Kahden alueen pitkäaikainen vuokraaminen White Sand Boats Oy:lle (Sörnäinen, Sompasaari, alueet kiinteistöiltä 91-10-644-1 ja 91-432-5-2)

A

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti vuokrata White Sand Boats Oy:lle (Y-tunnus 2832667-8) noin 805 m²:n suuruisen alueen Helsingin kaupungin 10. kaupunginosassa (Sörnäinen) sijaitsevilta kiinteistöiltä 91-10-644-1 ja 91-432-5-2, liitteenä nro 1 olevan kartan mukaisesti rajatulta alueelta, liitteenä nro 2 olevan maanvuokrasopimusluonnoksen ehtojen mukaisesti.

(L1110-45)

B

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti vuokrata White Sand Boats Oy:lle (Y-tunnus 2832667-8) noin 705 m²:n suuruisen alueen Helsingin kaupungin 10. kaupunginosassa (Sörnäinen) sijaitsevalta kiinteistöltä 91-10-644-1, liitteenä nro 3 olevan kartan mukaisesti rajatulta alueelta, liitteenä nro 4 olevan maanvuokrasopimusluonnoksen ehtojen mukaisesti.

(L1110-44)

C

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti

Hakija ja hanke

White Sand Boats Oy (jatkossa hakija) on 17.4.2025 saapuneessa hakemuksessaan pyytänyt, että sille vuokrataan pitkäaikaisesti Sörnäisten Sompasaaresta päätösesityksen mukaiset alueet M/s Maria sekä Ms Limnea (nk. White Sand Boat), -nimisten laivojen sijoittamiseksi liiketoimintaa varten. Hakijan tarkoituksena on jatkaa kiinteistöllä 91-10-644-1 30.4.2025 saakka olleen M/s Marian ravintolatoimintaa. Samalla toimintaa laajennettaisiin tuomalla alueelle Ms Limnea, jolla on tarkoitus harjoittaa juhla-, kokoontumis- ja saunatoimintaa. Hakemus on liitteenä nro 5.

Hakija suunnittelee yhteensä kolmen laivan kokonaisuuden sijoittamista Sompasaaren alueelle eri liiketarkoituksiin. Vaikka kyse on samaa hankekokonaisuutta olevista laivoista hakija esittää, että alueet vuokrataan erillisillä sopimuksilla mm. sijoitettavien laivojen erilaisten lupatilanteiden vuoksi. Ms Limneaa ei ole mahdollista sijoittaa pysyvästi vuokra-alueelle ennen rakentamisluvan myöntämistä ja M/s Marialla on voimassa oleva rakentamislupa.

Havainnekuva M/s Mariasta on liitteenä nro 6 ja havainnekuva Ms Limneasta on liitteenä nro 7.

Kaava ja tonttitiedot

Kiinteistö 91-10-644-1 on asemakaavassa nro 12200 osoitettu vesialueella sijaitsevaksi korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa liike-, toimisto- ja ravintolalaivoja ja niitä palvelevia rakenteita (WL/K-1). Kiinteistö 91-432-5-2 on osoitettu vesialueeksi (W).

Kiinteistö 91-10-644-1 pinta-ala on 1 270 m² ja sille ei ole osoitettu rakennusoikeutta. Tontti on yleiskaavassa 2016 osoitettu kantakaupunkialueeksi (C2).

Tontille ei saa sijoittaa asumista.

Sijaintikartta ja asemakaavaote ovat esityksen liitteinä nro 8.

Tontin vuokraaminen hakijalle

Hakijalle esitetään tontin vuokraamista päätösehdotuksen mukaisesti.

Sompasaaren laivatonteista järjestettiin ilmoittautumis- ja neuvottelumenettely vuoden 2023 aikana, jolloin ainoa hakija alueelle oli nyt puheena olevan M/s Maria -nimisen laivan aiempi omistajataho. Sompasaaressa jäi tällöin useita vastaavia tontteja vapaaksi. Hakijan kanssa on jo pitkään neuvoteltu Ms Limnean sijoittamisesta haussa vapaaksi jääneelle tontille.

M/s Marian myyntineuvotteluissa hanke muuttui ja suunnitelmana oli ostaa M/s Maria vuokraoikeuksineen tontin 91-10-644-1 aiemmalta vuokralaiselta. Asiasta oli neuvoteltu alustavasti myös kaupungin kanssa. Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikön päätöksessä 28.4.2025, 56 esitettyjen perusteiden vuoksi tontin vuokraoikeus kuitenkin tuli purkaa, ja vuokraoikeuden siirtäminen ei ollut mahdollista. Edellä mainittujen neuvottelujen sekä vuokra-alueelle M/s Mariaa varten toteutettujen sähkö- ym. järjestelyjen vuoksi on katsottava, että alueen vuokraaminen ilman erillistä hakua on perusteltua. Alueella on edelleen useita tontteja vapaana ja toiminnan mahdollinen siirtäminen toiselle tontille ainoastaan hakumenettelyn järjestämisen vuoksi ei kokonaisuuden huomioiden ole tarkoituksenmukaista.

Tontin vuokraaminen ilman erillistä julkista hakua on erityisen perusteltua, sillä vuokralainen on ostanut tontilla sijaitsevan laivan, jolla on voimassa oleva rakennuslupa ja, jonka toimintaa sen on tarkoitus jatkaa.

Yleiskaavoitusyksikkö ja asemakaavoitus puoltavat tontin vuokraamista.

Vuokra-aika

Hakijalle esitetään vuokrattavaksi päätösesityksessä esitetty alue 31.12.2054 saakka M/s Maria nimisen ravintolalaivan sijoittamiseksi liitteen nro 1 mukaiselle vuokra-alueelle ravintola ja saunatoimintaa varten. Edelleen hakijalle esitetään vuokrattavaksi päätösesityksessä esitetty alue 31.12.2027 saakka Ms Limnea -nimisen laivan sijoittamiseksi liitteen nro 3 mukaiselle vuokra-alueelle juhla-, kokoontumis- ja saunakäyttöä varten erityisehdolla, jonka mukaan vuokralaisella on oikeus saada vuokra-aikaa jatketuksi 31.12.2054 saakka, kun rakennusvalvontaviranomainen on myöntänyt laivalle sen pysyvän sijoittamisen edellyttämän luvan.

Uusia vuokrausperiaatteita ei ole vahvistettu alueelle.

Tontin vuokraaminen kyseiseksi ajaksi ja käyttötarkoitukseen on kuitenkin perusteltua, koska tontti on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu liike-, toimisto- ja ravintolalaivoille ja yleiskaavassa osoitettu kantakaupunkialueeksi ja asemakaavoitus puoltaa alueen vuokraamista.

Vuokra-alueiden vuokra

Päätöskohdassa A esitetyn vuokra-alueen virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua 100 vastaavaksi perusvuosivuokraksi esitetään 447,72 euroa, joka vastaa nykyrahassa (3/2025 pisteluvulla 2345) 10 499,03 euroa.

Päätöskohdassa B esitetyn vuokra-alueen virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua 100 vastaavaksi perusvuosivuokraksi esitetään 231,86 euroa, joka vastaa nykyrahassa (3/2025 pisteluvulla 2345) 5 437,12 euroa.

Vuokra-alueiden vuosivuokrat perustuvat vuokrasopimusten käyttötarkoitusten mukaiseen, virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua 100 vastaavaan, tontin markkinaehtoiseen yksikköhintaan 31,98 euroa/k-m², joka vastaa nykyrahassa noin 750 euroa/k-m² sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden ylittäviin 280 k-m²:n ja 145 k-m rakennusoikeuksiin
(Päätöskohta A = 280 k-m² x 31,98 euroa/k-m² x 0,05 x 23,45)
(Päätöskohta B = 145 k-m² x 31,98 euroa/k-m² x 0,05 x 23,45).

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen GEM Valuation Oy Ravintola- kahvilatonttien hintavyöhykearvio 1.5.2023).

Vuokra-alueiden vuokriin esitetään huojennusta perustuen toiminnan kausiluonteisuuteen. Vuokrasta peritään 50 % niin kauan, kun ravintola ei ole avoinna aikavälillä 1.11.-30.4. Mikäli aukioloajat laajenevat, vuokranantajalla on oikeus korottaa vuokrasta perittävää osuutta vastaamaan vuosittaista toimintakautta.

Valtiontukiarviointi

White Sand Boats Oy:n kanssa tehtävän vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla kiinteistön vuokratason markkinaperusteisuus. Vuokra on markkinaehtoinen, joten White Sand Boats Oy ei saa SEUT107 (1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Tontille ja sitä koskevalle alueelle ei ole vahvistettu erityisiä vuokrausperiaatteita.

Esitettävä tontin vuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Vuokrattavien alueiden maanvuokrasopimuksiin esitetään erityistä ehtoa, että vuokranantajalla irtisanoa maanvuokrasopimus kahden viikon irtisanomisajalla, mikäli tätä vuokrausta koskeva päätös ei tule lainvoimaiseksi 9.6.2025 mennessä. Mikäli edellä mainittu päätös tulee kuitenkin myöhemmin lainvoimaiseksi, päättyy samalla myös edellä mainittu irtisanomisoikeus. Edellä mainittu erityisehtoa esitetään siitä syystä, että sijoitettavien laivojen tilapäisten sijoituspaikkojen sopimukset päättyvät 31.5.2025 ja maanvuokrasopimukset on tarkoitus allekirjoittaa tämän päätöksen muutoksenhakuajan kuluessa, jotta laivojen olisi mahdollista siirtyä Sompasaareen 1.6.2025 lukien.

Päätöskohdassa B esitettyyn maanvuokrasopimuksen kohdaksi 32 § esitetään erityisehtoa, jonka mukaan vuokralaisella on oikeus saada vuokra-aikaa jatketuksi 31.12.2054 saakka, kun rakennusvalvontaviranomainen on myöntänyt laivalle sen pysyvän sijoittamisen edellyttämän luvan.

Edelleen kumpaankin maanvuokrasopimukseen esitetään erityisehtoja liittyen tilanteeseen, jossa laiva uppoaa tai on uppoamisvaarassa (ehdot 25 §, 26 § ja 27 §).

Muuten vuokrattavan tontin maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristön toimialan tavanomaisin toimitilatonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta on 4.4.2023 § 195 siirtänyt hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaisen toimivaltansa toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia rakentamattomia kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuodeksi määräaikaisin maanvuokrasopimuksin, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m² tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika.