Myynti, hintakilpailun ratkaiseminen, kiinteistökaupan esisopimus, AK-tontit 20072/3 ja 4 sekä AK-tontit 20073/4 ja 5, Jätkäsaari, Länsisatama

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto päättää myydä

Hintakilpailu, varauspäätös ja myytävät tontit

Kaupunginhallitus on 28.11.2016 § 1081 päättänyt varata asuinkorttelin 20073 luovutettavaksi hintakilpailulla sääntelemättömään omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantoon. Samalla kaupunginhallitus on oikeuttanut kaupunkiympäristölautakunnan järjestämään tonttikilpailun, päättämään sen ehdoista sekä valitsemaan sen perusteella tonteille varaajat ja toteuttajat.

Kaupunginhallituksen varauspäätökseen perustuen kaupunki järjesti 11.12.2024 - 25.3.2025 Helsingin kaupungin 20. kaupunginosan (Länsisatama) Jätkäsaaren asuinkerrostalotontteja (AK) 20072/3 ja 4 sekä asuinkerrostalotontteja (AK) 20073/4 ja 5 koskevan hintakilpailun (ostotarjouskilpailun). Tarjouspyynnön mukaan kaupungilla on oikeus hyväksyä tai hylätä tarjouskilpailussa saadut tarjoukset.

Kilpailun ehtojen mukaan kaupunki myy avoimella tarjouskilpailulla mainitut tontit liitteenä 2 olevassa tarjouspyynnössä mainituin ehdoin.

Tonteilla 20072/3 ja 4 on asuinrakennusoikeutta yhteensä (3 950 k-m² + 4 500 k-m²) = 8 450 k-m². Lisäksi tonteilla 20072/3 ja 4 on liikerakennusoikeutta yhteensä 350 k-m². Tarjouspyynnön mukaan tonteille 20072/3 ja 4 tulee toteuttaa sääntelemättömiä vapaarahoitteisia omistusasuntoja.

Nyt myytävillä tonteilla 20073/4 ja 5 on asuinrakennusoikeutta yhteensä (7 880 k-m² + 8 200 k-m²) = 16 080 k-m². Lisäksi myytävällä tontilla 20073/4 on liikerakennusoikeutta 220 k-m². Tarjouspyynnön mukaan tontille 20073/4 tulee toteuttaa sääntelemättömiä vapaarahoitteisia omistus- ja/tai vuokra-asuntoja ja tontille 20073/5 tulee toteuttaa sääntelemättömiä vapaarahoitteisia omistusasuntoja.

Myytävät tontit 20073/4 ja 5 sijaitsevat Jätkäsaaressa Saukonkanavan eteläpuoleisten kortteleiden asemakaava-alueella.

Tarjoajan tuli ilmoittaa ostotarjouksessaan kunkin myytävän tontin pääkäyttötarkoituksen mukaisille asuintiloille ja liiketiloille (m) tarjottava kiinteä rakennusoikeuden yksikköhinta (euroa/k-m²). Tarjouskilpailun ratkaisuperusteena on yhteenlaskettu kokonaishinta, joka määräytyy tarjottujen rakennusoikeuden yksikköhintojen ja mainittujen kerrosalamäärien perusteella.

Hintakilpailu (ostotarjouskilpailu) oli avoin kaikille, jotka täyttävät tarjouspyynnössä mainitut yleiset kelpoisuusedellytykset.
Tarjous tuli antaa molemmista tai jommastakummasta korttelista, muttei yksittäisestä tontista.

Asuntojen erittäin korkeatasoisen suunnittelun ja rakentamisen varmistamiseksi edellytettiin kuitenkin, että tarjoajalla (ostajalla) on käytettävissään kohteen rakentamisen edellyttämä tekninen taito, arkkitehtuurinen taito, kokemus sekä taloudelliset ja muut rakentamisen edellytykset merkittävän ja haastavan rakentamisprojektin toteuttamiseksi tarjouspyynnössä edellytetyllä tavalla (yleiset kelpoisuusedellytykset). Ostajan yleinen kelpoisuus arvioidaan kilpailun päättymishetken mukaan

Tarjouspyynnössä ilmoitettiin, että kaupunki myy tehdyn ostotarjouksen perusteella tontit 20073/4 ja 5 siitä korkeimman kokonaishinnan tarjonneelle.

Ostotarjouksen tekemisestä ei maksettu mitään korvausta eikä ehdollisia tai tarjouspyynnön vastaisia ostotarjouksia hyväksytty ja edellä mainitun määräajan jälkeen jätetyt ostotarjoukset on hylätty.

Tarkemmat hintakilpailua (ostotarjouskilpailua) koskevat taustatiedot ja ehdot ilmenevät liitteenä 2 olevasta tarjouspyynnöstä.

Tarjoukset ja hintakilpailun ratkaiseminen

Määräaikaan 25.3.2025 klo 12.00 mennessä jätettiin yksi ostotarjous tonteista 20072/3 ja 4 sekä kolme ostotarjousta tonteista 20073/4 ja 5.

Tonteista 20072/3 ja 4 saatu tarjous oli hinnaltaan liian alhainen, joten sitä ei voitu pitää kaupungin kannalta hyväksyttävänä. Näin ollen kaupunkiympäristölautakunta on 12.8.2025 § 366 päättänyt hylätä ohjeellisista kaavatonteista (AK) 20072/3 ja 4 Jätkäsaaren Saukonkanavan hintakilpailun (ostotarjouskilpailun) perusteella tehdyn tarjouksen.

Korkeimman ostotarjouksen tonteista 20073/4 ja 5 teki Avain Yhtiöt Oy (Y-tunnus 2308788-2). Avain Yhtiöt Oy on tarjonnut tonteista 20073/4 ja 5 ostotarjouskilpailun ratkaisuperusteena olevan korkeimman kokonaishinnan 24 361 200 euroa (asuintilat 24 361 200 euroa ja liiketilat 0 euroa). Edellä mainittu tarjous ja kauppahinta vastaa asuintilan osalta 1 515 euroa/k-m²:n ja liiketilan osalta 0 euroa/k-m²:n rakennusoikeuden nykyarvoa vastaavaa yksikköhintaa.

Edellä mainittua Avain Yhtiöt Oy:n tarjousta ja tonttien yhteiskauppahintaa voidaan pitää kaupungin puolesta hyväksyttävänä sekä markkinaehtoisena ottaen muun ohella huomioon nykyiset markkinaolosuhteet. Hinnan perustuessa markkina-arvoon hinta voi vaihdella markkinaolosuhteiden mukaan. Kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 hyväksymien tontinluovutuslinjausten ja niitä tarkentavien soveltamisohjeiden mukaan kaupunki hyväksyy tonttien markkinahintojen vaihtelun sekä pyrkii markkinaehtoisen hinnoittelun sallimissa puitteissa tonttihinnoittelussa maltillisuuteen siten, ettei kaupunki perusteettomasti nosta tonttien yleistä hintatasoa.

Tarjoaja täyttää myös tarjouspyynnössä edellytetyt kelpoisuusvaatimukset. Tarjous on myös tarjouspyynnön mukainen.

Tonttien myyminen ostotarjouksen perusteella mainitulle yhtiölle tai sen perustamille/määräämille asunto-osakeyhtiöille taikka perustettavien asunto-osakeyhtiöiden lukuun on siten perusteltua.

Kilpailun voittaneen tarjoajan kanssa solmitaan kiinteistökaupan esisopimus. Esisopimuksen mukaisten edellytysten täytyttyä tontit myydään tarjoajalle.

Tontin varaaminen ja luovuttaminen myymällä

Kaupunkiympäristölautakunta on 12.8.2025 § 366 päättänyt hintakilpailun (ostotarjouskilpailun) ratkaisemisesta ja varannut tontit 20073/4 ja 5 Avain Yhtiöt Oy:lle.

Korkeimman yhteenlasketun kokonaishinnan tarjonneen Avain Yhtiöt Oy:n kanssa on neuvoteltu liitteenä 1 oleva maakaaren muotomääräyksen mukainen kiinteistökaupan esisopimuksen.

Tonttien myyminen

Tontit 20073/4 ja 5 myydään Avain Yhtiöt Oy:lle ja/tai sen perustamille/määräämille yhtiölle tai perustettavien yhtiöiden lukuun yhteensä vähintään noin 24,4 milj. euron kauppahinnasta ja myytäviä tontteja koskevan kiinteistökaupan esisopimuksen mukaisesti.

Tontit myydään kahdella kiinteistökaupalla ostajalle.

Ostaja on velvollinen allekirjoittamaan tontin 20073/4 kauppakirjan viimeistään 30.11.2028, mikäli tonttia koskeva rakennuslupa on tullut lainvoimaiseksi ja mikäli muut rakentamisen edellytykset, kuten alueen katu- ja kunnallistekniikan toteutustilanne, mahdollistavat tontille suunnitellun talonrakentamisen.

Ostaja suorittaa tällöin tontin 20073/4 kauppahinnan 11 938 200 euroa kahdessa erässä kaupungille seuraavasti: Tontin kauppahinnan ensimmäinen erä 7 162 920 euroa, joka vastaa 60 % (4 860 k-m²) tontin asemakaavaan merkitystä pääkäyttötarkoituksen (asuin ja liike) mukaisesta rakennusoikeudesta (8 100 k-m²), on suoritettava viimeistään 30.11.2028. Tontin kauppahinnan toinen erä 4 775 280 euroa, joka määräytyy vastaavien periaatteiden mukaan, on suoritettava viimeistään 30.11.2029.

Ostaja on velvollinen allekirjoittamaan tontin 20073/5 kauppakirjan viimeistään 30.11.2026, mikäli tonttia koskeva rakennuslupa on tullut lainvoimaiseksi ja mikäli muut rakentamisen edellytykset, kuten alueen katu- ja kunnallistekniikan toteutustilanne, mahdollistavat tontille suunnitellun talonrakentamisen.

Ostaja suorittaa tällöin tontin 20073/5 kauppahinnan 12 423 000 euroa kahdessa erässä kaupungille seuraavasti: Tontin kauppahinnan ensimmäinen erä 7 453 800 euroa, joka vastaa 60 % (4 920 k-m²) tontin asemakaavaan merkitystä pääkäyttötarkoituksen (asuin ja liike) mukaisesta rakennusoikeudesta (8 200 k-m²), on suoritettava viimeistään 30.11.2026. Tontin kauppahinnan toinen erä 4 969 200 euroa, joka määräytyy vastaavien periaatteiden mukaan, on suoritettava viimeistään 30.11.2027.

Tontin omistus- ja hallintaoikeus siirtyvät ostajalle kauppakirjan allekirjoituksin ehdolla, että tontin kauppahinnan ensimmäinen erä on maksettu kokonaisuudessaan ja että kaupungin hyväksi on vahvistettu tai vahvistetaan tonttiin kiinteistöpanttioikeus maksamattoman kauppahinnan (ja lisäkauppahinnan) ja sille suoritettavan koron sekä perimiskulun suorittamisen vakuudeksi. Ostajan rahoittaja voi saada jälkipanttioikeuden kaupungille parhaimmalle etusijalle vahvistetusta kiinteistökiinnityksestä annettuun panttikirjaan.

Kaupunki perii ostajalta edellä mainittujen tonttien kauppahinnan lisäksi myös lisäkauppahintaa, mikäli tonteille toteutetaan rakennusoikeutta enemmän kuin asemakaavaan on merkitty.

Tontin 20073/4 rakentaminen tulee aloittaa viimeistään 28.2.2029 ja tontin 20073/5 rakentaminen tulee aloittaa viimeistään 28.2.2027, ellei kaupungin kanssa muuta sovita.

Tontille 20073/4 rakennettavien hyväksyttyjen piirustusten mukaisten rakennusten tulee valmistua viimeistään 30.11.2032, ellei kaupungin kanssa muuta sovita.

Tontille 20073/5 rakennettavien hyväksyttyjen piirustusten mukaisten rakennusten tulee valmistua viimeistään 30.11.2030, ellei kaupungin kanssa muuta sovita.

Valtiontukiarviointi

Avain Yhtiöt Oy:lle esitettävä kiinteistöjen myynti perustuu kaupungin järjestämään avoimeen ja riittävästi julkaistuun tarjouskilpailuun, jossa on noudatettu Komission tiedonannon 2016/C 262/01 kohdan 74 mukaisia tavanomaisia markkinaehtoja. Kauppahinta on markkinaehtoinen, joten Avain Yhtiöt Oy ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

Toimivalta ja päätöksen täytäntöönpano

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 6 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kiinteän omaisuuden luovuttamisesta, milloin luovutettavan omaisuuden kauppahinta ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallituksen tarkoituksena on, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösesityksen, oikeuttaa täytäntöönpanopäätöksessään: