Försäljning av tomter och godkännande av föravtal om en fastighetsaffär (Västra Böle, AK-tomterna 17051/31, 32 och 33)

Stadsfullmäktige beslutar att sälja

Stadsfullmäktige föreslås att staden ska ingå ett föravtal om en fastighetsaffär om AK-tomterna 17051/31–33 i Västra Böle och sälja tomterna i fråga till JM Suomi Oy (FO-nummer 1974161-8) eller till av detta bildade/förordnade bolag eller till planerade bolag i enlighet med föravtalet och de till detta bifogade utkasten till köpebrev. Den marknadsmässiga köpesumma som förhandlats fram för tomterna är minst cirka 10,26 miljoner euro. På tomterna genomförs oreglerad fritt finansierad ägarbostadsproduktion och bostadsproduktion av mellanformstyp. Dessutom är det möjligt att förverkliga en del av byggrätten på en av tomterna som oreglerad fritt finansierad hyresbostadsproduktion.

Bakgrund

Tomten 17051/3, som hör till ett kvartersområde för kontorsbyggnader (KT), har varit långfristigt utarrenderad till Kiinteistö Oy Helsingin Radiokatu 20 (FO-nummer 3101740-3). Kiinteistö Oy Helsingin Radiokatu 20 ägs av JM Suomi Oy (FO-nummer 1974161-8), som 29.10.2019 har köpt byggnaden på tomten och arrenderätten till ett bolag som bildats. Kontorshuset på tomten revs hösten 2024.

Stadsstyrelsen har 28.3.2022 (§ 231) beslutat att reservera tomterna 17051/29 och 30 (tidigare tomten 17051/3) för JM Suomi Oy och Kiinteistö Oy Helsingin Radiokatu 20 för planering av bostadsprojekt. Stadsfullmäktige har 13.10.2021 (§ 297) godkänt detaljplaneändringen nr 12617, som vann laga kraft 4.10.2023. Genom denna detaljplaneändring har tomten på kvartersområdet för kontorsbyggnader (KT) 17051/3 ändrats till ett kvartersområde för flervåningshus (AK). Sedan dess har man av tomt 17051/3 bildat och registrerat tomterna 17051/29, 17051/31, 17051/32 och 17051/33 i kvartersområdet för flervåningshus (AK). Stadsmiljönämnden har 10.12.2024 (§ 713) beslutat om försäljning av tomten 17051/29, som ska bebyggas först. Det ovannämnda arrendeavtalet nr 12725 har ändrats genom ett beslut av chefen för teamet för fastighetsutveckling och tomter för verksamhetslokaler 16.12.2024 (§ 163) så att det inte längre gäller tomten 17051/29.

Det föravtalet om fastighetsaffär som finns som bilaga 1 har beretts för försäljningen av tomterna 17051/31, 32 och 33. Avsikten är att tomterna ska säljas en åt gången enligt utkasten till köpebrev, som finns som bilagorna 2, 3 och 4. Tomternas arrendeavtal nr 12725 ändras alltid innan en tomt säljs så att den tomt som säljs inte längre ingår i arrendeområdet. När den sista tomten säljs upphör arrendeavtalet. Genomförandet av nybyggnadsprojekt har även förutsatt att ett kontorshus (som ägdes av köparen) på tomt 17051/3 revs. Kontorshuset revs hösten 2024. Avsikten är att AK-tomterna ska säljas till JM Suomi Oy eller till av detta bildade/förordnade bolag eller till planerade bolag på följande sätt:

De ovan förslagna tomtspecifika byggrätterna baserar sig på tomtindelningskartan 14040. Köpesumman fastställs alltid minst enligt de här byggrätterna. Om den byggrätt som förverkligas på tomt 17051/31, 32 och/eller 33 är större än vad som angivs på tomtindelningskartan tas en köpesumma som motsvarar den byggrätt som är tillåten enligt bygglovet/byggloven ut.

Reserveringsbeslut och justering av reserveringsvillkoren

Stadsstyrelsen har 28.3.2022 (§ 231) beslutat att reservera tomterna 17051/29 och 30 (tidigare tomten 17051/3) för JM Suomi Oy och Kiinteistö Oy Helsingin Radiokatu 20 för planering av bostadsprojekt. I och med detaljplaneändring nr 12617 har man av tomt 17051/3 bildat och registrerat tomterna 17051/29, 17051/31, 17051/32 och 17051/33, som hör till ett kvartersområde för flervåningshus (AK). I enlighet med villkoren i reserveringsbeslutet kommer tomterna att överlåtas genom försäljning.

Enligt reserveringsbeslutets villkor för fördelningen av besittnings- och finansieringsformer och för kravet på familjebostäder ska 1 972,5 m² vy av byggrätten förverkligas som bostäder av mellanformstyp och resten som fritt finansierade ägarbostäder. Ägarbostäderna ska i huvudsak marknadsföras och säljas till fysiska personer. Enligt reserveringsvillkoren ska minst 50 % av bostadsvåningsytan på tomten förverkligas som familjebostäder (två eller fler sovrum) och den genomsnittliga ytan på dessa bostäder ska vara minst 70 m² ly.

Genom tomtchefens beslut 28.2.2025 (§ 12) har reserveringsvillkoren justerats så att byggrätten för lamellhuset vid Radiogatan på tomt 17051/32 kan förverkligas antingen som oreglerad fritt finansierad ägarbostadsproduktion eller som oreglerad fritt finansierad hyresbostadsproduktion. Dessutom har kravet på familjebostäder och genomsnittlig yta justerats så att det gäller ägarbostadsproduktion på tomten.

Detaljplane- och tomtuppgifter

Stadsfullmäktige har 13.10.2021 (§ 297) godkänt detaljplaneändringen nr 12617, som vann laga kraft 4.10.2023. Genom denna detaljplaneändring har tomten på kvartersområdet för kontorsbyggnader (KT) 17051/3 ändrats till ett kvartersområde för flervåningshus (AK). Sedan dess har man av tomt 17051/3 bildat och registrerat tomterna 17051/29, 17051/31, 17051/32 och 17051/33 i kvartersområdet för flervåningshus (AK). För tomterna gäller tomtindelning nr 14040. Tomterna fördes in i fastighetsregistret 22.12.2023.

De tomter som är föremål för föravtalet är AK-tomterna 17051/31, 32 och 33.

Bostadsbyggrätten för tomten 17051/31 är 4 133 m² vy och byggrätten för affärslokaler (li) är minst 125 m² vy, adressen är Radiogatan 20b och ytan 1 958 m².

Bostadsbyggrätten för tomten 17051/32 är 4 872 m² vy och byggrätten för affärslokaler (li) är minst 75 m² vy, adressen är Radiogatan 20d och ytan 1 618 m².

Bostadsbyggrätten för tomten 17051/33 är 6 675 m² vy, adressen är Radiogatan 20f och ytan 1 742 m².

Ändring av ett gällande arrendeavtal

För området där tomterna 7051/31, 32 och 33 ligger (tidigare fastighet 91-17-51-3) gäller arrendeavtal nr 12725, som undertecknades 15.5.1984. Tomten 17051/3 har utarrenderats till stiftelsen Töölön Urheilutalosäätiö för byggandet av Finlands riksidrottsförbunds verksamhetsbyggnad 1.5.1984–31.12.2045. Arrenderätten och byggnaderna har övergått till Pasilan Toimitalo Oy 19.1.1994. Arrendetagares namn, Pasilan Toimitalo Oy, ändrades till Kiinteistö Oy Pasilan Toimitalo 30.10.1998. Firmanamnet ändrades till Kiinteistö Oy Helsingin Radiokatu 20 8.10.2001. JM Suomi Oy har 29.10.2019 köpt Kiinteistö Oy Radiokatu 20:s byggnad och arrenderätt till ett planerat bolag.

Arrendeavtalet har ändrats genom ett beslut av chefen för teamet för fastighetsutveckling och tomter för verksamhetslokaler 16.12.2024 (§ 163) så att det inte längre gäller tomten 17051/29, eftersom tomten i fråga har sålts (stadsmiljönämnden 10.12.2024 § 713). Avsikten är att det arrendeområde som anges i arrendeavtalet i fråga framöver ska ändras på så sätt att när en tomt som tillhör arrendeområdet säljs minskar arrendeområdets storlek alltid till denna del.

Priset på tomterna

Enligt den detaljplan som var i kraft tidigare var tomt 17051/3 planlagd för verksamhetslokaler (KT), och tomten har varit föremål för ett långfristigt arrendeavtal med en giltighetstid till 31.12.2045. Det avtalsenliga årsarrendet är cirka 270 000 euro (435 euro/m² vy) och det diskonterade nuvärdet på kassaflödet från arrendeavtalet är cirka 3,5 miljoner euro (282 euro/m² vy) då avkastningskravet är 5 % och diskonteringsräntan 7 % på grund av inflationsantagandet på 2 %.

Med detaljplaneändring nr 12617 har tomten för verksamhetslokaler omvandlats till ett kvartersområde för flervåningshus (AK). För att kvarteret ska kunna börja användas som en tomt för flervåningshus måste det gällande arrendeavtalet omförhandlas så att det upphör cirka 20 år i förtid. Därför beaktas pengars tidsvärde i tomtens marknadsvärde, dvs. att om arrendeavtalet inte upphörde i förtid skulle inkomsterna från bostads- och affärsbyggrätten erhållas först om 20 år.

Som grund för köpesumman för byggrätten för flervåningshus föreslås det uppskattade marknadsvärdet på 1 100 euro/m² vy och som grund för affärsbyggrätten det uppskattade marknadsvärdet på 400 euro/m².

Stadsstyrelsen har 26.4.2021 (§ 310) godkänt markpolitiska principer för markförvärv och detaljplaneläggning. Tillsammans med de av stadsstyrelsen 1.4.2019 (§ 220) godkända riktlinjerna för tomtöverlåtelse i Helsingfors och de preciserande anvisningarna om tillämpning av riktlinjerna utgör de markpolitiska principerna stadens markpolitiska riktlinjer. När staden i samarbete med utvecklaren vill främja utvecklingen av en tomt som den utarrenderar kan den enligt principerna gå framåt med utvecklaren genom reserveringssamarbete som innehåller en köpoption på tomten i stället för att köpa arrenderätten och eventuella byggnader som ingår. Då köper utvecklaren arrenderätten och byggnaderna och staden säljer tomten till utvecklaren till dess nettovärde.

Då avkastningskravet är 5 % och diskonteringsräntan är 7 % är det diskonterade värdet av byggrätten för flervåningshus i genomsnitt cirka 8,5 miljoner euro. När det diskonterade värdet på cirka 3,5 miljoner euro av arrendeinkomsterna från arrendeavtalet lägg till uppskattas kvarterets nuvärde uppgå till cirka 12 miljoner euro (cirka 630 euro/m² vy). Nuvärdet motsvarar ett à-pris på 650 euro/m² vy för bostadsbyggrätten och 350 euro/m² vy för affärsbyggrätten.

Köpesumman fastställs genom att nettovärdet beräknas utifrån de uppskattade diskonterade inkomsterna från tomten, vilket motsvarar den praxis som gällde redan före de nuvarande markpolitiska riktlinjerna. Köpesummans marknadsmässighet har säkerställts med hjälp av värderingsutlåtanden från två utomstående värderare. Utlåtandena tar ställning till marknadspriserna för byggrätterna för tomtens olika huvudsakliga användningsändamål samt till hur marknadsvärdet påverkas av att arrendeavtalet sägs upp i förtid.

Den ovannämnda prissättningen av byggrätten är motiverad ur både projektets och stadens perspektiv. Det är ändamålsenligt och lönsamt för staden att kunna förhandla sig fram till att arrendeavtalet som gäller till utgången av år 2045 upphör i förtid och därmed främja kompletteringsbyggandet och målen för bostadsproduktion. Förfarandet är förnuftigt eftersom staden inte behöver binda investeringsresurser till att köpa en fastighet. Försäljningen av tomterna är motiverad för att förfarandet ska vara lönsamt för utvecklaren.

Köpesumman för tomt 17051/31 är totalt 2 730 200 euro. Köpesumman för den bostadsbyggrätt som ska förverkligas på tomten är 2 686 450 euro (baserar sig på à-priset 650 euro/m² vy och bostadsbyggrätten 4 133 m² vy). Köpesumman för den byggrätt för affärslokaler som ska förverkligas på tomten är 43 750 euro (baserar sig på à-priset 350 euro/m² vy och byggrätten 125 m² vy).

Köpesumman för tomt 17051/32 är totalt 3 193 050 euro. Köpesumman för den bostadsbyggrätt som ska förverkligas på tomten är 3 166 800 euro (baserar sig på à-priset 650 euro/m² vy och bostadsbyggrätten 4 872 m² vy). Köpesumman för den byggrätt för affärslokaler som ska förverkligas på tomten är 26 250 euro (baserar sig på à-priset 350 euro/m² vy och byggrätten 75 m² vy).

Köpesumman för tomt 17051/33 är totalt 4 338 750 euro (baserar sig på à-priset på 650 euro/m² vy och bostadsbyggrätten 6 675 m² vy).

Köpesumman bestäms utifrån den planerade byggvolymen på tomten. Byggvolymen baserar sig på mängden byggrätt för varje tomt enligt tomtindelningskartan 14040. Köpesumman motsvarar alltid minst priset enligt den byggrätt som anges på tomtindelningskartan, men om byggrätten överskrids höjs köpesumman i motsvarande mängd. Således är den sammanlagda köpesumman för tomterna 17051/31, 32 och 33 minst 10 262 000 euro.

Bedömningsutlåtandena finns i bilagematerialet.

Försäljning av tomterna

Tomterna säljs för att främja en ändring av användningsändamålet för och kompletteringsbyggande på en utarrenderad tomt som redan bebyggts. Stadsstyrelsen har 1.4.2019 8 (§ 220) godkänt Helsingfors riktlinjer för tomtöverlåtelse med preciserande tillämpningsanvisningar. Enligt punkt 3.2 i riktlinjerna kan tomter överlåtas genom försäljning i stället för att arrenderas ut när tomten är detaljplanemässigt slutförädlad på så sätt att det inte finns någon betydande värdestegring föranledd av möjligheten till detaljplaneändringar i sikte, försäljningen av tomten inte hindrar eller försvårar utvecklingen av staden på lång sikt och försäljningen av tomten inte på annat sätt leder till en oändamålsenlig situation för staden. Enligt punkt 3.3 i anvisningarna om tillämpning av riktlinjerna kan en tomt som annars skulle överlåtas genom utarrendering av särskilda skäl överlåtas genom försäljning om försäljningen av tomten märkbart främjar kompletteringsbyggande på redan bebyggda tomter som utarrenderats. Försäljningen är motiverad ur både projektets och stadens perspektiv.

Etappvist byggande och betalning av köpesummor i poster

Det finns totalt 15 680 m² vy bostadsbyggrätt och totalt minst 200 m² vy byggrätt för affärslokaler på tomterna 17051/31, 32 och 33. Det finns två byggplatser på varje tomt: lamellhuset ligger intill Radiogatan och punkthusen intill Centralparken. Av bygglogistiska skäl kommer byggande på tomterna att börja med lamellhusets del på tomten 17051/31. Därefter följer lamellhusets del på tomten 17051/32 och sedan lamellhusets del på tomten 17051/33. Sedan fortsätter byggandet med punkthuset på tomt 17051/33, punkthuset på tomt 17051/32 och slutligen punkthuset på tomt 17051/31. Byggandet börjar på tomten 17051/31 och till sist byggs punkthuset på samma tomt.

Föravtalet och utkasten till köpebrev innehåller villkor om att byggandet av tomterna ska ske i etapper. Dessutom innehåller de villkor om att köparen vid tidpunkten för undertecknandet av köpebrevet ska betala den första delen av köpesumman. Den första delen av köpesumman motsvarar den andel som byggrätten för den första byggnaden som uppförs på tomten utgör av den sammanlagda köpesumman för tomten beräknat på det sätt som anges ovan.

Köparen är skyldig att ställa en säkerhet hos staden för den obetalda köpesumman. Säkerhetens belopp beräknas med formeln 1,2 x den obetalda köpesumman. Dessutom är köparen skyldig att betala ränta för den obetalda köpesumman. Om köpebrevet undertecknas efter 1.7.2026 har staden rätt att justera de ovannämnda á-priserna i enlighet med villkoren i föravtalet och köpebrevet.

För tomterna 17051/31 och 32 ska resten av köpesumman betalas inom 24 månader från att köpebrevet undertecknats och för tomten 33 inom 12 månader från att köpebrevet undertecknats.

Föravtalet finns som bilaga 1.

Statsstödsbedömning

Vid beredningen har staden bedömt och försäkrat sig om att fastigheternas marknadsvärden är marknadsmässiga med hjälp av två utomstående värderares värderingsinstrument. Köpesummorna är marknadsmässiga, så köparen (Kiinteistö Oy Radiokatu 20 c/o JM Suomi Oy) får inte sådant statligt stöd som avses i artikel 107 punkt 1 i EUF.

Följande anges i artikel 107 punkt 1 i EUF-fördraget: ”Om inte annat föreskrivs i fördragen, är stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med den inre marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna.” Ekonomiska transaktioner som genomförs av offentliga organ ger inte deras motparter någon ekonomisk fördel och utgör därför inte stöd, om de genomförs enligt normala marknadsvillkor (Kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd 2016/C 262/01 artikel 74 och 97).

Befogenheter och verkställighet av beslutet

I enlighet med 7 kap. 1 § 6 punkten i förvaltningsstadgan ska stadsfullmäktige besluta om överlåtelse av fast egendom då köpesumman för egendomen överstiger 10 miljoner euro.

Om stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget har stadsstyrelsen för avsikt att i sitt verkställighetsbeslut bemyndiga