Hankesuunnitelma, tilojen perusparannus ja laajennus, Kulttuurikeskus Stoa

Stadsfullmäktige godkänner behovsutredningen för ombyggnad och tillbyggnad av kulturcentret Stoa och fattar beslut om att inleda en arkitekturtävling. Målet i projektplaneringsfasen är att få ner kostnadsnivån med beaktande av de stora osäkerhetsfaktorer som är förknippade med ombyggnaden.

Inledning: beslutsfattande för exceptionella projekt

I ombyggnads- och tillbyggnadsprojektet av Stoa tillämpas beslutsfattande i två steg för exceptionella projekt. Projektet är exceptionellt på grund av sina betydande segregationspolitiska värden och stor osäkerhet i anslutning till kostnadskalkylen. Projektets hyresinverkan för användarsektorerna är exceptionellt stor: om ombyggnaden och tillbyggnaden genomförs i enlighet med den nuvarande kostnadskalkylen och det nuvarande lokalprogrammet kommer kultur- och fritidssektorns årliga hyreskostnader för Stoa att höjas från 1,2 miljoner euro till cirka 4,5 miljoner euro. Det här är mer än fem procent av sektorns totala årliga hyreskostnader. Fostrans- och utbildningssektorns hyreskostnader fördubblas från 400 000 euro till cirka 790 000 euro.

Enligt anvisningarna för hantering av lokalprojekt fattar fullmäktige vid beslutsfattande i två steg först beslut om huruvida projektet behövs. I den första fasen godkänns en behovsutredning som beskriver projektets preliminära omfattning och innehåll, en då gällande kalkyl över byggnadskostnaderna och projektets livscykelkostnader, en då gällande utvärdering av projektets konsekvenser för driftsekonomin, risker i anknytning till projektet samt principer för hur huvudentreprenören eller andra väsentliga parter ska integreras i projektet.

Senare, i den andra fasen, fattas även beslut om projektets funktionella och tekniska innehåll, de medel som binds till projektet, såsom målbudgeten eller något annat målpris som kommits överens om med den som genomför projektet, projektets tidsplan och avtalsrisker samt de preciserade konsekvenserna för driftsekonomin och livscykelkostnaderna.

Under beredningen av ombyggnads- och tillbyggnadsprojektet av Stoa har 7 kap. 1 § 1 mom. 3 punkten i förvaltningsstadgan varit i kraft, enligt vilken stadsfullmäktige beslutar om preliminära och preciserade projektplaner för exceptionella projekt oberoende av de kalkylerade kostnaderna för dessa. Med detta har man avsett båda faserna av beslutsfattandet i två steg.

Stadsfullmäktige har 11.12.2024 (§ 274) godkänt en ändring i förvaltningsstadgan, enligt vilken fullmäktige fortfarande fattar beslut om behovsutredningar för exceptionella lokalprojekt oberoende av de kalkylerade kostnaderna för dessa, men beslutet om projektplanen fattas av det organ eller den tjänsteinnehavare vars befogenheter ärendet hör till enligt projektets totalkostnader. Fullmäktige fattar beslut om det andra steget endast för projekt vilkas kostnader överskrider 10 miljoner euro.

I enlighet med ändringen av förvaltningsstadgan avses i detta förslag med behovsutredning beslutsfattande i den första fasen och med projektplan beslutsfattande i den andra fasen.

Behov av ombyggnad, funktionella ändringar och tillbyggnad

Kulturcentret Stoa i Östra centrum stod färdigt 1984 och behöver en omfattande teknisk ombyggnad och funktionell ändring. I Stoa arbetverkar kultur- och fritidssektorns kulturtjänster, som svarar för program i Stoas salar, Östra centrums bibliotek och ungdomstjänsternas aktivitetshus Kipinä samt fostrans- och utbildningssektorns arbetarinstitut och det svenska medborgarinstitutet Arbis.

Avsikten är att i samband med planläggnings- och utvecklingsprojektet som pågår i Östra centrum stärka Stoas ställning som fritidscentrum och mötesplats för det växande och alltmer pluralistiska östra Helsingfors. I den ursprungliga planen för Stoa för över 40 år sedan är lokalerna dimensionerade med tanke på helt annorlunda invånarantal och funktioner, och de motsvarar inte dagens eller framtidens behov. Det behövs betydande ändringar i lokalernas trivsel, renlighet, användbarhet, tillgänglighet och åtkomlighet. Tillbyggnadens centrala funktionella mål med tanke på stadsbilden är att öppna Stoa också mot en park som anläggs öster om byggnaden och mot köpcentret Puhos.

Stoa behöver en ny, mångsidigare lokalhelhet för föreställningar för att kunna betjäna framväxande konstarter i östra Helsingfors och stärka lokalnätverket för professionell konst i hela huvudstaden. I tillbyggnadsdelen planeras nya ungdomslokaler samt en allaktivitetssal som kan användas för bland annat dans, yoga och cirkus. Barn och barnfamiljer behöver trivsammare lokaler som erbjuder fler upplevelser. Biblioteks lokaler uppdateras så att de motsvarar de mångahanda framtida användningsbehoven, som kräver nya och mer flexibla lokallösningar.

Stoa väntas skapa ett högklassigt, nytt och intressant kulturutbud i det nya centrumet i öster. I tillbyggnaden beaktas ett mångsidigare kulturutbud, behovet av lågtröskelmotion och hobbyverksamhet samt bibliotekets och de ungas behov. Ombyggnads- och tillbyggnadsprojektet möjliggör för sin del att Stoas servicekoncept förnyas i enlighet med visionsarbetet för kulturcentren.

Behovet av funktionella ändringar och behovet av en omfattande teknisk ombyggnad infaller vid samma tidpunkt. De nuvarande lokalerna är labyrintliknande och svårtillgängliga, och akustiken fungerar dåligt. Hustekniken i fastigheten, bland annat alla lokalsäkerhetssystem, datatekniska system, telekommunikationsnät och elanslutningar behöver förnyas. I ombyggnaden förnyas fastighetens luftkonditionering, avlopp, vattenledningar och våtrum. Samtidigt förbättras belysningen. Byggnadens inomhusluft förbättras och fasaderna och fönstren renoveras. Samtidigt kan man förbättra energieffektiviteten och lösa strukturella problem. Målet är att lokalerna bättre ska föra samman olika användargrupper och tjänster.

De nuvarande tjänster som är viktiga för kunderna, alltså biblioteket, ungdomslokalen, de mångsidiga arenorna för konst och kultur samt arbetarinstitutet finns kvar i det framtida Stoa. Genom att stärka de nuvarande tjänsterna och prioritera bland dem annorlunda än hittills kan staden se till att verksamheten i Stoa bättre motsvarar olika invånargruppers och partners behov i framtiden. Invånarnas och Stoas partners önskemål tas med som nya tjänster. I dessa ingår fler lokaler för självständig verksamhet, kamratstödsverksamhet, stärkande av sammanslutningar även i planeringen av lokalerna, idrotts- och lekmöjligheter och verkstadsverksamhet. I framtidens Stoa produceras fler tjänster kundorienterat i servicehelhets- och sektorsövergripande team. Avsikten är att alla lokaler ska kunna användas så mångsidigt som möjligt. Detta förutsätter också att man tänker på lokaler på ett nytt sätt som stöder samarbete och är flexibelt över organisationsgränserna.

Stadsmiljösektorn, kultur- och fritidssektorn samt fostrans- och utbildningssektorn har tillsammans utarbetat en behovsutredning för projektet. Kultur- och fritidsnämnden har 26.11.2024 (§ 168) godkänt behovsutredningen för sina lokalers del och fostrans- och utbildningsnämnden har 12.11.2024 (§ 313) godkänt den för arbetarinstitutens lokalers del.

I behovsutredningen har man uppskattat att projektets omfattning är cirka 18 750 m² bruttoyta, varav ombyggnadens och ändringens andel är cirka 11 310 m² bruttoyta och tillbyggnadens andel cirka 7 440 m² bruttoyta.

Efter att behovsutredningen har godkänts inleds projektplaneringen med en arkitekturtävling för inbjudna arkitekter och konkurrensutsättning av huvudentreprenören, som deltar i utvecklingen av planeringslösningen. Det är meningen att projektplanen ska genomföras utgående från det förslag som vinner arkitekturtävlingen.

Målet med arkitekturtävlingen är att finna en stadsbildsmässigt högklassig, flexibel och lokaleffektiv lösning som harmoniserar stadsstrukturen och som motsvarar dagens och framtidens krav. Utgående från ett riktgivande lokalprogram som användarsektorerna har utarbetat söks i den första av tävlingens två faser en lösning som är konceptuell och flexibel samt kostnadseffektiv och arkitektoniskt sett högklassig. Projekteringsuppgiftens kärna är tanken om att göra framtidens Stoa till en smidig helhet i fråga om rumsdisposition och tjänster. Detta innebär till exempel att byggnaden i planen har delats in enligt användningsbehov i stället för att utgå från de administrativa enheterna. Kostnadsstyrning, en flexibel lokalanvändning och effektiv användning av utrymmet är centrala bedömningskriterier i arkitekturtävlingen.

Avsikten är att byggandet ska inledas i april 2028 och bli färdigt i maj 2031. Verksamheten i lokalerna kan i så fall inledas i augusti 2031. En betydande del av lokalerna kommer att användas gemensamt av kultur- och fritidssektorn och fostrans- och utbildningssektorn. En tidsplan för projektet samt behovet av tillfälliga lokaler och hur de ordnas preciseras i samarbete med användarna när projektplaneringen fortskrider.

Områdesutveckling och stadsstrategiska mål

Stoas ombyggnads- och tillbyggnadsprojekt förverkligar stadsstrategin, som betonar den roll som konst och kultur har i att möjliggöra ett gott liv. Helsingfors mål är att vara en stad där bostadsområdena inte segregeras och där man kan leva ett tryggt och trevligt liv i positivt egenartade stadsdelar. Östra centrum utvecklas till ett upplevelserikt centrum där kultur och fritid är starkt närvarande.

Kultur- och fritidssektorn har skapat en vision för kulturcentren och fastställt servicekonceptet för framtidens kulturcentrum som en del av stadens och dess partners servicenät. Visionsarbetet är nu i verkställighetsskedet. Utöver Stoa tillhör Malms kulturhus, Gamlasgården och Nordhuset stadens eget kulturcenternät. Kulturcentren erbjuder ett viktigt verktyg för att förebygga segregation och bygga en attraktiv stadsdel. De är miljöer där både barn och vuxna kan få upplevelser, ägna sig åt lågtröskelaktiviteter och lära sig. De har dörrarna öppna för stadsbornas delaktighet och allt mångsidigare samarbete. Målet för Stoas förnyelse är att skapa ett attraktivt kulturcentrum för framtiden som lockar besökare både från närliggande och från mer avlägsna områden.

Stoa är ett centrum för kultur- och fritidsutbudet i östra Helsingfors och utvecklar områdets identitet i en positiv riktning. Under Stoas om- och tillbyggnadsprojekt utvecklas samtidigt hela Östra centrum till ett äkta centrum för östra Helsingfors, där kultur och fritid är starkt närvarande. Förnyelsen av Stoa knyts samman med en förändring av hela området.

I Stoas influensområde bor nu cirka 137 000 invånare. På området planeras mycket kompletteringsbyggande inom den närmaste framtiden. År 2037 kommer den motsvarande siffran att vara 163 000 invånare, vilket betyder en ökning på cirka 19 procent i invånarantalet. Andelen personer med främmande språk som modersmål ökar från 17 procent till 22 procent i Helsingfors. Redan nu talar 44 procent av invånarna i Östra centrum något annat modersmål än finska, svenska eller samiska.

Ett mål i stadsstrategin är att förbättra kvaliteten på stadsmiljön. Utöver stadskärnan satsar staden även på andra lokala centrum. Ett av syftena med bygginvesteringarna är att minska områdenas segregation och att öka invånarnas trivsel överallt i Helsingfors. Stadens tjänster ska hålla takt med befolkningsunderlaget och byggandet samt följa deras skala på ett sätt som är ekonomiskt hållbart. Tillgänglig konst och arbetsvillkoren för kulturbranschens proffs förbättras, i synnerhet utanför innerstaden.

Eftersom målet är att Stoa på bästa möjliga sätt ska svara mot behoven hos invånarna och området med dess allt större mångfald, beaktas i planeringen de synpunkter, idéer och tankar som invånarna, Stoas partners och personalen har. Totalt cirka 800 stadsbor deltog i planeringen av framtidens Stoa. Resultatet av det omfattande delaktiggörandet är att invånarna har ett behov att uppleva ett högklassigt kulturutbud och hobbymöjligheter i den egna stadsdelen. Stoas personal deltar också i den fortsatta utvecklingen av planerna genom användarmöten.

Förväntningarna på förnyelsen av Stoa är höga. Det förnyade Stoa förväntas erbjuda arkitektur av toppklass, beaktar områdets särprägel och mångfald och förbättra dess rykte. Lokalprogrammet respekterar byggnadens tidsmässiga skiktning och kulturhistoriska värde.

Byggnadskostnader och finansiering

I byggnadsprogrammet för husbyggnadsprojekt, som stadsfullmäktige godkände 27.11.2024 (§ 248) och som ingår som bilaga i 2025 års budget, har det reserverats sammanlagt 78 720 000 euro för att planera och genomföra ombyggnads- och tillbyggnadsprojektet av Stoa, utgående från att projektets omfattning är 19 200 m² bruttoyta och att det genomförs under åren 2028–2031.

I behovsutredningsfasen beräknades kostnaderna för projektet uppgå till sammanlagt 104 500 000 euro i kostnadsnivån för augusti 2024 (5 575 euro/m² bruttoyta). Av de totala kostnaderna beräknas 55 500 000 euro gå till ombyggnaden av den befintliga byggnaden och 49 000 000 euro till tillbyggnaden. Kostnadskalkylen preciseras i samband med projektplaneringen, som inleds utifrån arkitekturtävlingen. Beslutet om projektets maximipris fattas först i den andra fasen av beslutsfattandet i två steg i samband med att projektplanen godkänns. Målet är att få ner kostnaderna.

Helhetskostnaderna för ombyggnaden höjs bland annat av höga målsättningar för stadsbilden och kvaliteten, en ansenlig mängd specialutrymmen och specialkonstruktioner samt svåra grundläggningsförhållanden. I den preliminära kostnadskalkylen har man beaktat att byggnaden föreslås skyddas i en detaljplaneändring i framtiden. För ombyggnadens del är kostnadsberäkningen förknippad med stor osäkerhet eftersom den inte baserar sig på aktuella konditionsundersökningar.

Tidsplanen och de anslag som krävs för att projektet ska kunna genomföras beaktas vid uppdateringen av byggprogrammet för husbyggnadsprojekt. Detta påverkas av de närmare anvisningarna för projektplaneringen i budgetramen och anvisningarna för budgetarbetet, som stadsstyrelsen årligen fattar beslut om.

Hyreskostnader för användarsektorer

Enligt nuvarande bedömning uppgår den interna hyran efter om- och tillbyggnaden till 4 500 000 euro om året för kultur- och fritidssektorn och till 790 000 euro om året för fostrans- och utbildningssektorn.

Den totala månadshyran är 36,62 euro/m² lägenhetsyta, varav kapitalhyrans andel är 12,05 euro/m² lägenhetsyta och underhållshyrans 6,26 euro/m² lägenhetsyta. I hyran ingår dessutom allmänna kostnader och arrendet samt ett avkastningskrav på 2,5 procent. Hyran per kvadratmeter grundar sig på cirka 11 045 m² lägenhetsyta för kultur- och fritidssektorn och cirka 1 800 m² lägenhetsyta för fostrans- och utbildningssektorn.

Den nuvarande interna hyran för kultur- och fritidssektorn uppgår till 1 200 000 euro per år och för fostrans- och utbildningssektorn till 400 000 euro per år (19,72 euro/m² lägenhetsyta/månad). I och med projektet kommer hyran för kultur- och fritidssektorn således att stiga med cirka 3 300 000 euro per år och hyran för fostrans- och utbildningssektorn med cirka 400 000 euro per år.

Hyreskostnaderna preciseras enligt projektets maximipris, som fastställs i samband med projektplanen. Den slutliga kapitalhyran justeras efter de verkliga kostnaderna. Underhållshyran justeras så att den motsvarar underhållshyran vid tidpunkten då projektet slutförs.

Projektets hyresinverkan för användarsektorerna är exceptionellt stor. De årliga hyreskostnaderna för alla kultur- och fritidssektorns lokaler uppgår till cirka 62,3 miljoner euro år 2024. Således stiger hyrorna efter Stoas om- och tillbyggnad med över fem procent av sektorns totala hyreskostnader.

Byggnadskostnaderna för exceptionella projekt styrs mellan beslutsfattandets första och andra fas. I behovsutredningsfasen är det ändamålsenligt att presentera en preliminär uppskattning av projektets maximikostnader, men beslutet om dem fattas först i den andra fasen i samband med att projektplanen godkänns. Staden kan påverka storleken av den interna hyran med kostnadsstyrning.

Före beslutsfattandet i den andra fasen av ombyggnads- och tillbyggnadsprojektet av Stoa ska både investeringen och lokalprogrammet preciseras med tanke på servicebehov och hyreseffekter. Under den fortsatta beredningen görs en helhetsbedömning av projektets tekniska lösningar och inredningen. Samtidigt granskas projektets pris per kvadratmeter noga. I det här skedet av planeringen är priset exceptionellt högt. Under beredningen utreds även om skolor och andra lokaler i området kan utnyttjas exempelvis för behovet av lokaler för den grundläggande konstundervisningen.

När användarsektorerna förbinder sig till projektet förbereder de sig i sina årliga budgetar för de lokalkostnader som projektet orsakar. Om- och utbyggnadsprojektet för Stoa höjer kultur- och fritidssektorns årliga hyreskostnader till den grad att det förefaller lämpligt att förbereda sig på att hyreskostnadernas effekt på driftsekonomin inte kan täckas med anpassningsåtgärder i den övriga verksamheten. Detta måste beaktas i budgetberedningen för de kommande åren.

I byggprogrammet för husbyggnadsprojekt ingår även andra ombyggnads- och nybyggnadsprojekt för kultur- och fritidssektorn för de tio följande åren. Även dessa projekt har stora hyreseffekter. I dessa ingår bland andra ombyggnaden av Tölö sporthall (90 miljoner euro åren 2028–2031), ombyggnaden av Böle bibliotek (48 miljoner euro åren 2029–2030) och ombyggnaden av Östra centrums simhall (cirka 37 miljoner euro åren 2028–2030) samt den nya idrotts- och simhallen som ersätter Bunkern på Busholmen (113 miljoner euro åren 2027–2029).