Myynti, myyntiperiaatteet ja maanvuokrauksen esisopimus, tontit 10674/1–4, Nihti, Sörnäinen, Mangrove Oy

Stadsfullmäktige beslutar att sälja tomterna för flervåningshus (AK, AK-1) 10674/1, 3 och 4, eller de tomter som bildas av dessa, för produktion av oreglerade fritt finansierade ägar- och/eller hyresbostäder till Mangrove Oy (FO-nummer 0995025-6) eller till av detta bildade/förordnade bolag eller till planerade bolag, och i fråga om bestämningen av köpesumman och försäljningsvillkoren följa villkoren i försäljningsprinciperna i bilaga 1, stadens sedvanliga villkor för fastighetsaffärer och eventuella tilläggsvillkor bestämda av en behörig tjänsteinnehavare i stadsmiljösektorn.

Stadsfullmäktige godkänner samtidigt försäljningsprinciperna för tomterna för flervåningshus (AK, AK-1) 1, 3 och 4, eller de tomter som bildas av dessa, i kvarteret 10674 i 10 stadsdelen (Sörnäs), som ingår i detaljplanen och detaljplaneändringen nr 12576 för Knekten i enlighet med bilaga 1.

Bakgrund

Staden ordnade 3.11.2020–16.4.2021 en kvalitetstävling om flervåningshustomterna (AK) 1 och 2 i kvarteret 10656 Mitte i norra delen av Nätholmen i Fiskehamnen i syfte att bygga ett koldioxidsnålt grönkvarter. Tävlingens syfte var att producera ett arkitektoniskt högklassigt grönkvarter som är så koldioxidsnålt som möjligt och mycket energieffektivt. Kvarteret skulle bilda ett stadsbildsmässigt särpräglat och byggbart tävlingsbidrag (en plan) som utgångspunkt för bebyggandet av tomterna 10656/1–2. Dessutom syftade tävlingen till att bemöta målet för programmet Kolneutralt Helsingfors och välja en byggare och planerare för flervåningshustomterna i tävlingsområdet. Stadsmiljönämnden utsåg vinnaren 18.1.2022 (§ 22) och konstaterade samtidigt att det i syfte att nå stadens mål för koldioxidneutralitet och med beaktande av tävlingsbidragens höga nivå kan anses som motiverat att staden försöker hitta möjligheter att genomföra även andra bidrag som deltagit och placerat sig väl i tävlingen genom ett separat förfarande för tomtreservering i form av direktreservering utifrån tävlingsbidraget med den förutsättningen att de som lämnat in bidraget förbinder sig till de grundlösningar och den höga nivå som framgår av bidragen. Staden skulle härigenom avsevärt främja att de strategiska målen för koldioxidneutralitet nås och eventuellt få värdefull praktisk erfarenhet av lösningar för byggande av koldioxidsnåla bostäder.

På tredje plats i tävlingen kom utifrån en bedömning som gjordes av tävlingens bedömningsgrupp Mangrove Oy:s och Premico CNRF GP I Oy:s (Lunden Architecture Oy) (nedan Mangrove Oy) förslag Verkkosaaren Puuverso.

I sin plan hade Mangrove Oy funderat på hur klimatförändringens utmaningar kunde lösas genom arkitekturen. Tävlingsbidraget hade tävlingens lägsta E-tal, som avvek avsevärt från de övriga tävlingsbidragen eftersom lösningen baserade sig på ett kraftverk för förnybar energi utanför kvarteret. Tävlingsbidragets grönkoefficient var 2,45, vilket är ambitiöst med tanke på naturens mångfald.

Bedömningsgruppen har konstaterat att Mangrove Oy:s plan är arkitektoniskt ambitiös och fängslande i sin mångskiktighet, och att planens bostadstypologi är dess styrka. Tävlingens bedömningsgrupp var enig om att det skulle vara bra om Mangrove Oy:s högklassiga tävlingsbidrag förverkligades på annat håll. Staden skulle på så sätt avsevärt främja att de strategiska målen för koldioxidneutralitet nås.

Staden och Mangrove Oy har förhandlat om frågan och konstaterat att tävlingsbidraget Verkkosaaren Puuverso lämpar sig mycket bra för kvarteret 10674 i Knekten. Förslaget ger mervärde i ett område där målet är att bygga ett attraktivt bostadsområde med en högklassig stadsbild, stark identitet och mångsidiga funktioner.

Reserveringsbeslut och justering av reserveringen

Stadsstyrelsen beslutade 13.2.2023 (§ 106) reservera tomterna för flervåningshus (AK) 10674/1–4, eller de tomter som bildas av dessa, i 10 stadsdelen (Sörnäs), som ingår i detaljplanen nr 12576 för Knekten, för Mangrove Oy (FO-nummer 0995025–6) till 31.12.2025 för planering av bostadsprojekt utgående från att tomterna för produktion av oreglerade ägar- och hyresbostäder överlåts antigen genom försäljning eller utarrendering till marknadspris.

Dessutom kom parterna i särskilda reserveringsvillkor överens om förpliktande villkor för arrendetagaren när det gäller bland annat byggnadernas klimatavtryck, energieffektivitet och grönkoefficient samt höga kvalitetsnivå.

Tomtchefen beslutade 25.2.2025 (§ 11) att justera fördelningen av besittnings- och finansieringsformer för de för Mangrove Oy reserverade tomterna 10674/1–4 (12 700 m² vy + kr 300 m² vy) enligt följande:

I övrigt gäller villkoren i reserveringsbeslutet.

En karta över läget och ett utdrag ur detaljplanen finns i bilagorna 2 och 3.

Försäljningsprinciper

Försäljningsprinciperna för tomterna 10674/1, 3 och 4 (AK, AK-1), eller de tomter som bildas av dessa, finns i bilaga 1. Principerna innehåller rätten att sälja tomterna som överlåts för produktion av oreglerade fritt finansierade ägar- och/eller hyresbostäder antingen genom direktförsäljning eller utifrån villkoren om köpoptionen som ingår i tomternas hyresavtal.
Principerna innehåller dessutom villkor för bestämning av köpesumman samt vissa standardvillkor för försäljning, såsom villkor som gäller betalningen av köpesumman och överföring av ägande- och besittningsrätten.

Försäljningsprinciperna finns i bilaga 1.

Föravtalets syfte och principer

Enheten tomter vid stadsmiljösektorns tjänst tomter och utveckling av markegendom har med Mangrove Oy förhandlat fram ett föravtal om utarrendering av tomterna (AK, AK-1) 10674/1–4, eller de tomter som bildas av dessa, för ett bostadsområde.

I föravtalet kommer parterna överens om de förutsättningar under vilka de för varje tomt undertecknar ett långfristigt arrendeavtal för arrendeområdet i syfte att uppföra ett bostadsområde samt om de förutsättningar och priser med vilka de tomter som överlåts för produktion av oreglerade ägar- och/eller hyresbostäder kan säljas utifrån arrendeavtalens villkor om köpoption.

Enligt föravtalet är det meningen att långfristigt utarrendera tomten (AK) 10674/2, eller den tomt som bildas av denna, för hyresbostäder med statligt stöd (långfristigt räntestöd). Tomten säljs därför inte. Likaså, om hyresbostäder med kortfristigt statligt räntestöd (10 år) byggs på tomten (AK) 10674/5, som anges i den 26.5.2025 godkända tomtindelningen nr 14207, utarrenderas även den långfristigt och säljs inte.

Försäljning av tomterna enligt arrendeavtalens villkor om köpoption

I arrendeavtalen för tomterna 10674/1, 3 och 4, eller de tomter som bildas av dessa, inkluderas en köpoption för arrendetagaren på följande villkor:

Köpesummor och försäljningsvillkor för tomterna

Enligt försäljningsprinciperna bestäms köpesumman för tomterna 10674/1, 3 och 4, eller de tomter som bildas av dessa, vid direktförsäljning eller utnyttjande av köpoptionen i arrendeavtalet så att poängtalet 2338 (1/2025) för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av

Köpesumman för varje tomt bestäms utifrån det ovannämnda à-priset som korrigeras enligt det vid tidpunkten för undertecknandet av köpebrevet senast publicerade poängtalet för levnadskostnadsindexet.

Staden har dock i alla händelser rätt att ta ut minst en köpesumma som baserar sig på de ovannämnda à-priserna.

Köpesumman tas ut för varje tomt minst utifrån den mängd bostads- och/eller affärsbyggrätt som antecknats för huvudändamålet i detaljplanen och/eller i den godkända tomtindelningen och/eller utifrån den bostads- och/eller affärsbyggrätt som överskrider denna eller utifrån mängden byggrätt (m² vy) för övriga lokaler. Bostadskomplement som byggs på tomten utöver den våningsyta som anges i detaljplanen beaktas inte då köpesumman bestäms. Köpesumman tas inte heller ut till den del som detaljplanen tillåter en överskridning av de på detaljplanekartan antecknade byggrätterna. Detta gäller inte överskridning av byggrätterna för lokaler för det huvudsakliga användningsändamålet.

För övriga lokaler för det huvudsakliga användningsändamålet som eventuellt uppförs på tomten är köpesumman och principerna för dessa desamma som för affärslokaler.

Om den i det lagakraftvunna bygglovet upptagna slutliga sammanlagda våningsytan för det huvudsakliga användningsändamålet i arrendeområdet överskrider tomtens sammanlagda maximala antal kvadratmeter våningsyta i detaljplanen eller i detaljplaneändringen nr 12576 och/eller i den godkända tomtindelningen eller den i detaljplanen angivna byggrätten i övrigt överskrids, har staden rätt att ta ut en motsvarande tilläggsköpesumma hos köparen för varje överskridande kvadratmeter våningsyta.

Köparen betalar den totala köpesumman för varje tomt till säljaren/stadens bankkonto innan köpebrevet undertecknas. Ägande- och besittningsrätten till objektet för affären överförs till köparen när köpebrevet undertecknas.

I övrigt gäller stadens sedvanliga villkor för fastighetsaffärer, villkoren i föravtalet om utarrendering av bostadsområdet och i arrendeavtalet samt av en behörig tjänsteinnehavare i stadsmiljösektorn eventuellt föreskrivna tilläggsvillkor.

Överlåtelse av tomterna

Enligt stadsstyrelsens reserveringsbeslut 13.2.2023 (§ 106) säljs eller utarrenderas tomterna för produktion av oreglerade ägar- och hyresbostäder till marknadspris.

Enligt reserveringsbeslutets motiveringar är det meningen att senare överlåta tomterna (AK, AK-1) 10674/1–4 till sökanden i enlighet med riktlinjerna för överlåtelse av bostadstomter i Helsingfors, som stadsstyrelsen fastställt 1.4.2019 (§ 220), utgående från att de tomter som överlåts för oreglerad produktion i kvarteret föreslås överlåtas genom försäljning, om den som reserverat tomterna vill köpa dem. Tomterna för reglerad produktion föreslås överlåtas genom utarrendering.

Det kan anses vara motiverat att sälja tomterna för produktion av fritt finansierade oreglerade ägarbostäder (cirka 53 %, dvs. 6 750 m²) och fritt finansierade oreglerade hyresbostäder (2 050 m² vy) eftersom vinnaren i kvalitetstävlingen för ett koldioxidsnålt grönkvarter också gavs möjligheten att till marknadspris köpa en tomt för produktion av fritt finansierade oreglerade bostäder.

Stadsstyrelsen har 1.4.2019 8 (§ 220) godkänt Helsingfors riktlinjer för tomtöverlåtelse med preciserande tillämpningsanvisningar. Enligt riktlinjerna överlåter staden i regel tomter genom utarrendering. Enligt punkt 3.2 i riktlinjerna kan staden överlåta tomter på särskilt värdefulla och attraktiva platser genom försäljning eller genom utarrendering med köpoption för oreglerad bostadsproduktion. Enligt riktlinjerna kan tomter dessutom överlåtas genom försäljning om tomten är slutförädlad i detaljplanen så att någon avsevärd värdestegring på grund av möjligheter till detaljplaneändring inte är i sikte och om försäljningen av tomten inte hindrar eller försvårar stadens utveckling på lång sikt eller på annat sätt leder till en situation som inte är ändamålsenlig för staden. Köpesummans eller arrendets marknadsmässighet säkerställs antingen genom en pristävling eller, om en pristävling inte har ordnats, med hjälp av en oberoende utomstående sakkunnig. Vid överlåtelse av tomter genom försäljning utan pristävling säkerställs prisets marknadsmässighet med hjälp av två oberoende utomstående sakkunniga.

Därmed talar det för en försäljning av tomterna att tomtreserveringen 10674/1–4 baserar sig på en kvalitetstävling för ett koldioxidsnålt grönkvarter. Mangrove Oy:s ovannämnda tomtreservering baserade sig på en kvalitetstävling för ett koldioxidsnålt kvarter som gällde flervåningshustomterna (AK) 1 och 2 i kvarteret 10656 Mitte i norra delen av Nätholmen i Fiskehamnen. Mangrove Oy kom på tredje plats i tävlingen. Tävlingsjuryn konstaterade enhälligt att Mangrove Oy:s tävlingsbidrag är mycket högklassigt och ansåg därför att det vore motiverat att reservera en tomt på annat håll för att kunna förverkliga den högklassiga helheten. Stadsstyrelsen reserverade 13.2.2023 (§ 106) tomterna 1–4 i kvarteret 10674 för Mangrove Oy utgående från att tomterna (AK, AK-1) 10674/1, 3 och 4 för produktion av oreglerade bostäder överlåts genom försäljning eller utarrendering med köpoption. Tomterna ligger attraktivt vid havet på en särskilt lockande och värdefull plats. Tomten är dessutom slutförädlad i detaljplanen så att någon avsevärd värdestegring på grund av möjligheter till detaljplaneändring inte är i sikte. Försäljningen av tomten hindrar eller försvårar således inte stadens utveckling på lång sikt och leder inte heller på något annat sätt till en situation som inte är ändamålsenlig för staden. Dessutom främjar projektet stadens strategiska mål.

Försäljningsprinciperna innehåller rätten att sälja tomterna för produktion av oreglerade fritt finansierade ägar- och/eller hyresbostäder (bostäder 8 800 m² vy + affärer 300 m² vy) antingen direkt eller utifrån arrendeavtalens villkor om köpoption samt villkor för bestämning av köpesumman i enlighet med tomtchefens ovannämnda beslut.

Tomterna säljs utifrån sitt marknadsvärde.

Förslaget till försäljningsprinciper har utarbetats för tomterna (AK, AK-1) 10674/1–4, som ingår i detaljplanen och detaljplaneändringen nr 12576 för Knekten, eller de tomter som bildas av dessa. För klarhetens skull konstateras att en tomtindelning har utarbetats för kvarteret 10674 på Mangrove Oy:s ansökan och godkänts 26.5.2025. Enligt tomtindelningen säljs tomterna 10674/4–7. Köpesummorna för tomterna är för närvarande följande, exklusive indexjustering:

Enligt förslaget säljs byggrätt på totalt 8 800 m² bostadsvåningsyta och 300 m² affärsvåningsyta (detaljplanebeteckningen kr).

Köpesummorna uppgår till totalt cirka 15 miljoner euro.

De ovannämnda köpesummorna för tomterna kan anses som godtagbara för staden och marknadsmässiga med beaktande av bland annat de aktuella marknadsförhållandena. Tomternas marknadsvärden har fastställts utifrån oberoende värderades värderingsutlåtanden (Catella Property Oy 9.12.2024 och Jones Lang LaSalle Finland Oy 17.12.2024).

Värderingsutlåtandena finns i bilagematerialet.

Det är motiverat att direkt eller utifrån arrendeavtalens villkor om köpoption sälja tomterna (AK, AK-1) 10674/1, 3 och 4, eller de tomter som bildas av dessa, som överlåts för produktion av oreglerade fritt finansierade ägar- och/eller hyresbostäder, till Mangrove Oy eller till av detta bildade/förordnade bostadsaktiebolag eller till planerade bostadsaktiebolag.

Därför föreslås det att de ovannämnda tomterna säljs till en köpesumma på totalt cirka 15 miljoner euro.

Statsstödsbedömning

Vid beredningen av föravtalet om försäljningsprinciperna/utarrendering av bostadsområdet med Mangrove Oy har staden bedömt och försäkrat sig om att fastighetens marknadsvärde/arrende är marknadsmässigt med hjälp av en utomstående värderares värderingsinstrument. Köpesumman/arrendet stämmer överens med marknadspriset, vilket betyder att Mangrove Oy inte får sådant statsstöd som avses i artikel 107 punkt 1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (EUF).

Följande anges i artikel 107 punkt 1 i EUF-fördraget: ”Om inte annat föreskrivs i fördragen, är stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med den inre marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna.” Ekonomiska transaktioner som genomförs av offentliga organ ger inte deras motparter någon ekonomisk fördel och utgör därför inte stöd, om de genomförs enligt normala marknadsvillkor (Kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd 2016/C 262/01 artikel 74 och 97).

Befogenheter och verkställigheten av beslutet

I enlighet med 7 kap. 1 § 6 punkten i förvaltningsstadgan ska stadsfullmäktige besluta om överlåtelse av fast egendom då priset på den egendom som överlåts överstiger 10 miljoner euro.

Om stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget har stadsstyrelsen för avsikt att vid verkställigheten av beslutet bemyndiga