Länsisataman Jätkäsaaren keskuskorttelin hinta- ja laatukilpailun ratkaiseminen ja kilpailualueen varaaminen (Länsisatama, Jätkäsaari, suunniteltu tontti 20037/1) (a-asia)

A

Kaupunkiympäristölautakunta päättää hylätä Jätkäsaaren keskuskorttelin hinta- ja laatukilpailun perusteella Helsingin kaupungin 20. kaupunginosan (Länsisatama) korttelin 20037 suunnitellusta asuin-, liike- ja toimitilatontista (AL) 1 tehdyt ostotarjoukset.

B

Kaupunkiympäristölautakunta päättää Jätkäsaaren keskuskorttelin hinta- ja laatukilpailun sekä neuvottelutuloksen perusteella valita Helsingin kaupungin 20. kaupunginosan (Länsisatama) korttelin 20037 suunnitellun asuin-, liike- ja toimitilatontin (AL) 1 (pinta-ala noin 10 167 m², osoite Länsisatamankatu) varauksensaajaksi kokonaisuutena arvioiden laadullisesti parhaimman kilpailuehdotuksen ”JÄTKÄN SYKE” esittäneen Skanska Talonrakennus Oy:n (Y-tunnus 1772433-9) liitteen 1 mukaisin varausehdoin 31.12.2027 asti.

C

Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä liitteenä 2 olevan sopimuksen käsirahan maksamisesta.

D

Kaupunkiympäristölautakunta päättää valtuuttaa sekä sopimukset ja valvonta -tiimin päällikön että juristin, kummankin yksin, allekirjoittamaan Helsingin kaupungin puolesta edellä mainitun sopimuksen sekä tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä muutoksia.

Helsingin kaupunki järjesti 13.12.2022 - 1.11.2023 Länsisataman Jätkäsaaren keskuskorttelia (suunniteltu AL-tontti 20037/1) koskevan avoimen hinta- ja laatukilpailun. Hinnan osuus kilpailun kokonaisratkaisuperusteesta oli viisikymmentä prosenttia, kaupunkikuvaa koskevan arkkitehtonisen laadun osuus oli kaksikymmentäviisi prosenttia ja kaupungin hiilineutraaliuden edistämistä koskevien tavoitteiden osuus oli myös kaksikymmentäviisi prosenttia.

Tontin kokonaiskerrosala on yhteensä 49 500 k-m². Kyseessä on paitsi Jätkäsaaren kaupallinen keskittymä myös kaupunkikuvallisesti tärkeä maamerkkirakennus, joka käsittää eri pääkäyttötarkoituksen mukaisia toimintoja. Keskuskortteliin on suunniteltu asumista noin 840 asukkaalle, päivittäistavarakauppa sekä muita liiketiloja ja toimitiloja. Rakenteellisesti kortteli muodostuu yhdestä yhtenäisestä umpikorttelista, johon kuuluu ns. jalustaosa sekä 16-, 18- ja 24 -kerroksiset asuntotornit.

Kilpailun päättymisaikaan mennessä jätettiin yhteensä 2 kilpailuehdotusta ja ostotarjousta.

Kilpailussa ei saatu yhtään kaupungin kannalta hyväksyttävää ostotarjousta, sillä valtiontukisäännösten täyttymistä koskevan arvioinnin perusteella ei voida varmistua siitä, että alhaiset ostotarjoushinnat ovat markkinaehtoisia. Tämän vuoksi esitetään, että ostotarjoukset on hylättävä.

Skanska Talonrakennus Oy:n kilpailuehdotus on tarjouspyynnön arviointikriteerien mukaisesti kokonaisuutena arvioiden laadultaan paras ja pisteiltään korkein, joten kaupunki on käynyt kilpailun päättymisen ja kilpailuehdotusten arvioimisen jälkeen kilpailualueen varausta koskevat neuvottelut Skanska Talonrakennus Oy:n kanssa. Saavutetun neuvottelutuloksen mukaisesti kaupunki ja Skanska Talonrakennus Oy tulevat käymään varausaikana hintaneuvottelut markkinaehtoisen ja kaupungin kannalta hyväksyttävän hintatason saavuttamiseksi. Edelleen neuvottelutuloksen mukaisesti Skanska Talonrakennus Oy:n lopullista toteutuslaajuutta voidaan kaupungin erikseen tekemällä päätöksellä varausaikana rajatusti tarkistaa ja Skanska Talonrakennus Oy:llä on oikeus esittää hankkeeseen kaupungin hyväksyttäväksi yhteistyökumppani.

Skanska Talonrakennus Oy on jättänyt kokonaisuutena arvioiden laadultaan parhaan kilpailuehdotuksen sekä saanut järjestetyssä kilpailussa täydet pisteet tarjouspyynnön pisteytyksen mukaisesti. Kilpailun päättymisen jälkeen Skanska Talonrakennus Oy:n kanssa saavutettua neuvottelutulosta voidaan pitää kaupungin kannalta hyvänä ja hyväksyttävänä. Saavutettu neuvottelutulos tulee mahdollistamaan kilpailulle asetettujen tavoitteiden saavuttamisen. Näin ollen kaupunkiympäristölautakunnan tulee nyt päättää kilpailun ratkaisemisesta ja tontin varaamisesta Skanska Talonrakennus Oy:lle.

Jätkäsaaren keskuskortteli (AL-tontti 20037/1)

Jätkäsaaren keskuskorttelin muodostava suunniteltu AL-tontti 20037/1 (jäljempänä myös kilpailualue) sijaitsee kerrosalajakaumalla mitattuna suurin piirtein Jätkäsaaren painopisteessä kolmen alueellisen kokoajakadun taitekohdassa. Kyseessä on paitsi Jätkäsaaren kaupallinen keskittymä myös kaupunkikuvallisesti tärkeä maamerkkirakennus, joka käsittää eri pääkäyttötarkoituksen mukaisia toimintoja.

Kilpailualueelle on suunniteltu asumista noin 840 asukkaalle, ns. supermarket -koon päivittäistavarakauppa sekä muita liiketiloja ja toimitiloja. Rakenteellisesti kortteli muodostuu yhdestä yhtenäisestä umpikorttelista, johon kuuluu ns. jalustaosa sekä 16-, 18- ja 24 -kerroksiset asuntotornit. Kyseessä on siten erittäin laaja ja rakennusteknisesti haastava ns. hybridimallin mukainen hankekokonaisuus, jossa eri toiminnot yhdistyvät toisiinsa.

Jätkäsaaren keskuskorttelin sijaintikartta on liitteenä 3.

Hinta- ja laatukilpailu, kilpailun tarkoitus ja sisältö

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 13.12.2022 (700 §) järjestää Jätkäsaaren keskuskorttelia (suunniteltu AL-tontti 20037/1) koskevan hinta- ja laatukilpailun.

Kaupunginhallituksen varauspäätöksen mukaisesti ja markkinavuoropuheluista saadun palautteen johdosta sekä kaupungin Hiilineutraali Helsinki -tavoitteen edistämisen vuoksi Jätkäsaaren keskuskorttelin kilpailu järjestettiin hinta- ja laatukilpailuna (jäljempänä myös kilpailu), jossa hinnan osuus kilpailun kokonaisratkaisuperusteesta on viisikymmentä (50 %) prosenttia, kaupunkikuvaa koskevan arkkitehtonisen laadun osuus on kaksikymmentäviisi (25 %) prosenttia ja kaupungin hiilineutraaliuden edistämistä koskevien tavoitteiden (rakentamisen hiilijalanjälki) osuus on kaksikymmentäviisi (25 %) prosenttia.

Kilpailua varten laadittiin kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun toimesta ja yhteistyössä kaupunginkanslian Länsisataman aluerakentamisprojektin, asemakaavoitus-palvelun, ilmastoyksikön ja liikenne- ja katusuunnittelu -palvelun kanssa liitteenä 4 oleva tarjouspyyntö ”Länsisataman Jätkäsaaren keskuskorttelin hinta- ja laatukilpailu, 13.12.2022”.

Kilpailu alkoi kaupunkiympäristölautakunnan hyväksyttyä tarjouspyynnön (kilpailuohjelman) tiistaina 13.12.2022 ja päättyi keskiviikkona 1.11.2023 klo 12.00.

Kaupunkiympäristölautakunnan 26.5.2020 (311 §) hyväksymä asemakaavan muutosluonnos toimi kilpailun perustana ja lähtökohtana. Kilpailualueen asuinkerrosala on kaavaluonnoksen mukaan yhteensä 34 600 k-m², toimitilojen kerrosala yhteensä 8 000 k-m² ja myymälätilojen kerrosala yhteensä 6 900 k-m², joten kokonaiskerrosala on yhteensä 49 500 k-m².

Kilpailualueelle toteutettaviksi edellytetyt hankkeet on selostettu ja eritelty tarkemmin tarjouspyynnön kohdasta 3.3. alkaen. Hankkeet ja niiden laajuudet perustuvat pitkälti kaavaluonnoksen eri pääkäyttötarkoituksen mukaisiin kerrosalamääriin. Päivittäistavarakauppa on kuitenkin mahdollista toteuttaa kaavaluonnosta laajempana ja osa toimitiloista on mahdollista toteuttaa myymälätiloina ja/tai asuntoina. Kilpailualueen asuntorakentaminen on toteutettava sääntelemättömänä ja vapaarahoitteisena asuntotuotantona. Lisäksi kortteliin on toteutettava kaupungin kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan nuorisopalvelujen käyttöön nuorisotilat.

Kilpailun tarkoituksena oli:

Kilpailu oli avoin kaikille, jotka täyttivät kilpailuohjelman mukaiset yleiset kelpoisuusedellytykset. Osallistujan (tarjoajan) tuli toimittaa kilpailuehdotus ja ostotarjous koko kilpailualueen osalta. Osallistujan tulee pystyä toteuttamaan koko kilpailualue tarjouspyynnön mukaisesti, eikä osallistuja siten voinut osallistua kilpailuun vain osittain esimerkiksi pelkästään asuinrakennusoikeuden osalta. Osallistujien oli myös mahdollista muodostaa yhteenliittymiä.

Lisäksi edellytettiin asuntojen, muiden eri pääkäyttötarkoitusten mukaisten hankkeiden ja ylipäänsä koko hankekokonaisuuden korkeatasoisen toteuttamisen varmistamiseksi, että osallistujalla on käytettävissään kilpailualueen rakentamisen edellyttämä riittävä tekninen taito, kokemus sekä taloudelliset ja muut rakentamisen edellytykset kaupunkikuvallisesti keskeiselle paikalle sijoittuvan ja rakennusteknisesti erittäin vaativan ja laaja-alaisen hybridihankekokonaisuuden toteuttamiseksi (yleiset kelpoisuusedellytykset).

Kilpailuehdotusten keskinäinen laadullinen vertailu suoritettiin anonyymisti kokonaisuutena kilpailuohjelmassa mainittujen laadullisten arviointikriteerien (kaupunkikuvaa koskeva arkkitehtoninen laatu, painoarvo yhteensä 25 % ja enintään 50 pistettä, sekä vähähiilisyys, painoarvo yhteensä 25 % ja enintään 50 pistettä) perusteella. Laadullinen kokonaisarviointi suoritettiin loppuun ennen ostotarjousten avaamista ja kokonaistarjoushinnan arviointia/pisteytystä (kokonaistarjoushinta, painoarvo yhteensä 50 % ja enintään 100 pistettä). Lopuksi avattiin yhteystiedot sisältävät läpinäkymättömät kirjekuoret, jotka sisälsivät osallistujien nimi- ja muut yhteystiedot.

Tarjouspyynnön mukaan kilpailualue varataan kokonaisuutena arvioiden laadullisesti parhaimman kilpailuehdotuksen ja korkeimman kokonaistarjoushinnan ostotarjouksessaan esittäneelle osallistujalle (varauksensaajalle).

Tarjouspyyntö on liitteenä 4, Jätkäsaaren alueelliset lisäehdot ovat liitteenä 6 ja yleiset tontinvarausehdot ovat liitteenä 7.

Kilpailuehdotusten arviointi ja laadulliset arviointikriteerit

Tarjouspyynnön mukaisesti arviointiryhmä arvioi kilpailuehdotukset ja ostotarjoukset ja asettaa ne paremmuusjärjestykseen kilpailuohjelman kohtien 3.6. (laadullinen kokonaisarviointi) ja 4.5. (hinnan kokonaisarviointi) mukaisesti tehtävän pisteytyksen perusteella. Arviointiryhmän kokoonpano ja asiantuntijat ilmenevät tarjouspyynnön kohdasta 1.4.

Kilpailuehdotuksessa tuli esittää kaupunkikuvaa koskevan arkkitehtuurin osalta sekä rakentamisen hiilijalanjäljen osalta seuraavat jäljempänä mainitut seikat (arviointikriteerit), joiden perusteella kilpailuehdotusten keskinäinen vertailu suoritetaan laadun osalta anonyymisti kokonaisuutena kilpailulle asetettujen tavoitteiden valossa:

Kaupunkikuvaa koskeva arkkitehtoninen laatu, painoarvo 25 %

(kohdat 1 - 4 vastaavat yhteensä 25 % kilpailun kokonaisratkaisuperusteesta ja enintään 50 pistettä, suoritetaan kokonaisarviointina)

1.
Asuntotornien rakennusalan yläosan arkkitehtoniset ratkaisut ja niiden yksilöllinen tunnistettavuus ja laatu.

2.
Korttelin julkisivuratkaisujen (sekä asuntotornit että ns. jalustaosa) arkkitehtoninen laatu sisältäen materiaali- ja rakenteelliset ratkaisut.

3.
Kilpailuehdotuksen kaupunkikuvaa koskeva arkkitehtoninen kokonaisvaikutelma, omaleimaisuus ja rakennusten liittyminen katualueille ja ympäristöön.

4.
Korttelin ulkotilojen (pihakannet ja aukiot) toimivuus, viihtyisyys ja turvallisuus.

Vähähiilisyys, painoarvo 25 %

(kohta 5 vastaa yhteensä 25 % kilpailun kokonaisratkaisuperusteesta ja enintään 50 pistettä)

5.
Rakentamisen hiilijalanjälki

Elinkaaren hiilijalanjäljen laskenta tuli tehdä Helsingin kaupungin ohjeen ”Ohje Jätkäsaaren keskuskorttelin elinkaaren hiilijalanjäljen laskemiseen ja tulosten raportointiin, päiv. 3.11.2022” ja sitä täydentävän vertailu-excelin avulla.

Pienimmän elinkaaren hiilijalanjäljen ympäristöministeriön vähähiilisyyden arviointimenetelmän mukaisesti yksikössä kgCO2e/m²,a (lämmitetty netto) saavuttanut ehdotus koskien koko kilpailualueelle toteutettavaa rakennuskokonaisuutta saa pistemäärän 50.

Saadut kilpailuehdotukset ja ostotarjoukset

Hinta- ja laatukilpailun päättymisaikaan 1.11.2023 klo 12.00 mennessä jätettiin yhteensä 2 kilpailuehdotusta (suunnitelmaa), jotka kumpikin sisälsivät lisäksi kirjekuoriin suljetun ostotarjouslomakkeen sekä myös erilliset anonymiteetin varmistavat suljetut ”yhteystiedot”-kirjekuoret. Niihin sisältyivät tarvittavat yhteys-, referenssi-, arkkitehtitoimisto-, suunnittelija- ja harmaan talouden torjuntaan liittyvät tiedot.

Saadut kilpailuehdotukset olivat nimimerkeiltään ”JÄTKÄN SYKE” ja ”Tall Ships”.

Kilpailun arviointiryhmä suoritti kilpailuehdotusten tarjouspyynnön mukaisuuden arvioinnin ja päätyi siihen, että ehdotus ”Tall Ships” ei ole kilpailun tarjouspyynnön mukainen, joten sitä ei alun perin hyväksytty eikä siten otettu arvioinnin kohteeksi. Tämän jälkeen arviointiryhmä suoritti kilpailuehdotuksen ”JÄTKÄN SYKE” laadullisen kokonaisarvioinnin, minkä jälkeen avattiin toimitetut ostotarjouskuoret, ja vasta sen jälkeen avattiin tarjoajien tiedot paljastavat yhteystiedotkuoret. Tällöin selvisi, että ehdotuksen ”JÄTKÄN SYKE” oli toimittanut Skanska Talonrakennus Oy (jäljempänä myös Skanska) ja ehdotuksen ”Tall Ships” NCC Property Development Oy:n ja JM Suomi Oy:n muodostama yhteenliittymä (jäljempänä myös NCC ja JM).

Arviointiryhmä ilmoitti NCC:lle ja JM:lle päättämästään kilpailun ratkaisuesityksestä, minkä jälkeen yhteenliittymä lähetti arviointiryhmälle osoitetun kirjallisen vastineen. Vastineen antajan näkemyksen mukaan arviointiryhmän päätös ehdotuksen tarjouspyynnön vastaisuudesta oli virheellinen, joten ehdotus ”Tall Ships” tulisi hyväksyä ja ottaa jatkoarvioinnin kohteeksi. Arviointiryhmä on kokouksessaan 26.2.2024 yksimielisesti päättänyt hyväksyä po. vastineen. Samalla vastineen hyväksymisen johdosta arviointiryhmä päätti kumota aiemmin tekemänsä päätöksen ehdotuksen ”Tall Ships” tarjouspyynnön vastaisuudesta. Lisäksi arviointiryhmä päätti, että ehdotuksen ”Tall Ships” laadullinen arviointi käynnistetään välittömästi. Tämän jälkeen arviointiryhmä teki myös kilpailuehdotusta ”Tall Ships” koskevan laadullisen kokonaisarvioinnin tarjouspyynnön arviointikriteerien mukaisesti.

Ehdotuksen ”JÄTKÄN SYKE” laadullinen arviointi ja pisteytys

Arviointiryhmä on arvioinut kilpailuehdotuksen ”JÄTKÄN SYKE”, ja laadullisesta kokonaisarvioinnista on laadittu liitteenä 8 oleva arviointipöytäkirja. Arviointipöytäkirjasta ilmenee po. ehdotuksen arviointi kunkin laadullisen arviointikriteerin osalta.

Kilpailuehdotus ”JÄTKÄN SYKE” on kokonaisuudessaan korkeatasoinen, ja ehdotuksen tekijät ovat tehneet erittäin suuren ja ansiokkaan työn. Arviointiryhmä päätti, että kilpailuehdotus ”JÄTKÄN SYKE” arvioidaan kaupunkikuvaa koskevan arkkitehtonisen laadun osalta parhaaksi ja rakentamisen hiilijalanjäljen osalta pienimmän elinkaaren hiilijalanjäljen ilmoittaneeksi, joten se saa laadullisen kokonaisarvioinnin osalta yhteensä täydet 100 pistettä. Po. kilpailuehdotus on liitteenä 9.

Ehdotuksen ”Tall Ships” laadullinen arviointi ja pisteytys

Arviointiryhmä on edellä mainittujen päätösten jälkeen arvioinut myös kilpailuehdotuksen ”Tall Ships”, ja laadullisesta kokonaisarvioinnista on laadittu liitteenä 10 oleva arviointipöytäkirja. Arviointipöytäkirjasta ilmenee po. ehdotuksen arviointi kunkin laadullisen arviointikriteerin osalta.

Myös kilpailuehdotus ”Tall Ships” on yleisesti ottaen korkeatasoinen, vaikka ei kaupunkikuvallista arkkitehtuuria ilmentävissä ratkaisuissaan ja rakentamisen hiilijalanjäljen osalta aivan ylläkään ehdotuksen ”JÄTKÄN SYKE” tasolle. Arviointiryhmä päätti, että kilpailuehdotus ”Tall Ships” arvioidaan kaupunkikuvaa koskevan arkkitehtonisen laadun osalta toiseksi parhaaksi ja rakentamisen hiilijalanjäljen osalta toiseksi pienimmän elinkaaren hiilijalanjäljen ilmoittaneeksi, joten se saa laadullisen kokonaisarvioinnin osalta yhteensä 90 pistettä. Ehdotuksen tekijät ovat myös tässä tapauksessa tehneet erittäin suuren ja ansiokkaan työn ja, vaikka po. kilpailuehdotus ei riitäkään kilpailun voittoon, ansaitsee ehdotus ”Tall Ships” silti ”erillisen kunniamaininnan”. Po. kilpailuehdotus on liitteenä 11.

Kilpailuehdotus on sitova laatulupaus

Kilpailuehdotuksesta ilmenevää rakentamisen laatutasoa tai muita perusratkaisuja ei voi myöhemmin heikentää (laatulupaus), minkä vuoksi kilpailun voittaja eli varauksensaaja on velvollinen noudattamaan kilpailualueen ja siitä vastaisuudessa muodostettavien tonttien suunnittelussa ja toteutuksessa vähintään po. ehdotuksessa ilmoitettuja laatu- ja suunnittelutavoitteita, hiilijalanjälkeä koskevia tavoitteita sekä muita perusratkaisuja olennaisilta osin, ellei kaupungin kanssa muuta sovita. Kilpailuehdotuksen sitovuus varmistetaan kilpailualueen varauspäätöksen ja lopullisten tontinluovutusasiakirjojen ehdoin sekä sen toteutumista seurataan Länsisataman aluerakentamisprojektin aluetyöryhmän kokouksissa.

Ostotarjouksen tekeminen ja kokonaistarjoushinnan pisteytys (hinnan kokonaisarviointi)

Hinnan osalta kilpailussa kilpailtiin eri pääkäyttötarkoitusten mukaisilla kiinteillä rakennusoikeuden yksikköhinnoilla. Osallistujan (tarjoajan) tuli kunkin eri pääkäyttötarkoituksen mukaisen rakennusoikeuden osalta ilmoittaa ostotarjouksessaan tarjottava kiinteä rakennusoikeuden yksikköhinta (x xxx euroa/k-m²). Hinta oli ilmoitettava asuinrakennusoikeuden, päivittäistavarakaupan rakennusoikeuden ja liiketilojen rakennusoikeuden osalta. Toimitilojen rakennusoikeuden kauppahinta määräytyy tarjouspyynnön ehtojen mukaisesti. Ostotarjouksen tekemiseen oli käytettävä tarjouspyynnön liitteenä olevaa ostotarjouslomaketta.

Ostotarjouksia vertailtaessa määritetään tarjottujen yksikköhintojen ja kaavaluonnoksen mukaisten eri pääkäyttötarkoitusten mukaisten rakennusoikeuksien määrien perusteella yhteenlaskettu kokonaistarjoushinta. Ostotarjoukset ja niiden myötä laskettavat kokonaistarjoushinnat pisteytetään seuraavasti:

Ostotarjouksen mukainen kokonaistarjoushinta, painoarvo 50 % ja enintään 100 pistettä.

Saatujen ostotarjousten mukaiset hinnat, kokonaispisteet ja arviointiryhmän esitys

Skanska Talonrakennus Oy on tarjonnut AL-tontista 20037/1 seuraavat eri pääkäyttötarkoitusten mukaiset kiinteät rakennusoikeuden yksikköhinnat, joiden perusteella Skanskan ostotarjous on kokonaistarjoushinnaltaan korkein:

Edellä mainittujen yksikköhintojen perusteella yhteenlasketuksi kokonaistarjoushinnaksi muodostuu siten noin 26,1 milj. euroa ottaen muun ohella huomioon, että tähän ei sisälly kilpailualueen toimitilojen rakennusoikeuden (8 000 k-m²) määrä, joka voidaan tarjouspyynnön mukaisesti korvata asuntorakentamisena kaupungille toteutettavia nuorisopalvelujen tiloja lukuun ottamatta, kuten kilpailuehdotuksessa on esitetty.

NCC Property Development Oy ja JM Suomi Oy ovat tarjonneet AL-tontista 20037/1 seuraavat eri pääkäyttötarkoitusten mukaiset kiinteät rakennusoikeuden yksikköhinnat, joiden perusteella NCC:n ja JM:n ostotarjous on kokonaistarjoushinnaltaan toiseksi korkein:

Edellä mainittujen yksikköhintojen perusteella yhteenlasketuksi koko-naistarjoushinnaksi muodostuu siten noin 25,2 milj. euroa ottaen muun ohella huomioon, että tähän ei sisälly kilpailualueen toimitilojen rakennusoikeuden (8 000 k-m²) määrä.

Kilpailun tarjouspyynnön mukaan tehtävän pisteytyksen perusteella Skanskan ostotarjous on kokonaistarjoushinnaltaan korkein, joten se saa 100 pistettä, sekä NCC:n ja JM:n ostotarjous kokonaistarjoushinnaltaan toiseksi korkein, joten se saa 90 pistettä.

Näin ollen Skanska saa siis laadullisen kokonaisarvioinnin ja kokonaistarjoushinnan perusteella yhteensä täydet 200 pistettä sekä NCC:n ja JM:n muodostama yhteenliittymä yhteensä 180 pistettä.

Kilpailuohjelman mukaisesti arviointiryhmä esitti kiinteistötoimelle (kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelulle) kilpailualueen varaamista Skanskalle, jonka kilpailuehdotus (suunnitelma) ja jätetty ostotarjous ovat kilpailuohjelman laadullisten arviointikriteerien ja kokonaistarjoushinnan (hinnan kokonaisarviointi) perusteella, ja laaditun kilpailuohjelman pisteytyksen mukaisesti, kokonaisuutena arvioiden laadultaan paras ja hinnaltaan korkein.

Valtiontukiarviointi ja saatujen ostotarjousten hylkääminen

Kilpailun arviointiryhmän suorittaman kilpailuohjelman mukaisen arviointiprosessin ja arviointiryhmän tekemän esityksen jälkeen kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelu jatkoi asian valmistelua. Valmistelun yhteydessä on arvioitu ulkopuolisten arvioitsijoiden arviokirjoilla kilpailualueen markkina-arvo. Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelu päätyi suorittamassaan valtiontukiarvioinnissa siihen, ettei voida varmistu siitä, että ostotarjousten mukaisesti määräytyvillä yksikköhinnoilla toteutettuna tontista (kilpailualueesta) vastaisuudessa muodostettavan tontin/tonttien kauppahinta olisi markkinaehtoinen.

Saatuja Skanskan sekä NCC:n ja JM:n ostotarjouksia ei voida pitää kaupungin kannalta hyväksyttävinä, sillä alhaisen hintatason vuoksi ei voida varmistua siitä, ettei tarjouksien tullessa hyväksytyiksi niihin sisältyisi SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea. Näin ollen valtiontukisäännösten täyttymistä koskevan arvioinnin perusteella ja liian alhaisen hintatason vuoksi esitetään, että ostotarjoukset on hylättävä.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Tontin varausta koskevat neuvottelut

Skanska Talonrakennus Oy:n kilpailuehdotus on kokonaisuutena arvioiden laadultaan paras ja se saanut kilpailussa täydet pisteet kustakin arviointikriteeristä tarjouspyynnön pisteytyksen mukaisesti, joten kaupunki on käynyt kilpailun päättymisen ja kilpailuehdotusten arvioimisen jälkeen tontin varausta ja toteuttamista koskevat neuvottelut Skanskan kanssa.

Saavutetun neuvottelutuloksen mukaisesti kaupunki ja Skanska tulevat käymään varausaikana hintaneuvottelut markkinaehtoisen ja kaupungin kannalta hyväksyttävän hintatason saavuttamiseksi. Hintaneuvottelut käydään asuinrakennusoikeuden, päivittäistavarakaupan rakennusoikeuden ja liiketilojen rakennusoikeuden yksikköhinnoista ja siten, että myyntiperiaatteet määritetään muutoin tarjouspyynnön ja erityisesti sen kohdan 4.4.3. Kauppahintojen määräytyminen ja korko mukaisesti. Neuvotellut yksikköhinnat saatetaan osana myyntiperiaatteita kaupungin toimivaltaisen elimen hyväksyttäviksi varausaikana.

Neuvottelutuloksen mukaisesti Skanskan lopullista toteutuslaajuutta voidaan varausaikana rajatusti tarkistaa. Toteutuslaajuutta on mahdollista tarkistaa jalustaosaa koskevilta osin lukuun ottamatta Saukonkatuun rajautuvaa jalustaosaa. Skanskalla on oikeus esittää kaupungille kaupungin erikseen hyväksymää yhteistyökumppania toteuttamaan Skanskan toteutusvelvollisuuden ulkopuolelle mahdollisesti tarkistettavat jalustaosat. Tontin varausehdot ilmenevät tarkemmin liitteestä 1.

Neuvottelutulosta voidaan pitää kaupungin kannalta hyvänä ja hyväksyttävänä, sillä se mahdollistaa kilpailualueen kumppanuuskaavoituksen käynnistymisen ja hyväksyttävän markkinaehtoisen hintatason saavuttamisen sekä muutoinkin kilpailulle tarjouspyynnössä asetettujen tavoitteiden täyttymisen.

Kilpailun ratkaiseminen ja tontin varaaminen

Kaupunginhallituksen varauspäätöksen 8.2.2021 (114 §) mukaisesti kaupunkiympäristölautakunta päättää tontin varauksensaajan valinnasta järjestetyn hinta- ja laatukilpailun perusteella. Kaupunkiympäristölautakunnan tulee nyt päättää kilpailutuloksen perusteella kilpailun ratkaisemisesta sekä kilpailu- ja neuvottelutuloksen perusteella tontin (kilpailualueen) varaamisesta Skanska Talonrakennus Oy:lle.

Skanskan esittämää kilpailuehdotusta ”JÄTKÄN SYKE” voidaan pitää kaupungin kannalta hyvänä ja hyväksyttävänä kilpailulle tarjouspyynnössä asetettujen tavoitteiden saavuttamisen kannalta. Skanska täyttää myös kilpailun tarjouspyynnössä asetetut yleiset kelpoisuusedellytykset. Tämän vuoksi esitetään, että AL-tontti 20037/1 varataan Skanska Talonrakennus Oy:lle, jonka tulee kilpailun ehtojen mukaisesti toteuttaa tontille (kilpailualueelle):

Tontin varausehdot ilmenevät tarkemmin liitteestä 1. Varausehdoissa viitataan myös liitteenä 4 olevaan tarjouspyyntöön ja liitteenä 5 olevaan ”tarjouspyynnön muutokset ja lisäykset ym” -dokumenttiin. Tarjous-pyyntö täydennyksineen puolestaan sisältää erittäin yksityiskohtaiset mm. tontin (kilpailualueen) suunnittelua ja toteuttamista koskevat ehdot. Tarjouspyynnön liitteinä ovat myös liitteenä 6 olevat Länsisataman Jätkäsaaren alueelliset lisäehdot sekä liitteenä 7 olevat tonttien yleiset varausehdot sekä liitteenä 12 oleva Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun toimintaohje, joita noudatetaan tarjouspyynnön mukaisesti.

Tonttien myyminen ja myyntiperiaatteet

Tarjouspyynnön mukaan tontista (kilpailualueesta) vastaisuudessa muodostettava tontti/tontit myydään varauksensaajalle tai tämän perustamille tai määräämille yhtiöille taikka perustettavien yhtiöiden lukuun varauksensaajan ostotarjouksen sekä tarjouspyynnön mukaisesti määräytyvin kauppahinnoin.

Ostotarjoukset esitetään hylättäviksi ja Skanskan kanssa käydään varausaikana hintaneuvottelut markkinaehtoisen ja kaupungin kannalta hyväksyttävän hintatason saavuttamiseksi. Neuvotellut yksikköhinnat saatetaan osana myyntiperiaatteita kaupungin toimivaltaisen elimen hyväksyttäviksi varausaikana.

Sopimus käsirahan maksamisesta

Tarjouspyynnön mukaan varauspäätöksen ehtojen noudattamisen varmistamiseksi varauksensaaja on velvollinen suorittamaan kaupungille (kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelulle) varausmaksuna käsirahan, jonka suuruus on yhteensä viisisataatuhatta (500 000,00) euroa. Käsirahan maksamisesta on neuvoteltu Skanskan kanssa liitteenä 2 oleva sopimus. Kaupunkiympäristölautakunnalle esitetäänkin po. sopimuksen hyväksymistä.

Jatkotoimenpiteet kohti toteutusta ja toteutusaikataulu

Kilpailualueen varauspäätös tehdään tontin (kilpailualueen) toteuttamisen edellyttämän asemakaavoitustyön loppuunsaattamiseksi nk. kumppanuuskaavoituksena ja kilpailualueelle toteutettavien hankkeiden jatko- ja toteutussuunnittelua sekä kaupungin kannalta hyväksyttävän ja markkinaehtoisen hintatason saavuttamista varten. Asemakaavan muutos on valmisteltava ehdotusvaiheeseen varauspäätöksen aikana. Myös myyntiperiaatteet saatetaan kaupungin toimivaltaisen elimen hyväksyttäviksi varausaikana.

Myöhemmin kilpailualueen toteuttamisesta tehdään kaupungin ja varauksensaajan välillä toteutussopimus sekä kilpailualueesta vastaisuudessa muodostettavan tontin/tonttien ostamista koskeva kiinteistökaupan esisopimus. Sopimukset on tarkoitus saattaa kaupungin toimivaltaisen viranomaisen hyväksyttäviksi sen jälkeen, kun kilpailualueen toteuttamisen edellyttämä asemakaavan muutos on tullut lainvoimaiseksi. Po. sopimukset korvaavat varauspäätöksen siinä vaiheessa, kun ne allekirjoitetaan.

Tarjouspyynnön mukaan rakentaminen on aloitettava viimeistään kahden ja puolen vuoden kuluttua sopimusten allekirjoittamisesta, ja kilpailualue tulee olla kokonaisuudessaan rakennettu täysin valmiiksi viimeistään seitsemän vuoden kuluttua sopimusten allekirjoittamisesta lukien.

Toimivalta

Kaupunginhallitus päätti 8.2.2021 (114 §) oikeuttaa kaupunkiympäristölautakunnan järjestämään Jätkäsaaren keskuskorttelin AL-tonttia 20037/1 koskevan kilpailun, päättämään kilpailun ehdoista sekä valitsemaan kilpailun perusteella tontin varauksensaajan ja toteuttajan (ratkaisemaan kilpailun).