Hankesuunnitelma, tilojen perusparannus ja laajennus, Kulttuurikeskus Stoa

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto hyväksyy kulttuurikeskus Stoan perusparannuksen ja laajennuksen tarveselvityksen ja päättää arkkitehtuurikutsukilpailun käynnistämisestä. Hankesuunnitteluvaiheessa tavoitteena on kustannustason aleneminen ottaen huomioon myös perusparannukseen liittyvät suuret epävarmuudet.

Johdanto: päätöksenteko poikkeuksellisissa hankkeissa

Stoan perusparannus- ja laajennushankkeessa noudatetaan poikkeuksellisen hankkeen kaksivaiheista päätöksentekoa. Poikkeuksellisen hankkeesta tekee siihen liittyvät merkittävät segregaatiopoliittiset arvot ja kustannuslaskentaan liittyvät suuret epävarmuudet. Hankkeen vuokravaikutus käyttäjätoimialoille on poikkeuksellisen suuri: jos perusparannus ja laajennus toteutetaan tämänhetkisen kustannusarvion ja tilaohjelman mukaisena, se korottaa Stoan vuotuiset vuokrakustannukset kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle 1,2 miljoonasta eurosta noin 4,5 miljoonaan euroon. Tämä on yli viisi prosenttia toimialan vuotuisista kokonaisvuokrakustannuksista. Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan vuokrakustannus kaksinkertaistuu 400 000 eurosta noin 790 000 euroon.

Tilahankkeiden käsittelyohjeen mukaan kaksivaiheisessa päätöksenteossa valtuusto päättää ensin hankkeen tarpeellisuudesta. Ensimmäisessä vaiheessa hyväksytään tarveselvitys, jossa kuvataan hankkeen alustava laajuus ja sisältö, senhetkinen arvio rakentamiskustannuksista, käyttötalousvaikutuksista ja elinkaarikustannuksista, hankkeeseen sisältyvät riskit sekä päätoteuttajan tai muun olennaisen osapuolen integroimisen periaatteet.

Myöhemmin toisessa vaiheessa tehdään päätös hankkeen toiminnallisesta ja teknisestä sisällöstä, sitoutuvasta rahasta, kuten tavoitebudjetista tai muusta yhdessä toteuttajan kanssa sovitusta tavoitehinnasta, hankkeen aikataulusta ja sopimusriskeistä sekä tarkentuneista käyttötalousvaikutuksista ja elinkaarikustannuksista.

Stoan perusparannus- ja laajennushankkeen valmistelun aikana on ollut voimassa hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 3 kohta, jonka mukaan kaupunginvaltuusto päättää poikkeuksellisten hankkeiden alustavista ja tarkennetuista hankesuunnitelmista riippumatta niiden kustannusarviosta. Tällä on tarkoitettu kaksivaiheisen päätöksenteon molempia vaiheita.

Kaupunginvaltuusto on 11.12.2024 (§ 274) hyväksynyt hallintosäännön muutoksen, jonka mukaan valtuusto edelleen päättää poikkeuksellisten tilahankkeiden tarveselvityksistä riippumatta niiden kustannusarviosta, mutta hankesuunnitelmista päättää se toimielin tai viranhaltija, jonka toimivaltaan asia hankkeen kokonaiskustannusten perusteella kuuluu. Vain yli 10 miljoonan euron hankkeisessa myös toisen vaiheen päätöksen tekee valtuusto.

Hallintosääntömuutoksen mukaisesti tässä esityksessä puhutaan tarveselvityksestä, kun tarkoitetaan ensimmäisen vaiheen päätöksentekoa ja hankesuunnitelmasta, kun tarkoitetaan toisen vaiheen päätöksentekoa.

Perusparannuksen, toiminnallisten muutosten ja laajennuksen tarve

Itäkeskuksessa sijaitseva kulttuurikeskus Stoa on valmistunut vuonna 1984 ja on laajan teknisen perusparannuksen ja toiminnallisen muutoksen tarpeessa. Stoassa toimivat kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle kuuluvat kulttuuripalvelut, jotka vastaavat Stoan salien ohjelmasta, Itäkeskuksen kirjasto ja nuorisopalvelujen toimintatalo Kipinä sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle kuuluvat työväenopisto ja ruotsinkielinen työväenopisto Arbis.

Itäkeskuksessa meneillään olevan laajan kaavoitus- ja kehittämisprojektin yhteydessä Stoan asemaa kasvavan ja monimuotoistuvan Itä-Helsingin vapaa-ajan keskuksena ja kohtaamisen paikkana halutaan vahvistaa. Stoan alkuperäisessä suunnitelmassa yli 40 vuotta sitten tilat on mitoitetut aivan erilaiselle asukasmäärälle ja toiminnoille, eivätkä ne vastaa nykyisiä tai tulevaisuuden tarpeita. Tilojen viihtyvyyteen, siisteyteen, käytettävyyteen, saavutettavuuteen ja esteettömyyteen on tehtävä merkittäviä uudistuksia. Laajennuksen keskeisenä toiminnallisena ja kaupunkikuvallisena tavoitteena on avata Stoaa myös rakennuksen itäpuolelle toteutettavan puiston ja Puhoksen ostoskeskuksen suuntaan.

Stoa tarvitsee uuden ja monipuolisemman esityssalikokonaisuuden palvelemaan Itä-Helsingin nousevia taiteenaloja ja vahvistamaan koko pääkaupungin ammattitaiteen tilaverkkoa. Laajennusosaan suunnitellaan uudet nuorisotilat ja muun muassa tanssia, joogaa ja sirkusta palveleva monitoimisali. Lapsille ja lapsiperheille tarvitaan viihtyisämpiä ja elämyksellisempiä tiloja. Kirjaston tilat päivitetään vastaamaan tulevaisuuden moninaisia käyttötarpeita, jotka vaativat uusia ja joustavampia tilaratkaisuja.

Stoan odotetaan tuovan laadukasta, uutta ja kiinnostavaa kulttuuritarjontaa idän uuteen keskustaan. Laajennuksessa huomioidaan sekä monipuolisempi kulttuuritarjonta että matalan kynnyksen liikkumisen, harrastamisen, kirjaston ja nuorten tarpeet. Perusparannus- ja laajennushanke mahdollistaa osaltaan Stoan palvelukonseptin uudistamisen kulttuurikeskusten visiotyön mukaiseksi.

Toiminnalliset muutostarpeet osuvat samaan ajankohtaan kuin laajan teknisen peruskorjauksen tarve. Nykyiset tilat ovat sokkeloiset ja vaikeasti saavutettavat ja akustiikka toimii huonosti. Kiinteistön talotekniikka, kuten kaikki tilaturvallisuus- ja tietotekniset järjestelmät, tietoliikenneverkot ja sähköliittymät on uusittava. Perusparannuksessa kiinteistön ilmanvaihto, viemärit, vesijohdot ja märkätilat uusitaan ja valaistusta parannetaan. Rakennuksen sisäilmaolosuhteita parannetaan ja julkisivut ja ikkunat kunnostetaan. Samalla voidaan parantaa energiatehokkuutta ja ratkoa rakenteellisia haasteita. Tavoitteena on löytää tilaratkaisu, joka yhdistää nykyistä paremmin eri käyttäjäryhmiä ja palveluita.

Asiakkaille tärkeät nykyiset palvelut, kirjasto, nuorisotila, monipuoliset taiteen ja kulttuurin areenat sekä työväenopisto, jatkavat tulevaisuuden Stoassa. Nykyisiä palveluita vahvistamalla ja eri tavalla painottaen toiminta Stoassa vastaa paremmin erilaisten asukasryhmien ja kumppaneiden tarpeisiin tulevaisuudessa. Uusina palveluina mukaan tuodaan kaupunkilaisten ja Stoan kumppanitoimijoiden toiveita, kuten enemmän omatoimisen tekemisen tiloja, vertaistoimintaa, yhteisöjen vahvistamista myös tilaratkaisuissa, liikkumisen ja leikin mahdollisuuksia ja verstastoimintaa. Tulevaisuuden Stoassa palveluiden tuottamista tehdään nykyistä enemmän asiakaslähtöisesti palvelukokonaisuuksien ja toimialojen rajat ylittävinä tiimeinä. Kaikki tilat pyritään tekemään mahdollisimman monikäyttöisiksi. Tämä edellyttää myös uudenlaista tilallista ajattelua, joka tukee yhteistyötä ja joustaa yli organisaatiorajojen.

Hankkeesta on laadittu tarveselvitys kaupunkiympäristön sekä kulttuurin ja vapaa-ajan ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialojen yhteistyönä. Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta on hyväksynyt tarveselvityksen omien tilojensa osalta 26.11.2024 (§ 168) ja kasvatus- ja koulutuslautakunta työväenopistojen tilojen osalta 12.11.2024 (§ 313).

Tarveselvityksessä on arvioitu hankkeen laajuudeksi noin 18 750 brm², josta peruskorjauksen ja muutoksen osuus on noin 11 310 brm² ja laajennuksen osuus noin 7 440 brm².

Tarveselvityksen hyväksymisen jälkeen hankesuunnittelu käynnistetään järjestämällä arkkitehtuurikutsukilpailu ja kilpailuttamalla hankkeen päätoteuttaja, joka osallistuu suunnitteluratkaisun kehittämiseen. Hankesuunnitelma on tarkoitus toteuttaa arkkitehtuurikutsukilpailun voittaneen ehdotuksen pohjalta.

Arkkitehtuurikutsukilpailun tavoitteena on löytää kaupunkirakennetta eheyttävä, kaupunkikuvallisesti korkeatasoinen, tilatehokas ja muunneltava ratkaisu vastaamaan nykypäivän ja tulevaisuuden vaatimuksiin. Kaksivaiheisen kilpailun ensimmäisessä vaiheessa haetaan käyttäjätoimialojen laatiman ohjeellisen tilaohjelman pohjalta konseptuaalista ja muuntojoustavaa sekä kustannustehokasta ja arkkitehtonisesti korkeatasoista ratkaisua. Suunnittelutehtävän ytimessä on ajatus luoda tulevaisuuden Stoasta tilankäytöltään ja palveluiltaan saumaton. Tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että tila on suunnitelmassa jaettu tilan käyttötarpeiden mukaan hallinnollisten yksiköiden sijaan. Kustannusohjaus, tilankäytön joustavuus ja laajuuden tehostaminen huomioidaan arkkitehtuurikutsukilpailussa keskeisinä arviointikriteereinä.

Rakennustöiden on tarkoitus alkaa huhtikuussa 2028 ja valmistua toukokuussa 2031. Toiminta tiloissa voisi alkaa elokuussa 2031. Merkittävä osa tiloista tulee olemaan kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialan yhteisessä käytössä. Hankkeen aikataulu sekä väistötilojen tarve ja toteutustapa tarkennetaan yhteistyössä käyttäjien kanssa hankesuunnittelun edetessä.

Alueellinen kehitys ja kaupunkistrategiset tavoitteet

Stoan perusparannus- ja laajennushanke toteuttaa kaupunkistrategiaa, jossa painotetaan taiteen ja kulttuurin roolia hyvän elämän mahdollistajana. Helsingin tavoitteena on olla kaupunki, jossa asuinalueet eivät eriydy ja kaikkialla on mahdollista elää turvallista ja viihtyisää elämää positiivisesti omaleimaisissa kaupunginosissa. Itäkeskuksesta kehitetään elämyksellistä keskusta, jossa kulttuurin ja vapaa-ajan palvelut ovat vahvasti läsnä.

Kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalla on tehty kulttuurikeskusten visiotyö, jossa määritellään tulevaisuuden kulttuurikeskuksen palvelukonsepti osana kaupungin omaa sekä kumppaneiden palveluverkkoa. Visiotyö on nyt toimeenpanovaiheessa. Kaupungin omaan kulttuurikeskusverkkoon kuuluu Stoan lisäksi Malmitalo, Kanneltalo ja Vuotalo. Kulttuurikeskukset tarjoavat merkittävän työkalun segregaation ehkäisyyn ja vetovoimaisen kaupunginosan rakentamiseen. Ne toimivat kokemisen, matalan kynnyksen tekemisen ja oppimisen ympäristöinä niin lapsille kuin aikuisillekin. Niiden ovet ovat auki kaupunkilaisten osallisuudelle ja moninaistuvalle yhteistyölle. Stoan uudistuksen tavoitteena on vetovoimainen tulevaisuuden kulttuurikeskus, joka houkuttaa kävijöitä niin lähialueilta kuin laajemminkin.

Stoa toimii Itä-Helsingin kulttuurin ja vapaa-ajan tarjonnan keskuksena muokaten alueen identiteettiä positiiviseen suuntaan. Stoan perusparannus- ja laajennushankkeen aikana kehitetään samaan aikaan Itäkeskusta Itä-Helsingin aitona keskustana, jossa kulttuuri ja vapaa-aika ovat vahvasti läsnä. Stoan uudistus nivoutuu koko alueen muutokseen.

Stoan vaikutusalueella asuu nyt noin 137 000 asukasta. Alueelle suunnitellaan lähitulevaisuudessa paljon täydennysrakentamista. Vuonna 2037 vastaava luku olisi 163 000 asukasta, mikä tarkoittaa 19 prosentin kasvua asukasmäärässä. Vieraskielisten osuus nousee koko Helsingissä 17 prosentista 22 prosenttiin. Jo tällä hetkellä Itäkeskuksen asukkaista 44 prosenttia on muun kuin suomen-, ruotsin- tai saamenkielisiä.

Kaupunkistrategiassa on tavoitteena kaupunkiympäristön laadun parantaminen. Ydinkeskustan lisäksi panostetaan myös muihin aluekeskuksiin. Rakentamisinvestointien yhtenä tavoitteena on vähentää alueiden eriytymistä ja lisätä helsinkiläisten kaikkialla kokemaa viihtyisyyttä. Kaupungin palveluiden pitää pysyä mukana alueiden väestöpohjan ja asuntorakentamisen rytmissä ja mittakaavassa taloudellisesti kestävällä tavalla. Taiteen saatavuutta ja kulttuurialan ammattilaisten työskentelymahdollisuuksia parannetaan erityisesti myös kantakaupungin ulkopuolella.

Koska uuden Stoan halutaan vastaavan parhaalla mahdollisella tavalla asukkaiden ja moninaistuvan alueen tarpeisiin, suunnittelussa on huomioitu kaupunkilaisten, Stoan kumppaneiden ja henkilöstön näkökulmat, ideat ja ajatukset. Tulevaisuuden Stoan suunnitteluun osallistui yhteensä noin 800 kaupunkilaista. Laajan osallistamisen tulos on, että asukkailla on tarve kokea laadukasta kulttuuritarjontaa ja harrastamisen mahdollisuuksia omassa kaupunginosassaan. Stoan henkilökunta osallistuu käyttäjäkokousten kautta myös suunnitelmien jatkokehittämiseen.

Stoan uudistukseen liittyvät odotukset ovat korkealla. Uudistuvalta Stoalta odotetaan huippuluokan arkkitehtuuria sekä alueen omaleimaisuuden ja moninaisuuden huomioimista ja maineen kohentamista. Tilaohjelma kunnioittaa rakennuksen ajallista kerroksellisuutta ja rakennushistoriallista arvoa.

Rakentamiskustannukset ja rahoitus

Kaupunginvaltuuston 27.11.2024 (§ 248) hyväksymän vuoden 2025 talousarvion liitteenä olevassa talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmassa Stoan perusparannus- ja laajennushankkeen suunnittelulle ja toteutukselle on varattu yhteensä 78 720 000 euroa siten, että hankkeen laajuus on 19 200 brm² ja toteutus vuosina 2028–2031.

Hankkeen tarveselvitysvaiheessa arvioidut kustannukset ovat arvonlisäverottomana yhteensä 104 500 000 euroa elokuun 2024 kustannustasossa (5 575 euroa/brm²). Olemassa olevan rakennuksen perusparannuksen osuus kokonaiskustannusarviosta on 55 500 000 euroa ja laajennuksen osuus 49 000 000 euroa. Kustannusarvio tarkentuu arkkitehtuurikutsukilpailun pohjalta käynnistettävän hankesuunnittelun yhteydessä. Hankkeen enimmäishinnasta päätetään vasta kaksivaiheisen päätöksenteon toisessa vaiheessa hankesuunnitelman hyväksymisen yhteydessä. Tavoitteena on kustannustason alentaminen.

Perusparannuksen kokonaiskustannuksia nostavat muun muassa korkeat kaupunkikuvalliset ja laadulliset tavoitteet, huomattava määrä erikoistiloja ja erikoisrakenteita sekä vaikeat perustamisolosuhteet. Alustavassa kustannusarviossa on huomioitu, että rakennusta esitetään suojeltavaksi tulevassa asemakaavassa. Perusparannuksen osalta kustannusarvioon liittyy suuria epävarmuuksia, koska se ei perustu tuoreisiin kuntotutkimuksiin.

Hankkeen toteutuksen edellyttämät määrärahat ja ajoitus huomioidaan talonrakennushankkeiden rakentamisohjelman päivittämisen yhteydessä. Tähän vaikuttavat kaupunginhallituksen vuosittain päättämän talousarvion raamin ja laatimisohjeiden tarkemmat ohjeistukset hankkeiden ohjelmoinnista.

Vuokrakustannus käyttäjätoimialoille

Tämänhetkisen arvion mukaan perusparannuksen ja laajennuksen jälkeen sisäinen vuosivuokra kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle on 4 500 000 euroa ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle 790 000 euroa.

Kokonaiskuukausivuokra on 36,62 euroa / htm², josta pääomavuokran osuus on 12,05 / htm² ja ylläpitovuokran 6,26 euroa / htm². Lisäksi vuokraan sisältyvät yleiskustannukset ja maanvuokra sekä 2,5 prosentin tuottovaatimus. Neliövuokran perusteena olevat huoneistoalat ovat kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalla noin 11 045 htm² ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialalla noin 1 800 htm².

Nykyinen sisäinen vuokra on kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle 1 200 000 euroa ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle noin 400 000 euroa vuodessa (19,72 euroa / htm² / kuukausi). Kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan vuokra tulee siten nousemaan hankkeen myötä noin 3 300 000 euroa vuodessa ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialan vuokra noin 400 000 euroa vuodessa.

Vuokrakustannukset tarkentuvat hankesuunnitelman yhteydessä päätettävän hankkeen enimmäishinnan mukaan. Lopullinen pääomavuokra tarkistetaan toteutuneiden kustannusten mukaan. Ylläpitovuokra tarkistetaan valmistumisajankohdan ylläpitovuokraa vastaavaksi.

Hankkeen vuokravaikutus käyttäjätoimialoille on poikkeuksellisen suuri. Kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan kaikkien tilojen vuotuiset vuokrakustannukset ovat yhteensä noin 62,3 miljoonaa euroa vuonna 2024. Stoan perusparannuksen ja laajennuksen vuokria korottava vaikutus on siten yli viisi prosenttia toimialan kaikista vuokrakustannuksista.

Poikkeuksellisten hankkeiden kohdalla rakentamiskustannuksia ohjataan päätöksenteon ensimmäisen ja toisen vaiheen välissä. Tarveselvitysvaiheessa on tarkoituksenmukaista esittää alustava arvio hankkeen enimmäiskustannuksista, mutta niistä päätetään vasta toisessa vaiheessa hankesuunnitelman hyväksymisen yhteydessä. Kustannusohjauksella voidaan vaikuttaa myös sisäisen vuokran suuruuteen.

Ennen Stoan perusparannus- ja laajennushankkeen toisen vaiheen päätöksentekoa sekä investointia että tilaohjelmaa täsmennetään palvelutarpeiden ja vuokravaikutusten näkökulmista. Jatkovalmistelun aikana tehdään kokonaisarvio hankkeen teknisistä ratkaisuista ja kalustuksesta. Samalla tarkastellaan huolellisesti hankkeen neliömetrikohtaista hintaa, joka on suunnittelun tässä vaiheessa poikkeuksellisen korkea. Valmistelussa selvitetään myös mahdollisuuksia hyödyntää alueen kouluja ja muita tiloja esimerkiksi taiteen perusopetuksen tilatarpeita varten.

Sitoutuessaan hankkeeseen käyttäjätoimialat varautuvat vuotuisissa talousarvioissaan hankkeen tilakustannuksiin. Stoan perusparannus- ja laajennushanke nostaa kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan vuotuisia vuokrakustannuksia niin paljon, että on aiheellista varautua siihen, ettei vuokrakustannusten käyttötalousvaikutusta saada sopeutettua muusta toiminnasta. Tämä on huomioitava tulevien vuosien talousarviovalmistelussa.

Talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmassa on seuraavalle kymmenelle vuodelle myös muita kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle sijoittuvia perusparannus- ja uudishankkeita, joilla on suuria vuokravaikutuksia. Tällaisia ovat muun muassa Töölön kisahallin perusparannus (90 milj. euroa vuosille 2028–2031), Pasilan kirjaston perusparannus (48 milj. euroa vuosille 2029–2030) ja Itäkeskuksen uimahallin perusparannus (noin 37 milj. euroa vuosille 2028–2030) sekä Jätkäsaaren Bunkkerin tilalle rakennettava uusi liikunta- ja uimahalli (113 milj. euroa vuosille 2027–2029).