade momsfria hyran för de fem första åren för fostrans- och utbildningssektorn är 32,86 euro/m² lägenhetsyta i månaden, dvs. sammanlagt cirka 73 278 euro i månaden och cirka 879 334 euro om året.
När kapitalhyran som betalas ut är 50% för den tiden då innergården, som anvisats till daghemmet, inte kan användas på grund av andra byggarbeten, är fostrans- och utbildningssektorns hyra cirka 17,42 euro/m² lägenhetsyta i månaden för tiden 6/2023–6/2025.
Projektavtal för planerings- och byggfasen
Fastighetens ägare ansvarar för planeringen, för förberedelserna inför byggandet och för själva byggandet samt för uppgifter och ansvar i anslutning till dessa.
Staden och fastighetens ägare ingår ett projektavtal som gäller planerings- och byggfasen. Den som genomför projektet inleder objektets översikts- och genomförandeplanering direkt efter att projektavtalet undertecknats.
När projektet genomförs betalas till den som genomför projektet ingen annan ersättning för planerings- och byggarbetet utöver hyran. Om hyresavtalet inte undertecknas av orsaker som inte beror på genomföraren, har genomföraren rätt att med öppen bokföring fakturera kostnaderna för de arbeten som utförts upp till det tak i euro som överenskommits i avtalet för planerings- och byggnadsfasen.
Meningen är att planeringen inleds genast när valet av entreprenör har vunnit laga kraft och parterna undertecknat avtalet för planerings- och byggfasen.
Tidsplan
Stadsmiljösektorns servicehelhet byggnader och allmänna områden inleder projektets planeringsfas efter att projektavtalet undertecknats.
Hyresavtalet ingås och byggandet kan börja efter att den slutliga beslutsfattarens beslut om godkännande av projektplanen och hyrning av objektet har vunnit laga kraft, kontraktritningarna, tidsplanen och kvalitetsplanerna är klara och bygglovet har beviljats.
Hyresvärden bygger klart objektet under projektets byggfas. Byggfasen avslutas med att objektet står klart, godkänns som mottaget och tas i bruk. Hyresavtalstiden börjar vid godkänt mottagande.
Målet är att byggandet börjar i juni 2023 och att objektet blir klart i augusti 2024. Enligt den preliminära tidsplanen kan lokalerna tas i bruk och hyresperioden börja i augusti 2024.
Finansiering och genomförande
Hyresprojektet ingår i listan i 2023 års budget över planerade ny- och ombyggnadsprojekt i hyres- och aktieobjekt för åren 2023–2032 med projektnamnet Päiväkotitiloja keskustaan. En årlig reservering på 607 200 euro har gjorts för projektet.
Hyran som ska betalas finansieras med anslag för stadsmiljösektorns driftsekonomi. Reserveringar för mer- och ändringsarbeten finansieras med stadens ospecificerade anslag.
Fostrans- och utbildningsnämndens utlåtande
Fostrans- och utbildningsnämnden har 2.5.2023 (§ 90) tillstyrkt projektplanen i sitt utlåtande. Nämnden konstaterar i utlåtandet att projektplanen motsvarar de funktionella målsättningarna inom fostran och utbildning.
Utlåtandet finns i sin helhet i beslutshistorien.
Förslag av stadsmiljönämndens sektion för byggnader och allmänna områden
Stadsmiljönämndens sektion för byggnader och allmänna områden har 9.2.2023 (§ 16) föreslagit hyrning av de lokaler som beskrivs i projektplanen som daterats 13.1.2023. Projektets sammanlagda belopp och reserveringen för tilläggsarbete har korrigerats i stadsstyrelsens förslag och i projektplanen.
Befogenheter och verkställighet
I enlighet med 7 kap. 1 § 1 mom. 9 punkten i förvaltningsstadgan ska stadsfullmäktige besluta om förhyrning av affärslokaler då totalvärdet på avtalet beräknas överstiga 10 miljoner euro.
Förutsatt att stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget har stadsstyrelsen för avsikt att i sitt verkställighetsbeslut bemyndiga chefen för kundrelationsenhet 1 vid stadsmiljösektorn att underteckna hyresavtalet med Hietalahden kiinteistökehitys Oy, som finns i bilaga 2, samt att vid behov göra små ändringar av teknisk natur i hyresavtalet.
Kaupunginhallitus 12.06.2023 § 406
Päätös
Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
Kaupunginvaltuusto päättää vuokrata liitteenä 1 olevan hankesuunnitelman mukaiset noin 2 230 htm² laajuiset päiväkotitilat Kaartin Lasaretin korttelista siten, että 20 vuoden vuokra-ajalta maksettavien vuokrien ja investointikustannusten arvonlisäveroton kokonaissumma on 12 449 678 euroa lokakuun 2022 kustannustasossa.
Esittelijä
Lisätiedot
Suvi Rämö, vs. kaupunginsihteeri, puhelin: 310 32174
Kasvatus- ja koulutuslautakunta 02.05.2023 § 90
Lausunto
Kasvatus- ja koulutuslautakunta antoi kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaostolle puoltavan lausunnon 13.1.2023 päivätystä, osoitteeseen Kalevankatu 48 toteutettavien päiväkotitilojen hankesuunnitelmasta (liite 1).
Lautakunta edellyttää erityistä huomiota ja tarkkuuta kiinnitettävän tilojen valmistumiseen sovitussa aikataulussa, mikä on edellytys lakisääteisten palvelujen toteuttamiselle.
Lisäksi kasvatus- ja koulutuslautakunta lausuu hankesuunnitelmasta seuraavaa:
Hankesuunnitelma vastaa kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita. Tilojen suunnittelussa ja toteutuksessa tulee edelleen työskennellä yhdessä käyttäjätoimialan kanssa. Tilojen suunnittelussa tulee kiinnittää erityistä huomiota äänieristykseen, äänenvaimennukseen ja valaistukseen. Tilat ja pintarakenteet tulee suunnitella helposti siivottaviksi, huollettaviksi ja korjattaviksi.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta painottaa hankkeen kustannusseurannan ja laadunvalvonnan tärkeyttä koko prosessin aikana. Niillä on suuri vaikutus terveelliseen ja turvalliseen oppimisympäristöön sekä toimialan käyttökustannuksiin.
Esittelijä
Lisätiedot
Leena Tamminen, suunnittelija, puhelin: 310 80277
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 09.02.2023 § 16
Esitys
A
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esitti kaupunginhallitukselle hankesuunnitelman mukaisten noin 2 230 htm² laajuisten päiväkotitilojen vuokraamista Kaartin Lasaretin korttelista Hietalahden kiinteistökehitys Oy:ltä siten, että hankkeen enimmäishinta arvonlisäverottomana on 10/2022 kustannustasossa 12 483 540 euroa laskettuna 20 vuoden vuokra-ajalle.
Päätös tehtiin ehdolla, että kasvatus- ja koulutuslautakunta antaa puoltavan lausunnon hankesuunnitelmasta.
Lisäksi jaosto esitti, että kaupunkiympäristön toimialan asiakkuusyksikkö 1:n päällikkö oikeutetaan allekirjoittamaan liitteenä 3 oleva Hietalahden kiinteistökehitys Oy:n kanssa tehtävä vuokrasopimus sekä tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä teknisiä korjauksia ja tarkennuksia.
B
Lisäksi jaosto päätti hyväksyä Hietalahden kiinteistökehitys Oy:n kanssa tehtävän liitteenä 5 olevan suunnittelu- ja rakentamisvaiheen hankesopimuksen sekä oikeutti hankeyksikkö 1:n yksikön päällikön allekirjoittamaan sen ja tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä teknisiä korjauksia ja tarkennuksia.
Käsittely
Asian aikana kuultavana oli projektinjohtaja Mari Koskinen. Asiantuntija poistui kuulemisensa jälkeen kokouksesta.
Esittelijä
Lisätiedot
Mari Koskinen, projektinjohtaja, puhelin: 09 310 37530
Jarmo Raveala, yksikön päällikkö, puhelin: 310 23466
Reetta Amper, tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 38283
Detta beslut publicerades 28.06.2023
BESVÄRSANVISNING
Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.
Besvärsrätt
Ändring i beslutet får sökas
- av den som ett beslut avser eller vars rätt, skyldighet eller fördel direkt påverkas av beslutet (part)
- av kommunmedlemmarna
Besvärstid
Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.
Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.
Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.
Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.
Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.
Besvärsgrunder
Kommunalbesvär får anföras på den grunden att
- beslutet har tillkommit i felaktig ordning
- den myndighet som fattat beslutet har överskridit sina befogenheter
- beslutet annars strider mot lag
Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.
Besvärsmyndighet
Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.
Förvaltningsdomstolens besöksadress från och med 29.5.2023 är den följande
E-postadress: | helsinki.hao@oikeus.fi |
Adress: | Banbyggarvägen 5 |
00520 HELSINGFORS | |
Faxnummer: | 029 56 42079 |
Telefonnummer: | 029 56 42000 |
Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv
Formen för och innehållet i besvärsskriften
Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.
I besvärsskriften ska uppges:
- det beslut i vilket ändring söks, (det överklagade beslutet);
- till vilka delar ändring söks i beslutet och vilka ändringar som yrkas (yrkandena);
- grunderna för yrkandena;
- vad besvärsrätten grundar sig på om det överklagade beslutet inte avser ändringssökanden själv.
I besvären ska dessutom ändringssökandens namn och kontaktuppgifter uppges. Om talan förs av ändringssökandens lagliga företrädare eller ombud, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Medan besvären är anhängiga ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringar i kontaktuppgifterna.
Besvären ska också innehålla uppgift om postadress och eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.
När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden i fråga får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.
Till besvärsskriften ska följande fogas:
- det överklagade beslutet med besvärsanvisning;
- utredning om när ändringssökanden har fått del av beslutet, eller annan utredning om när besvärstiden börjat löpa;
- de handlingar som ändringssökanden åberopar som stöd för sina yrkanden, om dessa inte redan tidigare har lämnats till myndigheten.
Rättegångsavgift
Hos den som har inlett ett ärende som gäller sökande av ändring tas det ut en rättegångsavgift i enlighet med lagen om domstolsavgifter (1455/2015).
Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.
Protokoll
Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.
Skyddad e-post: https://securemail.hel.fi/
Använd alltid skyddad e-post när du skickar personliga uppgifter.
Nämn alltid diarienumret (t.ex. HEL 2021-000123) i ditt meddelande om ditt ärende redan har upptagits till behandling vid Helsingfors stad.
E-postadress: | helsinki.kirjaamo@hel.fi |
Postadress: | PB 10 |
00099 HELSINGFORS STAD | |
Besöksadress: | Helsingfors stads registratorskontor |
Norra esplanaden 11-13 | |
Telefonnummer: | 09 310 13700 |
Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00
Föredragande
Mer information fås av
Suvi Rämö, tf. stadssekreterare, telefon: 09 310 32174