Hankesuunnitelma, perusparannus ja laajennus, Pitäjänmäen peruskoulu, päiväkoti, nuorisotalo ja kirjasto, Viinenkuja 6, kaupunkiympäristön toimiala

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Hankkeessa toteutetaan Pitäjänmäen peruskoulun ja nuorisotalon perusparannus sekä päiväkodin, kirjaston ja liikuntahallin sisältävä korvaava laajennus. Kyseessä on alueellisesti tärkeä monikäyttöinen julkinen palvelurakennus. Palveluverkkotarkastelun linjausten mukaisesti tontilla olevaa peruskoulua laajennetaan palvelemaan 680 oppilasta, luokka-asteet 1–9, jonka lisäksi laajennusosaan sijoitetaan päiväkoti 224 lapselle.

Lisäksi tontilla sijaitsevalle nuorisotalolle perusparannetaan korvaavat tilat nykyisestä koulurakennuksesta. Laajennusosaan sijoitetaan kirjaston uudet tilat sekä uusi, nykyistä huomattavasti suurempi liikuntahalli. Tilat toimivat käyttötarkoitukseen soveltuvasti myös koululaisten iltapäivätoiminnan tiloina, liikuntapalveluiden tiloina, ulosvuokrattavina tiloina ja Pitäjänmäen musiikkiopiston tiloina.

Tiloissa huomioidaan yhteiskäyttöisyys ja monipuolinen asukaskäyttö, ja tilat palvelevat laajasti koko alueen harrastustoimintaa. Tontin piha-alueiden, huolto- ja saattoliikenteen sekä pysäköinnin järjestelyt suunnitellaan toiminnallisuus ja turvallisuus huomioiden. Perusparannettava osa sekä laajennus suunnitellaan ja rakennetaan normaalia laatutasoa noudattaen voimassa olevien rakennusmääräysten sekä Helsingin kaupungin omien suunnitteluohjeiden mukaisesti. Tilat suunnitellaan terveellisiksi, turvallisiksi, viihtyisiksi ja esteettömiksi.

Pitäjänmäen peruskoulun toimiessa myös kuuloesteellisten oppilaiden erityiskouluna on suunnittelussa otettu huomioon kuuloesteelliset käyttäjät myös päiväkodissa, kirjastossa, nuorisotalossa ja liikuntahallissa. Kaikki tilat on suunniteltu pyrkien mahdollisimman kattavaan kuuloesteettömyyteen.

Hankkeesta on laadittu 24.2.2025 päivätty hankesuunnitelma kaupunkiympäristön, kulttuurin ja vapaa-ajan sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialojen yhteistyönä. Hankkeen suunnittelun aikana on kuultu asiantuntijoina asemakaavoituksen, kaupunginmuseon, rakennusvalvontapalvelujen ja pelastuslaitoksen edustajia sekä kasvatuksen ja koulutuksen ja kulttuurin ja vapaa-ajan toimialojen työsuojelun yhteistoimintahenkilöstöä sekä esteettömyysasiamiestä.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1.

Hankkeen tarpeellisuus

Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan toiminallisten tarpeiden määrityksessä on huomioitu koko palvelualueen pitkän tähtäimen kehitys: väestöennuste, asuin- ja liikerakentaminen ja liikennejärjestelyt. Kasvatuksen ja koulutuksen toimiala keskittää palveluitaan saman katon alle lapsen yhtenäisen opinpolun, henkilökunnan yhteistyön sekä tilojen ja piha-alueiden monikäyttöisyyden edistämiseksi. Iltapäivätoiminnan sijainti koulun läheisyydessä tukee opinpolun jatkumoa ja turvallisen koulupäivän kokonaisuutta.

Lisäksi monikäyttöisessä rakennuksessa ylläpidon ja toiminnan palvelutarpeiden (ruokahuolto, siivous sekä hetkittäin henkilöstön saatavuusnäkökulma) järjestäminen on kustannustehokkaampaa. Eritoten kuuloesteellisille käyttäjille toimintojen sijainti yhdessä rakennuksessa on mukavuutta ja turvallisuutta edistävä tekijä.

Hankkeen sisältö

Koulun oppilasmäärä nyt 464, Tarvekuvauksessa 680 eli lisäys on 216 lasta (+47 %). Henkilökunta kasvaa seitsemäänkymmeneen. Alueelle tarvitaan lisää päiväkotipalveluita. Tontilla on nyt paviljonki-pk Mestari, 42 lasta, sen lupa umpeutuu 2028. Uusi päiväkoti tarvitaan 224 lapselle / 8 ryhmää, iältään 1–6 vuotta; henkilökuntamitoitus on 40.

Kulttuurin- ja vapaa-ajan toimialan toiminallisten tarpeiden määrityksessä on huomioitu Pitäjänmäen liikuntamahdollisuuksien parantaminen nykyistä suuremman liikuntasalin avulla. Uusi liikuntahalli on mitoitettu täysimittaisen koripallokentän mukaan, ja tilan käytölle on erittäin suurta tarvetta myös kauempaa kuin vain Pitäjänmäen alueelta.

Liikuntatilat ovat yhteiskäytössä koulun ja liikuntaseurojen kanssa; koulun käytössä koulun toiminta-aikoina ja muuten nuorisotoimen, liikuntaseurojen ja muiden ulkopuolisten toimijoiden käytössä. Liikuntapalvelukokonaisuus vastaa liikuntasalin vuorojen jaosta. Liikuntahalli suunnitellaan koulun liikunta, harraste- ja nuorisoliikunnanvaatimuksiin ja tiloja voidaan hyödyntää kaikkien toimijoiden pienimuotoisten tapahtumien, kuten turnausten yhteydessä sekä luonnollisesti myös koulun juhlatilaisuuksiin.

Nuorisotalon toiminnankuva on vuonna 1991 valmistuneen rakennusosan jälkeen muuttunut, esimerkiksi autojen korjaamiseen rakennettu halli ei ole tulevaisuudessa tarpeellinen. Kirjaston tilantarve on pysynyt ennallaan, mutta digitalisoituminen edellyttää suuria muutoksia, eikä päiväkodin sijoittaminen tontille mahdollista nykyisen kirjaston säilyttämistä paikallaan.

Vuoden 1991 rakennuksen osassa, Turkismiehenpolku 2, RATU 29804, sijaitsee nykyään koulun laajennusosa, kirjasto liikuntasali sekä nuorisotoimen tilat. Rakennuksen muokkaaminen käyttäjien uusiin tarpeisiin olisi vaatinut erittäin laajoja muutos- ja korjaustöitä ja sen todettiin tarvesuunnitteluvaiheessa olevan teknisesti, taloudellisesti ja ekologisesti kannattamatonta. Rakennus on kärsinyt sisäilmaongelmista sekä oman aikansa rakentamistekniikan puutteista, eikä sen osan perusparantaminen olisi merkittävästi lisännyt käyttöikää; asiaa on käsitelty hyvässä yhteistyössä kaavoittajan, kaupunginmuseon ja rakennusvalvonnan kanssa.

Hanke toteuttaa Helsingin kaupunkistrategian 2021–2025 tavoitteita tarjoamalla ekologiset tekijät huomioiden toteutetut turvalliset ja terveelliset oppimisympäristöt alueen lapsille, tilat kulttuuri- ja liikuntaharrastuksille kaikenikäisille sekä tilat, joissa on mahdollista esteettömästi järjestää asukkaiden ja paikallisten yhteisöjen toimintaa ja tapahtumia.

Perusparannus- ja laajennushankkeelle haetaan rakennuslupa nykyisen asemakaavan puitteissa. Vuoden 1991 rakennuksen purkulupakäsittely on aloitettu.

Käyttäjätoimialan lausunto

Kaupunkiympäristön toimiala on tehnyt hankesuunnitelmasta lausuntopyynnön Kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle sekä kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle.

Hankkeen laajuus

Hankkeen kokonaislaajuus on 15 955 brm², josta perusparannettava osa on 5 618 brm² ja laajennusosa 10 337 brm².

Kustannukset

Hankkeen enimmäishinta-arvio on arvonlisäverottomana yhteensä 64 600 000 € marraskuun 2024 (RKI) kustannustasossa.

Hankkeen kokonaiskustannus (15 955 brm²) on 64 600 000 euroa / 4 154 €/brm²

Perusparannettavan osan kustannus (5 618 brm²) on 21 775 000 euroa / 3 883 €/brm²

Laajennusosan kustannus (10 337 brm²) on 42 825 000 euroa / 4 307 €/brm²

Hankkeen kustannuksia nostavat seuraavat erityispiirteet:

• Vuoden 1954 koulurakennusta ei ole suojeltu, mutta sen julkisivut ja keskeiset sisätilat on arvotettu toiseksi korkeimpaan luokkaan 1. Sisätilojen ja teknisten sekä rakenneratkaisujen päivittäminen nykyajan tarpeita vastaamaan johtaa erittäin vaativiin perusparannustoimenpiteisiin.
• Kaikkien tilojen toiminnan mahdollistaminen kuuloesteellisille käyttäjille on vaatinut tavallisista poikkeavia ratkaisuja akustisten ja visuaalisten häiriötekijöiden minimoimiseksi. Kuulokojeen käyttöä tukevien induktiosilmukoiden sijoittaminen vanhaan kouluun edellyttää laajoja rakenneavauksia, joilta olisi muuten vältytty.
• Tontilla on suuret korkeuserot, ja vaadittavien koulun ja päiväkodin pihantarpeen minimitavoitteen 10 m²/oppija saavuttaminen edellyttää lähes koko tontin ottamisen pihakäyttöön. Tontilla on paljon vanhoja, pääosin säilytettäviä mäntyjä ja hienoja avokallioita. Korkeimmalla osalla on metsikön lisäksi jäänteitä 1. maailmansodan aikaisesta puolustuslinjasta, joka kuuluu Museoviraston suojelun piiriin. Maaston jyrkät olosuhteet aiheuttavat huoltoväyliin, maalämpökaivojen sijoitukseen sekä hulevesien ohjaukseen ja viivytykseen tavallista vaativampia ratkaisuja.
• Kaavoitus- ja rakennusvalvontaviranomaisen kaupunkikuvalliset vaatimukset on otettu huomioon liikenne-, julkisivu- ja kattoratkaisussa. Laajennusosa on sovitettu säilytettävään vanhaan koulurakennukseen pitämällä sen korkeus, muotokieli ja julkisivut samankaltaisina, ilman tarvetta erottua. Myös iv-konehuoneet on sijoitettu rakennusten muodon sisään. Kaikilla käyttäjillä on omat piha- ja saattoliikennetarpeensa, ja tulevat käyttäjät saapuvat kaikista ilmansuunnista. Kaiken huoltoliikenteen täytyy joka tapauksessa tapahtua turvallisesti.
• Tontti on suojaisassa asuinympäristössä umpikujien keskellä, ja tontin ulkopuolisten alueiden käyttö rakennustyömaan tarpeisiin on mahdollista vain hyvin rajoitetusti. Purku- ja rakennustöiden logistiikka sekä naapuruston suojaaminen pölyltä, melulta ja työmaaliikenteeltä tulee olemaan haasteellista.

Vuoden 1991 rakennuksen purkutöiden rahoitustarve ei sisälly hankkeen kustannuksiin, eikä se vaikuta vuokraan eikä käyttäjän tilakustannukseen. Vuoden 1954 rakennuksen sisäpurkutyöt sisältyvät hankkeen kustannuksiin.

Tilakustannukset käyttäjille

Sisäisen vuokramallin mukaan määritetty hankkeen aiheuttama enimmäisvuokra Kaskolle hintatasossa 11/2024 on 3 647 647 €/vuosi (31,30 euroa/ htm²/kk). Neliövuokran perusteena on huoneistoala 9 711 htm², joka koostuu peruskoulun, päiväkodin ja liikuntasalin osan (88 %) huoneistoaloista.

Hankkeen aiheuttama sisäinen vuokra Kaskolle muodostuu seuraavasti: investointivastike 13,91 €/htm²/kk, tuottovaatimus 11,64 €/htm²/kk, maanvuokra 0,68 €/htm²/kk, ylläpitovuokra 4,88 €/htm²/kk ja yleiskustannus 0,67 €/htm²/kk sekä käyttäjäpalvelukustannus 0,24 €/htm²/kk.

Sisäisen vuokramallin mukaan määritetty hankkeen aiheuttama enimmäisvuokra Kuvalle hintatasossa 11/2024 on 723 202 €/vuosi (31,07 euroa/ htm²/kk). Neliövuokran perusteena on huoneistoala 1 940 htm², joka koostuu nuorisotoimen ja kirjaston sekä liikuntasalin osan (12 %) tiloista.

Hankkeen aiheuttama sisäinen vuokra Kuvalle muodostuu seuraavasti: investointivastike 13,91 €/htm²/kk, tuottovaatimus 11,64 €/htm²/kk, maanvuokra 0,68 €/htm²/kk, ylläpitovuokra 4,88 €/htm²/kk ja yleiskustannus 0,67 €/htm²/kk.

Hankesuunnitelmavaiheen vuokralaskelma on hankesuunnitelman teknisenä liitteenä. Lopullinen pääomavuokra tarkistetaan hankkeen toteutuneiden kustannusten mukaan. Ylläpitovuokra tarkistetaan valmistumisajankohdan ylläpitovuokraa vastaavaksi.

Hankkeen rahoitus

Kaupunginvaltuuston 27.11.2024 hyväksymässä talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmassa vuosiksi 2025 – 2034 on hankkeen suunnittelulle ja toteutukselle varattu määrärahaa yhteensä 59 000 000 € siten, että hankkeen toteutus on 6/2026 – 6/2028. Hankkeen rahoitustarve 64 600 000 € otetaan huomioon rakentamisohjelmaa tarkistettaessa.

Hankkeen toteutus ja aikataulu

Hankkeen toteutusvastuu on kaupunkiympäristön toimialalla. Toteutusmuodon osalta tavoitteena on toteuttaa hanke projektinjohtourakkana. Rakennustyöt on suunniteltu alkamaan purkujen saatettua loppuun 8/2026 ja valmistumaan 5/2029; rakentamisaika on 2 v. 10 kk. Toiminnan uusissa tiloissa on käyttäjille ilmoitettu alkavan 8/2029.

Rakennuksen omistaa ja ylläpidosta vastaa Helsingin kaupunki, kaupunkiympäristön toimiala.

Väistötilat

Väistötilat tarvitaan hankkeen valmistumiseen saakka arviolta ajalle 5/2026–9/2029.

Peruskoulun ja nuorisotoimen väistötilat pyritään järjestämään Pitäjänmäessä osoitteessa Hiomotie 5. Tila on toiminut lukion väistötilana, joten se ei nykyisellään sovellu tämän kohteen käyttäjille. Tilojen muutostöiden suunnittelu on kesken, eikä sille ole vuokra-arviota. Muutosten arvioidaan valmistuvan keväällä 2026.

Kirjastolle järjestetään Pitäjänmäkeen toimipiste laina-aineiston noutoa ja palautusta varten. Tontilla sijaitsevan päiväkotipaviljongin toiminta lakkaa rakennuksen vuokra-ajan päättyessä kesällä 2026, ja asiakkaille osoitetaan hoitopaikat lähiseudun päiväkodeista.

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 3 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto tekee esityksen kaupunginhallitukselle sellaisissa jaoston toimialaan liittyvissä asioissa, jotka kuuluvat kaupunginhallituksen tai valtuuston toimivaltaan.

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 3 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kaupungin hankkeita koskevista hankesuunnitelmista, kun kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa.

Detta beslut publicerades 11.03.2025

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §