Hankesuunnitelma, Idän perhekeskus ja Itiksen Symppis
Höjning av maximipriset för projektplanen för familjecentret i Östra centrum och Itis Symppis (Åbohusvägen 12, Östra centrum)
Beslutsförslag
Stadsfullmäktige godkänner att maximipriset för projektplanen för familjecentret i Östra centrum och Itis Symppis höjs med 3 932 295 euro så att projektets höjda maximipris uppgår till högst 23 495 000 euro exklusive mervärdesskatt i kostnadsnivån för augusti 2025.
Föredragandens motiveringar
Bakgrund
Östergatans familjecentrums nuvarande hyreslokaler på adressen Östergatan 11 är i dåligt skick, lokalerna är trånga och ineffektiva till sin konstruktion och en del av funktionerna är därför i tillfälliga lokaler. Familjecentrets serviceområde är distrikten Kvarnbäcken, Mellungsby och Botby i Östra stordistriktet, distriktet Degerö i Sydöstra stordistriktet samt Östersundoms stordistrikt. Enligt befolkningsprognosen kommer det att finnas cirka 116 000 invånare i serviceområdet år 2036. Nuvarande Itis Symppis verkar i tillfälliga lokaler på Kajaneborgsvägen. Itis Symppis behöver brådskande nya, ändamålsenliga lokaler för sin verksamhet. Lokalerna ska vara lättare för kunderna att nå med kollektivtrafik. Itis Symppis är en dagverksamhetslokal som erbjuder lagstadgade missbrukarvårdstjänster med låg tröskel för vuxna kunder inom missbrukar- och mentalvården. De andra serviceställena ligger i Gårdsbacka och Sörnäs, och dessutom hör ambulerande Symppis till tjänsterna.
En nödvändig förutsättning för en lokallösning i enlighet med behovsutredningen har varit att skaffa lämpliga lokaler för båda tjänsterna inom Östra centrums område. Bland alternativen för lokaler var fastigheten på Åbohusvägen 12 den bästa för båda tjänsternas del. Fastigheten har bra tillgänglighet och ligger nära Östra centrums metrostation. Byggnaden gör det möjligt att placera båda funktionerna så att de har olika ingångar.
I projektet genomförs en omfattande funktionell och teknisk ombyggnad och en tillbyggnad av byggnaden i Östra centrum på adressen Åbohusvägen 12 för familjecentret i Östra centrum och Itis Symppis. Med de lokaler som byggs i projektet möjliggörs att nuvarande Östergatans familjecenter och Itis Symppis fortsätter i området i lättillgängliga, nya och säkra lokaler. Tjänsterna i Östergatans familjecenter och Itis Symppis flyttas med nuvarande serviceinnehåll till de nya, ombyggda lokalerna. Familjecentret i Östra centrum ligger vid Revalsplanen i byggnadens övre våningar, medan Itis Symppis ligger på Åbohusvägens sida. Tjänsterna är åtskilda från varandra. Avsikten är att lokalerna för Symppis står klara augusti 2026 och lokalerna för familjecentret februari 2027.
Staden har 24.3.2025 köpt aktiestocken i fastighetsbolaget Kiinteistö Oy Turunlinnatie 12 av Sponda Investment Properties C Oy (FO-nummer 2872768-2). Syftet är att på ändamålsenlighetsgrund fusionera fastighetsbolaget med Fastighets Ab Verksamhetslokaler, där staden är ensam ägare (koncernsektionen 15.9.2025, § 88 och 89).
Motiveringen till behovet av projektet framgår i sin helhet av beslutshistorien (stadsfullmäktige 5.2.2025, § 32).
Projektbeslut och godkänd projektplan
I detta projekt tillämpas beslutsförfarande i två steg. Stadsfullmäktige godkände 5.2.2025 (§ 32) behovsutredningen för Östra familjecentret (nuvarande familjecentret i Östra centrum) och Itis Symppis, daterad 2.9.2024, som ska byggas på adressen Åbohusvägen 12 i Östra centrum.
När projektet hade fortskridit till den andra fasen godkände stadsfullmäktige 18.6.2025 (§ 175) projektplanen för ombyggnaden och utbyggnaden av familjecentret i Östra centrum och Itis Symppis i Östra centrum, daterad 16.4.2025, så att projektets omfattning uppgår till cirka 6 188 m² bruttoyta och byggkostnaderna för projektet uppgår till högst 19 440 000 euro exklusive mervärdesskatt i kostnadsnivån för februari 2025.
Kostnadsändringar och grunderna för dessa
Projektet genomförs som en kooperativ projektledningsentreprenad, och nu pågår utvecklingsfasen. Stadsmiljönämnden ansvarar för byggherreverksamheten.
Efter stadsfullmäktiges projektbeslut (18.6.2025, § 175) har det visat sig att stadsmiljösektorns lokalservice på grund av det brådskande tidsschemat inte hade tillgång till tillräckligt omfattande och noggranna utgångsuppgifter när projektets maximipris beräknades i projektplaneringsfasen. Bland annat undersökningar av skicket på och konstruktionerna i den kontorsbyggnad som staden köpte färdigställdes först efter den första kostnadskalkylen. Skicket och konstruktionerna har visat sig vara sämre än uppskattat. Även social-, hälsovårds- och räddningssektorns plan om flexibilitetsbehov i lokalerna har preciserats.
När planeringen fortskrider preciseras utgångsuppgifterna och planerna, vilket medför tilläggskostnader som staden inte har kunnat förbereda sig för tillräckligt i projektplanen, i synnerhet för reparationsåtgärderna av byggnadens konstruktioner närmast metron, utrymmeskrav för hustekniken i enlighet med dagens bestämmelser, de reparationsbehov som lyftes fram i analysen av byggnadens skick och lösningar som förbättrar säkerheten i närområdet samt inkluderingen av ett personskyddssystem i projektet. Grunderna för höjningen av maximipriset är följande:
- höjning av femte våningen med en halv meter på grund av utrymmeskrav för hustekniken
- mer robusta dämpningslösningar än beräknat och därmed sammanhängande konstruktionsmässiga åtgärder på grund av metrons stombuller
- reparation av väggkonstruktioner närmast metron och åtgärder i schaktkonstruktionerna
- ändringsbehov i fönster, isoleringar, rektangulära tunnlar, gårdsdäcket och väggkonstruktioner till följd av analyserna av byggnadens skick
- genomförande av takskjutporten vid Åbohusvägen 12 som en del av projektet
- åtgärder som genomförs på grund av det flexibilitetsbehov som användaren har fastställt, bland annat reserveringen av fler platser för tvättställ i våningarna
- dessutom beaktas i projektkostnaderna ett personskyddssystem, som tidigare har upphandlats av användaren men nu ingår i projekten i fråga om familjecenter.
Utöver detta förbereder staden i kostnaderna för eventuella installationer av solpaneler och radonventileringar i bottenbjälklaget samt för ökningar av antalet skyddsplatser.
Till följd av kostnadsändringarna ovan bedöms maximipriset överskridas med totalt 3 932 295 euro.
Projektets nya totalkostnader
Efter höjningen av projektets maximipris är helhetskostnaderna exklusive mervärdesskatt totalt högst 23 495 000 euro i kostnadsnivån för augusti 2025. Kostnaderna är 3 790 euro/m² bruttoyta exklusive mervärdesskatt, vilket är ett genomsnittligt pris och jämförbart med genomsnittspriset per kvadratmeter i motsvarande ombyggnadsprojekt som står klara.
Lokalkostnader för social-, hälsovårds- och räddningssektorn
Totalhyran för lokalerna beräknas uppgå till 38,39 euro/m² lägenhetsyta i månaden, varav kapitalhyran/investeringsvederlaget beräknas uppgå till 17,21 euro/m² lägenhetsyta i månaden, kapitalet/avkastningskravet till 11,55 euro/m² lägenhetsyta i månaden, arrendet till 0,68 euro/m² lägenhetsyta i månaden, underhållshyran till 8,28 euro/m² lägenhetsyta i månaden och de allmänna kostnaderna till 0,67 euro/m² lägenhetsyta i månaden. Den totala hyran uppgår därmed till cirka 175 719 euro i månaden och cirka 2 108 624 euro om året.
Hyreskostnaderna har beräknats enligt de nya anvisningarna för hantering av lokalprojekt. I fortsättningen består underhållshyran av de verkliga underhållskostnaderna. Även det verkliga arrendet ingår i underhållshyran.
Den slutliga kapitalhyran justeras efter de verkliga kostnaderna i entreprenadskedet.
Projektfinansiering
Projektet ingår som ett aktieprojekt i programmet för hyres- och aktieobjekt under åren 2025–2034 i budgeten för 2025. Avsikten är att fusionera fastighetsaktiebolaget Koy Turunlinnantie 12 med Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors vid årsskiftet 2026. Efter fusionen svarar Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors svarar för projektets finansiering och lyfter ett långfristigt lån för detta syfte. Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors kommer att ansöka om stadens borgen för de lån som lyfts för projektet. Förslagen om stadens borgen kommer att beredas separat och tas senare upp i beslutsfattandet. För finansieringen av projektets inledande fas kan stadens koncernkontolimit tillfälligt användas innan långfristiga lån lyfts.
Social-, hälsovårds- och räddningsnämndens utlåtande
Social-, och hälsovårds- och räddningsnämnden har tillstyrkt höjningen av maximipriset för projektplanen för familjecentret i Östra centrum och Itis Symppis i sitt utlåtande 4.11.2025 (§ 220).
Utlåtandet finns i sin helhet i ärendets beslutshistoria.
Befogenheter
Enligt 7 kap. 1 § 1 mom. 3 punkten i förvaltningsstadgan beslutar stadsfullmäktige om projektplaner för projekt i stadens regi då de kalkylerade kostnaderna överstiger 10 miljoner euro.