Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esitys kaupunginhallitukselle tilojen vuokraamisesta Kiinteistö Oy Helsingin Toimitiloilta Helsingin Rudolf Steiner -koulun käyttöön

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Kaupunginhallitus on 27.6.2022 § 511 hyväksynyt Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen kanssa tehtävän sopimuksen Helsingin Rudolf Steiner -koulun, Rudolf Steinerskolan i Helsingforsin uusien tilojen koulutalohankkeen jatkovalmistelusta.

Päätöksen mukaisesti yksityisen opetuksen järjestäjän koulukiinteistöinvestointia varten perustetaan erillinen osakeyhtiö, koulutaloyhtiö, joka Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen tytäryhtiönä kuuluisi kaupunkikonserniin.

Helsingin Rudolf Steiner -koulu, Rudolf Steinerskolan i Helsingfors on yhdistyksen ylläpitämä kaksikielinen, 12-vuotinen yksityinen yhtenäiskoulu. Koulun erityinen koulutustehtävä on tarjota valtakunnallisen opetussuunnitelman sisällä steinerpedagogiikkaan perustuvaa opetusta.

Koulun entinen päärakennus osoitteessa Lehtikuusentie 6 on huonokuntoisena purettu vuodenvaihteessa 2023‒2024. Tällä hetkellä koulun toiminta sijoittuu kahteen eri toimipisteeseen osoitteissa Lehtikuusentie 4 ja Paraistentie 3.

Vuokraushankkeen tarkoituksena on toteuttaa koko koulun toiminnalle yhteiset tilat nykyisen päärakennuksen yhteyteen osoitteeseen Lehtikuusentie 4. Koulun toisesta toimipisteestä luovutaan.

Nykyinen rakennus perusparannetaan ja rakennusta laajennetaan. Osa tiloista osoitetaan kuntalaiskäyttöön silloin, kun ne eivät ole opetuskäytössä.

Hankkeesta on laadittu 17.3.2025 päivätty hankesuunnitelma Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen, kaupunkiympäristön sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialojen sekä Helsingin Rudolf Steiner -koulun, Rudolf Steinerskolan i Helsingforsin yhteistyönä. Hankkeen suunnittelun aikana on kuultu asiantuntijoina, kaavoituksen, rakennusvalvontapalvelujen, kaupunginmuseon, ympäristöpalvelun ja pelastuslaitoksen edustajia sekä koulun työsuojelutoimikuntaa.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1.

Sopimus jatkovalmistelusta

Kaupunginhallitus hyväksyi 27.6.2022 § 511 Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen kanssa tehtävän sopimuksen Helsingin Rudolf Steiner -koulun uusien tilojen koulutalohankkeen jatkovalmistelusta esitetyn hallintamallin mukaisesti.

Päätöksen mukaan uudet tilat on tarkoitus toteuttaa kaupungin sopimuskouluille kehittämän toteutus- ja hallintamallin mukaisesti perustettavan kiinteistöosakeyhtiön omistukseen. Hankkeelle on kaupunginhallituksen päätöksen mukaisesti nimetty ohjausryhmä, jossa on edustajat kaupungilta, Kiinteistö Oy Helsingin Toimitiloilta sekä Helsingin Rudolf Steiner -koulun kannatusyhdistys – Understödsföreningen för Rudolf Steinerskolan i Helsingfors ry -yhdistykseltä. Yhdistykseen viitataan jatkossa termillä Opetuksen järjestäjä. Ohjausryhmän tehtävänä on ohjata ja valvoa hankkeen etenemistä siten, että suunnittelun lähtökohtana ovat kaupungin palvelurakennuksia koskevat yleiset periaatteet ja linjaukset.

Kaupunkiympäristön toimiala ja Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat sopivat hankkeen toteuttamisvaiheeseen siirryttäessä toteutusvaiheen sisällöstä ja hankkeen jatkovalmistelusta aiemmin sovittujen periaatteiden mukaisesti. Sopimuksessa sovitaan muun muassa siitä, miten toteutusvaiheessa toimitaan, jotta tilaajaa edustavalla projektijohtajalla on tarvittavat valtuudet viedä hanketta suunnitellusti eteenpäin ja siitä, että perustettava koulutaloyhtiö, sen osakkeenomistajat Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat ja Opetuksen järjestäjä sekä Helsingin kaupunki voivat hoitaa tarvittavat hankkeen ohjaus- ja valvontatehtävänsä.

Tarve

Helsingin Rudolf Steiner -koulu, Rudolf Steinerskolan i Helsingfors, jatkossa Koulu, on yhdistyksen ylläpitämä suomen- ja ruotsinkielinen, 
12-vuotinen yksityinen yhtenäiskoulu, joka tarjoaa esikoulu-, perusopetuksen luokkien 1‒9 ja lukioasteen opetusta. Koulu toimii Helsingissä. Sen päätoimipaikka on nykyisinkin osoitteessa Lehtikuusentie 4 ja sivutoimipaikka osoitteessa Paraistentie 3.

Koulun erityinen koulutustehtävä on tarjota valtakunnallisen opetussuunnitelman sisällä steinerpedagogiikkaan perustuvaa opetusta. Koululla on Helsingin kaupungin kanssa voimassa oleva yhteistyösopimus.

Koulu on selvitellyt uusien tilojen järjestelyjä jo pidemmän aikaa. Tavoitteena on ollut saada yhteiset tilat koko koululle, eli ala- ja yläkoululle, lukiolle sekä esikoululle.

Koulun entinen päärakennus osoitteessa Lehtikuusentie 6 on huonokuntoisena purettu vuodenvaihteessa 2023‒2024. Koulun nykyinen päätoimipiste osoitteessa Lehtikuusentie 4 on kaupungin omistuksessa oleva opetusrakennus. Sivutoimipisteenä toimivasta, koulun omasta kiinteistöstä osoitteessa Paraistentie 3 on tarkoitus luopua.

Koulussa opiskelee tällä hetkellä noin 900 oppilasta. Eri asteiden opetuksessa tulee jatkossa olemaan noin 950 paikkaa, koulussa noin 900 oppilaspaikkaa ja esiopetuksessa noin 50 tilapaikkaa.

Perustettava koulutaloyhtiö

Kaupunginhallitus on 27.6.2022 § 511 päättänyt Rudolf Steiner -koulun koulutalohankkeen jatkovalmistelua koskevasta sopimuksesta sekä koulutalon hallintamallista. Päätöksen mukaan lähtökohtana on, että yksityisen opetuksen järjestäjän koulukiinteistöinvestointia varten perustetaan erillinen osakeyhtiö, koulutaloyhtiö, joka Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen tytäryhtiönä kuuluisi kaupunkikonserniin.

Hallintamallin tavoitteena on, että koulutaloyhtiön osakkeenomistajat, Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat ja yksityinen opetuksen järjestäjä yhdessä huolehtivat hankkeen toteutuksesta sekä elinkaaren aikana koulurakennuksen hyvästä ylläpidosta ja omistaja-arvon säilymisestä. Tavoitteena on toteuttaa investoinnit siten, että siihen liittyvät arvonlisäverot voidaan kaupungin muiden kouluhankkeiden tavoin saada palautuksena takaisin ilman, että ne jäävät investoinnin lopulliseksi kustannukseksi.

Edelleen hallintamallin tavoitteena on, että opetuksen järjestäjän valtionrahoitukseen sisältyvä ylläpitoon tarkoitettu rahoitus voidaan jatkossakin käyttää koulurakennuksen ylläpitoon.

Koululle toteutettavien tilojen omistajaksi tulee perustettava yhtiö, koulutaloyhtiö, jonka kaikki osakkeet Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat aluksi merkitsee. Opetuksen järjestäjä tulee mukaan koulutaloyhtiön vähemmistöosakkaaksi myöhemmin järjestettävässä suunnatussa maksullisessa osakeannissa.

Koulutaloyhtiö vuokraa rakennuksen pääomavuokrauksen periaattein kokonaisvastuullisesti Kiinteistö Oy Helsingin Toimitiloille. Tämän jälkeen Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat edelleen vuokraa ko. tilat arvonlisäverollisena Helsingin kaupungille siten, että Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat huolehtii vuokrattavien koulutilojen isännöinnistä ja ylläpidon koordinoinnista. Kaupunki puolestaan luovuttaa vuokralle ottamansa koulurakennuksen käyttöoikeuden vastikkeetta koulutaloyhtiössä vähemmistöosakkaana olevalle Opetuksen järjestäjälle opetuksen järjestämiseksi tarvittavaksi ajaksi ja muuta siihen välittömästi liittyvää tarkoitusta tai toimintaa varten. Muina aikoina kaupungille jää oikeus käyttää vuokraamiaan tiloja sekä myös koulurakennuksen hallintaoikeus.

Perustettava koulutaloyhtiö rahoittaa rakennushankkeen. Yhtiö hakee lainoille Helsingin kaupungin takauksen. Nykyinen peruskorjattava, Helsingin kaupungin omistama rakennus esitetään siirrettäväksi perustettavan koulutaloyhtiön omistukseen Helsingin kaupungin sijoituksena yhtiön vapaan oman pääoman rahastoon, SVOP -rahastoon. Sijoitusta koskeva sopimus laaditaan siten, että tilanteessa, jossa SVOP-rahastosta jaetaan varoja, jotka ovat peräisin tästä vastikkeettomasta pääomasijoituksesta, varoja ei jaeta osakeomistuksen suhteessa vaan ne palautetaan sijoituksen tekijälle.

Koulun käyttöön toteutettavat tilat

Kaupunginhallituksen päätöksen perustelujen mukaisesti koulun tilat on tarkoitus järjestää osoitteeseen Lehtikuusentie 4 perusparantamalla ja laajentamalla nykyistä rakennusta. Kortteliin 625 tehdään uusi tonttijako ja lohkominen niin, että nykyisten tonttien 1 ja 3 rajaa siirretään laajennustarpeen edellyttämällä tavalla. Loppuosa nykyisestä tontista 3 säilytetään alustavasti tonttivarantona päiväkotikäyttöön.

Suunniteltavissa tiloissa tulee toimimaan esikoulu, perusopetuksen luokat 1–9 ja lukio. Opetustoiminnan lisäksi rakennus sisältää oppilashuollon, oppilaitoksen hallinnon, liikuntatilat, ruokalapalvelut ja muut kiinteistöä tukevat palvelut. Tilat mitoitetaan 950 oppilaalle. Henkilökunnan määrä on noin 140. Osa tiloista osoitetaan kuntalaiskäyttöön silloin, kun ne eivät ole opetuskäytössä samalla tavoin kuin kaupungin muissa kouluhankkeissa.

Suunniteltavan rakennuksen tilaohjelman mukainen toiminnallinen hyötyala on 6 030 hym² eli 6,35 hym²/oppilas. Tilamitoitus vastaa kaupungin omien kouluhankkeiden tilamitoitusperiaatteita. Viitesuunnitelmien mukainen toiminnallinen hyötyala on 6 280 hym², huoneistoala 
9 337 htm² eli 9,83 htm²/oppilas ja bruttoala 11 755 brm².

Nykyisen rakennuksen aine- ja yleisopetuksen tilatehokkuutta parannetaan ja kiintokalustusta sekä varustusta ajanmukaistetaan. Hallinto- ja oppilashuollon tilaratkaisuja tehostetaan ja akustisia ominaisuuksia parannetaan. Wc-tiloja rakennetaan lisää oppilaiden ja henkilökunnan määrän kasvun mukaisesti ja esteettömiä wc-tiloja lisätään. Rakennuksen esteettömyyttä kehitetään ja paloturvallisuutta parannetaan.

Laajennusosaan toteutetaan koulun yhteisiä tiloja, eli uudet liikunta- ja ruokailutilat sekä niiden yhteyteen koulun laajaa esitystoimintaa palveleva näyttämö. Ruokailun yhteyteen toteutetaan asianmukaiset keittiötilat. Laajennusosaan sijoitetaan myös esikoulun tilat.

Nykyiseen rakennukseen toteutetaan uusi ilmanvaihtojärjestelmä. Rakennuksessa uusitaan myös lämpö-, vesi- ja viemärijärjestelmät. Rakennuksen sähkö- ja turvatekniset järjestelmät uusitaan tämän päivän vaatimusten mukaisiksi. Rakennuksen paikallisia, riskeiksi arvioituja rakenteita korjataan tai uusitaan teknisesti turvallisemmilla ratkaisuilla.

Uudet rakenteet, materiaalit, kalusteet ja varustukset ovat kulutusta kestäviä, kunnostettavia ja helposti puhdistettavia.

Koululle ja esikoululle toteutetaan ulkoilupihat. Pihat varustetaan eri ikäryhmien tarpeet huomioiden ja esikoulun piha aidataan. Laajennusosan yhteyteen toteutettava huoltopiha suunnitellaan niin, että se pystyy palvelemaan myös uuden tonttijaon mukaisesti erilliselle tontille mahdollisesti toteutettavaa päiväkodin uudisrakennusta.

Kustannukset perustettavalle koulutaloyhtiölle

Perustettavan koulutaloyhtiön rahoitettavat hankekustannukset muodostuvat hankesuunnitelman mukaisista rakennuskustannuksista, joiden lisäksi on katettava rakennusaikaiset maanvuokra, korot, kiinteistövero ja hallinto sekä varainsiirtovero vanhan rakennuksen siirtämisestä koulutaloyhtiön taseeseen.

Hankesuunnitelman mukaiset rakentamiskustannukset ovat 
40 600 000 euroa, 3 482 euroa/brm² kustannustasossa 1/2025.

Rakentamiskustannusten lisäksi katettavien kustannusten suuruudeksi arvioidaan 1,9 milj. kustannustasossa 1/2025. Lainoitettavat kustannukset ovat siten kaikkiaan 42 500 000 euroa.

Rakennuslainat on suunniteltu kuoletettaviksi 35 vuodessa. Lainoitus on suunniteltu siten, että noin 80‒85 % pääomasta maksetaan pois tasasuuruisin vuosittaisin lyhennyksin 30 vuodessa ja loput sen jälkeen 
5 vuodessa. Keskimääräinen vuosittaisen koron on arvioitu olevan 
2,5 %. Pääomavuokra on edellä mainituin periaattein ja oletuksin vähitellen aleneva.

Tilojen vuokraaminen Kiinteistö Oy Helsingin Toimitiloilta

Tilat vuokrataan Kiinteistö Oy Helsingin Toimitiloilta määräaikaisesti 
30 vuoden vuokrasopimuksella, minkä jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana. Sopimuksen irtisanomisaika on kuusi kuukautta.

Helsingin kaupungin maksettavaksi tuleva pääomavuokra muodostuu edellä mainittujen hankekustannusten kattamiseksi nostettavien rakennuslainojen lyhennyksistä, koroista ja muista rahoituskuluista. Lisäksi kaupunki maksaa hallinnointikorvausta, jolla katetaan sellaiset koulutaloyhtiön toiminnasta syntyvät kustannukset, joita ei kateta pääomavuokralla. Näitä ovat mm. koulutaloyhtiön maksettavaksi tuleva maanvuokra, kiinteistövero sekä koulutaloyhtiön yhtiöhallinnon kulut ja Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen kulut isännöinnistä ja ylläpidon koordinoinnista.

Hankkeen kustannusarvioon perustuva arvonlisäveroton pääomavuokra-arvio vuokrasuhteen alussa on huoneistoalan 9 337 htm² perusteella noin 19,97 euroa/m²/kk ja hallinnointikorvaus noin 4,17 euroa/m²/kk, yhteensä 24,14 euroa/m²/kk, noin 225 395 euroa/kk ja 
2 705 000 euroa/v.

Kokonaisvuokra 30 vuoden vuokra-aikana edellä mainituin oletuksin on arvion mukaan 68 600 000 euroa. Lopullinen pääomavuokra määräytyy toteutuneiden kustannusten perusteella.

Vuokrasopimusluonnokset ovat liitteinä 3 ja 4. Vastuunjakotaulukko on liitteenä 5.

Tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle

Tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle määritetään Helsingin kaupungin sisäisen vuokrauksen periaatteiden mukaisesti perustuen kaupunkikonsernille rakennuksesta syntyviin kustannuksiin.

Arvioitu tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle huoneistoalan 9 337 htm² perusteella on yhteensä 28,53 euroa/m²/kk, 
266 385 euroa/kk ja 3 196 620 euroa/vuosi. Se koostuu huoneistoalan perusteella määräytyvästä pääomavuokrasta 23,69 euroa/m²/kk, Kiinteistö Oy Helsingin toimitilojen hallinnointikorvauksesta sisältäen maanvuokran, kiinteistöveron, yhtiöhallinnon kulut, isännöinnin ja ylläpidon koordinoinnin kulun, arviolta 4,17 euroa/m²/kk sekä kaupunkiympäristön toimialan perimästä hallintokulusta 0,67 euroa/m²/kk.

Kustannukset käyttäjälle

Ylläpidosta vastaa pääsääntöisesti Koulu. Arvio vuotuisista käyttäjän vastuulle kuuluvista ylläpitokuluista on noin 950 000 euroa sisältäen siivouksen, alv. 25,5 %. Käyttäjä vastaa kohteen ylläpidon järjestämisestä ja kustannuksista osana omaa toimintaansa.

Koulu vastaa myös irtaimiston sekä toiminnan kojeiden ja laitteiden kustannuksista. Niiden hankintabudjetiksi on arvioitu 1,5 milj. euroa, alv. 25,5 %.

Tilojen käyttöönottoaikataulu

Alustavan aikataulun mukaan tilat on tarkoitus suunnitella ja toteuttaa siten, että rakennus valmistuu toukokuussa 2028 ja koulu aloittaa toimintansa uusissa tiloissa elokuussa 2028.

Rahoitus

Hanke on suunniteltu toteutettavaksi kaupungin oman investointiohjelman ulkopuolisena hankkeena. Tilojen vuokraus sisältyy vuoden 2025 talousarvion liitteenä olevaan vuokra- ja osakekohteiden suunnitteilla olevien uudis- ja peruskorjaushankkeiden ohjelmaan siten, että kohteen vuokra-aika on 2028–2058.

Ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista talousarvion kohdalta 31002 Tilat ja rakennuttaminen.

Mikäli nyt esitetyn mukainen vuokrauspäätös tehdään, perustettava koulutaloyhtiö rahoittaa hankkeen pääosin pitkäaikaisella lainalla, jolle yhtiö tulee hakemaan kaupungin takauksen. Hankkeen alkuvaiheen kustannuksia voidaan tilapäisesti kattaa kaupungin myöntämällä konsernitililimiitillä.

Helsingin kaupungin omistaman rakennuksen siirtämisestä perustettavan koulutaloyhtiön omistukseen sijoituksena yhtiön vapaan oman pääoman rahastoon valmistellaan erillinen päätös, jonka toteuttamisen edellyttämä tekninen määrärahavaraus tulee ottaa huomioon vuoden 2026 talousarvion valmistelussa.

Väistötilat

Nykyisessä rakennuksessa toteutettavien laajojen muutostöiden takia koulun Lehtikuusentielle sijoittuva toiminta joudutaan siirtämään väistötiloihin kahden vuoden ajaksi. Väistötiloina käytetään kaupungin omistuksessa olevia opetusrakennuksissa osoitteissa Nilsiänkatu 3 ja Sturenkatu 2.

Väistötiloista aiheutuvien kustannusten jakoperusteet ovat samat kuin uusien tilojen hankkeessa, eli pääomavuokrakulut ohjelmoidaan kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle ja ylläpitokulut Koululle.

Väistötilojen kustannusten kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle arvioidaan olevan noin 17,88 euroa/m²/kk eli noin 1 630 000 euroa/vuosi hintatasossa 1/2025, kun tilojen laajuus on noin 7 595 htm².

Koulun vastuulla olevien kustannusten tilojen ylläpidosta sisältäen siivouksen arvioidaan olevan noin 10,05 euroa/m²/kk eli noin 916 000 euroa/vuosi, alv 25,5 % hintatasossa 1/2025.

Helsingin kaupunkistrategian 2021–2025 toteutuminen hankkeessa

Kaupunkistrategiaan on kirjattu, että sopimuskoulujen merkitys osana kaupungin kouluverkkoa tunnistetaan ja turvataan sekä varmistetaan sopimuskoulujen peruskorjaus- ja laajentumishankkeiden sujuva eteneminen.

Helsinki on maailman paras ja yhdenvertaisin paikka oppia. Yksityisten ja sopimuskoulujen tilat suunnitellaan kasvatuksen ja koulutuksen toimialan oppimisympäristöjen suunnitteluohjeiden mukaisesti toiminnan erityisvaatimukset huomioiden.

Yhdenvertainen ja kansainvälinen Helsinki; huomioidaan esteettömyys suunnittelussa ja parannetaan kaksikielisen opetuksen edellytyksiä.

Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto

Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus on pyytänyt hankesuunnitelmasta lausunnon kasvatus- ja koulutuslautakunnalta.

Toimivalta ja päätöksen täytäntöönpano

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 3 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto tekee esityksen kaupunginhallitukselle sellaisissa jaoston toimialaan liittyvissä asioissa, jotka kuuluvat kaupunginhallituksen tai valtuuston toimivaltaan.

Hallintosäännön 7 luvun 1 § 1 momentin 9 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää liikehuoneistojen vuokralle ottamisesta, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa.

Detta beslut publicerades 10.04.2025

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §