Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esitys kaupunginhallitukselle tilojen vuokraamisesta Kiinteistö Oy Helsingin Toimitiloilta Malminkartanon koulukampuksen käyttöön

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Kaupunkiympäristön toimialan ja Kiinteistö Oy Helsingin toimitilojen välisten keskinäisten neuvottelujen mukaisesti tullaan Malminkartanoon osoitteeseen Puustellintie 6 toteuttamaan Apollon yhteiskoulun uudet tilat osana tulevaa Malminkartanon sydämen kiinteistöinvestointia. Koulukiinteistön investointia varten perustetaan erillinen osakeyhtiö, koulutaloyhtiö, joka Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen tytäryhtiönä kuuluisi kaupunkikonserniin.

Vuokraushankkeen (jäljempänä hanke) tarkoituksena on toteuttaa alueelle yhtenäinen opinpolku alkuopetuksesta lukion viimeiseen luokkaan asti. Hanke toteutetaan yhdessä Apollon sopimuskoulun ja Helsingin kaupungin Malminkartanon ala-asteen koulun sekä Päiväkoti Lastenkartanon kanssa osoitteeseen Puustellintie 6. Hankkeessa nykyinen Puustellin monitoimitalo perusparannetaan ja laajennetaan. Osa tiloista osoitetaan kuntalaisten käyttöön silloin, kun ne eivät ole opetuskäytössä.

Apollon yhteiskoulu on yksityinen koulu, jonka ylläpitäjänä on Apollon Yhteiskoulun Kannatusyhdistys ry. Koululla on perusopetuksen osalta sopimus Helsingin kaupungin kanssa ja se toimii alueen lähikouluna. Toimintaa rahoittaa valtio. Koulun entinen päärakennus osoitteessa Arentipolku 1 on huonokuntoisena purettu 2024. Tällä hetkellä koulu toimii väistötiloissa IBM:n vanhassa toimistorakennuksessa Munkkiniemessä.

Hankkeesta on laadittu 24.4.2025 päivätty hankesuunnitelma Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen, kaupunkiympäristön, kasvatuksen ja koulutuksen ja kulttuuri- ja vapaa-ajan toimialojen sekä Apollon yhteiskoulun yhteistyönä. Hankkeen suunnittelun aikana on kuultu asiantuntijoina, kaavoituksen, rakennusvalvontapalvelujen, kaupunginmuseon, ympäristöpalvelun ja pelastuslaitoksen edustajia sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialan työsuojelutoimikuntaa.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1.

Sopimus jatkoneuvotteluista

Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimiala on valmistellut kaupunkistrategian mukaista Malminkartanon Sydän -hanketta, jossa Helsingin kaupungin omistama Malminkartanon ala-asteen käytössä oleva koulurakennus peruskorjataan ja laajennetaan siten, että valmistuvaan laajennettavaan rakennukseen sijoitetaan myös yksityisen Apollon koulun käyttöön luovutettavat uudet opetustilat. Hankkeen osana on tarkoitus rakentaa viereiselle tontille Malminkartanon kirjaston uudet tilat.

Koulukiinteistöä varten toteutetaan osakeyhtiö (jäljempänä koulutaloyhtiö) hallitsemaan sille vuokrattavaa tonttia vuokrasopimuksen nojalla ja omistamaan tontilla sijaitsevaa koulurakennusta.

Kaupunkiympäristön toimiala ja Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat sopivat hankkeen toteuttamisvaiheeseen siirryttäessä toteutusvaiheen sisällöstä ja hankkeen jatkovalmistelusta aiemmin sovittujen periaatteiden mukaisesti. Sopimuksessa sovitaan muun muassa siitä, miten toteutusvaiheessa toimitaan, jotta tilaajaa edustavalla projektijohtajalla on tarvittavat valtuudet viedä hanketta suunnitellusti eteenpäin ja siitä, että perustettava koulutaloyhtiö, Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat ja Helsingin kaupunki voivat hoitaa tarvittavat hankkeen ohjaus- ja valvontatehtävänsä.

Tarve

Apollon yhteiskoulun entinen päärakennus osoitteessa Arentipolku1 on huonokuntoisena purettu vuonna 2024. Tällä hetkellä koulu toimii väistötiloissa entisissä IBM:n toimistotiloissa Munkkiniemessä. Palatakseen Malminkartanoon koulu tarvitsee sieltä uudet tilat. Yhdistämällä lukion ja yläasteen tilat Malminkartanon ala-asteen tiloihin avautuu mahdollisuus paitsi Apollon paluuseen Malminkartanoon lähikouluksi myös yhtenäisen opinpolun toteuttamiseen alueella.

Alueellisessa tarkastelussa Malminkartano-Kannelmäki on määritelty yhdeksi neljästä Helsingin kaupunkiuudistusalueesta. Kaupunkiuudistusalueet ovat keskeisiksi määriteltyjä alueita Helsingissä, joiden kehittämiseen halutaan panostaa kokonaisvaltaisilla toimenpiteillä. Asuinalueiden eriytymistä pyritään ehkäisemään mm. kaavoituksen, asuntopolitiikan ja kaupungin palveluiden keinoin. Hankkeessa perusparannetaan ja laajennetaan Puustellin monitoimitalorakennus, mikä edellyttää kahden koulutontin yhdistämistä ja asemakaavamuutosta.

Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan tekemän palveluverkkotarkastelun linjausten mukaisesti alueelle toteutetaan esikoulun, ala- ja yläasteen koulun ja lukion käsittävä yhtenäinen koulurakennus, joka tulee palvelemaan 250 ala-asteen oppilaan lisäksi 500 Apollon sopimuskoulun yläasteen ja lukion opiskelijaa. Lisäksi koulun yhteyteen toteutetaan tilat 42 esiopetukseen osallistuvalle lapselle.

Perustettava koulutaloyhtiö

Malminkartanossa lukio ja yläasteen opetuksen järjestäjänä toimiva Apollon yhteiskoulu on yksityinen sopimuskoulu, jonka ylläpitäjänä on Apollon Yhteiskoulun Kannatusyhdistys ry. Koululla on perusopetuksen osalta sopimus Helsingin kaupungin kanssa ja se toimii alueen lähikouluna. Toimintaa rahoittaa valtio.

Malminkartanon Sydän -hankkeen (Apollon koulu, ala- ja yläaste sekä lpk ja kirjasto) jatkovalmistelun lähtökohtana on, että koulukiinteistöinvestointia varten perustetaan koulutaloyhtiö, joka Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen tytäryhtiönä kuuluisi kaupunkikonserniin.

Hallintamallin tavoitteena on toteuttaa investoinnit siten, että siihen liittyvät arvonlisäverot voidaan kaupungin muiden kouluhankkeiden tavoin saada palautuksena takaisin ilman, että ne jäävät investoinnin lopulliseksi kustannukseksi.

Koululle toteutettavien tilojen omistajaksi tulee koulutaloyhtiö, jonka kaikki osakkeet merkitsee aluksi Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat.

Koulutaloyhtiö vuokraa rakennuksen pääomavuokrauksen periaattein kokonaisvastuullisesti Kiinteistö Oy Helsingin Toimitiloille. Tämän jälkeen Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat edelleen vuokraa ko. tilat arvonlisäverollisena Helsingin kaupungille siten, että Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat huolehtii vuokrattavien koulutilojen isännöinnistä ja ylläpidon koordinoinnista. Kaupunki puolestaan luovuttaa vuokralle ottamansa koulurakennuksen käyttöoikeuden vastikkeetta Apollon koululle opetuksen järjestämiseksi tarvittavaksi ajaksi ja muuta siihen välittömästi liittyvää tarkoitusta tai toimintaa varten. Kaupungille jää oikeus käyttää tämä huomioon ottaen tiloja omiin opetus- ja muihin tarkoituksiinsa sekä myös koulurakennuksen hallintaoikeus.

Perustettava koulutaloyhtiö rahoittaa rakennushankkeen. Yhtiö hakee lainoille Helsingin kaupungin takauksen. Nykyinen peruskorjattava, Helsingin kaupungin omistama rakennus esitetään siirrettäväksi perustettavan koulutaloyhtiön omistukseen Helsingin kaupungin sijoituksena yhtiön vapaan oman pääoman rahastoon, SVOP-rahastoon. Sijoitusta koskeva sopimus laaditaan siten, että tilanteessa, jossa SVOP-rahastosta jaetaan varoja, jotka ovat peräisin tästä vastikkeettomasta pääomasijoituksesta, varoja ei jaeta osakeomistuksen suhteessa vaan ne palautetaan sijoituksen tekijälle.

Asemakaavamuutos

Koulun tilat on tarkoitus järjestää osoitteeseen Puustellintie 6 perusparantamalla ja laajentamalla nykyistä rakennusta. Puustellin laajennusosa on suunniteltu puretun Apollon yhteiskoulun tilalle. Syntyvään koulu- ja kirjastokampukseen eli Malminkartanon -sydämeen sijoittuvat opetustilat ala-asteelle, yläasteelle, lukiolle ja esikoululle.

Puustellin monitoimitalon laajennus edellyttää asemakaavan muutosta. Uudessa asemakaavassa monitoimitalo Puustellille esitetään suojelumerkintää. Kortteliin 33232 tehdään uusi tonttijako siten, että Puustellin monitoimitalon ja Apollon koulun tontit yhdistetään.

Koulun käyttöön toteutettavat tilat

Suunniteltavan rakennuksen tilaohjelman mukainen toiminnallinen hyötyala on koulun osalta 5 134 hym² eli 6,5 hym²/oppilas. Tilamitoitus vastaa kaupungin omien kouluhankkeiden tilamitoitusperiaatteita. Viitesuunnitelmien mukainen toiminnallinen hyötyala on koulun osalta 5394 hym², huoneistoala 6165 htm² eli 7,8 htm²/oppilas ja bruttoala 8698 brm².

Opetustoiminnan lisäksi rakennus sisältää oppilashuollon, oppilaitoksen hallinnon, liikuntatilat, ruokalapalvelut ja muut kiinteistöä tukevat palvelut. Tilat mitoitetaan 792 oppilaalle. Henkilökunnan määrä on koulussa noin 112. Osa tiloista osoitetaan kuntalaiskäyttöön silloin, kun ne eivät ole opetuskäytössä samalla tavoin kuin kaupungin muissa kouluhankkeissa.

Monitoimitalo Puustellin peruskorjaus

Rakennusta ei ole kauttaaltaan peruskorjattu sen historian aikana, joten monet pinnat ja rakenneosat ovat edelleen alkuperäisiä. Ulkoarkkitehtuuri ja sisäkatu ovat uudessa asemakaavassa merkinnällä Sr-2 suojeltuja. Nykyiseen koulurakennukseen tehdään täydellinen talotekniikan ja rakennusosien peruskorjaus.

Korjaustoimenpiteille on asetettu tavoitteeksi poistaa rakennukseen tehtyjen kuntotutkimuksien perusteella todetut riskirakenteet sekä vauriot, löytää elinkaariominaisuuksiltaan tehokkaita ratkaisuja, joiden myöhempään korjattavuuteen ja vaurioitumisen sietokykyyn kiinnitetään erityistä huomiota, kuitenkaan rakennuksen ominaispiirteitä turmelematta.

Runko ja kantavat rakenteet säilytetään, ikkunat kunnostetaan. Vesikatto, räystäsrakenteet ja julkisivuverhous sekä lämmöneristeet uusitaan ja energiatehokkuutta parannetaan julkisivun mittasuhteet sekä rakennuksen suojeluarvot huomioiden. Salaojitusjärjestelmä kunnostetaan terveellisten ja turvallisten tilojen toteutumisen varmistamiseksi.

Koulun laajennus

Koulukampuksen laajennusosaan sijoitetaan nykyistä huomattavasti suurempi liikuntahalli. Tilat toimivat käyttötarkoitukseen soveltuvasti myös koululaisten iltapäivätoiminnan tiloina ja liikuntapalveluiden tiloina sekä ulosvuokrattavina tiloina. Koulun toiminnallisen ratkaisun vuoksi rakennusmassasta tulee syvärunkoinen. Massiivisen vaikutelman estämiseksi on luotu porrastuva rakennus, joka on sovitettu Puustellin monitoimitalon mittakaavaan. Pilarirunko ja keskeisesti sijoitettu ilmanvaihtokonehuone mahdollistavat opetusalueiden huonetilojen muuntelun.

Laatutaso

Perusparannettava osa sekä laajennus suunnitellaan ja rakennetaan normaalia laatutasoa noudattaen voimassa olevien rakennusmääräysten sekä Helsingin kaupungin omien suunnitteluohjeiden mukaisesti. Tilatehokkuutta parannetaan ja kiintokalustusta sekä varustusta ajanmukaistetaan. Wc-tiloja rakennetaan lisää oppilaiden ja henkilökunnan määrän kasvun mukaisesti ja esteettömiä wc-tiloja lisätään. Rakennuksen esteettömyyttä kehitetään ja paloturvallisuutta parannetaan. Nykyiset kirjaston tilat muutetaan koko koulua palvelevaksi ruokailusaliksi siten, että esikoululle vartaan oma rauhallinen alue läheltä ruoanjakelulinjastoa. Ruokailun yhteyteen toteutetaan ajanmukaiset keittiötilat.

Laajennusosaan toteutetaan lukion- ja yläasteen aineopetustilat sekä uudet koko koulua palvelevat liikunta- ja musiikinopetustilat näyttämö- ja bänditiloineen. Laajennusosaa sijoitetaan lisäksi esikoulun ja oppilashuollontilat. Hallinnontilat sijoitetaan keskeisesti koulun uuden pääsisäänkäynnin tuntumaan.

Uudet rakenteet, materiaalit, kalusteet ja varustukset ovat kulutusta kestäviä, kunnostettavia ja helposti puhdistettavia.

Yhteinen piha-alue

Koulun pihoista suunnitellaan elämykselliset, liikunnalliset ja vehreät. Pihat varustetaan eri ikäryhmien tarpeet huomioiden. Esikoulun pihaa ei aidata vaan rajaus tehdä maastoa muotoilemalla ja kasvillisuudella.

Tontin piha-alueiden, huolto- ja saattoliikenteen sekä pysäköinnin järjestelyt suunnitellaan toiminnallisuus ja turvallisuus huomioiden. Peruskorjattavan rakennuksen huoltopiha suunnitellaan ja mitoitetaan niin, että se pystyy palvelemaan myös koulun laajennusosaa.

Hankkeesta on laadittu 24.4.2025 päivätty hankesuunnitelma kaupunkiympäristön, kulttuurin ja vapaa-ajan sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialojen yhteistyönä. Hankkeen suunnittelun aikana on kuultu asiantuntijoina asemakaavoituksen, kaupunginmuseon, rakennusvalvontapalvelujen ja pelastuslaitoksen edustajia sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimiala työsuojelun yhteistoimintahenkilöstöä sekä esteettömyysasiamiestä.

Kustannukset perustettavalle koulutaloyhtiölle

Perustettavan koulutaloyhtiön rahoitettavat hankekustannukset muodostuvat hankesuunnitelman mukaisista rakennuskustannuksista, joiden lisäksi on katettava rakennusaikaiset maanvuokra, korot, kiinteistövero ja hallinto sekä varainsiirtovero vanhan rakennuksen siirtämisestä koulutaloyhtiön taseeseen.

Hankesuunnitelman mukaiset rakentamiskustannukset ovat 42 500 000 euroa, 4888 euroa/brm² kustannustasossa 3/2025.

Rakennuslainat on suunniteltu kuoletettaviksi 35 vuodessa. Lainoitus on suunniteltu siten, että noin 70 % pääomasta maksetaan pois tasasuuruisin vuosittaisin lyhennyksin 25 vuodessa ja loput sen jälkeen 10 vuodessa. Keskimääräinen vuosittaisen koron on arvioitu olevan 2,5 %. Pääomavuokra on edellä mainituin periaattein ja oletuksin vähitellen aleneva.

Tilojen vuokraaminen Kiinteistö Oy Helsingin Toimitiloilta

Tilat vuokrataan Kiinteistö Oy Helsingin Toimitiloilta määräaikaisesti 30 vuoden vuokrasopimuksella, minkä jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana. Sopimuksen irtisanomisaika on kuusi kuukautta.

Helsingin kaupungin maksettavaksi tuleva pääomavuokra muodostuu edellä mainittujen hankekustannusten kattamiseksi nostettavien rakennuslainojen lyhennyksistä, koroista ja muista rahoituskuluista. Lisäksi kaupunki maksaa hallinnointikorvausta, jolla katetaan sellaiset koulutaloyhtiön toiminnasta syntyvät kustannukset, joita ei kateta pääomavuokralla. Näitä ovat mm. koulutaloyhtiön maksettavaksi tuleva maanvuokra, kiinteistövero sekä koulutaloyhtiön yhtiöhallinnon kulut ja Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen kulut isännöinnistä ja ylläpidon koordinoinnista.

Helsingin kaupungille maksettavaksi tuleva arvioitu pääomavuokra alussa on 34,34 euroa/ htm², 209126 euroa/ htm²/kk, noin 2 509 507 euroa/vuosi ja vuosittaisen pääoman pienenemisen ja korkokustannusten alenemisen myötä 30 vuodessa noin 56 320 000 euroa 30 vuodessa.

Muita hallinnointikorvauksella katettavia kustannuksia tulee alussa noin 3,82 e/htm2/kk, noin 279 000 e/vuosi ja ilman indeksitarkistuksia 30 vuodessa noin 8 370 000 euroa.

Kustannukset käyttäjälle

Tilakustannus toimijoille määritetään Helsingin kaupungin sisäisen vuokrauksen periaatteiden mukaisesti perustuen kaupunkikonsernille rakennuksesta syntyviin kustannuksiin.

Tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle

Hankkeen kustannusarvioon perustuva arvonlisäveroton pääomavuokra-arviovuokrasuhteen alussa on kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle 34,34euroa/ htm², 209 126 euroa/kk ja noin 2 509 507 euroa/v, laskennallinen vuokra-ala 6089 htm².

Kokonaisvuokra 30 vuoden vuokra- aikana edellä mainituin oletuksin on arvion mukaan noin 83 648 246 euroa. Lopullinen pääomavuokra määräytyy toteutuneiden kustannusten perusteella.

Nykyinen vuokra käyttäjille

Malminkartanon ala-aste laajuus: 3122 htm², vuokra: 20,55 € / htm², 66 148 €/kk ja noin 768 785 €/v

Tilojen käyttöönottoaikataulu

Alustavan aikataulun mukaan tilat on tarkoitus suunnitella ja toteuttaa siten, että rakennukset valmistuvat toukokuussa 2029 ja koulu ja kirjasto aloittavat toimintansa uusissa tiloissa elokuussa 2029.

Rahoitus

Hanke on suunniteltu toteutettavaksi kaupungin oman investointiohjelman ulkopuolisena hankkeena. Tilojen vuokraus sisältyy vuoden 2025 talousarvion liitteenä olevaan vuokra- ja osakekohteiden suunnitteilla olevien uudis- ja peruskorjaushankkeiden ohjelmaan siten, että kohteen vuokra-aika on 2029–2059.

Ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista talousarvion kohdalta 31002 Tilat ja rakennuttaminen.

Mikäli nyt esitetyn mukainen vuokrauspäätös tehdään, perustettava koulutaloyhtiö rahoittaa hankkeen pääosin pitkäaikaisella lainalla, jolle yhtiö tulee hakemaan kaupungin takauksen. Hankkeen kustannuksia voidaan lisäksi tilapäisesti kattaa kaupungin myöntämällä konsernitililimiitillä, joka korvautuu nostettavilla pitkäaikaisilla rakennuslainoilla.

Helsingin kaupungin omistaman rakennuksen siirtämisestä perustettavan koulutaloyhtiön omistukseen sijoituksena yhtiön vapaan oman pääoman rahastoon valmistellaan erillinen päätös, jonka toteuttamisen edellyttämä tekninen määrärahavaraus tulee ottaa huomioon vuoden 2026 talousarvion valmistelussa.

Väistötilat

Väistötilat tarvitaan perusparannuksen ja laajennushankkeen valmistumiseen saakka.

Malminkartanon ala-asteen väistötilat järjestetään Malminkartanon väistöpaviljongissa osoitteessa Arentipolku 1. Väistötila on ratkaistu kaupunkiympäristön ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialojen yhteistyönä tilojen käyttäjiä osallistaen.

Väistötilojen vuokra-arvio on 31,00 euroa/m²/kk eli noin 1 400 000 euroa/vuosi hintatasossa 7/2025. Väistötilat tarvitaan perusparannuksen ja laajennushankkeen valmistumiseen saakka.

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 3 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto tekee esityksen kaupunginhallitukselle sellaisissa jaoston toimialaan liittyvissä asioissa, jotka kuuluvat kaupunginhallituksen tai valtuuston toimivaltaan.

Hallintosäännön 7 luvun 1 § 1 momentin 9 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää liikehuoneistojen vuokralle ottamisesta, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa.

Detta beslut publicerades 20.05.2025

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §