Vuokraus, vuokrasopimuksen jatkaminen, tontti 41201/14, Jakomäentie 10, Jakomäki, Suurmetsä, Helsingin kaupungin asunnot Oy

Asuntotontit-tiimin päällikkö päätti

(A1141-27)

Hakemus

Helsingin kaupungin asunnot Oy on hakenut tontin 41201/14 maanvuokrasopimuksen vuokra-aikaan jatkoa peruskorjauslainan nostamista varten. Vuokralainen pyytää 21.1.2025 toimitetulla hakemuksella, että tontin 41201/14 vuokra-aikaa jatkettaisiin 31.12.2060 saakka. Vuokralaisen ilmoittaman mukaan rakennusten peruskorjaushanke on tarkoitus aloittaa alkuvuonna 2025.

Osa tontilla 41201/14 sijaitsevista asuinrakennuksista (Louhikkotie 20 a-c) on tarkoitus peruskorjata. Korjaushankkeen pitkäaikaisrahoitus toteutetaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (Ara) hyväksymällä korkotukilainalla, jonka takaisinmaksuaika on noin 30–31 vuotta, mutta rahoituksen saamiseksi Ara edellyttää, että maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan tulisi olla voimassa vielä 5 vuotta lainan takaisinmaksun jälkeen. Maanvuokrasopimusta tulisi tämän vuoksi jatkaa 31.12.2060 saakka, jolloin maanvuokrasopimus olisi voimassa koko Aran edellyttämän ajan.

Nykyinen maanvuokrasopimus

Kiinteistölautakunta on päätöksellään 22.5.1967 (839 §) vuokrannut asuntotontin (AK) 41201/1 Kiinteistö-oy Jakomäentie 8 -nimiselle yhtiölle ajalle 1.3.1967 - 31.12.2030 (sopimusnumero 8623). Kiinteistölautakunnan 17.2.1987 (420 §) tekemän päätöksen mukaisesti vuokra-alue on muutettu tontiksi 41201/14. Vuokraoikeus on 31.12.1992 siirtynyt Jakomäen Kiinteistöt Oy:lle. Jakomäen Kiinteistöt Oy on sulautunut 31.12.2011 Helsingin kaupungin asunnot Oy -nimiseen yhtiöön (Heka), jonka Y-tunnus on 2379058-6.

Tontilla on useita asuinkerrostaloja, joita on peruskorjattu vaiheittain. Siksi tontin vuokra-aikaa on jatkettu kiinteistölautakunnan päätöksellä 5.9.2013 (446 §) 31.12.2042 saakka, kaupunkiympäristölautakunnan päätöksellä 15.2.2022 (95 §) 31.12.2051 saakka ja sittemmin vielä asuntotontit-tiimin päällikön päätöksellä 12.3.2024 (34 §) 31.12.2054 saakka.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Ensimmäinen asemakaava ja asemakaavan muutos nro 9065 sai lainvoiman 13.6.1986.

Asuinkerrostalojen (AK) tontti 41201/14 on merkitty kiinteistörekisteriin 13.1.1988. Tontin pinta-ala on 49 893 m², rakennusoikeus 42 060 k-m² ja osoite Louhikkotie 20.

Asian valmistelun aikana on kysytty kaavoittajan näkemystä tontin vuokra-ajan jatkamisesta, eikä kaavoituksessa nähty sille estettä.

Vuokrasopimuksen vuokra-ajan jatkaminen

Korjaushankkeen pitkäaikaisrahoitus toteutetaan Aran hyväksymällä korkotukilainalla. Ara on hyväksynyt perusparannussuunnitelmat ja korkotuettavat kustannukset. Korjauksen rahoituksen järjestämiseksi esitetään, että tontin 41201/14 vuokrasopimuksen vuokra-aikaa jatkettaisiin 31.12.2060 saakka. Tämä mahdollistaisi vuokrasopimuksen käytön Aran rakennusten korjaukseen hyväksymän korkotukilainan vakuutena (ns. laitoskiinnitys). Lisäksi järjestelyllä turvattaisiin valtion lainanmyöntäjälle korkotukilainasta antama täytetakaus.

Maanvuokrasopimuksen mukaiset vuokranmaksuperusteet säilyvät ennallaan alkuperäisen vuokrasopimuksen jäljellä olevan vuokra-ajan, eli 31.12.2030 saakka, minkä jälkeen vuokraa tarkistettaisiin 1.1.2031 alkaen noudattaen tuolloin voimassa olevia vuokran määrittelyä koskevia päätöksiä ja periaatteita. Mainittu korotus tulee tehdä kuitenkin Aran (1.3.2025 alkaen Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus (Varke)) vahvistamaan kohtuulliseen hintatasoon.

Edellä esitetty menettely mahdollistaa valtion rahoituksen käyttämisen tontilla sijaitsevien rakennusten peruskorjaukseen ilman, että lainaehdot aiheuttaisivat tontin maanvuokran tarkistamisen ennen alkuperäisen maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan päättymistä.

Vuokra-aikaa on jatkettu jo useamman kerran. Vuokra-ajan jatkojen yhteydessä maanvuokrasopimuksen ehtoja on päivitetty ja sopimukseen on lisätty kokonaan uusia ehtoja muun muassa maanalaisia rakenteita, johtoja ja rasiteasioita koskien. Lisäksi maanvuokrasopimukseen on jo aiemmin lisätty ehto, jonka mukaan vuokranantajalla on oikeus 1.1.2031 alkaen määritellä vuokra-alueen uusi vuokra ja sopimusehdot.

Tämän vuokra-ajan jatkon yhteydessä on tarpeen lisätä vuokrasopimukseen ehto, jonka mukaan rakennusten omistusoikeutta ei saa luovuttaa vuokraoikeudesta erillään, ja ehto, jonka mukaan vuokralaisen on sallittava asemakaavassa yleiseen käyttöön osoitettujen alueiden käyttö asemakaavan osoittamaan yleiseen tarkoitukseen. Muutoin noudatetaan entisiä ehtoja.

Vuokrasopimuksen vuokra-aika ja irtisanomiskielto

Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun valtioneuvoston asetuksen (666/2001) 18 §:n mukaan korkotukilaina voidaan myöntää vain, jos maanvuokrasopimuksessa on kielletty sopimuksen irtisanominen laina-aikana ja jäljellä oleva laina-aika on vähintään 45 vuotta. Samaisessa lainkohdassa todetaan kuitenkin, että Valtion asuntorahasto (nykyisin Ara) voi erityisestä syystä hyväksyä lyhyemmänkin vuokra-ajan.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 8.12.2020 (725 §) muuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien tontinluovutuslinjausten soveltamisohjeen 3.2 c-kohtaa vähäisesti siten, että jatkettaessa tontin vuokra-aikaa vuokrasopimukseen tehtävin muutoksin kesken vuokrakauden tontin maanvuokraa ei tarkisteta vuokra-ajan jatkamisen yhteydessä, vaan vasta siinä yhteydessä, kun alkuperäinen vuokra-aika olisi päättynyt.

Alkuperäinen vuokrasopimuksen päättyminen

Vuokrasopimukseen on jo aiemmin lisätty ehto, jonka mukaan vuokranantajalla on oikeus alkuperäisen sopimuskauden päätyttyä määritellä tai tarvittaessa määrätä vuokra-alueen uusi vuokra, vuokra-aika ja muut sopimusehdot kaupunginvaltuuston ja kaupunkiympäristölautakunnan tuolloin voimassa olevien päättyvien tonttien uudelleen vuokraamista koskevien myöhemmin erikseen tehtävien päätösten sekä tuolloin käytössä olevien asuntoalueen ja autopaikka-alueen maanvuokrasopimuslomakkeiden ehtojen mukaisesti. Edellä mainitut vuokrien korotukset tulee tehdä kuitenkin Aran (1.3.2025 alkaen Varke) vahvistamaan kohtuulliseen hintatasoon.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet. Kaupunginvaltuusto on päätöksellään 25.9.2024 (190 §) vahvistanut valtion tukemaan asuntotuotantoon vuokrattujen asuntotonttien maanvuokrasopimusten muuttamisen periaatteet peruskorjaustilanteissa muun muassa siten, että vuokra-aikaa jatketaan enintään 40 vuotta, mikäli se on valtion tukeman kohteen peruskorjausta varten otettavan valtion korkotukilainan kannalta tarpeen.

Hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, jonka mukaan viranhaltija päättää antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä yli 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on yli yhden vuoden irtisanomisaika, jos kaupunginvaltuusto on vahvistanut yleiset vuokrausperiaatteet. Kaupunkiympäristölautakunta on päätöksellään 4.4.2023 (194 §) siirtänyt kiinteistöjen yli 30 vuodeksi vuokralle antamista koskevaa toimivaltaansa mm. maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun asuntotontit-tiimin päällikölle.

Edelleen kaupunkiympäristölautakunta on päätöksellään 4.4.2023 (196 §) delegoinut hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 mom. 1-9 kohtien mukaista erityistä toimivaltaansa koskien toimielimien päättämien sopimusten ehtojen vähäisiä muutoksia ja lisäyksiä muun muassa maaomaisuuden kehittäminen ja tontit palvelun asuntotontit-tiimin päällikölle. Sopimukseen tehtäviä lisäyksiä, jotka eivät koske vuokra-ajan jatkamista, voidaan kokonaisuutena arvioiden pitää vähäisinä.

Tässä päätöksessä päätetään sekä vuokra-ajan jatkamisesta valtion tukeman kohteen peruskorjauksen vuoksi että vuokrasopimuksen vähäisestä muuttamisesta muiden ehtojen osalta. Asuntotontit-tiimin päällikkö on siten toimivaltainen päättämään asiasta.