Tontin uudelleen vuokraaminen Vuosaaren Urheilutalo Oy:lle (Vuosaari, tontti 54090/6) Vuosaarentie 5

Kaupunkiympäristölautakunta päättää

(L2154-15)

Tontti ja sen vuokrausta koskevat tiedot

Vuosaaren Urheilutalo Oy pyytää tontin 54090/6 vuokraamista uudelleen urheilutaloa varten.

Nykyisen maanvuokrasopimuksen vuokra-aika on 1.3.1976-31.12.2030.

Tontin 54090/6 alueella on voimassa asemakaava nro 12767 (2022), jossa tontti on osoitettu liikunta- ja urheilurakennusten korttelialueeseen. Tontin pinta-ala on 17 356 m² ja rakennusoikeus 24 000 k-m².

Yleiskaavassa (2016) vuokrattava alue on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi.

Vuokra-alueella sijaitsee 9 756 k-m²:n suuruinen urheilutalo.

Tontin uudelleen vuokraus

Hakijalle esitetään vuokrattavaksi uudelleen päätösesityksen mukainen tontti 31.12.2055 saakka urheilutaloa varten.

Uudelleen vuokrauksessa noudatetaan yleisesti käytettyjä yleisten rakennusten tontteja koskevia vuokrausperiaatteita. Näiden mukaisesti vuokra määritellään toteutuneen rakennusoikeuden sekä ulkopuolisen kiinteistöarvoitsijan yleisten rakennusten tonteille arvioiman markkina-arvon perusteella.

Kaupunginhallitus on 21.1.1974 (245 §) päättänyt vuokrata Vuosaaren Urheilutalo Oy:lle 1.3.1976-31.12.2030 väliseksi ajaksi tontin 54090/1. Samalla kaupunginhallitus oli päättänyt, että tontista ei peritä vuokraa niin kauan, kuin tonttia käytetään urheilutoimintaa varten.

Asemakaavan ja tonttijakojen muutosten jälkeen vuokraus kohdistuu nyt tonttiin 54090/6.

Tontille on määritelty vuosivuokra, mutta em. kaupunginhallituksen päätöksen mukaisesti vuokraa ei ole peritty. Sama periaate on ollut käytössä yksityisillä kouluilla aiemmin. Kun tontti on vuokrattu uudelleen, tontille on määritelty yleisten rakennusten tonteille laaditun hintavyöhykekartan mukainen markkinaehtoinen ja toteutuneeseen rakennusoikeuteen perustuva vuosivuokra. Nyt uudelleen vuokrattavan tontin vuokranmäärityksessä sovelletaan samaa periaatetta, kuin yksityisten koulujen vuokrauksissa on käytetty.

Tontin vuokraaminen uudelleen 1.1.2026 – 31.12.2055 väliseksi ajaksi ja nykyiseen tarkoitukseen on perusteltua, koska tontti on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu urheilu- ja liikuntarakennusten korttelialueeksi. Asemakaavoitus-palvelu puoltaa uudelleenvuokrausta.

Vuokralainen on täyttänyt nykyisen maanvuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa.

Vuokra ja vuokrausehdot

Nykyisen maanvuokrasopimuksen mukaan maanvuokraa ei peritä.

Tontin uudeksi vuosivuokraksi esitetään 2 926,80 euroa elinkustannusindeksissä lokakuu 1951=100, mikä vastaa nykyarvoa noin 68 487,12 euroa (ind. 2340).

Uusi vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdossa on sanottu.

Tontin vuosivuokra nousee nyt tonttia uudelleen vuokrattaessa, mutta uutta vuokraa aletaan periä kaupunginhallituksen 1.4.2019 ( 220 §) päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vasta alkuperäisen vuokra-ajan päättymisestä lukien. Tontin uudesta vuosivuokrasta peritään näin ollen 0 % nykyisen maanvuokrasopimuksen alkuperäiseen päättymispäivään eli 31.12.2030 saakka.

Uusi vuosivuokra perustuu tällä hetkellä vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen tontin markkinaehtoiseen yksikköhintaan 6,00 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä lokakuu 1951=100, mikä vastaa nykyarvoa noin 140 euroa/k-m² (ind. 2340), sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (Newsec/hintavyöhykekartta 2024).

Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu toteutuneeseen rakennusoikeuteen 9 756 k-m².

Valtiontukiarviointi

Vuosaaren Urheilutalo Oy:n kanssa tehtävän vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla vuokratason markkinaperusteisuus. Vuokra on markkinaehtoinen, joten Vuosaaren Urheilutalo Oy ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Kaupunginvaltuusto päätti 20.1.2016 (14 §) vuokrata yksityisille kouluille tontin opetustarkoitukseen vuokrausperusteena mm. toteutunut rakennusoikeus. Samaa periaatetta noudatetaan po. uudelleen vuokrauksessa.

Muutoin esitettävä alueen vuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Vuokrattavan alueen maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi yksityisten koulujen vuokrauksissa käytettyjen periaatteiden mukaisesti sekä kaupunkiympäristön toimialan tavanomaisin liike- ja toimistoaluetta koskevin maanvuokrasopimusehdoin ja lisäehdolla, että kaupungilla on oikeus tarkistaa vuokran määrä vastaamaan toteutunutta rakennusoikeutta.

Lisäksi vuokrasopimukseen liitetään rasitesopimus koskien kulkuoikeuksia, pysäköintijärjestelyjä ja rakennusten sijoitteluja yli tontinrajojen.

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika.