Oikaisuvaatimukset, 2025 päättyneet ja uusitut asuntotonttien maanvuokrasopimukset

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Muutoksenhaun kohteena olevat päätökset

Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun asuntotontit-tiimin päällikkö on päättänyt vuokrata oikaisuvaatimusten tekijöille uudelleen heille vuokratut Helsingin kaupungin 15. kaupunginosan (Meilahti) vuokra-alueet asuntotarkoituksiin ajaksi 1.1.2026 - 31.12.2080 päätösten liitteinä olevien maanvuokrasopimusluonnosten mukaisin ehdoin. Uudelleen vuokraamisen yhteydessä vuokrasopimus tehdään vuokraushetkellä noudatetun käytännön ja kaupunginvaltuuston, kaupunginhallituksen ja kaupunkiympäristölautakunnan hyväksymien periaatteiden mukaisesti. Päätösten mukaiset vuokraukset noudattavat kaupunginvaltuuston 21.5.2025 (111 §) vahvistamia vuokrausperiaatteita ja vuokrasopimuksissa noudatetaan soveltuvin osin kaupunkiympäristölautakunnan 12.4.2022 (235 §) hyväksymän asuntotonttien maanvuokrasopimusten vuokrasopimuslomakkeen vakioehtoja. Vuokra-alueista laaditut maanvuokrasopimusluonnokset, joista ilmenevät lautakunnan hyväksymän vuokrasopimuslomakkeen mukaiset vakioehdot ja maanvuokrasopimuksia uudistettaessa tavanomaisesti noudatetut lisäehdot sekä tonttikohtaiset erityisehdot, ovat olleet päätösten liitteinä. Tonttikohtaisilla erityisehdoilla tarkoitetaan esimerkiksi vanhassa maanvuokrasopimuksessa olevia rasitteenluonteisia ehtoja ja asemakaavasta johtuvia ehtoja. Vuokra-alueet on vuokrattu noudattaen kaupungin päätöksiä ja vakiintuneita käytäntöjä.

Kaupunginvaltuusto päätti 21.5.2025 (111 §) vahvistaa vuonna 2025 päättyneitä asuntotonttien maanvuokrasopimuksia koskevat vuokrausperiaatteet siten, että tontit vuokrataan 31.12.2080 saakka päätöksessä mainituin ehdoin. Asuntotontit-tiimin päällikkö on oikeutettu vuokraamaan Meilahden alueen asuntotontit siten, että alueen pientalotonteilla vuosivuokran perusteena on 1 650 euroa/kerrosneliömetri (k-m²). Meilahden alueen rannan välittömässä läheisyydessä sijaitseville tonteille sovelletaan noin 25 %:n korotusta edellä mainittuun vuokrausperiaatteeseen, jolloin vuokrausperiaate on 2 000 euroa. Meilahden alueen omarantaisille tonteille sovelletaan noin 50 %:n korotusta edellä mainittuun periaatteeseen, jolloin vuokrausperiaate on 2 500 euroa. Maanvuokrasta peritään vuodelta 2026 50 % ja tästä eteenpäin maanvuokran suuruus nousee noin viiden prosentin suuruisin vuosittaisin korotuksin siten, että vuonna 2036 ja siitä eteenpäin maanvuokra peritään täysimääräisenä.

Asuntotonttien sopimuksia uusittaessa tonttien laskennallisena pääoma-arvona käytetään aikaisemman käytännön mukaisesti arvoa, joka on vain noin 60 % markkina-arvosta. Kaupunginvaltuuston 21.5.2025 (111 §) vahvistamien vuokrausperiaatteiden mukaiset tonttien rakennusoikeuksien arvot ovat siis vähintään noin 40 % kunkin alueen keskimääräisiä rakennusoikeuksien markkina-arvoja alhaisemmat. Sopimuksia uusittaessa maanvuokran perusteena käytetään tontilla sijaitsevien rakennusten kerrosalaa. Maanvuokraa peritään vain rakennuksen pääkäyttötarkoituksen mukaisista tiloista, kuten asuin-, liike- ja toimistotiloista. Asuntotonteilla esimerkiksi varastotiloista, autotalleista tai teknisistä tiloista ei peritä maanvuokraa, ellei niitä käytetä asumiseen (tai muuhun pääkäyttötarkoitukseen). Myöskään mahdollinen asemakaavasta ilmenevä käyttämätön rakennusoikeus ei vaikuta maanvuokraan. Maanvuokrien suuruus on sidottu elinkustannusindeksin kehittymiseen.

Oikaisuvaatimuksissa esitetyt vaatimukset perusteineen tiivistetysti

Asiassa on vastaanotettu 12 oikaisuvaatimusta, jotka kaikki koskevat Vähä-Meilahden alueella sijaitsevia vuokra-alueita. Yhteen edellä mainituista oikaisuvaatimuksista sisältyy kaksi tonttia. Oikaisuvaatimukset kokonaisuudessaan ovat tämän esityksen liitteinä.

Oikaisuvaatimusten A, C, D, E, F, G, H, I, J ja L tekijät vaativat, että kaupunkiympäristölautakunta kumoaa asuntotontit-tiimin päällikön vuokrauspäätökset ja palauttaa asiat uudelleen valmisteluun päätösten liitteenä olevien vuokrausehtojen lainmukaisuuden ja ehtojen kohtuullisuuden arvioimiseksi sekä päätöksissä esitetyn maanvuokran määrän kohtuullistamiseksi. Oikaisuvaatimuksen B tekijä vaatii, että kaupunkiympäristölautakunta korjaa asuntotontit-tiimin päällikön vuokrauspäätöksen vuokrausehtojen lainmukaisuuden ja kohtuullisuuden varmistamiseksi sekä päätöksessä esitetyn maanvuokran määrän kohtuullistamiseksi. Oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, G, H, I, J ja L tekijät vaativat myös, että kaupunkiympäristölautakunta toteaisi asuntotontit-tiimin päällikön toimivaltaiseksi neuvottelemaan ja päättämään tonttien vuokrasopimukset 30 vuoden vuokra-ajalle yhteisesti sovittavalla maanvuokralla ja maanvuokralain mukaisilla kohtuulliseksi katsottavilla ehdoilla. Oikaisuvaatimuksen I tekijä ei ole kuitenkaan vaatinut 30 vuoden vuokra-aikaa. Oikaisuvaatimusten C ja H tekijät vaativat lisäksi, että vuokran määräytymisessä käytettävän rakennusoikeuden kerrosneliömetrin yksikköhintana käytetään enintään arvoa 1 250 euroa/k-m², minkä myös oikaisuvaatimusten A, B, D, E, G, J ja L tekijät ovat tuoneet esiin oikaisuvaatimustensa perusteluissa. Oikaisuvaatimuksen D tekijä vaatii, että vuokran määräytymisessä käytettävän rakennusoikeuden kerrosneliömetrin yksikköhinnan määrää kohtuullistetaan. Oikaisuvaatimusten D, E, F ja I tekijät vaativat, että asuntotontit-tiimin päällikkö oikeutetaan jatkamaan nykyisiä maanvuokrasopimuksia vanhoilla ehdoilla, kunnes päätöstä koskevat oikaisuvaatimukset on lainvoimaisesti ratkaistu/asiassa on saatu uudet lainvoimaiset ratkaisut. Oikaisuvaatimuksen J tekijä vaatii, että kaupunkiympäristölautakunta määrää asuntotontit-tiimin päällikön jatkamaan nykyisiä vuokrasopimuksia yhdellä vuodella. Oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, F, G, H, I, J ja L tekijät vaativat myös, että vuokrauspäätösten täytäntöönpano keskeytetään, kunnes päätöksiä koskevat oikaisuvaatimukset on lainvoimaisesti ratkaistu, koska päätösten täytäntöönpano tekisi oikaisuvaatimuksista hyödyttömiä. Oikaisuvaatimusten E ja F tekijät vaativat lisäksi, että vuokrauspäätösten täytäntöönpano keskeytetään, kunnes kaupunginvaltuuston päätös vuokrausperiaatteista 21.5.2025 (111 §) on lainvoimaisesti ratkaistu. Oikaisuvaatimuksen E tekijä vaatii myös, että maanvuokran arviointiperusteet muutetaan EU:n hankintadirektiivin, kilpailulain, kuntalain ja hallintolain mukaisiksi. Oikaisuvaatimuksen F tekijä vaatii, että arviointiperusteet ja valinta tulee muuttaa ja että kummallakin osapuolella tulee olla oikeus pyytää arviokirja. Oikaisuvaatimuksen C tekijä vaatii lisäksi, että vuokralaisia tulee kohdella hallintolain 6 §:n yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti. Yhdenvertaisuusperiaate velvoittaa viranomaisia kohtelemaan kaikkia asiakkaita tasapuolisesti ja johdonmukaisesti. Oikaisuvaatimuksen C tekijän mukaan 21.5.2025 lähtien kaikkiin Helsingin kaupungin uusiin ja uusittaviin maanvuokrasopimuksiin tulisi soveltaa periaatetta, jonka mukaan rannan läheisyydessä sijaitsevilta ja omarantaisilta tonteilta peritään korotettua vuokraa. Oikaisuvaatimuksen K tekijä vaatii, että maanvuokran rakennusoikeuden arvo lasketaan asianmukaisesti ja että maanvuokra asetetaan Vähä-Meilahdessa vuosina 2014‒2017 tehtyjen vuokrasopimusten tasolle. 24.11.2025 päivätyssä oikaisuvaatimuksensa täydennyksessä oikaisuvaatimuksen K tekijä vaatii lisäksi, että voimassa olevaa vuokrasopimusta jatketaan entisin ehdoin, kunnes asiaa koskevat kunnallisvalitukset on ratkaistu. Oikaisuvaatimuksen K tekijä vaatii myös sen arvioimista, onko kaupungin menettely yhdenvertaisuusperiaatteen ja valtuuston päätöksen mukaista. Lisäksi oikaisuvaatimuksen tekijä K vaatii ryhtymään toimenpiteisiin vuokrien yhdenmukaistamiseksi ja varmistamaan kaikkien vuokralaisten tasapuolisen kohtelun.

Sopimusehdot

Oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, F, G, H, I, J ja L tekijöiden mukaan vuokrauspäätösten vuokrasopimusta koskevat ehdot ovat osin maanvuokralain vastaisia ja monen vuokrasopimusehdon osalta yksipuolisia ja vuokralaiselle kohtuuttomia. Oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, G, H, I, J ja L tekijät viittaavat oikaisuvaatimustensa liitteenä olevaan 29.9.2025 päivättyyn asiakirjaan ”Kommentit vuokrasopimusluonnoksen ehtoihin ja esitys neuvotteluista kohtuuttomien ehtojen muuttamiseksi, Meilahti”, jossa on oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan esitetty vuokralaisten yksilöity näkemys uusittavia vuokrasopimuksia koskevista vuokrasopimusehdoista, niiden kohtuuttomuudesta ja maanvuokralain vastaisuudesta. Oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, F, G, H, I, J ja L tekijöiden mukaan vuokrasopimuksen lunastuskorvausta koskeva kohta 19.2 § olisi maanvuokralain vastainen. Kohdassa 19.2 § on asetettu kaupungille lunastusvelvollisuus, jossa vuokralaiselle maksettava lunastuskorvaus on alle käyvän hinnan. Lunastuskorvaus on 80 % rakennusten markkina-arvosta, ja jos lunastuskorvauksesta ei päästä sopimukseen kuuden kuukauden kuluessa, korvauksena maksetaan 60 % rakennusten teknisestä nykyarvosta. Lisäksi kohdassa 19.4 § on asetettu vuokralaista koskeva ehto, jonka mukaan lunastuskorvaus edellyttää vuokralaisen täyttäneen kaikki vuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan lunastuskorvaus olisi suoritettava rakennusten käyvästä hinnasta. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan velvollisuus perustuisi maanvuokralain 34 ja 55 §:iin. Vuokrauspäätösten sopimusehto, jonka mukaan lunastuskorvausta maksettaisiin rakennuksen käyvän hinnan alittava hinta, olisi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan maanvuokralain vastainen. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan myös vuokrasopimuksen 19.4 §, jonka mukaan vuokralaisen tulee täyttää kaikki vuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa, jotta lunastuskorvaus voitaisiin maksaa, olisi maanvuokralain vastainen. Kaupungille toimitetussa oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, G, H, I, J ja L liitteessä on esitetty kannanotto myös muista maanvuokrasopimuksen ehdoista, joita oikaisuvaatimusten tekijät pitävät kohtuuttomina ja yksipuolisina. Näitä ovat oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan ehdot 1.1 §, 12.1 §, 13.1 §, 13.2 §, 13.3 §, 14 §, 18 §, 19.2 §, 19.3 §, 19.4 § ja 25 §. Oikaisuvaatimusten tekijät tuovat myös esiin, että he ovat toimittamissaan kirjeissä 30.9.2024 ja 29.9.2025 esittäneet kaupungille sopimusehtojen yhteistä läpikäyntiä uusittavien vuokrasopimusten ehtojen lainmukaisuuden ja ehtojen sekä vuokran määrän kohtuullisuuden toteamiseksi, mutta kaupunki ei ole vastannut neuvottelupyyntöön.

Oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, G, H, I, J ja L tekijöiden toimittamien oikaisuvaatimusten 29.9.2025 päivätyssä liitteessä on tuotu esiin muun muassa, että oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan vuokranantajalle on jätetty yksipuolinen oikeus päättää rasitteista ja yhteisjärjestelyistä sekä sisällyttää niitä koskevat ehdot maanvuokrasopimuksiin ja luovutusasiakirjoihin. Samalla vuokranantaja on vapautettu kaikesta vastuusta näihin liittyvistä vahingoista, haitoista ja kustannuksista. Tämä johtaa oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan epätasapainoiseen lopputulokseen, jossa vuokranantajalla on laaja päätösvalta, mutta vuokralainen kantaa riskit ja seuraamukset päätöksistä, joihin hänellä ei ole todellista vaikutusmahdollisuutta. Ehto (12.1 §) on oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan vuokralaisten näkökulmasta kohtuuton. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan myös velvollisuus sallia uudisrakentamisen yhteydessä muuntamotilan ja siihen liittyvien rakenteiden sijoittaminen ja käyttö sekä sopia Helen Sähköverkko Oy:n kanssa tilojen käytöstä ja kustannusten maksamisesta ennen rakentamisen alkamista on kohtuuton, koska vuokranantaja ei vastaa edellä mainituista seikoista vuokralaiselle mahdollisesti aiheutuvista vahingoista, haitoista eikä kustannuksista (13.1 §). Myös ehto (13.2 §), jonka mukaan vuokralaisella on velvollisuus toteuttaa jakokaappien tilat talonrakentamisen yhteydessä vuokra-alueelle, sallia niiden sijoittaminen ja käyttö sekä sopia tilojen toteuttamisesta ja ylläpidosta aiheutuvien kustannusten jakamisesta Helen Sähköverkko Oy:n tai muun toimijan kanssa, ja että vuokranantaja ei vastaa vuokralaiselle mahdollisesti aiheutuvista vahingoista, haitoista tai kustannuksista, on oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan kohtuuton. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan ehto on kohtuuton sellaisenaan, mutta ehdon voisi kuitenkin hyväksyä siltä osin, kun kyse on vuokralaisen omasta lisärakentamisesta tai uudisrakentamisesta. Edelleen vuokrasopimusluonnoksessa on ehto (13.3 §), jonka mukaan vuokralaisen tulee uudisrakentamisen yhteydessä selvittää kaukolämmöstä ja kaukojäähdytyksestä vastaavilta tahoilta, Helsingin seudun liikenteeltä ja HSY:ltä po. tahojen alueelle sijoitettavien toimintojen edellyttämät tila- ja muut tarpeet ja vuokralainen on tarvittaessa velvollinen toteuttamaan yleistä tarvetta palvelevat yhdyskuntatekniset laitteet ja rakenteet talonrakentamisen yhteydessä. Vuokralainen on sopimusehdon mukaan velvollinen sopimaan edellä mainituista seikoista ja tilojen toteuttamisesta sekä ylläpidosta aiheutuvien kustannusten jakamisesta yhdessä edellä mainittujen tahojen kanssa. Vuokralainen on velvollinen sallimaan myös muiden tarpeellisten kunnallisteknisten johtojen, viemäreiden, laitteiden ja vastaavien rakentamisen sekä pitämisen vuokra-alueella. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan ehto on kohtuuton siltä osin, kun vuokranantaja ei vastaa vuokralaiselle aiheutuvista vahingoista, haitoista tai kustannuksista, koska vuokralainen joutuu kantamaan riskit ja seuraamukset päätöksistä, joihin hänellä ei ole todellista vaikutusmahdollisuutta. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan ehtoon tulisi myös sisällyttää maininnat, jotka velvoittavat vuokranantajan palauttamaan vuokra-alueen alkuperäiseen tai erikseen sovittuun kuntoon sijoittamis-, huolto- ja uudistamistoimenpiteiden jälkeen. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan myös sopimusluonnoksen maanalaisia hankkeita koskevaan kohtaan (14 §) tulisi sisällyttää maininta, jonka mukaan vuokranantajalla on ennallistamisvelvollisuus, mikäli toteutettavat toimet maanalaisten hankkeiden osalta aiheuttavat vahinkoa tai muutoksia vuokralaisen alueella. Kohtaan tulisi lisätä velvoite palauttaa vuokra-alue alkuperäiseen tai sovittuun kuntoon mahdollisten toimenpiteiden jälkeen.

Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan myös ehto (18 §), jonka mukaan vuokralaisella on etuoikeus vuokra-ajan päättyessä saada vuokra-alue uudelleen vuokralle samaan käyttötarkoitukseen vuokranantajan määrittelemin uusin ehdoin on kohtuuton, koska se antaisi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan vuokranantajalle mahdollisuuden yksipuolisesti sanella uuden sopimuksen ehdot, jolloin vuokralaisen etuoikeus menettäisi tosiasiallisen merkityksensä. Edelleen oikaisuvaatimusten tekijät tuovat ehdon 19.3 § osalta esiin, että suojelumääräykset hyvin todennäköisesti estävät rakennuksen purkamisen ja poistamisen alueelta ja että vuokralaiselta edellytetään rakennusten poistamista vuokra-ajan päättyessä ilman lunastuskorvausta, mikäli hän ei hyväksy vuokranantajan tarjoamaa jatkosopimusta. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan ehto johtaa siihen, että jos vuokralainen ei hyväksy vuokranantajan esittämiä vuokraehtoja, vuokralaisen omaisuus siirtyy vastikkeetta vuokranantajalle. Tämä olisi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan maanvuokralain ja yleisten kohtuullisuusperiaatteiden vastaista, koska vuokralainen menettäisi omaisuutensa korvauksetta syystä, johon hän ei voi itse vaikuttaa. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan ehdon soveltaminen tällaisessa tilanteessa olisi kohtuutonta, sopimusehto tulisi poistaa kokonaan, ja vuokranantajalle tulisi määrätä velvollisuus lunastaa rakennus käyvästä arvosta, mikäli vuokralainen päättäisi olla jatkamatta vuokrasopimusta. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan uusi ehto olisi myös epäedullisempi kuin vanha päättyneissä sopimuksissa oleva ehto. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan päättyneissä sopimuksissa olevan ehdon mukaan vuokranantaja vapautuisi lunastuskorvauksen maksamisesta vain, jos vuokralainen kieltäytyy vuokra-ajan jatkamisesta entisin ehdoin kaupungin sitä tarjotessa.

Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan myös sopimuksen 19.4 §:ään sisältyvä ehto olisi kohtuuton. Ehdon mukaan vuokralaisen on maksettava kaksinkertaista vuokraa vastaavaa korvausta vuokra-alueen käytöstä vuokra-ajan päättymisen jälkeen siihen saakka, kunnes alue on puhdistettu, siivottu ja tasattu vuokranantajan hallintaan. Sopimusehto ei oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan sovellu tilanteeseen, jossa vuokra-alueella olevia rakennuksia ei voida purkaa. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan osa sopimusluonnosten ehdoista ei sovellu omakotitalotonteille, joilla sijaitsee suojellut rakennukset, vaan ehdot on tarkoitettu kerrostalojen uudisrakentamiseen, mikä puoltaa useiden ehtokohtien muokkaamista tai poistamista.

Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan sopimusluonnoksen ehto 25 § voi tilanteessa, että kunnallisvalitus hyväksyttäisiin, estää vuokralaista saamasta vuokran määrän osalta kohtuullisen ehdon. Sopimusluonnoksen 25.1 §:n mukaan vaikka jokin vuokrasopimuksen ehto katsotaan pätemättömäksi, mitättömäksi tai täytäntöönpanokelvottomaksi lainsäädännön, verotuksen muutoksen, viranomaismääräyksen tai muun syyn takia, se ei vaikuta vuokrasopimuksen tai sen muiden ehtojen lainmukaisuuteen, pätevyyteen tai täytäntöönpanokelpoisuuteen. Oikaisuvaatimusten tekijät esittävät, että sopimukseen lisättäisiin täsmennys, että mikäli vuokran määräytymisperusteeksi otettu vuokrausperiaatepäätös muuttuu tai kumoutuu, osapuolet neuvottelevat vuokran määrästä uudelleen siten, että vuokran taso vastaa lainvoimaisen päätöksen mukaista käypää arvoa. Myös oikaisuvaatimuksen K tekijä ehdottaa oikaisuvaatimuksen täydennyksestä 6.1.2026 ilmenevää muutosta sopimusehtoihin.

Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan heidän/vuokralaisten yhteisiä näkemyksiä vuokrasopimusten ehdoista tai vuokran kohtuullisesta määrästä ei ole huomioitu. Vuokrauspäätökset koskevat vuokra-alueita, joilla sijaitsee yksi tai useampi oikaisuvaatimusten tekijöiden omistama suojeltu asuinrakennus ja pitkäaikaisen vuokrasopimuksen ehdoilla on olennainen merkitys oikaisuvaatimusten tekijöille.

Vuokran määrä

Oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, F, G, H, I, J ja L tekijät tuovat esiin, että sopimusluonnoksissa esitetty vuokran määrä on perustettu sellaisenaan kaupunginvaltuuston päätökseen (21.5.2025, 111 §) vuokrausperiaatteiden määrittämisestä asuntotonteille, joiden maanvuokrasopimukset päättyivät vuonna 2025. Vuokrausperiaatteissa Meilahden alueella vuokran määräytymisessä käytettävän rakennusoikeuden yksikköhinnaksi on vahvistettu 1 650 euroa/k-m². Etelä-Meilahdessa rannan välittömässä läheisyydessä sijaitseville tonteille on päätetty 25 %:n korotuksesta ja omarantaisille tonteille 50 %:n korotuksesta rakennusoikeuden yksikköhintaan. Lisäksi oikaisuvaatimusten A, B C, D, E, G, H, I, J ja L tekijät ovat 29.9.2025 päivätyssä oikaisuvaatimustensa liitteessä tuoneet vuokran määrän osalta esiin, että kaupunginvaltuuston vuokrausperiaatepäätöksessä 21.5.2025 (111 §) ei ole määritelty tarkasti, mitä rannan läheisyys tarkoittaa. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan arviolausunnoissa tontit olisi arvioitu tonttikohtaisesti ja tontin sijainti suhteessa rantaan olisi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan jo huomioitu. Tämän vuoksi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan rannan läheisyydessä sijaitseville tai omarantaisille tonteille ei tulisi tehdä 25 %:n tai 50 %:n korotuksia. Oikaisuvaatimuksen C tekijän mukaan päätös ei lisäksi noudata hallintolain yhdenvertaisuusperiaatetta, koska samalla alueella sijaitsevia tontteja ei kohdella samalla tavalla, vaan vuokrausperuste määräytyy sen mukaan, onko tontti Meilahden alueen pientaloalueella rannan läheisyydessä (25 %:n korotus) vai omarantaisella tontilla (50 %:n korotus). Oikaisuvaatimuksen C tekijä katsoo, että mikäli kaupungin mukaan asiassa noudatetaan yhdenvertaisuusperiaatetta, samaa periaatetta tulisi soveltaa 21.5.2025 lähtien kaikkiin Helsingin kaupungin uusiin ja uusittaviin maanvuokrasopimuksiin. Aikaisemmalla sopimuskaudella vastaavaa jaottelua ei käytetty eikä jaottelua ole käytetty myöskään Helsingin kaupungin solmimissa maanvuokrasopimuksissa kolmella muulla Meilahden huvilatontilla. Hallintolain johdonmukaisuuden vaatimusta tai yhdenvertaisuusperiaatetta ei ole oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan noudatettu. Kaupungilla on useita vuokratontteja, joiden voidaan katsoa sijaitsevan rannan läheisyydessä tai joilla on omarantainen tontti. Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan näiden tonttien osalta tulee oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan vaatia 25 % tai 50 % korkeampaa maanvuokraa verrattuna muihin saman alueen maanvuokriin. Oikaisuvaatimuksen C tekijän mukaan muussa tapauksessa Meilahden maanvuokraa koskevat periaatteet eroavat kaupungin muista päätöksistä ja linjauksista.

Oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, F, G, H, I, J ja L tekijät tuovat esiin, että kaupunginvaltuuston päätöksestä on tehty kunnallisvalituksia, eikä vuokrausperiaatteita koskeva päätös ole lainvoimainen. Tätä ei ole kuitenkaan oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan huomioitu vuokrauspäätöksissä, ja vuokran määrittäminen vuokrausperiaatepäätöksen perusteella on oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan kohtuutonta. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan kunnallisvalituksissa on käsitelty kerrosneliömetrihinnan 1650 euroa/k-m² epäselvyyttä sekä sitä, miten rannan läheisyys ja sen vaikutus hintaan tulee tulkita. Lisäksi oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, G, H, I, J ja L tekijät ovat 29.9.2025 päivätyssä oikaisuvaatimustensa liitteessä tuoneet esiin, että vuokrasopimusluonnoksissa ei ole perusteltu sitä, mikä seikka on oikeuttanut korkeamman hinnan käytön. Jos kunnallisvalitukset hyväksyttäisiin, vuokra muodostuisi kaupungin periaatepäätöksen vastaiseksi ja tämä voisi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan johtaa siihen, että vuokrasopimus olisi yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen suhteessa muihin alueella vuoden 2025 jälkeen tehtäviin maanvuokrasopimuksiin.

Valituksissa on oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, F, G, H, I, J ja L tekijöiden mukaan myös tuotu esiin muun muassa, että Meilahden alueella vuokran perusteena käytettäväksi vahvistetussa rakennusoikeuden yksikköhinnassa (1 650 euroa/k-m²) ei ole huomioitu alueen erityispiirteitä, kuten suojelumääräyksiä ja niistä johtuvia rakentamisen sekä tonttien käyttömahdollisuuksien rajoituksia. Oikaisuvaatimusten E ja F tekijät tuovat esiin, että asukkaiden teettämien arvioiden mukaan suojelumääräykset alentavat tonttien arvoa noin 20 %. Oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E,F, G, H, I, J, K ja L tekijät tuovat myös esiin, että suojelumääräysten sivuuttaminen on ristiriidassa kaupunginhallituksen 16.5.2022 päivätyn valtiovarainministeriön kiinteistöverosuunnitelmaa koskevan lausunnon kanssa (pöytäkirja 19/2022, 380 §), jossa kaupunki on todennut, että: ”Asemakaavassa suojellut rakennukset rajoittavat tontin omistajien käyttö- ja muutosmahdollisuuksia, nostavat korjaus- ja hoitokustannuksia ja siten osaltaan alentavat maapohjan/rakennusoikeuden markkina-arvoa. Yksittäisten suojeltujen rakennusten rakennusoikeuden tulisi olla korkeintaan 55 % aluehinnoista, eli noin 80 % vastaavan suojelemattoman tontin verotusarvosta”. Oikaisuvaatimusten E ja F tekijät tuovat lisäksi esiin, että arviointi on tehty arvioiden tontteja rakentamattomina uusien tai suojelemattomien rakennusten tonttimaana. Oikaisuvaatimuksen K tekijä tuo esiin, että Vähä-Meilahden alueen osalta on otettava huomioon asemakaavamääräysten lisäksi laki rakennusperinnön suojelemisesta. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan alueella ei voida soveltaa markkinaehtoista rakentamista eikä RKY-alueen tontteja voi käsitellä, kuten normaaleja tontteja. Alueen kaavamääräykset sallivat oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan lähtökohtaisesti vain vanhojen rakennusten siirtämisen, mikä rajoittaa rakentamista ja nostaa rakennuskustannuksia. Modernit rakennusratkaisut ovat vain osittain sallittuja. Vanha hirsitalo asettaa lukuisia rajoituksia esimerkiksi seinien sijaintiin, huonejakoon ja huonekokoon. Kaupunginmuseo valvoo, että kaikki rakennedetaljit noudattavat rakennusperinteitä, mikä lisää toteutuksen monimutkaisuutta ja kustannuksia. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan Catella Property Oy:n arviolausunnon mukainen toteamus siitä, että suojelumääräykset eivät vaikuta tontin rakennusoikeuden arvoon laskevasti osoittaa, että Vähä-Meilahti on poikkeuksellinen alue, mikä heikentää muiden alueiden kauppojen käyttämistä vertailuperusteena. Kannanotto käsittelee oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan suojelun vaikutusta kysyntään ja erityisesti asuntokysyntään. Pohdinta ei oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan korvaa vertailua toteutuneisiin tonttikauppoihin eikä se riitä perustelemaan rakennusoikeuden arvoa suojellulla alueella. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan Newsec Valuation on oikaisuvaatimuksessa yksilöidyssä toisessa arviolausunnossa todennut suojelun alentavan markkina-arvoja. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan suojelun mahdollisesti aiheuttama arvonnousu johtuu ensisijaisesti rakennusten historiallisesta arvosta ja asukkaiden työstä alueen ylläpitämiseksi. Mahdollinen arvonnousu kohdistuu oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan pääasiallisesti rakennuksiin, eikä yhteisöllinen panos voi toimia perustana maanvuokrien korottamiselle.

Oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, G, H, I, J ja L tekijöiden mukaan kaupunki ja vuokralaiset ovat teettäneet Meilahden alueen vuokran perusteen määrittämisen tueksi yhteensä viisi kansainvälisten IVS-standardien mukaan laadittua kiinteistöarviota. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan Vähä-Meilahden suojellun kulttuurihistoriallisesti arvokkaan huvila-alueen maan arvon määrittäminen olisi saatujen kiinteistöarviointien perusteella epäonnistunut. Tämän osoittaa oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan laadittujen arvioiden perusteella laskettujen kerrosneliömetrikohtaisten vuokrausperusteiden numeroarvojen erittäin suuri hajonta (1 320, 1 440, 1 560, 1 650, 2 220). Oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, G, H, I, J ja L tekijöiden mukaan hajontaa selittää se, ettei Vähä-Meilahdessa ole koskaan tehty yhtään tonttikauppaa, eikä alueen erityispiirteisiin sopivia verrokkikauppoja löytyisi. Sille, että asiassa käytetään kiinteistöarvioiden toiseksi ylintä rakennusoikeuden yksikköhintaa, ei ole oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan hyväksyttävää perustetta. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan on lisäksi kohtuutonta, että vuokrauspäätökset on perustettu kaupunginvaltuuston vuokrausperiaatepäätökseen, koska päätös 21.5.2025 (111 §) ei ole lainvoimainen. Myös oikaisuvaatimuksen K tekijä tuo esiin, että Vähä-Meilahden alueella ei ole tehty tonttikauppoja. Tontit/rakennuspaikat alueella ovat erilaisia, toiset sijaitsevat rauhallisessa metsäympäristössä ja toiset lähellä vilkkaasti liikennöityjä teitä. Oikaisuvaatimusten A, B, C, D, G, H, J ja L tekijöiden mukaan asian uudelleen valmistelussa vuokran määrityksessä käytettävänä ja asianmukaisena sekä markkinaehtoisena kohtuullisena rakennusoikeuden yksikköhinnan arvona tulisi pitää vuokralaisten esittämää näkemystä 1 250 euroa/k-m². Oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, G, H, I, J ja L 30.9.2024 päivätyn liitteen mukaan oikaisuvaatimusten tekijöiden ehdotus sopii hyvin alueesta teetettyihin, ulkopuolisten auktorisoitujen kiinteistöarvioitsijoiden lausuntoihin (Jones Lang LaSalle Finland Oy, Aalto LKV ja Colliers Finland Advisors Oy). Arvo 1 250 euroa/k-m² olisi myös kallein kaupungin soveltama vuokrausperuste. Vähä-Meilahden maanvuokrien taso on jo nykyisellään ollut kohtalainen eikä suinkaan olematon kuten joissain vanhemmissa muiden alueiden vuokrasopimuksissa. Lisäksi oikaisuvaatimusten E ja F tekijät tuovat esiin, että kaupungin tilaamien arviolausuntojen laskelmat perustuisivat yksityisessä omistuksessa oleviin alueisiin esimerkiksi Espoon Westendissä. Kanta-Helsingin omakotiyhdistys on aiemmin valittanut kaupungin tilaamien kiinteistöarvioitsijoiden toiminnasta Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakuntaan. Lautakunta totesi tuolloin, etteivät kaupungin tilaamat arviolausunnot olleet AKA-arvioita. Oikaisuvaatimusten tekijöiden E ja F mukaan päätöksen tueksi tulisi hankkia riippumattomia AKA-tasoisia arvioita, joissa huomioidaan alueen tuoreet maanvuokrauspäätökset ja asemakaavan VLA/s-suojelustatus. Oikaisuvaatimuksen K tekijä toteaa Catella Property Oy:n käyttäneen arvioinnissa markkinalähestymistapaa ja Catella Property Oy on korostanut Vanhan Munkkiniemen merkitystä vertailussa. Vertailualueella ei oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan ole vertailukelpoisia tai identtisiä kiinteistökauppoja. Tonttien keskeiset ominaisuudet, kaavamääräykset ja rakentamista koskevat säännöt poikkeavat toisistaan, eikä niitä voida oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan pitää samankaltaisina. Kaavamääräysten erojen tulee vaikuttaa kiinteistöarviointiin. Kaavamääräysten huomioimatta jättämisellä loukataan oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan hallintolain tasapuolisen kohtelun periaatetta ja perustuslain yhdenvertaisuuden vaatimusta. Samankaltaisuudet vertailukohteina ovat etäisyys keskustaan, mereen ja käyttötarkoitus. Viihtyisyys, vetovoima ja imago ovat riippuvaisia edellä mainituista tekijöistä. Palvelut, koulut ja julkinen liikenne ovat Vanhassa Munkkiniemessä oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan parempia kuin Vähä-Meilahdessa. Referenssikaupat eivät oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan edusta riittävää vertailukelpoisuutta alueen erityisluonteen vuoksi, koska vertailukaupat ovat tyhjiä tontteja erilaisin kaavamääräyksin.

Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan kaupunki on myös rajannut muut arviointitavat pois ilman asianmukaista perustelua. Oikaisuvaatimuksen tekijän tontista on tehty AKA-arvio, joka perustui kohtuullisen arvon menetelmään. Menetelmä on tunnustettu IVS-standardeissa. Arviointimenetelmän sivuuttaminen ilman sisällöllistä tarkastelua heikentää oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan arvioinnin luotettavuutta ja vaarantaa tasapuolisen kohtelun. Vastuu siitä, että käytetty arviointitapa on oikea, on kaupungilla. Arviointimenettelyn oikeellisuus, tasapuolisuus ja ennustettavuus ovat keskeisiä kaupungin asuntopolitiikan kannalta, koska merkittävä osuus helsinkiläisistä asuu vuokratontilla, ja tonttivuokrat tulevat lähivuosina lähestymään vielä enemmän markkina-arvoja myös sopimuksia uusittaessa.

Oikaisuvaatimuksen K tekijä tuo vielä esiin, että korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun 2025:6 mukaan viranomaisen ei ole hyväksyttävää käyttää asiantuntijalausuntoa mekaanisesti päätöksenteon perustana. Kaupungin tulee tehdä itsenäinen ja perusteltu harkinta siitä, miten lausuntoa sovelletaan vuokran määrityksessä. Pelkkä arviolausunnon hyväksyminen vuokrapohjaksi ilman omaa arviointia ei täytä hallintopäätökselle asetettua perustelu- ja selvitysvelvollisuutta. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan vuokrauspäätös perustuisi virheelliseen ja riittämättömään arvonmääritykseen. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan viranomaisen arviointi ei ole objektiivista, asianmukaisesti dokumentoitua eikä johdonmukaista.

Oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, G, H, I, J ja L tekijöiden mukaan vuokrauspäätökset eivät toteuta vuokratason yhdenvertaisuutta suhteessa kaupungin muilla vuokra-alueilla perimiin tai perittäväksi esittämiin vuokriin. Kaupungin Meilahdessa käyttämä kerrosneliömetrihinta on selvästi korkeampi, kuin muiden kaupunginosien vastaavat hinnat. Alueen erityispiirteet, kuten suojelumääräykset ja rakentamisen rajoitukset, eivät ole alentaneet vuokran määrää. Vuokrauspäätöksissä esitetty vuokrataso on ylivoimaisesti korkein verrattuna kaupungin muilla vuokra-alueilla aiemmin käyttämiin tai käytettäväksi esittämiin vuokratasoihin. Vuokrataso on muihin pientaloalueisiin verrattuna jopa kolme kertaa korkeampi. Verrattuna naapurialueisiin Vanhaan Munkkiniemeen ja Taka-Töölöön, vuokrataso on yli 50 % korkeampi. Oikaisuvaatimusten tekijät tuovat esiin, että vuokrauspäätöksissä esitetty vuokrataso poikkeaa olennaisesti myös kaupungin Vähä-Meilahden alueelta vuosien 2014‒2017 aikana myymien rakennusten ja samalla tehtyjen 30 vuoden pituisten määräaikaisten vuokrasopimusten vuokratasosta. Esimerkiksi vuonna 2014 tehdyn vuokrauksen vuosivuokra on noin 9 190 euroa ja pääoma-arvo vuonna 2024 noin 910 euroa/k-m², vuonna 2015 tehdyn vuokrauksen vuosivuokra on noin 8 495 euroa ja pääoma-arvo vuonna 2024 noin 990 euroa/k-m², toisen vuonna 2015 tehdyn vuokrauksen vuosivuokra on noin 17 978 euroa ja pääoma-arvo vuonna 2024 noin 990 euroa/k-m² ja vuonna 2017 tehdyn vuokrauksen vuosivuokra on noin 19 218 euroa ja pääoma-arvo vuonna 2024 noin 1 100 euroa/k-m². Oikaisuvaatimusten tekijöiden esittämä arvo 1 250 euroa/k-m² ylittää edellä esitetyt arvot. Vuokrauspäätöksissä Meilahden alueella laskennallisena arvona käytetty 1 650 euroa/k-m² poikkeaa oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan merkittävästi asukkaiden teettämien laadultaan vastaavien arvioiden markkinahinnasta sekä lähivuosien aikana toteutuneiden sopimusten vuokrahinnoista. Oikaisuvaatimusten E, F ja K tekijät ovat myös toimittaneet oikaisuvaatimustensa liitteeksi oheismateriaalista ilmenevän asiantuntijalausunnon Vähä-Meilahden vuosina 2014‒2017 tehtyjen maanvuokrasopimusten vaikutuksesta vuonna 2025 tehtäviin sopimuksiin. Oikaisuvaatimuksen K tekijä tuo esiin, että kaupungin viittaamassa Villa Granvikin tapauksessa vuokratontti Vähä-Meilahdesta luovutettiin huutokaupan kautta. Rakennusosat myytiin asunto-osakeyhtiölle 5 000 eurolla kaupungin vastatessa myös esimerkiksi rakennuksen purkamiseen liittyvistä kuluista, eikä hanke ole oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan tämän jälkeen edennyt. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan myös vuosina 2014‒2017 Vähä-Meilahden alueelle tehdyssä kolmessa uudessa vuokrasopimuksessa oli lähtökohtana huutokauppa, jossa kaupunki myi rakennuksia ostajille. Ostajat joutuivat vastaamaan huomattavista korjauskustannuksista. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan vuosina 2014‒2017 solmitut sopimukset olisivat parhaiten markkinavuokraa heijastava aineisto, mutta kaupungin tilaamissa arviolausunnoissa näitä referenssejä ei ole kuitenkaan hyödynnetty.

Oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, G, H, I, J ja L tekijöiden mukaan Vähä-Meilahden tonttivuokrien määrittelyssä olisi sivuutettu kaupunginhallituksen 1.4.2019 hyväksymät tontinluovutuslinjaukset, jotka korostavat pitkäjänteisyyttä, ennustettavuutta ja kokonaisvaltaista tarkastelua. Vähä-Meilahden alue on asemakaavassa määritetty kulttuurihistoriallisesti ja puutarhataiteellisesti merkittäväksi lähivirkistys- ja asuinalueeksi (VLA/s). Vuokran määrässä ei ole huomioitu Vähä-Meilahden alueen suojelumääräyksistä aiheutuvia rajoituksia eikä velvoitteita vuokran määrää alentavasti. Myös oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan kaupunginhallituksen 1.4.2019 hyväksymät tontinluovutuslinjaukset on sivuutettu. Linjausten mukaan tontinluovutustoiminta ei voi perustua pelkästään kunkin hetken markkinatilanteeseen, tontinluovutustoiminnan tulisi olla ennustettavaa ja asiassa tulisi tehdä kokonaisvaltaista tarkastelua sekä huomioida myös vuokrahistoria. Näin ei kuitenkaan oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan ole toimittu.

Oikaisuvaatimuksen B tekijä tuo lisäksi esiin, että alueella sijaitsevalle Villa Aikalalle, Ronald McDonald Lastentalosäätiö sr:lle ja Villa Tallbolle on tarjottu huomattavasti edullisemmat vuokrasopimukset. Ronald McDonald Lastentalosäätiö sr:n vuokratontti on erotettu vuonna 1991 As Oy Seurasaarentie 1:n tontista asuinkäyttöön, ja Ronald McDonald Lastentalosäätiö sr:n vuokrausperuste on korotuksen jälkeen jopa 65 % edullisempi, kuin As Oy Seurasaarentie 1:n vuokrausperuste. Villa Aikala on yhtä lähellä merta kuin As Oy Seurasaarentie 1 ja Villa Tallbolla on pitkä oma ranta. Silti molemmille on muodostumassa jopa 60‒70 % edullisemmat vuokrausperusteet. Oikaisuvaatimuksen B tekijän mukaan Meilahden kaavassa ei ole yleisille rakennuksille tarkoitettuja tontteja eikä yhdelläkään uusittujen sopimusten tonteista sijaitse julkisia rakennuksia. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan ehdotettuja vuokratasoja ei siten voida pitää yhdenvertaisina. Myös oikaisuvaatimusten E ja F tekijät tuovat esiin, että kaupunki on valmistelemassa samalle Meilahden huvila-alueelle pitkäaikaisia maanvuokrasopimuksia, mutta sopimuksia ollaan tekemässä oikaisuvaatimusten tekijöiden vuokrauspäätöksiin verrattuna poikkeavilla vuokraehdoilla, vuokra-ajalla ja olennaisesti alhaisemmalla vuokratasolla. Myös oikaisuvaatimuksen K tekijä on oikaisuvaatimuksensa täydennyksessä 1.12.2025 ja oikaisuvaatimusten E ja F tekijät 30.11.2025 ja 3.12.2025 saapuneilla oikaisuvaatimustensa täydennyksillä viitanneet vuokrauksiin, joissa vuokralaisina ovat Fastighets Ab Johannesbergsvägen 8 i Helsingfors (Villa Aikala) ja Ronald McDonald Lastentalosäätiö sr. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan vuokrauksissa on loukattu hallintolain 6 §:n periaatetta, koska oikaisuvaatimuksen tekijöille on tehty vuokraus käyttäen hintaa 1 650 euroa/k-m² ja mainituissa vuokrauksissa vuokraukset on tehty hintaan 500 euroa/k-m² ja 450 euroa/k-m². Oikaisuvaatimusten E ja F tekijät tuovat esiin, että edellä mainitut vuokraukset on tehty 30 vuoden ajaksi neljä kertaa halvemmalla vuokrahinnalla.

Oikaisuvaatimusten K, E ja F tekijöiden mukaan sekä korkeamman että matalamman hinnan vuokrauksissa vedotaan GEM Valuation Oy:n arviokirjaan. Oikaisuvaatimusten E ja F tekijät tuovat esiin, että matalamman vuokrahinnan vuokrausten rakennusoikeuden arvo on arvioitu korkeammaksi GEM Valuation Oy:n 15.4.2024 laaditussa arviossa, vaikka kohteista on laadittu arviokirjat vuonna 2023. Myös oikaisuvaatimuksen K tekijä kritisoi sitä, että Villa Aikalan (Fastighets Ab Johannesbergsvägen 8 i Helsingfors) ja Ronald McDonald Lastentalosäätiö sr:n tontit ovat virheellisesti olleet asuinkäyttöön tarkoitettujen tonttien listalla GEM Valuation Oy:n arviolausunnossa ja kaupunginvaltuuston päätöksessä. Oikaisuvaatimusten K, E ja F tekijöiden mukaan saman arvioitsijan lopputulokset samalla alueella eivät voisi poiketa toisistaan siten, että lopputulos on täysin eri. Meren välittömässä läheisyydessä oleva maapohja ei voi olla neljä kertaa halvempaa. Oikaisuvaatimusten K, E ja F tekijöiden mukaan heidän vuokra-alueensa ja edellä mainitut kohteet sijaitsevat samalla asemakaava-alueella ja voimassa ovat samat kaavamääräykset (VLA/s). Myös kaupunginvaltuuston päätöksessä asuntotonttien sopimusten uusimisesta 21.5.2025 (111 §) on todettu, että liiketilojen osalta peritään samaa vuokraa kuin asuintiloista. Yleisten rakennusten tonteista perittäisiin puolet alhaisempaa vuokraa. Päätöksessä ei ole esitetty perusteita sille, miksi asianosaisille on määritetty toisistaan poikkeavia maanvuokria. Oikaisuvaatimusten K, E ja F tekijöiden mukaan, vaikka osoitteessa Johannesbergintie 8 (Fastighets Ab Johannesbergsvägen 8 i Helsingfors) sijaitsevan vuokra-alueen käyttö rajoitetaan liike- ja yhdistystoimintaan, päätöksessä mahdollistetaan myös määräalalla asuminen, ja tontin 2025 päättyneen sopimuksen käyttötarkoitus on ollut asuntotarkoitus sekä huvilan pitäminen. Korkean ja matalamman vuokrahinnan tontteja sijaitsee vierekkäin. Jotta maanvuokrauksissa ei loukattaisi tasapuolisuutta, puolueettomuutta, harkintavallan väärinkäytön kieltoa ja suhteellisuusperiaatetta, asia tulee oikaisuvaatimusten K, E ja F tekijöiden mukaan palauttaa uudelleen käsiteltäväksi.

Oikaisuvaatimuksen K tekijä on vielä 17.12.2025 täydentänyt oikaisuvaatimustaan tuoden esiin, että kaupunki on soveltanut merkittävästi alhaisempaa vuokrahintaa kolmen alueen toimijan kohdalla verrattuna asuntotonttien vuokrahintoihin ja kaupunki on osoittanut hyväksyvänsä tason 400 euroa/k-m². Hinta 400 euroa/k-m² tulisi siten hyväksyä kaikkien vuokrausten kohdalla. Kaupungin periaatteiden mukaan Villa Aikalan (Fastighets Ab Johannesbergsvägen 8 i Helsingfors) ja Ronald McDonald Lastentalosäätiö sr:n vuokran ei tulisi olla alle 50 % asukkaiden vuokrasta tai asuntotonttien vuokrat voisivat olla vain kaksinkertaiset verrattuna näiden tonttien vuokriin eli 800 euroa/k-m².

Oikaisuvaatimuksen K tekijä on myös 6.1.2026 täydentänyt oikaisuvaatimustaan ja vaatinut, että hänelle vuokratun tontin vuokran määritys yhdenvertaistetaan ja asetetaan samaan suhteelliseen tasoon osoitteessa Johannesbergintie 8 sijaitsevan tontin vuokrasopimuksen kanssa (vuokralaisena Fastighets Ab Johannesbergsvägen 8 i Helsingfors). Oikaisuvaatimuksen K tekijä täsmentää, ettei esitä vaatimuksia osoitteessa Johannesbergintie 8 sijaitsevan tontin vuokrasopimukseen eikä sen vuokratasoon. Kaupunki on soveltanut vuokranmäärityksessä eri hinnoitteluperiaatetta saman kaavallisen aseman omaaviin tontteihin; osa tonteista on hinnoiteltu liiketontin ja osa asuintontin pääkäytön mukaan. Tontit sijaitsevat oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan samalla asemakaavan mukaisella VLA/s-alueella ja tonteilla sijaitsee asemakaavan mukaan asuinkäyttöön tarkoitettuja huviloita. Hallintolain 6 §:n yhdenvertaisuusperiaate edellyttää, että samankaltaisessa asemassa olevia kohdellaan samalla tavalla. Kaavan lisäkäyttömerkintä on kaavallisesti alisteinen eikä muuta tontin luonnetta liike- tai toimitilakäyttöön tarkoitetuksi. Kaavamerkintä ei oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan muodosta perustetta määrittää tontin vuokranmääritystä liike- tai toimitilatontin hinnoitteluperusteiden mukaiseksi. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan vuokramäärityksen tulee perustua kaavallisiin lähtökohtiin; asemakaavassa ei ole määritetty asumisen ja muun toiminnan välistä suhdetta. Asemakaavassa ei ole myöskään asetettu kriteerejä, joiden perusteella tontteja voitaisiin eriyttää vuokranmäärityksessä. Rakennusten käyttötarkoituksen muuttaminen edellyttää lupamenettelyä ja rakennusvalvontaviranomaisen harkintaa, eikä rakennuksissa tosiasiallisesti harjoitettu toiminta voi muodostaa perustetta olennaisesti toisistaan poikkeaville kerrosneliömetrihinnoille. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan kaupungin kaava-arkkitehdin tulkinnan mukaan asemakaava ei määrittele asumisen ja muun toiminnan välistä suhdetta eikä perusta eroa tonttien hinnoittelulle. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan rakennusvalvonnan myöntämä lupa toimisto- ja kurssikeskusrakennukselle ei muuta tontin kaavallista pääkäyttötarkoitusta, vaan koskee yksittäisen rakennuksen käyttöä. Viranomaisen harkintavalta ei oikeuta epäjohdonmukaiseen menettelyyn vertailukelpoisissa tilanteissa, eikä yhdenvertaisuusperiaatteesta voida poiketa viranomaiskäytännöllä ilman normiperustaa. Tonttien hinnoittelu eri tavoin tosiasiallisen käytön perusteella rikkoo oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan hallintolain yhdenvertaisuusperiaatetta ja perusteluvelvollisuutta. Myöskään kaupunginhallituksen 1.4.2019 vahvistamat tontinluovutuslinjaukset eivät oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan oikeuta määrittämään tontin markkina-arvoa tosiasiallisen käytön perusteella, vaan rakennusoikeuden arvon tulee perustua kaavaan. Korkeimman hallinto-oikeuden oikeuskäytännön mukaan viranomainen ei voi perustaa päätöstä tosiasialliseen käyttöön kaavan määrätessä toisin. Tontti osoitteessa Johannesbergintie 8 kuuluu samaan asuinkäyttöisten huviloiden kategoriaan, ja koska samalla VLA/s-alueella sijaitsevalle tontille on jo määritetty vuokra, oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan hänen vuokransa tulee perustua samaan lähtökohtaan. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan asuinkäyttöön kaavoitetun tontin hinnoittelu liiketonttina ilman poikkeamispäätöstä tai kaavamuutosta olisi kaavasta poikkeamista ja taloudelliset velvoitteet määräytyisivät kaavan vastaisesti loukaten kaavan oikeusvarmuutta. Vuokran määritys toimisi oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan tosiasiallisena maankäytön ohjauskeinona ilman kaavamuutosta ja johtaisi saman kaavamerkinnän omaavien tonttien erilaiseen kohteluun. Oikaisuvaatimuksen K tekijä esittää myös, että mikäli yhden tontin vuokranmääritys oikaistaan, kaupungille syntyy velvollisuus huolehtia siitä, että samaa linjaa noudatetaan myös muissa 1.1.2026 uudistetuissa sopimuksissa.

Oikaisuvaatimuksen K tekijä on myös 12.1.2026, 13.1.2026, 15.1.2026, 19.1.2026 ja 2.2.2026 täydentänyt oikaisuvaatimustaan. Täydennyksissä oikaisuvaatimuksen tekijä toistaa osoitteessa Johannesbergintie 8 sijaitsevan tontin osalta jo aiemmin esittämänsä mm. samanlaisista kaavamääräyksistä, siitä, että kaavamerkinnät eivät osoita tonttia yritys- tai liiketontiksi sekä vaatimuksensa yhdenvertaisesta kohtelusta. Rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen muuttaminen edellyttää oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan asemakaavan muutosta tai poikkeamislupaa. Rakennuslupa tai rakennuksessa harjoitettava tosiasiallinen käyttö ei oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan muuta tontin kaavallista käyttötarkoitusta. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan niin kauan kuin asemakaavaa ei ole muutettu, tontin kaavallinen luonne säilyy asuntopainotteisena, vaikka rakennuksessa harjoitettaisiin kaavan sallimaa liike- tai yhdistystoimintaa. Oikaisuvaatimuksen K tekijälle vuokratun alueen ja osoitteessa Johannesbergintie 8 sijaitsevan alueen välillä ei ole oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan sellaisia kaavallisia tai maankäytöllisiä eroja, jotka oikeuttaisivat olennaisesti poikkeavan vuokrahinnan. Tontit ovat tosiseikastoltaan ja oikeudelliselta asemaltaan samanlaisessa asemassa. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan menettely, jossa tontteja kohdellaan taloudellisesti epätasapuolisesti, on vastoin suhteellisuusperiaatetta ja yhdenvertaisuusperiaatetta.

Osoitteessa Johannesbergintie 8 sijaitsevan tontin luokittelu liiketontiksi tai vuokran määräytymisperusteiden sitominen vuokralaisen toiminnalliseen ratkaisuun ei täytä oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan myöskään maanvuokralain systematiikan vaatimuksia. Alueen tosiasiallinen käyttötarkoitus maanvuokralain tarkoittamassa mielessä on oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan asuinkäyttö. Yhdistystoiminta ei oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan muuta vuokra-alueen käyttötarkoitusta ilman kaavan tai rakennusluvan muutosta. Oikaisuvaatimuksen tekijä tuo esiin, että kaava sallii myös hänelle vuokratulla alueella myös muun toiminnan asumisen ohella, mutta hänen kohdallaan kaavaa on tulkittu kapeasti ikään kuin tontilla olisi sallittu vain asuinkäyttö ja kaavatulkinnan ero on johtanut tilanteeseen, jossa kaavallisesti ja alueellisesti vertailukelpoiset tontit on hinnoiteltu eri perustein.

Oikaisuvaatimuksen tekijä on lisäksi käynyt sähköpostikeskustelua tontit-yksikön päällikön kanssa ja toteaa, että vuokran määrityksen lähtökohdaksi otettu käyttötarkoitus perustuu kaupungin itsensä asettamaan sopimukselliseen käyttörajoitukseen. Kaupunginhallituksen päätöksen 1.4.2019 mukaan tontin vuokra perustuu rakennusoikeuden markkina-arvoon. Rakennusoikeus ja sen markkina-arvo määräytyvät oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan asemakaavan perusteella, eivät vuokralaisen kulloisenkin toiminnan tai sopimuksellisten rajoitusten mukaan. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan sopimusehtoa ei voida käyttää perusteluna tontin arvon määrittämiselle eikä vuokrasuhteen luokittelemiselle maanvuokralain 5 luvun mukaiseksi. Rakennusoikeuden markkina-arvo on määritettävä parhaan käytön perusteella eikä arvonmääritys voi oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan perustua tosiasialliseen käyttöön, mikäli kaava mahdollistaa arvokkaamman käyttötavan. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan ei olisi yhdenvertaista, että tonttien vuokra määräytyisi eri tavoin sen perusteella, mitä kaavan sallimaa toimintaa rakennuksissa harjoitetaan. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan menettely on ristiriidassa objektiivisuus- ja yhdenvertaisuusperiaatteen kanssa. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan osoitteessa Johannesbergintie 8 sijaitsevan tontin vuokran tulisi olla 60 % oikaisuvaatimuksen tekijän tontin vuokrasta 31.12.2025 päättyneitä sopimuksia vastaavasti. Muu menettely olisi oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan perusteeton poikkeama aiemmasta vakiintuneesta vuokrien suhteesta.
Oikaisuvaatimuksen K tekijä on myös 26.2.2026 täydentänyt oikaisuvaatimustaan, täydennyksessä oikaisuvaatimuksen K tekijä toistaa oikaisuvaatimuksessaan ja sen täydennyksissä jo esittämiään seikkoja.

Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan on epäselvää, miten vuokrasopimuksen 1.2 § vaikuttaa vuokralaisen mahdollisuuteen saada vuokran tarkistus vuokralaisen eduksi tilanteessa, että vuokralaisen tontin käyttö muuttuisi siten, että yli puolta rakennuksen pinta-alasta käytettäisiin muuhun kuin asumiseen. Mikäli maanvuokraa voisi vain korottaa, mutta ei alentaa, menettely olisi vuokralaisen kannalta epäedullinen. Tällöin tarve arvioida vuokranmäärityksen perusteiden tasapuolisuutta, yhdenvertaisuutta ja johdonmukaisuutta korostuisi entisestään.

Oikaisuvaatimusten E ja F tekijät tuovat myös esiin, että kaupunkiympäristölautakunta päätti 21.5.2024 (289 §), että rakennusoikeuden markkina-arvo Meilahden eteläisessä osassa on 400 euroa/k-m². Päätöksessä viitataan GEM Valuation Oy:n arviolausuntoon. Kaupunkiympäristölautakunnan päätöksessä Meilahden kartanon alueen konsepti- ja hintakilpailun ratkaisemisesta todettiin, että tarjottu 62 500 euron vuosivuokra vastaa viittä prosenttia rakennusoikeuden markkinalähtöisestä arvosta. Laskelma antaa oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan rakennusoikeuden arvoksi 400 euroa/k-m², joten kaupunki on käyttänyt samalla alueella olennaisesti alempaa rakennusoikeuden arvoa kuin asuntotonttien sopimuksille vahvistettu 1 650 euroa/k-m². Hallintolain 6 §:n tasapuolisuusperiaatteen mukaan samanlaisia tapauksia on kohdeltava samalla tavoin, eikä kaupunki voi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan soveltaa samaan alueeseen näin poikkeavia rakennusoikeuden arvoja ilman hyväksyttävää perustetta. Oikaisuvaatimuksen F tekijän mukaan kaupunginvaltuuston päätös 21.5.2025 (111 §) koskisi myös Meilahden kartanon aluetta, jos maanvuokrasopimus olisi tehty kaupunginvaltuuston päätöksen jälkeen. Kaupunginvaltuuston päätöksessä päätettiin, että liike-, toimisto-, työ- tai muiden vastaavien pääkäyttötarkoituksen mukaisten tilojen osalta peritään samaa vuokraa kuin asuintiloista, ja oikaisuvaatimuksen F tekijän mukaan Meilahden kartanon ja alueen muiden samaan aikaan valmisteltujen maanvuokrauspäätösten vuokrien tulisi siten olla saman tasoisia. Myös oikaisuvaatimuksen tekijä I tuo esiin, että Meilahden kartanon alueen vuokratason ja asuntotonteille päätetyn vuokratason eroavuus on yli kolminkertainen ja lisäksi Meilahden kartanon alue on saanut huomattavia etuja piharakentamisen luvissa rannalle ilman asuntotonttien mereen liittyvää lisähintaa (+ 50 %). Vuokrahintojen merkittävä ero asuntotonteilla ja yritystonteilla rikkoo oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan yhdenvertaisuutta. Oikaisuvaatimusten E ja F tekijät esittävät, että kaupungin tilaamista arviolausunnoista on jätetty pois tieto, että kaupunkiympäristölautakunnan päätöksen 21.5.2024 (289 §) ja tontit-yksikön päällikön päätöksen 16.10.2024 (51 §) mukaan 2 500 k-m² rakennusoikeutta Etelä-Meilahdessa rannan välittömässä läheisyydessä maksoi ostajille 9,60 euroa/k-m² (laskentakaava: 30 000 euroa / 2 500 k-m² / 1,25 = 9,60 euroa/k-m²). Oikaisuvaatimuksen I tekijän mukaan poikkeavat maanvuokrat merkitsisivät vuokrapolitiikalla luodun luksusalueen perustamista kulttuurihistoriallisesti arvokkaalle virkistys- ja asuinalueelle. Asuntoja alueelta voisivat omistaa vain rikkaimmat, mikä olisi ristiriidassa suhteessa mm. tavoitteeseen estää kaupunginosien eriytymistä. Myös oikaisuvaatimuksen K tekijä on tuonut esiin, että Vähä-Meilahden asukkaiden maanvuokra olisi 10 kertaa korkeampi kuin Meilahden kartanon alueen (vuokralaisena Maailman kaunein sauna Oy) maksama maanvuokra. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan yritys saa myös rakentaa uudisrakennuksia.

Oikaisuvaatimuksen K tekijä tuo esiin, että kun he siirsivät rakennuksen,yhteinen tavoite oli tehdä Vähä-Meilahdesta rakennushistorialtaan arvokas yhteinen alue ja tuolloin vuokran määrä oli oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan oikein arvioitu suhteessa rakentamisen kuluihin. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan se, että alue olisi heikko yrittämisen kannalta ja ettei ihmisvirtoja olisi, ei pidä paikkaansa, kävijöitä on runsaasti. Eri tahot pitävät Meilahden kartanoa hyvänä paikkana harjoittaa liiketoimintaa, ja vuokrausperusteissa on oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan merkittävä epäjohdonmukaisuus myös saman alueen yritysten kesken. Oikaisuvaatimuksen täydennyksessä yksilöidyt vuokratasot ovat oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan samaa suuruusluokkaa kuin Vanhan Munkkiniemen asuntojen vuokrat. Ravintolatoiminnan ja asumisen vuokratasot ovat oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan suurin piirtein samalla tasolla. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan asuntotontin vuokran tulisi olla samaa suuruusluokkaa kuin Maailman kaunein Sauna Oy:n maanvuokra ja kohtelun tulee olla yhdenvertaista. Oikaisuvaatimuksen tekijä tuo myös esiin, että alueella on edelleen useita rakennuspaikkoja, joihin ei ole saatu asukasta maksamaan vuokraa.

Oikaisuvaatimusten E ja F tekijät toteavat julkisuusperiaatteeseen liittyen, että asianosaisille tulisi avata laadittujen arviolausuntojen sisältö. Arviolausuntojen sisältö ja perusteet eivät ole olleet valituksen/oikaisuvaatimuksen laatimishetkellä tiedossa. Arviolausunnot on toimitettu asianosaisille niin laajasti mustattuina ja salattuina, että niiden sisältöä on mahdotonta tulkita. Oikaisuvaatimusten E ja F tekijät vaativat asian käsittelyssä huomioimaan, että yllä viitatusta tietopyyntöasiasta on vireillä valitusasia hallinto-oikeudessa ja myös oikaisuvaatimusten E ja F tekijöiden kaupunginvaltuuston vuokrausperiaatepäätöksestä tekemä valitus tulisi huomioida. Oikaisuvaatimuksen F tekijä on oikaisuvaatimuksensa täydennyksessä 30.11.2025 uudistanut pyyntönsä saada arviolausunnot nähtäväksi.

Oikaisuvaatimusten E ja F tekijöiden mukaan viranhaltija on itse valinnut arvioitsijat menetellen näin myös muiden kaupungin vuokrasopimusten yhteydessä. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan kaupunki voi käyttää määräävää markkina-asemaansa hyväksi rajoittamalla arvioinnin vain itse valitsemiinsa alihankkijoihin, ja kyse on markkinahinnoitteluun liittyvästä kysymyksestä. Lisäksi oikaisuvaatimusten E ja F tekijät vaativat selvitystä ja puolueetonta arviointia arviolausuntojen laadintamenettelystä ja valinnoista. Myös toisella osapuolella tulee oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan olla oikeus valita arvioitsija. Helsingin kaupungin käytäntö hyväksyä vain omat kilpailuttamansa arvioitsijat rakennusoikeuden arvon määrittämisessä ei täytä oikaisuvaatimusten E ja F tekijöiden mukaan hankintalainsäädännön avoimuuden, syrjimättömyyden ja kilpailullisuuden periaatteita. Suorahankinnat ovat lainvastaisia. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan markkinahinta ei muodostu aidosti kilpailullisesti ja menettely aiheuttaa myös riippumattomuuden vaarantumisen. Menettely rajoittaa markkinoille pääsyä ja voi muodostaa kilpailulain 7 §:n tarkoittaman väärinkäytön määräävässä asemassa. Myöskään kuntalain ja hallintolain taloudellisuuden, objektiivisuuden ja puolueettomuuden vaatimukset eivät oikaisuvaatimusten E ja F tekijöiden mukaan täyty. Maanvuokran arviointiperusteet tulisi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan muuttaa EU:n hankintadirektiivin, kilpailulain, kuntalain ja hallintolain mukaisiksi.

Yksi oikaisuvaatimuksen tekijä tuo lisäksi esiin, että maanvuokran nousua 6 915 euron vuosivuokrasta 35 900 euron vuosivuokraan ei voida pitää kohtuullisena, eikä se mahdollista perheasumista Vähä-Meilahdessa. Asiaa tulee oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan tarkastella myös hallintolain suhteellisuusperiaatteen ja luottamuksensuojaperiaatteiden perusteella. Uuden maanvuokran tason vaikutukset vuokraajalle ovat tarpeettoman ankaria, koska maanvuokran taso vaikuttaa kiinteistön arvon huomattavaan laskuun. Tällä on suoria taloudellisia vaikutuksia vuokraajille, ja kiinteistön saattaminen myyntiin johtaisi oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan suurella todennäköisyydellä siihen, että kiinteistö siirtyy perhekäytöstä kaupalliseen tai ulkomaalaiseen omistukseen. Tällä voi oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan olla epätoivottuja vaikutuksia ottaen huomioon, että kiinteistö sijaitsee lähellä valtion johdon virka-asuntoja.

Yksi oikaisuvaatimuksen tekijä tuo myös esiin, että on ottanut lähivuosina ison lainan kohteen uudisrakentamista varten, ja hän on vuonna 2020 keskustellut vuokrasopimusvalmistelijan kanssa, jolloin hänelle on vakuutettu tonttivuokrien korotuksen olevan maltillinen ja kutakuinkin Käpylän tasoa. Oikaisuvaatimuksen tekijä katsoo, että hänelle on annettu väärää tietoa, mikä on vaikuttanut haitallisesti otettavan lainan järkevästä määrästä tehtyyn arviointiin, ja annetut tiedot ovat vaikuttaneet myös pankin arvioimaan vakuusarvoon. Lisäksi vuokrankorotukset vaikuttavat negatiivisesti yleisesti kiinteistöjen jälleenmyynti- ja vakuusarvoihin.

Oikaisuvaatimuksen I tekijä tuo esiin, että hintaerojen epätasapaino ympäröiviin alueisiin nähden aiheuttaa epävarmuutta asukkaiden rakennuksien jälleenmyyntiarvosta ja kaupunginosan kiinteistömarkkinasta. Vuokrasuhteen vakauden rikkomisella taloudellisine ja oikeudellisine seurauksineen olisi myös pitkäjänteisiä vaikutuksia alueen kulttuuriympäristöön ja yhdenvertaisuuteen. Ennätysmäisen korkea maanvuokra heikentää asukkaiden kykyä ylläpitää kulttuuriperintöympäristöään ja kiinteistöjään. Rakennukset pihapiireineen ovat elävä osa alueen kulttuuriympäristöä, jota on aina ylläpitänyt sosioekonomisesti kirjava asukaskunta. Useimmilla ei ole varaa esitettyihin maanvuokrien korotuksiin. Maanvuokrien korotukset ovat kulttuuriympäristön ja eriarvoisuuden kannalta ongelmallisia ja korotukset myös loukkaavat Helsingin julkisesti asukkailleen esittämää palvelulupausta, jonka mukaan vastuullisen maanomistajan vuokrapolitiikan peruspilareita ovat ennustettavuuden, kohtuullisuuden, yhdenvertaisuuden ja ympäristön kunnioittaminen.

Yksi oikaisuvaatimuksen tekijä tuo lisäksi esiin, että hän on asunut vuokra-alueella ja hoitanut sitä sekä kunnostanut yli sata vuotta vanhaa rakennusta omalla kustannuksellaan kymmenien vuosien ajan. Ennen vuokrasuhteen alkua alue oli peltomaata, ja kaikki alueen puut ja pensaat ovat asukkaiden istuttamia. Lisäksi oikaisuvaatimuksen tekijä tuo esiin, että vuokra-alueella sijaitseva asuinrakennus sijaitsee lähellä vilkkaasti liikennöityä tietä. Arkisin tiellä on runsaasti työmatkaliikennettä. Viikonloppuisin ja iltaisin tiellä on runsaasti Seurasaareen ja Meilahden kartanoon menijöiden liikennettä. Usein autoja jätetään oikaisuvaatimuksen tekijän portin eteen, jolloin kulku tielle estyy. Oikaisuvaatimuksen tekijä tuo esiin, että Meilahden kartanon toiminta aiheuttaa ajoittaista meluhaittaa, jota aiheutuu erilaisista tapahtumista (esim. pihadisko elokuussa 2025). Meilahden kartanon alueen suunnitelmissa on kahvila- ja näyttelytoiminnan lisäksi usean saunan, baarien ja anniskeluravintolan rakentaminen. Tulevien asiakasmäärien arvioidaan olevan 300‒400 henkeä vuorokaudessa. Toiminta tulee oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan aiheuttamaan jatkuvaa meluhaittaa ja lisää alueen liikennettä sekä pysäköintitarvetta. Vuokra-alue ei ole enää oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan rauhallista huvila-aluetta, mikä tulisi huomioida alentavana tekijänä vuokraa määritettäessä.

Oikaisuvaatimuksen K tekijä tuo esiin, että kaupunkiympäristölautakunta päätti alentaa siirtolapuutarha-alueiden vuokria jopa 32 prosenttia. Päätöksessä ei ole esitetty perusteluja sille, miksi alennuksia on myönnetty joillekin alueille, mutta ei Vähä-Meilahdelle, jonka käyttö ja luonne ainakin osittain on samanlainen kuin siirtolapuutarhatonteilla. Asiassa herää oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan kysymys siitä, onko eri alueita kohdeltu tasapuolisesti ja johdonmukaisesti. Oikaisuvaatimuksen K tekijä tuo myös esiin, että tontinvuokra voi nousta tuhansia euroja vuodessa huomioimatta asukkaiden maksukykyä samalla kun kunnallisveroaste ei nouse.

Lisäksi oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, G, H, I, J ja L tekijät ovat 29.9.2025 päivätyssä oikaisuvaatimustensa liitteessä tuoneet esiin, että esitetty vuokrataso on liian korkea ja se pakottaa useat oikaisuvaatimuksen tekijät luopumaan kodeistaan. Oikaisuvaatimusten tekijät pitävät epäoikeudenmukaisena sitä, että heidän toimestaan tehty rakennusten nostaminen suojelustatuksen vaatimaan kuntoon palkitaan kohtuuttomalla vuokratasolla ja sopimusehdoilla.

Päätöksissä olevat uusittavia maanvuokrasopimuksia koskevat ehdot eivät ole oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, G, H, I, J ja L tekijöiden mukaan kohtuullisia eivätkä markkinaehtoisia ja päätöksissä esitetty vuokran määrä on kohtuuton. Vuokrauspäätökset tulisi siten oikaisuvaatimusten A, C, D, E, G, H, I, J ja L tekijöiden mukaan kumota, oikaisuvaatimuksen B tekijän mukaan korjata ja oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, G, H, I, J ja L tekijöiden mukaan päätösten täytäntöönpano tulee keskeyttää. Vuokrauspäätökset tulisi oikaisuvaatimusten A, B, C, D, G, H ja L tekijöiden mukaan palauttaa valmisteluun siten, että kohtuuttomia vuokraehtoja muutetaan ja vuokran määrä muutettaisiin vastaamaan tasoa, jossa rakennusoikeuden yksikköhinnaksi määritetään enintään 1 250 euroa/k-m². Vaihtoehtoisesti oikaisuvaatimusten A, B, C, D, G, H ja L tekijät esittävät, että heille varataan mahdollisuus tehdä esimerkiksi 30 vuoden pituinen vuokrasopimus, jossa vuokran määrä vastaa verrokkialueille määritettyjä käyvän vuokran em. tasoa ja siten, että vuokran määrässä on huomioitu Vähä-Meilahden VLA/s-alueella sijaitsevien tonttien käyttömahdollisuuksia rajoittavat ja ylläpitokustannuksia lisäävät suojelurasitteet sekä velvoitteet. Oikaisuvaatimuksen D tekijä katsoo, että vuokrataso 1 100 euroa/k-m² vastaisi alueen kohtuullista vuokratasoa.

Lisäksi oikaisuvaatimusten A, B, C, D, E, G, H, I, J ja L tekijät ovat 29.9.2025 päivätyssä oikaisuvaatimustensa liitteessä tuoneet esiin, että mikäli sovinnolliseen ratkaisuun ei päästä, oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan kaupungille syntyisi velvollisuus lunastaa vuokralaisten rakennukset. Oikaisuvaatimusten tekijät tuovat lisäksi esiin, että mikäli vuokraoikeuteen kohdistuu laina, pankki voi eräännyttää lainan maksettavaksi, mikäli uutta sopimusta ei allekirjoiteta. Oikaisuvaatimusten tekijät tuovat esiin, että tämä luo mahdollisesti tilanteen, jossa vuokralaisella ei ole tosiasiallista mahdollisuutta kieltäytyä sopimuksen allekirjoittamisesta. Kaupunki toimii oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan hyvän tavan vastaisesti käyttämällä hyväkseen vuokralaisten pakottavaa tarvetta saaden tästä oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan itselleen perusteetonta etua. Viranomaisten harkintavaltaa ohjaaviin oikeusperiaatteisiin kuuluu suhteellisuusperiaate, jonka keskeisenä sisältönä on, että viranomaisen toimien on oltava oikeassa suhteessa tavoiteltuun päämäärään nähden. Viranomaisen toimen on oltava asianmukainen, tarpeellinen ja oikein mitoitettu sen tavoitteen kannalta, johon kysymyksessä olevalla toimella pyritään. Viranomaisen tulee mitoittaa toimintansa alimmalle sellaiselle tasolle, jolla saadaan aikaan tarvittava vaikutus. Myös oikaisuvaatimusten E, F ja K tekijät tuovat esiin, että viranomaisen on kohdeltava asianosaisia tasapuolisesti ja käytettävä toimivaltaa yksinomaan lain mukaan hyväksyttäviin tarkoituksiin. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan päätös loukkaisi luottamuksensuojaperiaatetta, koska vuokralaisen kohtuulliset odotukset pitkäaikaisesta asumisesta ja maltillisista korotuksista on sivuutettu. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan vuokran korotus ei saa olla niin suuri, että se aiheuttaa kohtuutonta haittaa vuokralaiselle suhteessa kaupungin tavoitteisiin. Se, ettei käytetty markkina-arvo huomioi suojelumääräyksiä tai rakennusoikeuden rajoituksia, tekee vuokrien määrityksestä kohtuutonta, mikä on oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan suhteellisuusperiaatteen vastaista.

Viranhaltija ei oikaisuvaatimusten E ja F tekijöiden mukaan myöskään voisi allekirjoittaa 50 vuoden pituista vuokrasopimusta, koska valtuuston vuokrausperiaatepäätös ei ole lainvoimainen. Oikaisuvaatimusten D, E ja F tekijät tuovat lisäksi oikaisuvaatimusten 19.11.2025 päivätyissä täydennyksissään esiin, että kaupunki yrittäisi pakolla uhaten vaatia allekirjoittamaan sopimuksen, jonka sisältö on kiistanalainen. Mikäli nykyisiä sopimuksia ei jatkettaisi siihen saakka, kunnes oikaisuvaatimukset on lainvoimaisesti ratkaistu, jäädään sopimuksettomaan tilaan. Tällöin esimerkiksi asunnon myynti ei ole mahdollista ja pankit vaativat vakuuksien uusimista. Oikaisuvaatimusten D, E ja F tekijöiden mukaan kaupunki ei ole antanut riittävästi harkinta-aikaa arvioida sopimuksen taloudellista merkitystä, päätös sopimuksesta on tehty marraskuun alkupuolella 2025. Sopimusta ei voi hyväksyä sellaisenaan ja lunastusvaihtoehto vaikuttaa taloudellisesti järkevimmältä. Asiassa tarvitaan aikaa kokonaisuuden arvioimiseksi ja kaikkien vireillä olevien asioiden osalta tulisi odottaa lainvoimaisia päätöksiä. Olisi kohtuutonta vaatia uuden sopimuksen allekirjoittamista ja kaupunki voisi oikaisuvaatimusten D, E ja F tekijöiden mukaan joutua korvausvastuuseen, jos pakottaa allekirjoittamaan sopimuksen.

Oikaisuvaatimuksen J tekijä tuo esiin, että aikataulu on kohtuuttoman kireä. Kaupungin viranomaiset ovat toistuvasti kieltäytyneet neuvotteluista vuokralaisten kanssa. Päätöksiä on tehty myöhään eikä niiden valmisteluaikataulussa ole huomioitu kunnallisvalitusten ja oikaisuvaatimusten käsittelyyn kuluvaa aikaa. Pankit vaativat velallisilta uutta voimassa olevaa ja maanmittauslaitoksella kirjattua vuokrasopimusta hyvissä ajoin ennen nykyisen maanvuokrasopimuksen päättymistä. Muutoin vuokraoikeuden kirjaus poistuu ja kiinnitykset raukeavat. Asuntolainaa nostaneet vuokralaiset ovat oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan joutuneet hankalaan pakkotilanteeseen, joka kaventaa heidän oikeuttaan oikaisuvaatimusten ja kunnallisvalitusten tekemiseen sekä muutoksenhausta johtuviin mahdollisiin muutoksiin vuokrasopimuksissa. Näiden seikkojen vuoksi oikaisuvaatimuksen J tekijän mukaan nykyisiä vuokra-aikoja tulisi pidentää yhdellä vuodella. Oikaisuvaatimuksen K tekijä on 6.1.2026 päivätyssä oikaisuvaatimuksensa täydennyksessä tuonut esiin, ettei ole maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisella luopunut oikeudestaan tehdä oikaisuvaatimusta. Vuokralaisilla ei ollut tosiasiallista mahdollisuutta pidättäytyä vuokrasopimuksen allekirjoittamisesta ilman, että tästä olisi aiheutunut merkittäviä oikeudellisia ja taloudellisia seurauksia. Vuokralaisten on täytynyt allekirjoittaa vuokrasopimukset ennen määräaikaa, jotta vuokraoikeus ja sen perusteella haettu erityisen oikeuden kirjaus sekä erityisenä oikeutena kirjattu pysyvyyskiinnitys eivät olisi vaarantuneet. Oikaisuvaatimuksen K tekijä katsoo, että heidän oli välttämätöntä allekirjoittaa uusi vuokrasopimus ennen vanhan sopimuksen voimassaoloajan päättymistä.

Usea Vähä-Meilahden alueen oikaisuvaatimuksen tekijä on myös ennen sopimusten allekirjoittamista toimittanut kaupungille ilmoituksen, jossa he ilmoittavat allekirjoittavansa sopimuksen olosuhteiden pakosta, mutta eivät ilmoituksensa mukaan sopimuksen allekirjoittamisella hyväksy vuokrasopimuksen ehtoja tai maanvuokran määrää. Oikaisuvaatimusten tekijät ovat myös tuoneet esiin, että kaupunki on esittänyt uusittavien sopimusten ehdot yksipuolisesti ja kieltäytynyt todellisista neuvotteluista vuokrasopimusehdoista sopimiseksi sekä ilmoittanut, ettei vuokran määrästä ole mahdollista neuvotella kaupungin kanssa. Oikaisuvaatimusten tekijät ovat varanneet oikeuden vaatia maanvuokran määrän ja vuokrasopimuksen ehtojen kohtuullistamista.

Muutoksenhakuoikeus ja oikaisuvaatimusten käsittelyn edellytykset

Kuntalain (410/2015) 134 §:n mukaan lautakunnan alaisen viranomaisen päätökseen tyytymätön saa hakea siihen oikaisua. Oikaisuvaatimus tehdään lautakunnan alaisen viranomaisen päätöksestä asianomaiselle lautakunnalle. Kuntalain 137 §:n mukaan oikaisuvaatimuksen ja kunnallisvalituksen saa tehdä se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen), sekä kunnan jäsen.

Kuntalain 138 §:n mukaisesti oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Kuntalain 139 §:n mukaan päätöksen tiedoksiantoon asianosaiselle sovelletaan, mitä hallintolain 59 §:ssä säädetään tavallisesta tiedoksiannosta, ja sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annetun lain 19 §:ssä säädetään tavallisesta sähköisestä tiedoksiannosta. Hallintolain 59 §:n mukaan tavallinen tiedoksianto toimitetaan postitse kirjeellä vastaanottajalle. Vastaanottajan katsotaan saaneen asiasta tiedon seitsemäntenä päivänä kirjeen lähettämisestä, jollei muuta näytetä. Sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annetun lain 19 §:n mukaan asiakirja voidaan lainkohdasta tarkemmin ilmenevällä tavalla antaa tiedoksi asianomaiselle sähköisenä viestinä hänen suostumuksellaan. Asiakirja katsotaan annetun tiedoksi kolmantena päivänä viestin lähettämisestä, jollei muuta näytetä.

Käsiteltävänä oleva oikaisuvaatimus A päätöksistä 4.11.2025 (355 §) ja 4.11.2025 (356 §) on toimitettu kaupungin kirjaamoon 17.11.2025. Oikaisuvaatimus B päätöksestä 4.11.2025 (354 §) on toimitettu kaupungin kirjaamoon 17.11.2025. Oikaisuvaatimus C päätöksestä 4.11.2025 (353 §) on toimitettu kaupungin kirjaamoon 18.11.2025. Oikaisuvaatimus D päätöksestä 3.11.2025 (351 §) on toimitettu kaupungin kirjaamoon 18.11.2025. Oikaisuvaatimus E päätöksestä 3.11.2025 (349 §) on toimitettu kaupungin kirjaamoon 18.11.2025. Oikaisuvaatimus F päätöksestä 3.11.2025 (352 §) on toimitettu kaupungin kirjaamoon 17.11.2025. Oikaisuvaatimus G päätöksestä 3.11.2025 (348 §) on toimitettu kaupungin kirjaamoon 18.11.2025. Oikaisuvaatimus H päätöksestä 3.11.2025 (347 §) on toimitettu kaupungin kirjaamoon 17.11.2025. Oikaisuvaatimus I päätöksestä 6.11.2025 (361 §) on toimitettu kaupungin kirjaamoon 21.11.2025. Oikaisuvaatimus J päätöksestä 6.11.2025 (363 §) on toimitettu kaupungin kirjaamoon 21.11.2025. Oikaisuvaatimus K päätöksestä 3.11.2025 (350 §) on toimitettu kaupungin kirjaamoon 14.11.2025 ja oikaisuvaatimus L päätöksestä 5.12.2025 (401 §) on toimitettu kaupungin kirjaamoon 23.12.2025. Oikaisuvaatimukset ovat saapuneet määräajassa.

Vastaus oikaisuvaatimuksissa esitettyihin vaatimuksiin perusteluineen

Sopimusehdot

Oikaisuvaatimusten tekijöiden esittämään vuokrasopimusehtojen yksipuolisuudesta, kohtuuttomuudesta ja osittaisesta lainvastaisuudesta on todettava, että kaupunki käyttää maanvuokrasopimuksissaan vakiosopimusehtoja, jotka kaupunkiympäristölautakunta on vahvistanut päätöksellään 12.4.2022 (235 §). Vakiosopimusehtojen yleiset ehdot ovat samat kaikille asuntotonteille ja vakioehtoja käytetään vuokralaisten yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi. Vakioehtojen lisäksi maanvuokrasopimuksiin sisällytetään sopimuksia uusittaessa vakiintuneesti käytettäviä lisäehtoja sekä esimerkiksi asemakaavamääräyksistä johtuvia tonttikohtaisia erityisehtoja. Kaupunkiympäristölautakunnan hyväksymät vakiosopimusehdot ovat maanvuokralain mukaisia ja kaupungin maanvuokrasopimusten sisältö on todettu lainmukaiseksi eri oikeusasteiden ratkaisuissa. Oikaisuvaatimusten tekijöiden esittämään siitä, että he ovat toimittamissaan kirjeissä esittäneet kaupungille sopimusehtojen yhteistä läpikäyntiä uusittavien vuokrasopimusten ehtojen lainmukaisuuden ja kohtuullisuuden toteamiseksi, mutta kaupunki ei olisi vastannut neuvottelupyyntöön, on todettava, että vuokralaisten yhteydenottoihin ja kysymyksiin on vastattu ja vuokralaisten sopimusehdoista esittämät seikat on pyritty huomioimaan asian valmistelussa. Asiassa on kuitenkin huomattava, että vuokralaisten yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi sopimuksia ei voida ilman erityisiä perusteita laatia erisisältöisenä kullekin tontille erikseen. Tämän vuoksi sopimuksia laadittaessa noudatetaan kulloinkin voimassa olevia kaupunkiympäristölautakunnan vahvistamia maanvuokralain mukaisia yleisiä vakioehtoja. Tämän oikaisuvaatimuksiin annettavan vastauksen aluksi käsitellään sopimusehtojen sisältöä ja lainmukaisuutta. Tämän vastauksen lopussa käsitellään tarkemmin oikaisuvaatimusten tekijöiden oikaisuvaatimustensa lopussa esittämiä seikkoja maanvuokrasopimusten allekirjoittamiseen liittyen.

Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan vuokrasopimuksen lunastuskorvausta koskeva kohta olisi maanvuokralain vastainen ja lunastuskorvaus olisi suoritettava rakennusten käyvästä hinnasta. Oikaisuvaatimusten tekijöiden esittämä tulkinta on väärä. Maanvuokralain (258/1966) 55 §:n mukaan, kun vuokrasopimus kiinteistöstä tai alueesta, joka sopimuksen tarkoituksen mukaisesti on varustettu pääasiallisesti vuokramiehen rakentamilla rakennuksilla, päättyy, on vuokranantaja, jollei toisin ole sovittu, velvollinen lunastamaan itselleen alueella olevat vuokramiehen rakennukset, hänen rakentamansa pysyvään käyttöön tarkoitetut laitteet ja laitokset sekä hänen istuttamansa puut ja pensaat. Maanvuokralaki jättää lunastamisen siten vuokranantajan ja vuokralaisen välillä sovittavaksi asiaksi, eikä maanvuokralaki edellytä, että vuokranantaja maksaisi lunastusta. Maanvuokralain 55 §:n 2 momentin mukaan lunastamisesta on lisäksi voimassa, mitä maanvuokralain 34 §:n 2 ja 3 momentissa on säädetty. Oikaisuvaatimusten tekijät ovat oikaisuvaatimuksissaan viitanneet virheellisesti maanvuokralain 2 luvun tontinvuokraa koskevan 34 §:n 4 momenttiin muun kaltaisen sopimusehdon mitättömyydestä, jota ei kuitenkaan sovelleta maanvuokralain 3 luvun muuta asuntoalueen maanvuokraa koskevissa sopimuksissa.

Kaupunkiympäristölautakunnan vahvistamien vakiosopimusehtojen mukaan, joita käytetään kaikilla asuntotonteilla, vuokra-ajan päättyessä vuokranantaja on velvollinen lunastamaan vuokra-alueella sijaitsevat vuokralaisen omistamat rakennukset ja kaupunki maksaa lunastuskorvauksena vuokralaiselle 80 % rakennusten markkina-arvosta vuokra-ajan päättymisen ajankohtana. Mikäli sopijapuolet eivät kuuden (6) kuukauden kuluessa siitä, kun vuokranantaja on tehnyt vuokralaiselle kirjallisen ehdotuksen lunastuskorvauksesta, saa sovittua lunastuskorvauksen määrää, kaupunki suorittaa lunastuskorvauksena vuokralaiselle 60 % rakennusten teknisestä nykyarvosta vuokra-ajan päättymisen ajankohtana.

Kaupunki ei voi yhdellä alueella poiketa vahvistetuista vakioehdoista, vaan vuokralaisten yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi sopimusehdon tulee olla maanvuokralain ja kaupunkiympäristölautakunnan vahvistamien vakioehtojen mukainen kaikilla vuokratonteilla. Vertailun vuoksi todettakoon, että muissa Suomen kaupungeissa käytetään lunastushintana usein arvoa 60 % teknisestä arvosta, mikä johtaa Helsingin kaupungin käyttämiä lunastusehtoja alhaisempaan lopputulokseen.

Koska maanvuokralaki ei velvoita lunastamaan rakennuksia käyvästä arvosta eikä maanvuokralaki ylipäänsä velvoita lunastamaan rakennuksia, myös kaupunkiympäristölautakunnan vahvistama vakioehto, jonka mukaan lunastuskorvauksen maksamisen edellytyksenä on, että vuokralainen on täyttänyt kaikki vuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa, ja että kaupungilla on oikeus kuitata lunastuskorvauksesta mahdolliset sopimukseen perustuvat erääntyneet saatavansa, on maanvuokralain mukainen.

Yleisesti ottaen lain sisällön mukaisia sopimusehtoja ei ole oikeuskäytännössä pidetty kohtuuttomina.

Lisäksi on syytä huomata, että oikaisuvaatimusten tekijöiden vuonna 2025 voimassa olleiden ja päättyneiden maanvuokrasopimusten ehtojen mukaan lunastusta maksetaan 60 % rakennusten arviohinnasta vuokrasuhteen päättymisen ajankohtana. Arvioinnissa ei oteta huomioon maan arvon kohoamista, rakennusten mahdollista tuottoa eikä ylellisyyslaitteita. Uuden sopimusehdon mukainen lunastushinta johtaa siten korkeampaan lunastushintaan verrattuna vanhan päättyneen sopimuksen ehtoihin.

Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan vuokranantajalle on jätetty yksipuolinen oikeus päättää rasitteista ja yhteisjärjestelyistä sekä sisällyttää niitä koskevat ehdot maanvuokrasopimuksiin ja luovutusasiakirjoihin, mutta samalla vuokranantaja on vapautettu kaikesta vastuusta näihin liittyvistä vahingoista, haitoista ja kustannuksista. Tämä johtaisi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan epätasapainoiseen lopputulokseen, jossa vuokranantajalla on laaja päätösvalta, mutta vuokralainen kantaa riskit ja seuraamukset päätöksistä, joihin hänellä ei ole todellista vaikutusmahdollisuutta.

Kaupunkiympäristölautakunnan vahvistamien vakiosopimusehtojen mukaan vuokralainen on velvollinen vuokra-alueen toteuttamisen yhteydessä kustannuksellaan laatimaan tarvittavilta osin yhdessä muiden tonttien ja yleisten alueiden kanssa po. tonttien ja alueiden toteuttamisen ja käytön edellyttämiä rasitteenluonteisia asioita, rasitteita ja yhteisjärjestelyitä koskevat rasite- ja/tai yhteisjärjestelysopimukset. Rasite- ja/tai yhteisjärjestelysopimuksessa sovitaan tällöin tonttien toteuttamisen ja käytön edellyttämistä rasitteista ja/tai yhteisjärjestelyistä, näiden kuntoonpanosta ja kunnossapidosta sekä näistä aiheutuvien kustannusten jakamisesta. Rasitesopimuksen osapuolina voi olla tontteja ja yleisiä alueita omistajineen ja vuokralaisineen, ja tällöin nämä tahot sopivat keskenään edellä kuvatun ehdon mukaisesti kustannusten jakamisesta. Edelleen sopimusehdon mukaan rasitteenluonteiset asiat, rasitteet ja yhteisjärjestelyt tulee pyrkiä järjestämään siten, että niistä aiheutuu mahdollisimman vähän haittaa rasitetulle kiinteistölle (vähimmän mahdollisen haitan periaate). Oikaisuvaatimuksen tekijät pitävät kohtuuttomana sitä, että mikäli kaupungin myymällä luovuttamat tontit, vuokranantajan omistuksessa olevat tontit ja/tai yleiset alueet eivät pääsisi edellä mainituista rasitteenluonteisista asioista, rasitteista ja yhteisjärjestelyistä sopimukseen, vuokranantajalla on oikeus päättää näistä siten, että osapuolten kohtuulliset intressit tulevat huomioiduksi sekä sisällyttää niitä koskevat ehdot tonttien maanvuokrasopimuksiin ja muihin luovutusasiakirjoihin ja mainittuihin sopimuksiin. Lisäksi oikaisuvaatimuksen tekijät pitävät kohtuuttomana sitä, että vuokranantaja ei vastaa mistään po. rasitteenluonteisista asioista, rasitteista eikä yhteisjärjestelyistä aiheutuvista vahingoista, haitoista eikä kustannuksista. Tähän on kuitenkin todettava, että tilanteessa, jossa rasiteasian osapuolina on yksityisessä omistuksessa olevia tai vuokrattuja tontteja, vuokranantaja ei voi sitoutua kolmansien tahojen omistamien tai vuokraamien kiinteistöjen puolesta korvaamaan vahinkoja, haittoja eikä kustannuksia. Rasitteita koskevan lainsäädännön mukaan korvauksen maksaa pääsääntöisesti se, jonka hyväksi rasite tai oikeus perustetaan, tai se, joka hyötyy toimenpiteestä. Yleisten alueiden osalta korvauksista sopii ja niitä suorittaa yleisistä alueista kaupungin sisällä vastaava taho. Lainsäädännön mukaan on mahdollista perustaa kiinteistö- ja rakennusrasitteita. Rasitteita voi perustaa lainsäädännön mukaan sopimuksen perusteella ja myös ilman osapuolten suostumusta. Kaupunkiympäristölautakunnan vahvistamien vakiosopimusehtojen sisältö ei poikkea lainsäädännön sisällöstä, ja vakioehtoon on itsessään kirjattu kohtuullisuuden huomioiminen.

Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan myös velvollisuus sallia uudisrakentamisen yhteydessä muuntamotilan ja siihen liittyvien rakenteiden sijoittaminen sekä käyttö olisi kohtuuton, koska vuokranantaja ei vastaa edellä mainituista seikoista vuokralaiselle mahdollisesti aiheutuvista vahingoista, haitoista eikä kustannuksista. Kaupunkiympäristölautakunnan vahvistamien vakioehtojen mukaan vuokralainen on velvollinen sopimaan ennen yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevan muuntamotilan rakentamisen alkamista Helen Sähköverkko Oy:n kanssa mm. kustannusten maksamisesta vuokralaiselle ja muuntamotila toteutetaan Helen Sähköverkko Oy:n käyttöön. Kuten ehdossa on todettu, kustannusten korvaamisesta sovitaan Helen Sähköverkko Oy:n kanssa. Vuokranantaja ei voi sitoutua korvaamaan vahinkoja, haittoja eikä kustannuksia Helen Sähköverkko Oy:n puolesta ja tällainen järjestely täyttäisi mitä todennäköisimmin myös kielletyn valtiontuen tunnusmerkistön.

Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan myös ehto, jonka mukaan vuokralaisella on velvollisuus toteuttaa yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien jakokaappien tilat talonrakentamisen yhteydessä vuokra-alueelle ja sallia niiden sijoittaminen sekä käyttäminen olisi kohtuuton, koska vuokranantaja ei vastaa vuokralaiselle mahdollisesti aiheutuvista vahingoista, haitoista tai kustannuksista. Kaupunkiympäristölautakunnan vahvistamien vakioehtojen mukaan vuokralainen on velvollinen sopimaan mm. tilojen toteuttamisesta ja ylläpidosta aiheutuvien kustannusten jakamisesta yhdessä Helen Sähköverkko Oy:n tai muiden niitä tarvitsevien toimijoiden kanssa. Vuokranantaja ei edellä todetusti voi sitoutua korvaamaan vahinkoja, haittoja eikä kustannuksia Helen Sähköverkko Oy:n tai muun kolmannen tahon puolesta ja tällainen järjestely täyttäisi mitä todennäköisimmin myös kielletyn valtiontuen tunnusmerkistön.

Oikaisuvaatimusten tekijät ovat pitäneet kohtuuttomana myös ehtoa, jonka mukaan vuokralaisen tulee uudisrakentamisen yhteydessä selvittää mm. kaukolämmöstä ja kaukojäähdytyksestä vastaavilta tahoilta po. tahojen alueelle sijoitettavien toimintojen edellyttämät tila- ja muut tarpeet ja vuokralainen on tarvittaessa velvollinen toteuttamaan yleistä tarvetta palvelevat yhdyskuntatekniset laitteet ja rakenteet talonrakentamisen yhteydessä sekä velvollinen sallimaan myös muiden tarpeellisten kunnallisteknisten johtojen, viemäreiden, laitteiden ja vastaavien rakentamisen sekä pitämisen vuokra-alueella. Oikaisuvaatimuksen tekijöiden mukaan ehto on kohtuuton siltä osin, kun vuokranantaja ei vastaa vuokralaiselle aiheutuvista vahingoista, haitoista tai kustannuksista. Kaupunkiympäristölautakunnan vahvistamista vakioehdoista ilmenevästi vuokralainen on velvollinen sopimaan edellä mainituista seikoista ja tilojen toteuttamisesta sekä ylläpidosta aiheutuvien kustannusten jakamisesta yhdessä kaukolämmöstä ja kaukojäähdytyksestä vastaavien tahojen, Helsingin seudun liikenteen ja HSY Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymän kanssa. Vuokranantaja ei voi sitoutua korvaamaan vahinkoja, haittoja eikä kustannuksia kolmannen tahon puolesta. Vuokranantaja ei voi myöskään sitoutua kolmannen tahon suorittamien tai kolmannen tahon hyväksi tehtävien toimenpiteiden jälkeiseen alueen ennallistamiseen, vaan tästä tulee sopia sopimusehdossa mainittujen tahojen kanssa. Yleisten alueiden osalta mahdollisista korvauksista sopii ja niitä suorittaa yleisistä alueista kaupungin sisällä vastaava taho. Maanalaisten hankkeiden osalta sopimusehto koskee oikeutta pitää ja toteuttaa vuokra-alueelle maanalaisia hankkeita, jolloin taho, jolle hanke toteutettaisiin, vastaisi mahdollisista korvauksista ja mm. ennallistamisesta. Yleisesti todettakoon myös, että yhdyskuntatekniset laitteet ja infrastruktuuri ovat edellytys toimivalle elinympäristölle ja myös lainsäädännön mukaan on mahdollista perustaa oikeuksia yhdyskuntateknisiä laitteita ja infrastruktuuria varten, eikä kaupunkiympäristölautakunnan vahvistamien vakiosopimusehtojen sisältö poikkea lainsäädännön sisällöstä.

Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan ehto, jonka mukaan vuokralaisella on etuoikeus vuokra-ajan päättyessä saada vuokra-alue uudelleen vuokralle samaan käyttötarkoitukseen vuokranantajan määrittelemin uusin ehdoin, olisi kohtuuton, koska se antaisi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan vuokranantajalle mahdollisuuden yksipuolisesti sanella uuden sopimuksen ehdot, jolloin vuokralaisen etuoikeus menettäisi tosiasiallisen merkityksensä. Kaupunkiympäristölautakunnan vahvistamien vakioehtojen mukaan vuokralaisella on etuoikeus vuokra-ajan päättyessä saada vuokra-alue uudelleen vuokralle samaan käyttötarkoitukseen vuokranantajan tuolloin määrittelemin uusin ehdoin. Voimassa olevien vuokrasopimusten päättyessä tehdään kokonaan uusi vuokrasopimus sopimusten uusimishetkellä käytössä olevien kaupungin yleisten vuokrasopimusehtojen mukaisesti. Koska kyse on uudesta sopimuksesta, vuokrasuhteessa noudatetaan uuden sopimuksen ehtoja ja uudet solmittavat sopimukset muodostavat täysin uuden itsenäisen sopimussuhteen. Kaupungin vakioehdot noudattavat kulloinkin voimassa olevan maanvuokralainsäädännön sisältöä.

Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan vuokrasopimuksen ehto, jossa vuokralaiselta edellytetään rakennusten poistamista vuokra-ajan päättyessä ilman lunastuskorvausta, mikäli hän ei hyväksy vuokranantajan tarjoamaa jatkosopimusta, johtaa siihen, että jos vuokralainen ei hyväksy vuokranantajan esittämiä vuokraehtoja, vuokralaisen omaisuus siirtyy vastikkeetta vuokranantajalle. Tämä olisi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan maanvuokralain ja yleisten kohtuullisuusperiaatteiden vastaista, koska vuokralainen menettäisi omaisuutensa korvauksetta syystä, johon hän ei voi itse vaikuttaa. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan ehdon soveltaminen tällaisessa tilanteessa olisi kohtuutonta, sopimusehto tulisi poistaa kokonaan, ja vuokranantajalle tulisi määrätä velvollisuus lunastaa rakennus käyvästä arvosta.

Edellä esitettyyn on todettava, että maanvuokralain 38 §:n mukaan, milloin vuokranantaja ei ole velvollinen suorittamaan lunastusta tai lunastusvelvollisuus 36 §:n mukaan on rauennut, on vuokramies, jollei toisin ole sovittu, velvollinen vuokrasuhteen päättyessä viemään pois omistamansa rakennukset, laitteet ja laitokset sekä puut ja pensaat ja panemaan niiden paikan kuntoon. Jollei rakennuksia, laitteita, laitoksia tai puita ja pensaita poisteta kuudessa kuukaudessa vuokrasuhteen päättymisestä, on vuokranantajalla oikeus vuokramiehen lukuun myydä ne julkisella huutokaupalla ja huolehtia paikan kuntoonpanosta. Kaupunkiympäristölautakunnan vahvistamien maanvuokrasopimusten vakioehtojen mukaan, mikäli vuokranantaja tarjoaa ennen vuokra-ajan päättymistä vuokralaiselle vuokra-ajan pidentämistä tuolloin kaupungin vastaavanlaisissa maanvuokrauksissa käyttämin tavanomaisin ehdoin ja käyvällä vuokralla vuokra-alueen sijainti, käyttötarkoitus ja ominaisuudet huomioon ottaen vähintään kymmeneksi (10) vuodeksi, mutta vuokralainen ei hyväksy tarjousta, vuokranantaja ei ole velvollinen suorittamaan rakennuksista lunastusta. Tällöin vuokralainen on vuokra-ajan päättyessä velvollinen viemään pois myös omistamansa rakennukset, rakenteet, laitteet ja laitokset perustuksineen sekä muun vuokra-alueella sijaitsevan omaisuuden. Mikäli kuitenkin rakennusta ei saa purkaa suojelumääräyksen tai muun syyn vuoksi, vuokralainen on tällöin velvollinen luovuttamaan rakennuksen korvauksetta vuokranantajan omistukseen.

Kaupunkiympäristölautakunnan vahvistama edellä kuvattu vakioehto ei siten ole maanvuokralain eikä yleisten kohtuullisuusperiaatteiden vastainen. Maanvuokralaki ei myöskään edellytä, että rakennukset lunastettaisiin käyvästä arvosta, joten edellä käsitellysti tällaista ehtoa ei voida yhden alueen osalta sisällyttää sopimuksiin. Mikäli kyseessä olisi suojeltu rakennus, rakennusta ei tarvitsisi maanvuokralaissa kuvatulla tavalla purkaa, vaan sen voisi sopimusehtojen mukaan luovuttaa vuokranantajalle ilman purkamista.

Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan uusi edellä kuvattu ehto olisi myös epäedullisempi kuin vanha nykyisissä sopimuksissa oleva ehto. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan päättyvissä sopimuksissa vuokranantaja vapautuisi lunastuskorvauksen maksamisesta vain, jos vuokralainen kieltäytyy vuokra-ajan jatkamisesta entisin ehdoin kaupungin sitä tarjotessa.

Oikaisuvaatimusten tekijöiden vuonna 2025 voimassa olleiden ja päättyneiden maanvuokrasopimusten ehtojen mukaan, milloin kaupunki on ennen vuokrakauden päättymistä ilmoittanut vuokralaiselle olevansa halukas vuokra-ajan pidentämiseen entisin ehdoin tai vähintään kymmeneksi vuodeksi tontin uudelleen vuokraamiseen vuokrasta, joka ei ylitä tontin käypää vuokraa uudelleen vuokraamisen ajankohtana, mutta vuokralainen ei ole hyväksynyt tarjousta, kaupunki ei ole velvollinen suorittamaan lunastusta. Tällöin vuokralainen on velvollinen vuokrasuhteen päättyessä viemään pois omistamansa rakennukset sokkeleineen, laitteet ja laitokset sekä panemaan niiden paikan kuntoon. Jollei rakennuksia, laitteita ja laitoksia poisteta kuudessa kuukaudessa vuokrasuhteen päättymisestä, on kaupungilla oikeus vuokramiehen lukuun myydä ne julkisella huutokaupalla ja huolehtia paikan kuntoonpanosta. 31.12.2025 päättyneissä sopimuksissa ollut ehto ei siten ole oikaisuvaatimusten tekijöiden esittämän sisältöinen, vaan uusiin sopimuksiin sisällytetty ehto vastaa pitkälle vanhojen päättyneiden sopimusten mukaista ehtoa. Asiassa ei myöskään olisi tarkoituksenmukaista jatkaa sopimusten voimassaoloa entisin ehdoin esimerkiksi vain vuoden ajaksi.

Oikaisuvaatimusten tekijät ovat esittäneet, että 19.4 §:ään sisältyvä ehto olisi kohtuuton. Ehdon mukaan vuokralaisen on maksettava kaksinkertaista vuokraa vastaavaa korvausta vuokra-alueen käytöstä vuokra-ajan päättymisen jälkeen siihen saakka, kunnes alue on puhdistettu, siivottu ja tasattu vuokranantajan hallintaan. Lisäksi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan ehto ei soveltuisi tilanteeseen, jossa rakennuksia ei voida purkaa. Tähän on todettava, että sopimuksen ehtojen mukaisesti, jos vuokralainen kieltäytyisi uudelleen vuokraamisesta, rakennusten purkamisen sijaan suojeltu rakennus luovutettaisiin tällöin vuokranantajan omistukseen, jolloin alue katsottaisiin luovutetun vuokranantajan vapaaseen hallintaan sen tultua muilta osin puhdistetuksi ja siivotuksi.

Oikaisuvaatimusten tekijät ovat tuoneet esiin, että kaupunginvaltuuston vuokrausperiaatepäätöksestä on tehty kunnallisvalituksia, eikä päätös ole lainvoimainen. Tätä ei kuitenkaan oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan olisi huomioitu vuokrauspäätöksissä, ja vuokran määrittäminen vuokrausperiaatepäätöksen perusteella olisi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan kohtuutonta. Lisäksi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan sopimusluonnoksen ehto 25 § voisi tilanteessa, että kunnallisvalitus hyväksyttäisiin, estää vuokralaista saamasta vuokran määrän osalta kohtuullisen ehdon. Oikaisuvaatimusten tekijät esittävät, että sopimukseen lisättäisiin täsmennys, että mikäli vuokran määräytymisperusteeksi otettu vuokrausperiaatepäätös muuttuu tai kumoutuu, osapuolet neuvottelevat vuokran määrästä uudelleen siten, että vuokran taso vastaa lainvoimaisen päätöksen mukaista käypää arvoa.

Edellä esitettyyn on kuitenkin todettava, että oikeuskäytännössä maanvuokrien suuruus on määritetty vastaamaan käypää arvoa. Maanvuokralain 56 §:n mukaan, milloin maanvuokralain 3 luvussa tarkoitetun asuntoalueen vuokramaksu on kohtuuton, on maksua koskevaa ehtoa soviteltaessa vastaavasti noudatettava, mitä lain 29 §:ssä on säädetty. Maanvuokralain 29 §:n mukaan, milloin vuokramaksua koskevaa ehtoa vaaditaan soviteltavaksi, on asiaa ratkaistaessa otettava kohtuuden mukaan huomioon käypä vuokrataso, tontin käyttötapa ja tontin arvo paikkakunnalla sekä muut vuokramaksun suuruuteen vaikuttavat seikat. Asuntotonttien sopimuksia uusittaessa maanvuokrien perustana käytettävät rakennusoikeuden arvot ovat kuitenkin vain noin 60 % käyvästä arvosta. Käypää vuokraa ei ole pidetty oikeuskäytännössä kohtuuttomana, eikä kohtuuttomana vuokralaisten kannalta voida pitää myöskään arvoa 60 % käyvästä arvosta. Lisäksi maanvuokrasopimuksiin on otettu seuraavan kaltainen ehto, jonka mukaan: ”Tässä sopimuksessa määritetty vuokran määrä perustuu kaupunginvaltuuston päätökseen 21.5.2025 (111 §), jossa määritetään vuokrausperiaatteet muun muassa tämän sopimuksen kohteena olevalle vuokra-alueelle. Lisäksi asuntotontit-tiimin päällikkö on tehnyt päätöksen juuri tämän vuokrakohteen uudelleen vuokrauksesta vahvistaen tämän sopimuksen mukaiset ehdot. Kyseiset päätökset eivät ole lainvoimaisia sopimuksen allekirjoitushetkellä vireillä olevan kunnallisvalituksen ja oikaisuvaatimuksen/ oikaisuvaatimukselle varatun ajan kulumisen johdosta. Mikäli jompikumpi päätös ei lainvoimaistuisi sellaisenaan, muutetaan tämän sopimuksen ehtoja vastaamaan lopullista, lainvoimaista päätöstä.” Myöskään maanvuokrasopimusten 25 § ei estä vuokralaisia saamasta vuokran määrän osalta kohtuullista ehtoa. Maanvuokrasopimuksiin on otettu vuokralaisten esittämää vastaava varaumatyyppinen ehto. Kaupungin muotoilemassa ehdossa ei kuitenkaan ole kirjattu mahdollisia vuokrahinnan muutoksia tehtäväksi käypään arvoon, koska käyvän arvon käyttäminen nostaisi Vähä-Meilahden alueen maanvuokria merkittävästi kaupunginvaltuuston vuokrausperiaatepäätöksessä määritellystä tasosta.

Maanvuokrasopimusten ehdot ovat maanvuokralain mukaisia ja kohtuullisia eikä niitä ole syytä muuttaa.

Vuokran määrä

Kaupunginvaltuusto päätti 21.5.2025 (111 §), että Meilahden alueella sijaitsevien asuntotonttien (pientalo) vuosivuokrat määrätään pitäen perusteena 1 650 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa. Lisäksi päätöksen mukaan Etelä-Meilahdessa rannan välittömässä läheisyydessä sijaitseville tonteille määrätään 25 %:n korotus ja omarantaisille tonteille 50 %:n korotus mainittuun periaatteeseen (hintaan).

Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan Meilahden alueen rakennusoikeuden yksikköhinta 1 650 euroa/k-m² olisi liian korkea, kohtuuton ja hinnan määräytymisestä on tehty myös useita kunnallisvalituksia.

Tähän on todettava, että kaupunkiympäristölautakunta ei voi tutkia oikaisuvaatimuksia siltä osin, kun niissä vaaditaan muutosta seikkoihin, joista on päätetty kaupunginvaltuuston vuokrausperiaatteista tehdyllä päätöksellä (21.5.2025, 111 §), josta on sittemmin valitettu hallinto-oikeuteen.

Yleisellä tasolla todettakoon, että maanvuokran perustana käytetään tontin laskennallista arvoa, joka määritetään tontin rakennusoikeuden ja rakennusoikeuden yksikköhinnan perusteella. Tontin maanvuokran perustana olevaan laskennalliseen arvoon vaikuttavat muun muassa tonttien rakennusoikeuden arvosta hankitut arviolausunnot, hintatilastoista saatava selvitys rakennusoikeuden arvosta kyseisellä alueella, kaupungin alueella maanvuokrauksissa noudattama yleinen käytäntö ja uuden maanvuokran vaikutus asumiskustannuksiin.

Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelu on vuonna 2025 päättyneiden maanvuokrasopimusten uusimista koskevan valmistelun yhteydessä teettänyt kahdella ulkopuolisella asiantuntijalla arviolausunnot niiden kaupunginosien ja alueiden asuntotonttien rakennusoikeuksien markkina-arvoista, joilla on tontteja, joiden maanvuokrasopimukset ovat päättyneet vuonna 2025. Arviolausunnot ovat laatineet GEM Valuation Oy (15.4.2024) ja Catella Property Oy (16.4.2024). Asuntotonttien sopimuksia uusittaessa tonttien laskennallisena arvona käytetään aikaisemman käytännön mukaisesti arvoa, joka on noin 60 % markkina-arvosta. Kaupunginvaltuuston vahvistamien vuokrausperiaatteiden mukaiset tonttien rakennusoikeuksien arvot ovat siis vähintään noin 40 % kunkin alueen keskimääräisiä rakennusoikeuksien markkina-arvoja alhaisemmat. Tonttien laskennallisen arvon määrittelyssä käytettävät rakennusoikeuksien arvot ovat siis erittäin kohtuullisia suhteessa arvioitavissa oleviin tonttien markkina-arvoihin. Markkina-arvojen keskiarvo pientalotonttien rakennusoikeudelle Vähä-Meilahden alueella on molempien kaupungin tilaamien arviolausuntojen mukaan vähintään 2 750 euroa/k-m² ja kaupunginvaltuuston päättämät vuokrausperiaatehinnat ovat 1 650 euroa/k-m². Kaupunki on vuokrausperiaatteista päättäessään huomioinut alueittain edellä mainituista arviolausunnoista sen, jonka mukainen markkina-arvo on matalampi. Meilahden alueella on huomioitu Catella Property Oy:n arviolausunnon mukaiset arvot, ja arvo 1 650 euroa/k-m² on siten vain noin 60 % matalamman asiantuntija-arvion mukaisesta markkina-arvosta.

Asiassa on lisäksi saatu 17.4.2025 kolmas arviolausunto, jonka on laatinut Newsec Valuation (Newsec Advisory Finland Oy). Kolmannen kaupungin tilaaman arviolausunnon mukaiset rakennusoikeuden markkina-arvot ovat lähes samantasoiset verrattuna Catella Property Oy:n 16.4.2024 laatimaan arviolausuntoon ja vahvistavat osaltaan vahvistetun rakennusoikeuden yksikköhinnan oikeellisuuden. Meilahden alueelle vahvistettu vuokrausperiaatehinta perustuu samoihin käytäntöihin kuin muidenkin vuonna 2025 päättyneiden maanvuokrasopimusten vuokrausperiaatteet. Asiassa on huomattava, että maan korkea markkina-arvo itsessään ei voi merkitä kohtuuttomuutta hinnoittelussa, vaan kaupungin käyttämä vuokrausperiaate edustaa yhtenäistä linjaa kaupungin hinnoittelupolitiikassa ja ottaa huomioon kaupunkilaisten yhdenvertaisen kohtelun. Kaupungin käyttämä hinnoittelumalli perustuu alueelliseen yhtenäisyyteen sekä yhdenmukaiseen hinnoitteluun jokaisessa kaupunginosassa. Vähä-Meilahden maanvuokria ei voida kohtuullistamissyistä alentaa ainoastaan alueen korkean markkina-arvon perusteella, koska tämä johtaisi kaupunkilaisten epäyhdenvertaiseen kohteluun ja tilanteeseen, jossa yksittäisen alueen maanvuokrat poikkeaisivat kaikille alueille yhdenvertaisella tavalla määritetyistä maanvuokrista.

Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan valituksissa on myös käsitelty sitä, miten rannan läheisyys ja sen vaikutus hintaan tulee tulkita. Päätöksissä ei olisi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan määritelty tarkasti, mitä rannan läheisyys tarkoittaa, eikä vuokrasopimusluonnoksissa olisi perusteltu sitä, mikä seikka on oikeuttanut korkeamman hinnan käytön. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan tontit olisi arvioitu tonttikohtaisesti, jolloin tontin sijainti suhteessa rantaan olisi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan jo huomioitu, eikä korotuksia vuokrahintaan tulisi tämän vuoksi tehdä. Edellä esitettyyn on kuitenkin todettava, että Vähä-Meilahden alueella kahden tontin kohdalla on tehty vuokrahintaan noin 25 %:n korotus meren läheisyyden sekä merinäköalan perusteella ja yhdelle tontille 50 %:n korotus tonttiin kuuluvan yksityisen rannan perusteella. Yhdellä tonteista on myös suoritettu katselmus merinäköalan todentamiseksi. Hinnoittelun tueksi tilatuista arviolausunnoista käy ilmi muun muassa vertailukauppojen osalta, että rantaan rajoittuvien tonttien kerrosneliömetrihinnat ovat olleet huomattavasti korkeampia verrattuna rantaan rajoittumattomien tonttien vertailukauppoihin. Catella Property Oy:n 16.4.2024 päivätyn arviolausunnon mukaan rannan läheisyydellä on merkittävä positiivinen vaikutus tontin arvoon. Tontin rajoittuminen rantaan nostaa yksittäisen tontin rakennusoikeuden yksikköhintaa keskimäärin 15‒50 % ja vaikutus voi olla myös tätä suurempi. Vaikutus ulottuu myös ensimmäisen tonttirivistön jälkeisiin kohteisiin. Vaikutus yksittäisen tontin arvoon arvioidaan aina tonttikohtaisesti. Newsec Valuationin 17.4.2025 päivätyn arviolausunnon mukaan rantaan rajoittuvien tonttien arvot voivat olla jopa 1,5-kertaisia ja meren läheisyys lähes omarantaisella alueella nostaa rakennusoikeuden arvoa jopa 30 % sekä rajallinenkin näkymä merelle 10 %. Catella Property Oy:n arviolausunnon mukaan pientalotonttien rakennusoikeuden arvo on Vähä-Meilahden alueella 2 600‒2 900 euroa/k-m². Catella Property Oy:n arviolausunnon rakennusoikeuden markkina-arvon keskiarvo on Vähä-Meilahden alueella edellä käsitellysti GEM Valuation Oy:n arviolausuntoon verrattuna alhaisempi, joten asiassa huomioitiin Vähä-Meilahden osalta Catella Property Oy:n arviolausunnon mukaiset arvot. Ko. arviolausunnossa tontteja ei ole arvioitu tonttikohtaisesti eikä rannan nostavaa vaikutusta ole siten huomioitu em. arvoissa, joten korotukset on tullut tehdä maanvuokrasopimuksissa ja vuokrausperiaatepäätöksessä määritellyn mukaisesti.

GEM Valuation Oy on arvioinut rannan välittömässä läheisyydessä sijaitsevien tonttien rakennusoikeuden markkina-arvoksi 4 000 euroa/k-m² ja omarantaisen tontin rakennusoikeuden markkina-arvoksi 5 000 euroa/k-m². Newsec Valuation on arvioinut rannan välittömässä läheisyydessä sijaitsevien (pientalo)tonttien rakennusoikeuden markkina-arvoksi 2 900 euroa/k-m² ja omarantaisen tontin rakennusoikeuden markkina-arvoksi 3 800 euroa/k-m. Vuokrasopimuksissa käytetyt arvot 2 000 euroa/k-m² (rannan välittömässä läheisyydessä sijaitsevat tontit) ja 2 500 euroa/k-m² (omarantainen tontti) eivät siten ole lähelläkään markkina-arvoja eivätkä edes alhaisemman arviolausunnon mukaista Vähä-Meilahden alueen markkina-arvon keskiarvoa. Vuokrasopimusten mukaista 25 %:n ja 50 %:n korotusta Vähä-Meilahden vuokrausperiaatteeseen ei siten voida pitää kohtuuttomana näille erityisen arvokkaille tonteille.

Yksi oikaisuvaatimuksen tekijä on myös esittänyt, että samalla alueella sijaitsevia tontteja ei kohdeltaisi samalla tavalla meren läheisyydestä johtuvien korotusten tekemisen vuoksi. Aikaisemmalla sopimuskaudella vastaavaa jaottelua ei käytetty, ja yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan samaa periaatetta tulisi soveltaa kaikkiin Helsingin kaupungin uusiin ja uusittaviin maanvuokrasopimuksiin. Kaupungilla on useita vuokratontteja, joiden voidaan katsoa sijaitsevan rannan läheisyydessä tai joilla on omarantainen tontti, ja yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan näiden osalta tulisi oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan vaatia 25 % tai 50 % korkeampaa maanvuokraa.

Tähän on kuitenkin todettava, että kaupunki vuokraa (tai myy) tontteja uudisrakentamiseen pääsääntöisesti yksitellen tonttien tultua rakentamiskelpoisiksi. Tontteja vuokratessa (ja myydessä) luovutushinnat perustuvat aina arviolausuntoihin tai tontista käytyyn avoimeen hintatarjouskilpailuun. Tällöin arviolausunnoissa huomioidaan mahdollinen meren/rannan läheisyys luovutushintaa (vuokra tai myynti) korottavana seikkana. Meren/rannan läheisyydestä aiheutuva korotus on siten mukana luovutushinnassa ja nostaa sitä, eikä siten yksittäisten tonttien hintoihin voi enää tämän lisäksi tehdä oikaisuvaatimuksen tekijän vaatimia korotuksia. Meilahden alueella päättyi vuoden 2025 lopulla useita asuntotonttien sopimuksia. Pääosa tonteista ei sijaitse rannan läheisyydessä tai rajoitu rantaan. Tämän vuoksi Meilahden alueella asuntotonttien (pientalo) vuosivuokrat määritettiin tonteille pitäen perusteena 1 650 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa, ja Etelä-Meilahdessa rannan välittömässä läheisyydessä sijaitseville tonteille tehtiin 25 %:n korotus ja omarantaisille tonteille 50 %:n korotus mainittuun hintaan. Maanvuokrasopimuksia uusittaessa alueen yhtenäisestä hinnoittelusta voidaan poiketa, mikäli yksittäisiä tontteja koskettaa erityisesti tontin hintaa nostava tai laskeva tekijä. Meren läheisyyttä, merinäköalaa ja omarantaisuutta voidaan edellä käsitellysti perustellusti pitää tällaisena erityisenä maan arvoa nostavana tekijänä ja sopimuksia uusittaessa erityisen arvokkaat tontit hinnoitellaan korkeammalle. Se, ilmoitetaanko erityisen arvokkaan tontin hinta yhtenä hintana vai korotuksen kanssa, ei ole merkityksellistä, vaan merkityksellistä on se, että erityisen arvokkaan tontin arvokkaampi hinta on huomioitu. Tonttien hinnoittelussa yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamista on se, että tonttien vuokrahinnat vastaavat kohtuullisesti käypää arvoa. Muu menettely olisi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista.

Oikaisuvaatimusten tekijät ovat esittäneet, että jos kunnallisvalitukset hyväksyttäisiin, vuokra muodostuisi kaupungin periaatepäätöksen vastaiseksi ja tämä voisi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan johtaa siihen, että vuokrasopimus olisi yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen suhteessa muihin alueella vuoden 2025 jälkeen tehtäviin maanvuokrasopimuksiin. Tähän on todettava, että asuntotonttien sopimusten uusimiseen liittyvistä vuokrausperiaatepäätöksistä/vuokrausperustepäätöksistä on valitettu useina vuosina eri oikeusasteisiin, eivätkä eri oikeusasteet ole nähneet syytä vuokrausperiaatepäätösten / vuokrausperustepäätösten muuttamiseen. Kuten edellä on todettu, maanvuokran kohtuullisena suuruutena on oikeuskäytännössä pidetty käypää arvoa, ja käypä vuokrataso on myös maanvuokralain mukaan vuokran määräytymisen lähtökohta. Lisäksi vuokrauspäätöksiin ja vuokrasopimuksiin on otettu päätösten lainvoimaisuuden puuttumista käsittelevä ehto. Mikäli kuitenkin vuokrausperiaatepäätökseen tulisi muutoksia oikeuskäsittelyn seurauksena, päätöksen vaikutukset tarkasteltaisiin kaikkien alueiden osalta erikseen.

Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan Meilahden alueella vuokran perusteena käytettäväksi vahvistetussa rakennusoikeuden yksikköhinnassa (1 650 euroa/k-m²) ei olisi huomioitu alueen erityispiirteitä, kuten suojelumääräyksiä ja niistä johtuvia rakentamisen sekä tonttien käyttömahdollisuuksien rajoituksia. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan alueella ei voida soveltaa markkinaehtoista rakentamista eikä RKY-alueen tontteja voisi käsitellä, kuten normaaleja tontteja. Alueen kaavamääräykset mm. rajoittavat rakentamista ja nostavat rakennuskustannuksia sekä kaupunginmuseon valvonta monimutkaistaa toteutusta. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan Catella Property Oy:n arviolausunto ei riittäisi perustelemaan rakennusoikeuden arvoa suojellulla alueella ja suojelun aiheuttama mahdollinen arvonnousu kohdistuisi pääasiallisesti rakennuksiin. Oikaisuvaatimusten tekijät tuovat esiin, että asukkaiden teettämien arvioiden mukaan suojelumääräykset alentavat tonttien arvoa noin 20 %, ja kolme oikaisuvaatimuksen tekijää on tuonut esiin, että kaupungin teettämät arvioinnit olisi tehty arvioiden tontteja rakentamattomina uusien tai suojelemattomien rakennusten tonttimaana/erilaisin kaavamääräyksin ja kaavamääräysten huomioimatta jättämisellä loukataan oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan hallintolain tasapuolisen kohtelun periaatetta ja perustuslain yhdenvertaisuuden vaatimusta.

Edellä esitettyyn on todettava ensinnäkin, että uusittavien maanvuokrasopimusten vuokran määrittelyssä ei voida huomioida suojelumääräysten vaikutuksia, koska maanvuokrat ovat lähtötasoltaan hyvin alhaisia suhteessa arvioituihin markkina-arvoihin (erityisesti pientalotonteilla). Vuokraushinnoissa on siten otettu huomioon muun muassa vanhojen rakennusten heikompi rakennustehokkuus, ja vuokraushinnat ovat selkeästi alhaisemmat verrattuna uudiskohteiden vuokrahintoihin. Tonttien vuokra määritetään asuntotonttien sopimuksia uusittaessa lisäksi rakennuksen rakennetun kerrosalan mukaan, eikä käyttämättömästä rakennusoikeudesta peritä maanvuokraa.

Catella Property Oy:n 16.4.2024 päivätyn arviolausunnon mukaan suojelumääräykset, jotka koskevat tontilla sijaitsevaa rakennusta, eivät vaikuta tontin rakennusoikeuden arvoon laskevasti. Alueilla, joilla sijaitsee paljon suojeltuja rakennuksia, tai alueella, joka on merkitty asemakaavassa alueeksi, jolla ympäristö säilytetään, on erityinen ja omaleimainen ominaisuus. Näillä ominaisuuksilla varustettujen alueiden tarjontaa ei voida Helsingissä lisätä pitkänkään ajanjakson aikana. Suojeltujen alueiden tontteihin kohdistuu näin ollen tarjonnan niukkuus ja tonttitarjontaa voidaan pitää kiinteistömarkkinan näkökulmasta tavanomaista rajoitetumpana pitkällä aikavälillä. Asemakaavan ympäristön säilyttämistä koskevista määräyksistä johtuen ko. alueet säilyvät myös kohtalaisen muuttumattomina. Catella Property Oy:n arviolausunnon mukaan osa-alueet, joiden tonttikanta sijaitsee suojellulla alueella, on hinnoiteltu suojeluperusteet huomioon ottaen. GEM Valuation Oy on arvioinut suojelun alentavan yksittäisen kohteen arvoa noin 10‒20 %, mikäli tontilla oleva rakennus on suojeltu, mutta suojelun ei ole katsottu alentavan itse rakennusoikeuden arvoa. GEM Valuation Oy on arvioinut Meilahden alueen uusittavien sopimusten tonttien rakennusoikeuden pääsääntöisesti merkittävästi korkeammaksi kuin Catella Property Oy, ja edellä läpikäydysti maanvuokran määrittämisessä on painotettu arviolausuntoa, jonka huomioiminen johtaa alhaisempaan maanvuokraan, eli Catella Property Oy:n arviolausuntoa.

Kaupunki on teettänyt 17.4.2025 myös kolmannen arviolausunnon Vähä-Meilahden pientaloalueen osalta (Newsec Valuation). Arviolausunto teetettiin Vähä-Meilahden vuokra-alueita koskevien suojelumääräysten vaikutusten lisäarviointia varten. Lausunnon tarkoituksena oli erityisesti ottaa kantaa alueen suojelumääräysten merkitykseen tonttien markkina-arvon määrityksessä. Vähä-Meilahden alueella ei suojelun osalta tullut esiin seikkoja, jotka muuttaisivat arviota alueen käyvästä maanvuokrasta. Newsec Valuationin 17.4.2025 päivätyn arviolausunnon mukaan suojelu kertoo alueen ja rakennuksen omaleimaisuudesta sekä arvostuksesta. Suojelu takaa omistajan näkökulmasta sen, ettei alue tule ympäristöltään tulevaisuudessa merkittävästi muuttumaan. Rakennussuojelun säilytys- ja kunnossapitovelvoite liittyy Newsec Valuationin arviolausunnossa todetusti nimenomaan rakennukseen eikä maapohjaan. Rakennuksen kaavallinen suojelu asettaa vaatimuksia rakennuksen käytölle, kunnossapidolle ja kehittämiselle sekä vaikuttaa rakennuksen arvon kautta rakennetun kiinteistön arvoon, mutta ei suoraan tontin arvoon. Kaavallinen suojelu saattaa vaikuttaa tontin arvoa nostavana tekijänä tilanteessa, jossa suojelu koskee isompaa aluetta ja suojelun perusteella on tiedossa, että ympäristö ei tule muuttumaan eikä alueelle tule uutta tonttitarjontaa. Newsec Valuationin arviolausunnon mukaan suojelun vaikutus on otettu huomioon hinnoittelussa.

Kaupungin käytäntö sopimuksia uusittaessa on, ettei suojelulla ole vaikutusta vuokraushintaan, koska suojelu kertoo alueen arvostuksesta ja myös takaa osaltaan sen, ettei alue tule tulevaisuudessa merkittävästi muuttumaan, jolla on oma alueen arvoa nostava vaikutuksensa. Suojelukaava edustaa myös suojeltujen alueiden omaleimaisuuden jatkuvuutta ja suojelualueilla asuvat voivat luottaa ympäristön pysyvän ennallaan kaupunkiympäristösuunnittelun muutoksista huolimatta, mikä lisää suojelualueiden houkuttelevuutta juuri asuinkäytössä.

Oikaisuvaatimusten tekijät tuovat myös esiin, että suojelumääräysten sivuuttaminen olisi ristiriidassa kaupunginhallituksen 16.5.2022 päivätyn valtiovarainministeriön kiinteistöverosuunnitelmaa koskevan lausunnon kanssa, jossa kaupunki on todennut, että: ”Asemakaavassa suojellut rakennukset rajoittavat tontin omistajien käyttö- ja muutosmahdollisuuksia, nostavat korjaus- ja hoitokustannuksia ja siten osaltaan alentavat maapohjan/rakennusoikeuden markkina-arvoa. Yksittäisten suojeltujen rakennusten rakennusoikeuden tulisi olla korkeintaan 55 % aluehinnoista, eli noin 80 % vastaavan suojelemattoman tontin verotusarvosta”. Edellä esitettyyn on todettava, että jos kyse on tilanteesta, jossa on luovutettu yksittäinen tontti alueelta, johon ei muutoin kohdistu laajoja suojelumääräyksiä, ja kyse olisi erityisen epätarkoituksenmukaisesta asuinrakennuksesta, suojelu voisi näkyä tonttien hinnoittelussa eri tavalla. Jos esimerkiksi rakennetun tontin asemakaavassa rakennusoikeuden määrä on huomattavasti suurempi kuin tontille toteutettu rakennusoikeus, ja tontin koko rakennusoikeutta ei voitaisi toteuttaa tontilla sijaitsevan suojellun rakennuksen vuoksi, suojelun voitaisiin katsoa vaikuttavan maapohjan arvoon toteutettavissa olevan rakennusoikeuden arvon osalta. Oikaisuvaatimusten tekijöiden viittaamassa kiinteistöverotuksen arvostamisuudistuksesta annetussa lausunnossa on otettu kantaa yksittäisten suojeltujen rakennusten rakennusoikeuteen. Oikaisuvaatimusten tekijöiden tilanteessa on kuitenkin kyse alueen kattavasta suojelukaavasta, jolloin suojelun ei voida edellä käsitellyillä perusteilla katsoa alentavan rakennusoikeuden arvoa.

Kolmen oikaisuvaatimuksen tekijän esittämään siitä, että arviointi on tehty arvioiden tontteja rakentamattomina tai suojelemattomien rakennusten tonttimaana/erilaisin kaavamääräyksin, on todettava, että Catella Property Oy toteaa arviolausunnossaan, että osa-alueet, joiden pientalotonttikanta sijaitsee suojellulla alueella, on hinnoiteltu suojeluperusteet huomioon ottaen. Myös Newsec Valuation toteaa arviolausunnossaan, että suojelun vaikutus on otettu huomioon hinnoittelussa.

Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan maan arvon määrittäminen olisi saatujen kiinteistöarviointien perusteella epäonnistunut. Tämän osoittaisi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan laadittujen arvioiden perusteella laskettujen kerrosneliömetrikohtaisten vuokrausperusteiden numeroarvojen erittäin suuri hajonta. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan hajontaa selittäisi se, ettei Vähä-Meilahdessa ole koskaan tehty yhtään tonttikauppaa eikä alueen erityispiirteisiin sopivia verrokkikauppoja löytyisi. Sille, että asiassa käytetään kiinteistöarvioiden toiseksi ylintä rakennusoikeuden yksikköhintaa, ei olisi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan hyväksyttävää perustetta. Vuokralaiset ovat teettäneet omia arviolausuntoja, jotka tukevat alhaisempaa vuokrahintaa. Lisäksi on esitetty, että kaupungin tilaamien arviolausuntojen laskelmat perustuisivat yksityisessä omistuksessa oleviin alueisiin esimerkiksi Espoon Westendissä. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan Vanhan Munkkiniemen alueella ei olisi vertailukelpoisia tai identtisiä kiinteistökauppoja, koska tonttien ominaisuudet, kaavamääräykset ja rakentamista koskevat säännöt poikkeavat toisistaan ja kaavamääräysten erojen tulee vaikuttaa kiinteistöarviointiin. Palvelut, koulut ja julkinen liikenne ovat Vanhassa Munkkiniemessä oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan parempia kuin Vähä-Meilahdessa. Referenssikaupat eivät oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan edusta riittävää vertailukelpoisuutta alueen erityisluonteen vuoksi. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan päätöksen tueksi tulisi hankkia riippumattomia AKA-tasoisia arvioita, joissa huomioidaan alueen tuoreet maanvuokrauspäätökset ja asemakaavan VLA/s-suojelustatus. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan on lisäksi kohtuutonta, että vuokrauspäätökset on perustettu kaupunginvaltuuston vuokrausperiaatepäätökseen, vuokralaisten yhteisiä näkemyksiä vuokran kohtuullisesta määrästä ei ole huomioitu ja asian uudelleen valmistelussa vuokran määrityksessä rakennusoikeuden yksikköhinnan arvona tulisi pitää oikaisuvaatimusten tekijöiden esittämää näkemystä 1 250 euroa/k-m².

Edellä käsitellysti kaupunki on teettänyt osana asuntotonttien maanvuokrasopimusten uudistamisen valmistelua kahdella ulkopuolisella asiantuntijalla arviolausunnot rakennusoikeuden markkina-arvosta. Arviolausunnot ovat laatineet GEM Valuation Oy (15.4.2024) ja Catella Property Oy (16.4.2024). Kaupunki on vuokrausperiaatteista päättäessään huomioinut edellä mainituista arviolausunnoista sen, jonka mukainen markkina-arvo alueella on matalampi. Meilahden alueella on huomioitu Catella Property Oy:n arviolausunnon mukaiset arvot. Catella Property Oy:n arviolausunnon mukaan rakennusoikeuden arvo Vähä-Meilahden pientalokohteiden osalta on 2 600–2 900 euroa/k-m². Hinnoittelun lähtökohtana pidetään tämän vaihteluvälin keskiarvoa 2 750 euroa/k-m² ja tästä huomioidaan vuokrahinnoittelussa 60 %. Tontin laskennallisena arvona maanvuokraa määritettäessä käytetään siten arvoa 1 650 euroa/k-m². Rannan välittömässä läheisyydessä sijaitseville tonteille määritetään edellä läpikäydysti 25 %:n korotus ja omarantaiselle tontille 50 %:n korotus mainittuun hintaan. Todettakoon, että GEM Valuation Oy:n laatiman arviolausunnon (15.4.2024) mukaan rakennusoikeuden arvo Vähä-Meilahden pientalokohteiden osalta on 2 500–5 000 euroa/k-m². Lisäksi asiassa on laadittu kolmas arviolausunto (Newsec Valuation 17.4.2025). Kolmannen kaupungin tilaaman arviolausunnon mukaiset rakennusoikeuden markkina-arvot ovat lähes samantasoiset verrattuna Catella Property Oy:n 16.4.2024 laatimaan arviolausuntoon ja tilattu kolmas arviolausunto vahvistaa siten osaltaan rakennusoikeuden yksikköhinnan sekä maanvuokrien oikeellisuuden.

Arviointikäytännön mukaan kohteen hinnan määrittelyssä käytetään vertailukelpoisten alueiden kauppahintatietoja. Vaikka arvioitavalla alueella ei olisi tehty pientalotonttikauppoja, on vertailukauppahintatietoja mahdollista johtaa samankaltaisilta alueilta, joilla kauppaa on käyty aktiivisemmin. Lisäksi toissijaisesti alueiden suhteellisen arvostuksen osalta apuna voidaan käyttää asuntojen hintatietoja. Tilanne ei siis ole se, että tonttien rakennusoikeudelle ei voisi määritellä hintaa, koska alueella ei ole käyty pientalotonttikauppaa.

Markkina-arvon määrittämiseksi luotettavimpana keinona voidaan pitää asiantuntija-arvioita. Asiantuntija-arvioissa vertailukauppoja on tutkittu muun muassa Munkkiniemestä, Lauttasaaresta, Kulosaaresta, Kuusisaaresta ja Tammisalosta sekä muilta vertailukelpoisilta alueilta. Vertailun vuoksi eri arvioitsijoiden arviolausunnoissa on tutkittu myös Espoon kauppoja.

Catella Property Oy:n, GEM Valuation Oy:n ja Newsec Valuationin arviolausunnot on kaupungin pyynnöstä laadittu noudattaen varovaisuusperiaatetta ja toimeksiannoissa on kehotettu välttämään ylihinnoittelua. Arviolausunnot on laadittu asiantuntevasti ja laajaan aineistoon perustuen. Kaupungilla on itsellään kompetenssia arvioida arviolausuntojen paikkansapitävyyttä, eikä mitään syytä epäillä arviolausuntojen laatua tai lopputuloksia ole. Arviolausunnoilla on saatu ulkopuolisten kaupungista riippumattomien tahojen näkemys alueen rakennusoikeuden arvosta. Arviolausuntojen lopputulokset vastaavat kaupungin näkemystä Meilahden ja muiden alueiden rakennusoikeuksien arvosta. Arviointimenettelyt ovat oikeat. Kaikkien teetettyjen arviolausuntojen markkina-arvoja vertailtaessa voidaan Catella Property Oy:n arvion katsoa edustavan alueen keskimääräistä markkinahintaa ja näin ollen kyseisessä arviolausunnossa esitettyä markkina-arvoa voidaan perustellusti pitää pohjana vuokraushinnoille. Newsec Valuationin arviolausunto (17.4.2025) vahvistaa osaltaan rakennusoikeuden yksikköhinnan ja maanvuokrien oikeellisuuden, koska siinä arvioidut rakennusoikeuden markkina-arvot ovat lähes samantasoiset verrattuna Catella Property Oy:n 16.4.2024 laatimaan arviolausuntoon. Lisäksi on otettava huomioon, että kaupungin tilaamat arviolausunnot on toimitettu kaupungin antamilla lähtötiedoilla ja Catella Property Oy:n sekä GEM Valuation Oy:n arviolausunnoissa on esitetty markkina-arvot myös muille kaupunginosille, joissa on uusittu maanvuokrasopimuksia vuonna 2025. Näin ollen kaupungin tilaamissa arviolausunnoissa esitetyt markkina-arvot ovat yhtenäisessä linjassa kaikille kaupunginosille vahvistettujen vuokraushintojen kanssa ja asettavat jokaiselle kaupunginosalle vahvistetut vuokraushinnat yhdenvertaiseen asemaan. Kaupungin teettämiä arviolausuntoja käytetään hinnoittelulähtökohdan määrittelyssä vuokralaisten itsensä teettämien lausuntojen sijaan, koska tällä menettelyllä varmistetaan, että vuokralaisia kohdellaan yhdenvertaisesti lausuntojen tarkoituksen ja lähtökohtien määrittelyn osalta eri kaupunginosissa. Lisäksi menettelyllä varmistetaan, että vuokralaisia kohdellaan yhdenvertaisesti myös ajallisesti eri aikoina päättyvien sopimusten osalta.

Meilahden alueen asukkaat ovat tilanneet kaksi koko alueen arvoa arvioivaa asiantuntijalausuntoa, jotka ovat toimittaneet Jones Lang LaSalle Finland Oy ja Colliers Finland Advisors Oy. Lisäksi Meilahden alueen asukkaat ovat tilanneet yhtä yksittäistä vuokra-aluetta koskevan asiantuntijalausunnon, jonka on toimittanut Aalto LKV. Jokaisen arvion pohjalta voidaan todeta, että Vähä-Meilahti on arvioitu huomattavan arvokkaaksi alueeksi. Vähä-Meilahden asukkaiden esittämissä arviolausunnoissa Vähä-Meilahden pientalorakennusoikeuden markkina-arvoksi on määritetty aluekohtaisissa arviossa 2 200 euroa/k-m² (Jones Lang LaSalle Finland Oy) sekä 2 000‒4 300 euroa/k-m² ja alueelle tyypillisimmän tontin rakennusoikeuden arvoksi 2 400 euroa/k-m² (Colliers Finland Advisors Oy).

Tarkasteltaessa alueen asukkaiden tilaamia arviolausuntoja, on todettava, että Aalto LKV:n arviolausunnon lähtökohdat poikkeavat kaupungin tilaamista arviolausunnoista. Kyseessä on yhden yksittäisen kohteen arvio ja arvion mukaan sen tarkoitus on ollut vuokra-alueen kohtuullisen arvon määrittäminen. Kaupunki on kaupunginhallituksen vuonna 2019 hyväksymien tontinluovutuslinjausten perusteella käyttänyt maanvuokrien määrittämisen lähtökohtana markkina-arvoa, jonka perusteella myös arviolausunnot on tilattu. Aalto LKV:n laatiman arvion lopputulos on erittäin alhainen, eikä se vastaa alueen markkina-arvoa. Jones Lang LaSalle Finland Oy:n laatimassa arviossa lopputuloksena on ollut 2 200 euroa/k-m². Pientalorakennusoikeuden markkina-arvo on määritetty arviossa asuinkerrostalorakennusoikeuden arvon ja asuinkerrostalo- ja pientalotonttien hintasuhteen kautta. Lausunnon arvonmääritystapa poikkeaa kaupungin teettämistä arviolausunnoista arviointimenetelmän osalta. Jones Lang LaSalle Finland Oy:n arviossa on käytetty hintasuhdemenetelmää, jossa Jätkäsaaren, Kalasataman ja Kruunuvuorenrannan alueiden kerrostalotonttien hinnoista on johdettu pientalotontin hinta. Ensisijaisesti pientalorakennusoikeuden arvo tulisi kuitenkin määrittää vertailukelpoisia pientalotonttien kauppoja ja vuokrauksia käyttäen. Colliers Finland Advisors Oy:n arviossa alueelle tyypillisen tontin rakennusoikeuden arvon on arvioitu olevan 2 400 euroa/ k-m². Rantatontin rakennusoikeuden arvon on arvioitu olevan 4 300 euroa/k-m² ja merinäköalan omaavan tontin rakennusoikeuden arvon 3 200 euroa/k-m². Osittaisen merinäköalan omaavan tontin rakennusoikeuden arvon on arvioitu olevan 2 700 euroa/k-m². Toteutuneiden kauppahintojen mukaisia rakennusoikeuden arvoja on oikaistu käyttämällä tilastokeskuksen julkaisemaa vanhojen osakeasuntojen hintaindeksiä 2015=100. Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksi soveltuu huonosti pientalorakennuspaikkojen hinnan oikaisuun. Kyseinen indeksi seuraa nimensä mukaisesti vanhojen osakeasuntojen kauppaa. Pientalojen ja pientalotonttien markkina poikkeaa vanhojen osakeasuntojen kaupasta. Vaikka Colliers Finland Advisors Oy:n lopputulos on merenrantatonttia lukuun ottamatta kaupungin lähtöhinnoittelua alempi, sijoittuu kaupungin käyttämä lähtöhinnoittelu 2 750 euroa/k-m² vertailuarvion laatineen arvioitsijan käyttämien keskeisten vertailukauppahintojen väliin tai niiden alapuolelle, mikäli niissä jätettäisiin huomioimatta vanhojen osakeasuntojen hintaindeksin kautta tehty oikaisu. Kaupunki on tutustunut huolellisesti Vähä-Meilahden asukkaiden pyytämien arviolausuntojen sisältöön sekä mahdollisuuteen käyttää näitä arviolausuntoja markkina-arvon pohjana. Olennaiseksi seikaksi nousee kuitenkin edellä käsiteltyjen seikkojen ohella yhdenmukainen arviointilinja kaikkien kaupunginosien välillä, joissa on uusittu maanvuokrasopimuksia vuonna 2025. Kaupungin tilaamissa arviolausunnoissa esitetyt markkina-arvot ovat yhtenäisessä linjassa kaikille kaupunginosille vahvistettujen vuokraushintojen kanssa ja asettavat jokaiselle kaupunginosalle vahvistetut vuokraushinnat yhdenvertaiseen asemaan. Arviointiin liittyy aina jonkinasteista epätarkkuutta ja siksi kaupunki soveltaakin kaupungin teettämien arvioiden matalamman arviolausunnon keskiarvoa ja myöntää lisäksi 40 %:n suuruisen kokonaisalennuksen tähän matalamman arvion keskiarvoon. Alennus takaa osaltaan vuokraushinnan kohtuullisuuden. Vuokrausperiaatteeseen ja vuokrahintaan myönnettävä alennus alueen käyvästä arvosta ottaa huomioon arvioiden virhemarginaalit sekä aluekohtaisesta hinnoittelumallista johtuvat epätarkkuudet ja hinnanvaihtelut.

Edellä läpikäydysti kaupunki on teettänyt Meilahden alueesta myös kolmannen arviolausunnon. Arviolausunnon on laatinut 17.4.2025 Newsec Valuation (Newsec Advisory Finland Oy). Arviolausunnon mukaan pientalotonttien rakennusoikeuden markkina-arvo Vähä-Meilahden alueella on vähintään 2 600 euroa/k-m². Tonteilla, joilta on merinäköala tai jotka rajoittuvat rantaan, rakennusoikeuden arvo on välillä 2 900‒3 800 euroa/k-m². Newsec Valuationin arviolausunto on lopputulokseltaan lähes samansisältöinen Catella Property Oy:n arviolausunnon kanssa, ja vahvistaa siten osaltaan maanvuokrien hinnoittelun oikeellisuuden.

Lopuksi on todettava, että kaupunginvaltuuston vahvistama vuokrausperiaatehinta 1 650 euroa/ k-m² on huomattavasti matalampi, kuin edes matalimmassa arviolausunnossa esitetty markkina-arvo. Kaupunginvaltuuston päättämä vuokrausperiaatehinta 1 650 euroa/k-m² ei yllä yhdenkään Vähä-Meilahdesta teetetyn koko alueen arvoa arvioivan arviolausunnon perusteella edes lähelle alueen todellista markkina-arvoa. Vaikka alueen markkina-arvona pidettäisiin näistä edellä mainituista arvioista matalinta 2 200 euroa/k-m², ei silti päästäisi 40 %:n alennus huomioiden Vähä-Meilahden asukkaiden esittämään vuokraushintaan 1 250 euroa/ k-m². Matalimpien esitettyjen arvioiden ei voida kaikkien alueelta teetettyjen arviolausuntojen perusteella katsoa myöskään kuvastavan Vähä-Meilahden alueen todellista markkina-arvoa.

Vahvistetun vuokrausperiaatteen mukaista hyvin edullista hintaa ja sen mukaisesti määräytyviä maanvuokria ei mitenkään voida pitää kohtuuttomana huomioiden myöskin se, että oikeuskäytännössä ja maanvuokralain säännöksissä kohtuullisena maanvuokrana on tavallisesti pidetty käypää arvoa.

Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan kaupunki on rajannut arviointitapoja pois ilman asianmukaista perustelua. Oikaisuvaatimuksen tekijän tontista on tehty AKA-arvio, joka perustui kohtuullisen arvon menetelmään. Menetelmä on oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan tunnustettu IVS-standardeissa. Arviointimenetelmän sivuuttaminen ilman sisällöllistä tarkastelua heikentää oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan arvioinnin luotettavuutta sekä vaarantaa tasapuolisen kohtelun ja vastuu käytetyn arviointitavan oikeellisuudesta on kaupungilla. Arviointimenettelyn oikeellisuus ja tasapuolisuus ovat myös keskeisiä kaupungin asuntopolitiikan kannalta. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan vuokrauspäätös perustuisi virheelliseen ja riittämättömään arvonmääritykseen. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan viranomaisen arviointi ei olisi objektiivista, asianmukaisesti dokumentoitua eikä johdonmukaista.

Edellä esitettyyn on kuitenkin todettava, että oikaisuvaatimuksen K tekijän tontista on laadittu edellä viitattu Aalto LKV:n arvio. Edellä todetusti kyseessä on yhden yksittäisen kohteen arvio, ja arvion mukaan sen tarkoitus on ollut vuokra-alueen kohtuullisen arvon määrittäminen. Kyseisen arvion lähtökohdat poikkeavat kaupungin tilaamista arviolausunnoista. Kaupunki on kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien tontinluovutuslinjausten perusteella käyttänyt maanvuokrien määrittämisen lähtökohtana markkina-arvoa, jonka perusteella myös arviolausunnot on tilattu. Aalto LKV:n laatiman arvion lopputulos on erittäin alhainen, eikä se vastaa Vähä-Meilahden alueen markkina-arvoa. Arvion lopputuloksena esitetty vuokra-alueen kohtuullinen vuokra 10 800 euroa vuodessa vastaa rakennusoikeuden arvoa n. 900 euroa/k-m². Todettakoon, että Helsingin koillisrajalla Puistolan ja Heikinlaakson alueella vuonna 2018 tehtyjen pientalotonttikauppojen mediaani on ollut 842 euroa/k-m², eikä Helsingin koillisrajalla sijaitsevien tonttien rakennusoikeuden arvoja voida pitää samansuuruisina, kuin muutaman kilometrin etäisyydellä Helsingin keskustasta sijaitsevassa Vähä-Meilahdessa, jossa rakennuspaikat sijaitsevat puistomaisessa ympäristössä meren läheisyydessä ja ovat pinta-alaltaan moninkertaisia keskimääräisiin pientalotontteihin nähden.

Oikaisuvaatimuksen K tekijän esittämään siitä, että korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun 2025:6 mukaan viranomaisen ei ole hyväksyttävää käyttää asiantuntijalausuntoa mekaanisesti päätöksenteon perustana ja että pelkkä arviolausunnon hyväksyminen vuokrapohjaksi ilman omaa arviointia ei täytä hallintopäätökselle asetettuja perustelu- ja selvitysvelvoitteita, on todettava, että oikaisuvaatimuksen tekijän viittaama ratkaisu koskee kiinteistöverotusta. Kaupunki on koko valmisteluaineistosta ilmenevästi tehnyt itsenäisen ja perustellun harkinnan vuokraushintojen määrittämiseksi ja arvioinut osana menettelyä myös arviolausunnot kokonaisuudessaan. Asuntotonttien sopimusten uudistamiseen liittyvät menettelytavat perustuvat oikeuskäytännössä hyväksyttyihin vakiintuneisiin käytäntöihin.

Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan vuokrauspäätökset eivät toteuttaisi vuokratason yhdenvertaisuutta suhteessa kaupungin muilla vuokra-alueilla perimiin tai perittäväksi esittämiin vuokriin. Kaupungin Meilahdessa käyttämä kerrosneliömetrihinta on selvästi korkeampi kuin muiden kaupunginosien vastaavat hinnat. Vuokrataso on muihin pientaloalueisiin verrattuna jopa kolme kertaa korkeampi ja verrattuna naapurialueisiin Vanhaan Munkkiniemeen ja Taka-Töölöön, vuokrataso on yli 50 % korkeampi. Oikaisuvaatimusten tekijät tuovat esiin, että vuokrauspäätöksissä esitetty vuokrataso poikkeaa olennaisesti myös kaupungin Vähä-Meilahden alueelta vuosien 2014‒2017 aikana myymien rakennusten ja samalla tehtyjen 30 vuoden pituisten määräaikaisten vuokrasopimusten vuokratasosta. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan vuosina 2014‒2017 Vähä-Meilahden alueelle tehdyissä kolmessa uudessa vuokrasopimuksessa oli lähtökohtana huutokauppa, jossa kaupunki myi rakennuksia ostajille, ja ostajat joutuivat vastaamaan huomattavista korjauskustannuksista. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan vuosina 2014‒2017 solmitut sopimukset olisivat parhaiten markkinavuokraa heijastava aineisto, mutta kaupungin tilaamissa arviolausunnoissa näitä referenssejä ei ole hyödynnetty.

Edellä esitettyyn on todettava, että Vähä-Meilahdelle vahvistettu vuokraushinta 1 650 euroa/k-m² on huomattavasti korkeampi kuin vuokrausperiaatepäätöksen mukaisissa muissa Helsingin kaupunginosissa, mutta korkeaa vuokrahintaa ei voida itsessään pitää eriarvoistavana, sillä Vähä-Meilahdelle vahvistettu vuokraushinta perustuu samoihin käytäntöihin kuin muidenkin vuonna 2025 päättyneiden maanvuokrasopimusten vuokraushinnat. Maan korkea markkina-arvo itsessään ei voi merkitä kohtuuttomuutta hinnoittelussa, vaan kaupungin käyttämä vuokraushinta edustaa yhtenäistä linjaa kaupungin hinnoittelupolitiikassa ja ottaa huomioon kaupunkilaisten yhdenvertaisen kohtelun. Kaupunki määrittää uusittavien sopimusten tonttien vuokraushinnat edellä käsitellysti tonttien laskennallisen arvon mukaan, joka on vain noin 60 % tonttien rakennusoikeuden markkina-arvosta. Vähä-Meilahden maanvuokria ei voida kohtuullistamissyistä alentaa ainoastaan alueen korkean markkina-arvon perusteella, koska tämä johtaisi kaupunkilaisten epäyhdenvertaiseen kohteluun ja tilanteeseen, jossa yksittäisen alueen maanvuokrat poikkeaisivat kaikille alueille yhdenvertaisella tavalla määritetyistä maanvuokrista. Vähä-Meilahden alueen pientalotonttien rakennusoikeuden arvo on korkeampi kuin muilla vuokrausperiaatepäätöksessä yksilöidyillä pientaloalueilla. Vanhassa Munkkiniemessä ja Taka-Töölössä taas vuokrausperiaatteet on vahvistettu kerrostalotonteille ja Vanhan Munkkiniemen ja Taka-Töölön kerrostalotonttien rakennusoikeuden markkina-arvo on alhaisempi kuin Vähä-Meilahden pientalotonttien rakennusoikeuden markkina-arvo.

Vähä-Meilahdessa on tehty uusia asuntotonttien maanvuokrasopimuksia vuosien 2013‒2017 välillä yhteensä 6 kappaletta. Viimeisimmässä Vähä-Meilahdessa tehdyssä asuntotontin vuokrauksessa (vuodelta 2017) vuokrausperiaatteeksi määritettiin noin 923 euroa/k-m² vuokrasopimuksen laatimishetken indeksin mukaan. Näitä hintoja ei kuitenkaan voi pitää vertailukelpoisina noin kymmenessä vuodessa tapahtuneen hintakehityksen johdosta, joka on vaikuttanut koko Helsingin pientalotonttien hintojen nousuun. Verrattaessa vuoteen 2017 omakotitalotonttien hintakehitys erityisesti pääkaupunkiseudulla on ollut huomattavaa ja tätä voidaankin pitää selittävänä tekijänä hintaerolle vuosina 2013‒2017 tehtyjen maanvuokrasopimusten ja vuonna 2025 päättyneiden maanvuokrasopimusten välillä. Tämä hintakehitys on huomioitu myös päätöksenteon tueksi tilatuissa arviolausunnoissa, ja Catella Property Oy:n arviolausunnossa mainitaan erikseen, ettei kyseistä vuokrausta voida pitää vertailukelpoisena kuvattaessa alueen nykyistä hintatasoa vertailuaineisto huomioon ottaen. Hinta 923 euroa/k-m² vertautuu lähinnä Puistolan ja Heikinlaakson alueella vuonna 2018 tehtyjen pientalotonttikauppojen hintatasoon. Tonttien käyvät arvot ovat selvitettävissä luotettavimmin arviolausunnoilla, joita on valmistelun kuluessa hankittu kaupungin toimesta 2 kappaletta, Catella Property Oy:ltä ja GEM Valuation Oy:ltä. Lisäksi kaupunki on hankkinut Meilahden alueelta myös kolmannen arviolausunnon (Newsec Valuation 17.4.2025), joka on osaltaan vahvistanut vuokraushintojen oikeellisuuden. Oikaisuvaatimusten tekijöiden oikaisuvaatimustensa liitteeksi toimittama asiantuntijalausunto Vähä-Meilahden vuosina 2014‒2017 tehtyjen tontinvuokrasopimusten vaikutuksesta vuonna 2025 tehtäviin sopimuksiin ei anna aihetta arvioida edellä todettua toisin.

Vähä-Meilahden alueella on vuonna 2023 järjestetty tarjouskilpailu. Kilpailun tarjouspyynnön mukaan kaupunki vuokraa pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella tarjousten perusteella uuden rakennuspaikan Vähä-Meilahden huvila-alueelta ja myy samalla purettuna rakennushistoriallisesti arvokkaan Meilahden vanhimpiin huviloihin kuuluvan Villa Granvikin kiinteään kauppahintaan uudelleenpystytettäväksi uudelle rakennuspaikalle. Tarjouskilpailussa kilpailtiin uuden rakennuspaikan vuosivuokralla ja korkeinta vuosivuokraa tarjonnut tarjoaja voitti. Mainittuun tarjouskilpailuun perustuva vuokraus on allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen ehtojen mukaan alkanut 31.12.2024. Vuosivuokra vuonna 2023 pidetyn huutokaupan perusteella on 41 000 euroa eli pääoma-arvo vuoden 2024 tasossa oli yli 4 000 euroa/k-m². Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Kauppahinta Villa Granvikin paikalle siirrettävistä rakennusosista oli 5 000 euroa. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan hanke ei ole edennyt. Maanvuokrasopimuksen ehtojen mukainen rakentamisaika on 3 vuotta sopimuksen alkamisesta lukien. Rakentamisaikoja voidaan perustellusta syystä pidentää.

Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan Vähä-Meilahden tonttivuokrien määrittelyssä olisi sivuutettu kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymät tontinluovutuslinjaukset, jotka korostavat pitkäjänteisyyttä, ennustettavuutta ja kokonaisvaltaista tarkastelua. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan tontinluovutustoiminta ei voi perustua pelkästään kunkin hetken markkinatilanteeseen. Tontinluovutustoiminnan tulisi olla ennustettavaa ja asiassa tulisi tehdä kokonaisvaltaista tarkastelua sekä huomioida myös vuokrahistoria. Näin ei kuitenkaan oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan ole toimittu.

Tähän on kuitenkin todettava, että kaupunginhallitus hyväksyi 1.4.2019 (220 §) tontinluovutuslinjaukset, joiden mukaan markkinaehtoinen tonttihinnoittelu muodostaa (uudiskohteissa) pääsäännön. Edelleen kaupunginhallitus päätti, että asuntotonttien maanvuokrasopimuksia uudistettaessa vuokranmäärittelyssä siirrytään vaiheittain lähemmäs markkina-arvoja. Aiempi hinnoittelukäytäntö vuosina 2015 ja 2017 johti maanvuokrauksissa kalleimmilla alueilla alhaisiin vuokratasoihin verrattuna markkina-arvoihin, eikä markkina-arvoja merkittävästi alempia hintoja voida pitää tontinluovutuslinjausten mukaisina. Asuntotonttien maanvuokrasopimuksia uudistettaessa vuokranmäärittelyssä siirrytään vaiheittain lähemmäs markkina-arvoja, ei kauemmas niistä.

Oikaisuvaatimusten tekijät ovat tuoneet esiin, että alueella sijaitsevalle Villa Aikalalle, Ronald McDonald Lastentalosäätiö sr:lle ja Villa Tallbolle on laadittu huomattavasti edullisemmat vuokrasopimukset. Ronald McDonald Lastentalosäätiö sr:n vuokrausperuste on korotuksen jälkeen oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan jopa 65 % edullisempi kuin asuntotonteilla. Villa Aikalalle ja Villa Tallbolle on muodostumassa jopa 60‒70 % edullisemmat vuokrausperusteet verrattuna asuntotontteihin, vaikka ne sijaitseva lähellä merta tai niillä on oma ranta. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan Villa Aikalan (Fastighets Ab Johannesbergsvägen 8 i Helsingfors) ja Ronald McDonald Lastentalosäätiö sr:n vuokraukset on tehty kokonaisuudessaan neljä kertaa halvemmalla vuokrahinnalla ja oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan vuokrauksissa on loukattu hallintolain 6 §:n periaatteita.

Edellä esitettyyn on kuitenkin todettava, että Ronald McDonald Lastentalosäätiö sr:n vuokrauksen käyttötarkoitus on lastensairaalaa palveleva sijaiskotitoiminta. Vuokralainen harjoittaa vuokra-alueella ja sillä olevissa rakennuksissa läheistä lastensairaalaa tukevaa sijaiskotitoimintaa, jolla tarjotaan tilapäisluonteista majoitusta sairaalahoidossa olevien lasten läheisille yhteistyössä lastensairaalan kanssa. Po. käyttötarkoituksessa rakennusoikeuden markkina-arvo on huomattavasti alhaisempi, kuin asuintarkoituksessa, ja kohteen maanvuokran markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioitsijaa käyttäen. Villa Aikalan (Fastighets Ab Johannesbergsvägen 8 i Helsingfors) vuokra-alue on vuokrattu liike- ja yhdistystoimintaan. Vuokralainen harjoittaa vuokra-alueella sijaitsevissa rakennuksissa pääasiallisesti yhdistystoimintaa, mutta tiloja vuokrataan myös ulkopuolisille. Vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioitsijaa käyttäen ja kyseisessä käyttötarkoituksessa rakennusoikeuden markkina-arvo on huomattavasti alhaisempi kuin asuintarkoituksessa. Villa Tallbon (Barnavårdsföreningen i Finland r.f.) vuokra-alueella taas toimii päiväkoti.

Kolmen oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan sekä korkeamman että matalamman hinnan vuokrauksissa vedotaan GEM Valuation Oy:n arviokirjaan, ja oikaisuvaatimusten tekijät tuovat esiin, että matalamman vuokrahinnan vuokrausten rakennusoikeuden arvo on arvioitu korkeammaksi GEM Valuation Oy:n 15.4.2024 laaditussa arviolausunnossa, vaikka kohteista on laadittu arviokirjat vuonna 2023. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan saman arvioitsijan lopputulokset samalla alueella eivät voisi poiketa toisistaan siten, että lopputulos on täysin eri, ja voimassa ovat samat kaavamääräykset (VLA/s). Myös kaupunginvaltuuston päätöksessä asuntotonttien sopimusten uusimisesta 21.5.2025 (111 §) on oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan todettu, että liiketilojen osalta peritään samaa vuokraa kuin asuintiloista. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan osoitteessa Johannesbergintie 8 sijaitsevan tontin vuokrauspäätöksessä mahdollistetaan myös määräalalla asuminen ja tontin vuonna 2025 päättyneen sopimuksen käyttötarkoitus on ollut asuntotarkoitus sekä huvilan pitäminen. Jotta maanvuokrauksissa ei loukattaisi tasapuolisuuden ja puolueettomuuden vaatimusta, harkintavallan väärinkäytön kieltoa ja suhteellisuusperiaatetta, asia tulisi oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan palauttaa uudelleen käsiteltäväksi. Oikaisuvaatimuksen K tekijä on vielä 17.12.2025 täydentänyt oikaisuvaatimustaan tuoden esiin, että kaupunki on osoittanut hyväksyvänsä hintatason 400 euroa/k-m² ja hinta tulisi siten hyväksyä kaikkien vuokrausten kohdalla. Oikaisuvaatimuksen K tekijä on myös 6.1.2026, 12.1.2026, 13.1.2026, 15.1.2026, 19.1.2026 ja 2.2.2026 täydentänyt oikaisuvaatimustaan ja vaatinut, että hänelle vuokratun tontin vuokran määritys yhdenvertaistetaan ja asetetaan samaan suhteelliseen tasoon osoitteessa Johannesbergintie 8 sijaitsevan alueen kanssa. Kaavamerkintä ei oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan muodosta perustetta määrittää osoitteessa Johannesbergintie 8 sijaitsevan alueen vuokranmääritystä liike- tai toimitilatontin hinnoitteluperusteiden mukaiseksi ja oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan vuokramäärityksen tulee perustua kaavallisiin lähtökohtiin. Rakennusten käyttötarkoituksen muuttaminen edellyttää lupamenettelyä ja rakennusvalvontaviranomaisen harkintaa, eikä rakennuksissa tosiasiallisesti harjoitettu toiminta voi muodostaa perustetta olennaisesti toisistaan poikkeaville kerrosneliömetrihinnoille. Tonttien hinnoittelu eri tavoin tosiasiallisen käytön perusteella rikkoo oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan hallintolain suhteellisuusperiaatetta ja yhdenvertaisuusperiaatetta. Vuokran määritys toimisi oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan tosiasiallisena maankäytön ohjauskeinona ilman kaavamuutosta eikä tonttien välillä ole oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan sellaisia kaavallisia tai maankäytöllisiä eroja, jotka oikeuttaisivat olennaisesti poikkeavan vuokrahinnan. Vuokran määräytymisperusteiden sitominen vuokralaisen toiminnalliseen ratkaisuun ei täyttäisi oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan myöskään maanvuokralain systematiikan vaatimuksia. Oikaisuvaatimuksen K tekijä tuo myös esiin, että rakennusoikeuden markkina-arvo ei määräydy vuokralaisen kulloisenkin toiminnan tai sopimuksellisten rajoitusten mukaan.

Edellä esitettyyn on kuitenkin todettava, että alueet osoitteissa Johannesbergintie 8 ja Oksakoskenpolku ovat olleet erehdyksessä mukana päättyvien asuntotonttien sopimusten uudistamien tueksi hankitun arviolausunnon tonttilistauksessa maininnoin, että ne olisivat asuntotontteja. Edellä mainittuja tontteja ei kuitenkaan edellä todetusti käytetä asuntotarkoitukseen, vaan tontit on vuokrattu lastensairaalaa palvelevaan sijaiskotitoimintaan ja liike- sekä yhdistystoimintaan markkinahintaan vuosina 2023 laadittuihin arviolausuntoihin perustuen. Edellä mainittujen käyttötarkoitusten mukainen rakennusoikeuden arvo on merkittävästi asuntotonttien rakennusoikeuden arvoa alhaisempi. Kaavamerkintä VLA/s ei tarkoita sitä, että maanvuokran tulisi olla kaikille käyttötarkoituksille sama. Kaupunginvaltuuston vuokrausperiaatepäätöksen 21.5.2025 (111 §) mukainen toteamus, jonka mukaan liiketiloista peritään samaa vuokraa kuin asuintiloista, koskee 2025 päättyneitä asuntotonttien sopimuksia, jolloin asuntokäyttöön vuokratulla tontilla voisi olla esimerkiksi asuintilan lisäksi kokonaiskerrosalaan suhteutettuna pieni liiketila.

Oikaisuvaatimuksen tekijän osoitteessa Johannesbergintie 8 sijaitsevan alueen osalta esittämään on todettava, että po. alueen vuokrauspäätöksen mukaan tontilla on 870 k-m² toteutettua rakennusoikeutta ja vuokrausehtojen mukaan vuokralaisella ei ole oikeutta käyttää tai sallia toisen käyttää vuokra-aluetta eikä sillä olevia rakennuksia asumiseen lukuun ottamatta vuokra-alueella sijaitsevaa noin 56 k-m²:n suuruista rakennusta, jonka saa osoittaa vuokralaisen toiminnan tai alueen valvonnan edellyttämän välttämättömän henkilökunnan asumiseen. Aiemmin läpikäydysti, osoitteessa Johannesbergintie 8 sijaitsevan alueen vuokrahinta perustuu ulkopuolisen asiantuntijan arvioon. Osoitteessa Johannesbergintie 8 sijaitsevalle vuokra-alueelle on asemakaavassa merkitty kolme rakennusalaa: talousrakennuksen rakennusala, jolle saa sijoittaa kulttuuritoimintaa palvelevia tiloja ja kahvilan, rakennusala, jolle saa sijoittaa asuntoja, kulttuuritoimintaa palvelevia tiloja sekä kahvilan, sekä rakennusala, jolle saa sijoittaa asuin- ja talousrakennuksen. Vuokraus ei ole asemakaavamääräysten vastainen eikä asemakaavamääräyksillä määrätä maanvuokran suuruudesta. Osoitteessa Johannesbergintie 8 sijaitsevilla rakennuksilla on rakennusluvat ja po. lupien sisältö vastaa maanvuokrasopimuksen mukaista käyttötarkoitusta. Päättyneen maanvuokrasopimuksen mukaisella maanvuokralla tai käyttötarkoituksella ei ole po. asiassa merkitystä. Hallinnon oikeusperiaatteita tai maanvuokralakia ei ole rikottu eikä vuonna 2025 päättyneiden asuntotonttien maanvuokrasopimusten vuokrahintoja ole mitään syytä pudottaa neljäsosaan vain siksi, että samalta alueelta on vuokrattu tontteja sijaiskoti-, liike- ja yhdistystoimintaan. Oikaisuvaatimuksen tekijä on esittänyt oikaisuvaatimuksessaan ja sen täydennyksissä seikkoja, miksi osoitteessa Johannesbergintie 8 sijaitsevan alueen maanvuokraa ei olisi tullut määrittää liiketontin vuokraushinnan mukaan. Oikaisuvaatimuksen tekijän osoitteessa Johannesbergintie 8 sijaitsevan alueen vuokrauksesta esittämät seikat eivät ole sellaisia, että niitä voitaisiin pitää perusteena tehdä muutoksia oikaisuvaatimuksen tekijän vuokrausehtoihin. Oikaisuvaatimuksen tekijän tässä yhteydessä esittämään koskien hypoteettista tilannetta oman vuokrasopimuksensa osalta, että yli puolta rakennuksen pinta-alasta käytettäisiin muuhun kuin asumiseen, on todettava, että käyttötarkoitusmuutokset edellyttävät pääsääntöisesti rakentamislupaa. Tässä yhteydessä lupapiirustukset tulisivat vuokranantajan tarkistettavaksi, jolloin tarkasteltaisiin vaikutukset vuokraan sekä se, aiheuttaisiko muuttunut tilanne tarpeen sopimusmuutoksille.

Oikaisuvaatimusten tekijät ovat lisäksi tuoneet esiin, että kaupunkiympäristölautakunta totesi Meilahden kartanon alueen konsepti- ja hintakilpailun ratkaisemisen yhteydessä, että tarjottu 62 500 euron vuosivuokra vastaa viittä prosenttia rakennusoikeuden markkinalähtöisestä arvosta, ja laskelma antaa oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan rakennusoikeuden arvoksi 400 euroa/k-m². Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan kaupunki on käyttänyt samalla alueella asuntotontteihin verrattuna olennaisesti alempaa rakennusoikeuden arvoa, ja hallintolain 6 §:n tasapuolisuusperiaatteen mukaan samanlaisia tapauksia on kohdeltava samalla tavoin. Oikaisuvaatimusten tekijät tuovat myös esiin Meilahden kartanon vuokratason ja asuntotonteille esitetyn vuokratason eroavuutta tilanteessa, että Meilahden kartano sijaitsee lähellä rantaa. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan kävijöitä on runsaasti, eikä Meilahden alue ole heikko yrittämisen kannalta. Yritysten vuokratasot ovat oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan samaa suuruusluokkaa kuin Vanhan Munkkiniemen asuntojen vuokrat, ja ravintolatoiminnan sekä asumisen vuokratasot ovat oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan suurin piirtein samalla tasolla.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 21.5.2024 (289 §) Meilahden kartanon alueen konsepti- ja hintakilpailun ratkaisemisesta. Kilpailijat laativat alueelle luonnossuunnitelman ja antoivat siihen liittyvän kaupallisen tarjouksensa rakennuksista sekä maanvuokrasta. Meilahden kartanon alue (vuokralaisena Maailman kaunein sauna Oy) on vuokrattu majoitus-, ravintola-, näyttely- ja saunatoimintaa sekä kokoustilaa ja näitä tukevia palveluita varten. Markkinaehtoinen tarjous alueen maanvuokrasta oli 62 500 euroa vuodessa. Tarjouksen markkinaehtoisuus on varmistettu ulkopuolisen asiantuntijan laatiman arviokirjan avulla (GEM Valuation Oy). Alueelle voidaan toteuttaa enintään 2 500 k-m²:n suuruinen rakennusoikeus. Rakennusoikeuden arvo on siten 500 euroa/k-m² (500×2500×0,05=62 500). Oikaisuvaatimusten tekijöiden esittämään siitä, että rakennusoikeus rannan välittömässä läheisyydessä olisi maksanut ostajille 9,60 euroa/ k-m², on todettava, että oikaisuvaatimusten tekijöiden laskentakaavasta ilmenevien tietojen perusteella maan arvo on sekoitettu rakennusten arvoon. Kyse on ollut Meilahden kartanon alueen rakennusten myyntihinnasta, joiden osalta ostajien tarjous oli yhteensä 30 000 euroa. Alustava arvio po. rakennusten korjauskustannuksista oli noin 5,1 miljoonaa euroa. Selvyyden vuoksi todetaan, että kaupunginvaltuuston 2025 päättyneiden asuntotonttien sopimusten uusimista koskevalla päätöksellä 21.5.2025 (111 §) ei ole päätetty Meilahden kartanon alueen maanvuokrasta. Meilahden kartanon alueen ja samaan aikaan valmisteltujen vuonna 2025 päättyneiden asuntotonttien sopimusten maanvuokrat eivät voi olla samantasoisia. Liiketontin arvoa arvioidaan liiketoiminnan kannalta oleellisten tuottomahdollisuuksien näkökulmasta ja myös liiketonttien hinnoittelun perustana käytetään ulkopuolisten asiantuntijoiden arviolausuntoja. Liiketonttien maanvuokra perustuu markkina-arvoon. Lähtökohtaisesti pääasiallisesti asumiseen painottuvilla alueilla liiketonttien maanvuokrat ovat huomattavasti matalampia kuin asuntotonttien maanvuokrat. Muuhun käyttöön kuin asuintarkoitukseen tehdyt vuokraukset rajoittavat kyseisten vuokra-alueiden käyttämistä, joka johtaa vähäisempään kysyntään kiinteistön myyntitilanteessa. Siten myös kohteen arvo ja siitä perittävä maanvuokra ovat alhaisemmat kuin asuinkäyttöön tehdyissä vuokrauksissa. Lisäksi todettakoon, että muuhun kuin asuinkäyttöön tehdyt vuokraukset ovat vuokra-ajaltaan merkittävästi lyhyempiä ja myös muilta ehdoiltaan asuinkäyttöön tehdyistä vuokrauksista poikkeavia. Liiketonttien matalampi maanvuokra Vähä-Meilahden alueella johtuu muun muassa Vähä-Meilahden sijainnista syrjässä ja kaupallisesti varsin näkymättömällä paikalla, jossa ei ole tästä johtuen luontaisia ohikulkuvirtoja, jotka ovat olennainen osa liiketoiminnan kannattavuutta. Samaista syrjäistä sijaintia ilman ohikulkuliikenteen melua ym. haittoja voidaan pitää ihanteellisena juuri asuinkäyttöön tarkoitetuille tonteille. Näin ollen liiketonttien maanvuokria ei voida pitää vertailukohtana asuntotonttien maanvuokria määritettäessä, eikä liiketonttien maanvuokrien matalampi taso ole peruste madaltaa asuntotonttien vuokraushintoja.

Kaksi oikaisuvaatimuksen tekijää toteaa julkisuusperiaatteeseen liittyen, että asianosaisille tulisi avata laadittujen arviolausuntojen sisältö, arviolausuntojen sisältö ja perusteet eivät ole tiedossa ja arviolausunnot on toimitettu asianosaisille niin laajasti mustattuina ja salattuina, että niiden sisältöä on mahdotonta tulkita. Oikaisuvaatimusten tekijät vaativat asian käsittelyssä huomioimaan, että yllä viitatusta tietopyyntöasiasta on vuokrausperiaatepäätöksen ohella vireillä valitusasia hallinto-oikeudessa.

Asiassa tulee kuitenkin huomata, että korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisukäytännön mukaan arviolausunnot sisältävät tietoja arviolausuntojen laatijoiden liikesalaisuuksista, ja tietoja, joiden antaminen aiheuttaisi elinkeinonharjoittajalle taloudellista vahinkoa. Edellä mainitut seikat on julkisuuslaissa määritelty salassa pidettäviksi (viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain (621/1999) 24 §:n 1 momentin 20- kohta), koska arviointitoiminnan ammattilaiset laativat arviolausunnot hyödyntäen ammattitaitoaan ja kokemustaan kiinteistönarvioitsijoina. Arviolausuntojen julkisuus vaikuttaisi myös arviointipalvelujen kysyntään sitä heikentävästi, tuottaisi perusteetonta etua arviolausunnoissa esitettyjä tietoja esimerkiksi liiketoiminnassaan hyödyntäville sekä mahdollistaisi tietojen hyödyntämisen yksityisen elinkeinonharjoittajan kanssa kilpailevaa toimintaa harjoittavien tahojen toimesta. Edellä mainittujen seikkojen vuoksi arviolausuntoja ei voida julkaista esimerkiksi internetissä tai jakaa julkisena eteenpäin kaupungin toimesta. Asian yhteiskunnallisen merkittävyyden vuoksi ja koska arviolausunnot laatineet tahot ovat antaneet suostumuksensa (julkisuuslain 26 §:n 1 momentin 2-kohta), asukkaille ja asianosaisille on varattu tilaisuus tulla katsomaan arviolausuntoja kaupungin tiloihin. Mahdollisuudesta on tiedotettu asukastilaisuuksissa sekä asukkaiden tiedustelujen yhteydessä. Useat vuokralaiset ovat käyneet tutustumassa arviolausuntoihin. Lisäksi kaupungin verkkosivuilla on vuokrasopimusten uudistamista koskevan muun tiedon yhteydessä julkaistu vertailutaulukko, jossa on nähtävillä kunkin alueen markkina-arvo sovellettavan (matalamman) arviolausunnon perusteella. Hallinto-oikeudessa on vireillä tietopyyntöön liittyvä valitusasia, jossa toimintatavat on määritetty kaupungin oikeuspalveluissa. Asia liittyy asianosaisaseman alkamisajankohtaan. Oikaisuvaatimuksen yhteydessä arviolausunnot nähtäväksi pyytäneille oikaisuvaatimusten tekijöille on ilmoitettu mahdollisuudesta tulla tutustumaan arviolausuntoihin.

Kahden oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan kaupunki voisi käyttää määräävää markkina-asemaa hyväksi rajoittamalla arvioinnin vain itse valitsemiinsa alihankkijoihin. Myös toisella osapuolella tulee oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan olla oikeus valita arvioitsija. Helsingin kaupungin käytäntö hyväksyä vain omat kilpailuttamansa arvioitsijat rakennusoikeuden arvon määrittämiseen ei täytä oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan hankintalainsäädännön avoimuuden, syrjimättömyyden ja kilpailullisuuden periaatteita. Suorahankinnat ovat lain vastaisia. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan markkinahinta ei muodostuisi aidosti kilpailullisesti ja menettely aiheuttaisi myös riippumattomuuden vaarantumisen sekä rajoittaisi markkinoille pääsyä. Myöskään kuntalain ja hallintolain taloudellisuuden, objektiivisuuden ja puolueettomuuden vaatimukset eivät oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan täyttyisi.

Edellä esitettyyn on kuitenkin todettava, että EU:n hankintadirektiivit sekä julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annettu laki (1397/2016) velvoittavat kaupungin kilpailuttamaan arviointipalvelunsa. Tahot, joilta kaupunki on tilannut arviolausunnot, ovat kaupungin kiinteistöarviointia koskevan puitejärjestelyn sopimustoimittajia. Hankinta on toteutettu julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain mukaisella avoimella menettelyllä (kaupunkiympäristön toimialajohtajan päätös 14.10.2021 (60 §) ja maankäyttöjohtajan päätös 24.10.2023 (105 §)). Kaupungin tilaamissa arviolausunnoissa on toimeksiannoissa kehotettu noudattamaan varovaisuusperiaatetta, eikä ole syytä epäillä, etteikö tätä periaatetta olisi noudatettu. Lisäksi kaupungin sisäiseen asiantuntemukseen nojaten arviolausuntojen voidaan katsoa kuvastavan asiantuntevasti eri alueiden arvoa. Maanvuokrasopimusten uusimisen tueksi hankitut arviolausunnot on laadittu itsenäisten ja ulkopuolisten arvioitsijoiden toimesta noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjä, lautakunnan antamia muita ohjeita ja määräyksiä, hyvää kiinteistöarviointitapaa sekä kansainvälisiä arviointistandardeja (IVS). Asiassa ei ole menetelty kilpailulainsäädännön, hankintalainsäädännön, kuntalain, hallintolain eikä minkään muunkaan lain vastaisesti.

Yhden oikaisuvaatimuksen tekijä on tuonut esiin, että maanvuokran nousua 6 915 euron vuosivuokrasta 35 900 euron vuosivuokraan ei voida pitää kohtuullisena, eikä se mahdollista perheasumista Vähä-Meilahdessa. Uuden maanvuokran tason vaikutukset vuokraajalle ovat oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan tarpeettoman ankaria, koska maanvuokran taso vaikuttaa kiinteistön arvon huomattavaan laskuun, ja kiinteistön myymisellä voisi olla epätoivottuja vaikutuksia ottaen huomioon läheisyyden valtion johdon virka-asuntoihin. Edellä esitettyyn on kuitenkin todettava, että oikaisuvaatimuksen tekijälle vuokratulla tontilla Vähä-Meilahdessa on oma ranta. Omarantaista tonttia koskee edellä käsitelty noin 50 %:n korotus vuokraushintaan. Vuokraushinta 2 500 euroa/k-m² (sisältäen mainitun korotuksen) ei kuitenkaan ole lähelläkään arviolausunnoissa rantaan rajoittuvalle tontille arvioitua markkina-arvoa. Catella Property Oy:n arviolausunnon mukaan rantaan rajoittuvien tonttien arvo tulee arvioida tonttikohtaisesti ja tontin rajoittuminen rantaan nostaa yksittäisen tontin rakennusoikeuden yksikköhintaa 15‒50 % ja vaikutus voi olla myös tätä suurempi. GEM Valuation Oy:n arviolausunnon mukaan kyseisen tontin rakennusoikeuden arvo on 5 000 euroa/k-m². Newsec Valuationin arviolausunnon mukaan tontin rakennusoikeuden arvo on 3 800 euroa/k-m². Vuokralaisten toimittaman arviolausunnon (Colliers Finland Advisors Oy) mukaan tontin rakennusoikeuden arvo on 4 300 euroa/ k-m². Tontilla sijaitsee kaksi asuinrakennusta, ja maanvuokraa peritään rakennetun kerrosalan mukaan. Talousrakennuksista tontilla ei peritä maanvuokraa. Uutta maanvuokraa koskee lisäksi 10 vuoden siirtymäaika, eli uusi maanvuokra nousee täysimääräiseen määräänsä vasta vuonna 2036. Yksittäisen omarantaisen tontinkaan vuokraa ei siten voida pitää kohtuuttomana.

Oikaisuvaatimusten tekijöiden esittämään maanvuokrien korotusten vaikutuksista asuntojen/rakennusten arvoihin on todettava, että maanvuokrasopimuksia uudistettaessa uuden vuokran taso pyritään määrittämään kohtuulliseksi siten, että merkittäviä asunnon arvon alennuksia ei muodostu. Ostohinnassa tulisi kuitenkin aina huomioida asunnon sijoittuminen vuokratontille, koska vuokratontilla olevan asunnon hintaan ei sisälly tonttiosuutta, vaan se maksetaan maanvuokrana kaupungille. Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tietoon ei ole tullut tapauksia, jossa vuokrankorotuksilla olisi ollut merkittävää vaikutusta asuntojen myyntihintoihin. Helsingin kaupunginkanslian kaupunkitutkimus ja tilastot -yksikkö on myös tutkinut vuonna 2010 uusittujen sopimusten maanvuokrien korotusten vaikutusta asuntojen arvoihin. Tutkimuksen mukaan vaikutukset vuokratonteilla oleviin asuntoihin, joiden maanvuokrasopimus on tullut uusituksi, ovat verrattain pieniä. Korotukset johtivat keskimäärin noin neljä prosenttia alhaisempaan myyntihintaan.

Yhden oikaisuvaatimuksen tekijän esille tuomaan siitä, että hän on vuonna 2020 keskustellut vuokrasopimusvalmistelijan kanssa, jolloin hänelle on vakuutettu tonttivuokrien korotuksen olevan maltillinen ja kutakuinkin Käpylän tasoa, ja että oikaisuvaatimuksen tekijä katsoo hänelle annetun väärää tietoa, on todettava, että kaupungin viranhaltijat ja työntekijät arvioivat hintoja aina tiedusteluhetkellä vallitsevan tiedon perusteella parhaan asiantuntija-arvionsa mukaan. Viranhaltijoilta pyydetyissä hintatiedusteluissa on otettava huomioon, ettei kyseisiä ennakkoon annettuja arvioita voi pitää sitovina hinnanmäärittelyinä, eikä niitä myöskään ole sellaisina esitetty viranhaltijoiden toimesta. Lopullisen hintatason määrittämisen tueksi hankitaan aina ulkopuolisten asiantuntijoiden arviolausunnot mahdollisimman lähellä vuokraushetkeä, jotta arvio kuvastaisi mahdollisimman tarkasti juuri vuokraushetken nykyarvoa.

Oikaisuvaatimusten tekijät ovat myös esittäneet, että ennätysmäisen korkea maanvuokra heikentää asukkaiden kykyä ylläpitää kiinteistöjään ja että useimmilla ei ole varaa esitettyihin maanvuokrien korotuksiin. Lisäksi maanvuokrien korotukset ovat oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan muun muassa eriarvoisuuden, kohtuullisuuden ja yhdenvertaisuuden kannalta ongelmallisia. Edellä esitettyyn on kuitenkin todettava, että maanvuokran määräytymistä ei yleisesti voida sitoa vuokralaisten omistamien rakennusten ylläpitoon, kuntoon tai korjauksiin, koska kaikki rakennukset vaativat ajoittain ylläpitoa ja korjauksia. Kaupunki ei voi huomioida mahdollisia tulevia rakennusten korjauksia tai niiden ylläpitoa maanvuokran määrittelyssä, koska käytännössä tämä tarkoittaisi sitä, että kaupunki osallistuisi epäsuorasti korjausten ja ylläpidon rahoittamiseen. Tämä asettaisi vuokratontilla ja omistustontilla asuvat kaupunkilaiset sekä korjausvelvoitteistaan huolehtineet sekä niistä huolehtimatta jättäneet vuokralaiset keskenään eriarvoiseen asemaan. Suojellun rakennuksen omistajalle voidaan myös esimerkiksi elinvoimakeskuksen (entinen ELY-keskus) tai museoviraston toimesta myöntää avustusta rakennuksen hoitoa ja kunnossapitoa varten. Avustuksilla pyritään osaltaan edesauttamaan alueen ja rakennusten kulttuurihistoriallisen arvon sekä perinnön säilyttämistä. Selvyyden vuoksi on myös todettava, että tulotaso tai asukasrakenne ei voi yleisten kiinteistöarvioinnillisten periaatteiden mukaan vaikuttaa rakennusoikeuden arvoon tai maanvuokran suuruuteen.

Useat oikaisuvaatimusten tekijät ovat tuoneet esiin, että esitetty vuokrataso on liian korkea ja se pakottaa useat oikaisuvaatimusten tekijät luopumaan kodeistaan. Oikaisuvaatimuksen K tekijän mukaan vuokralaisen kohtuulliset odotukset pitkäaikaisesta asumisesta ja maltillisista korotuksista on sivuutettu, eikä vuokran korotus saa olla niin suuri, että se aiheuttaa kohtuutonta haittaa vuokralaiselle suhteessa kaupungin tavoitteisiin. Tähän on todettava, että kaupunki tiedostaa, että uudet maanvuokrat merkitsevät merkittävää asumiskustannusten nousua. Muun muassa näiden seikkojen vuoksi maanvuokra asuntotonttien sopimuksia uudistettaessa määritetään pitäen lähtökohtana tontin laskennallista arvoa, joka on vain noin 60 % käyvästä arvosta, ja lisäksi käytössä on 10 vuoden siirtymäaika siten, että maanvuokraa peritään täysimääräisenä vasta 10 vuoden kuluttua vuokra-ajan alkamisesta. On kuitenkin toisaalta huomattava, että yhden alueen vuokraushintojen lisäalentaminen ainoastaan maan korkean arvon perusteella asettaisi muiden kaupunginosien tontinvuokralaiset epätasa-arvoiseen asemaan. Yksittäisten asukkaiden tulo- tai varallisuustilanne ei siten voi olla määrittävä tekijä kaupungin päätöksenteossa, jossa tulee noudattaa yhdenvertaisuusperiaatetta kaupunkilaisten välillä. Vuokran korotusten suuruus johtuu vanhan sopimuksen mukaisen vuokran alhaisuudesta eikä uuden vuokratason kohtuuttomuudesta. Vanhan vuokran suhde uuteen vuokraan ei siten ole määräävä tekijä sen arvioimisessa, onko uusi vuokrataso kohtuuton tai aiheuttaako se kohtuutonta haittaa vuokralaisille.

Oikaisuvaatimuksen K tekijä tuo esiin, että kaupunkiympäristölautakunta päätti alentaa siirtolapuutarha-alueiden vuokria jopa 32 prosenttia ja että asiassa herää oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan kysymys siitä, onko eri alueita kohdeltu tasapuolisesti ja johdonmukaisesti. Tähän on kuitenkin todettava, että Vähä-Meilahden asuntotonttien vuokrat eivät ole vertailukelpoisia siirtolapuutarha-alueiden vuokriin eikä siirtolapuutarha-alueiden vuokria voida mitenkään verrata jatkuvaan pitkäaikaiseen asumiseen käytettävien asuntotonttien vuokriin.

Yhden oikaisuvaatimuksen tekijä on esittänyt, että vuokra-alueella sijaitseva asuinrakennus sijaitsee lähellä vilkkaasti liikennöityä tietä ja usein autoja pysäköidään oikaisuvaatimuksen tekijän portin eteen, jolloin kulku tielle estyy. Lisäksi Meilahden kartanon toiminta aiheuttaa ajoittaista meluhaittaa, jota aiheutuu erilaisista tapahtumista, ja toiminta tulee oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan asiakasmäärien kasvun myötä aiheuttamaan jatkuvaa meluhaittaa, joka tulisi huomioida maanvuokran määrässä. Tähän on todettava, että merkittävät ympäristöhäiriöt asuntotontin lähistöllä voivat vaikuttaa rakennusoikeuden arvoon negatiivisesti. Vaikutus rakennusoikeuden arvoon riippuu liikenteen vilkkaudesta ja tontin altistumisesta kadun aiheuttamalle häiriölle. Kadut, joilla on pientalotonttien hintaan laskeva vaikutus, ovat moottoriväyliä, pääkatuja tai vilkkaasti liikennöityjä alueellisia kokoojakatuja. Paikallisilla kokoojakaduilla ei ole havaittavaa vaikutusta rakennusoikeuden arvoon. Melusuojauksella, rakennuskannalla ja kasvillisuudella on merkittävä vaikutus melun kulkeutumiseen. Oikaisuvaatimuksen tekijän tilanteessa ei katumelulla voida katsoa olevan sellaista vaikutusta rakennusoikeuden arvoon, joka johtaisi maanvuokran alentamiseen. Pysäköintiongelmaan taas voi pyrkiä vaikuttamaan esimerkiksi lisähuomiomerkinnöillä, jotta kukaan ulkopuolinen ei pysäköisi portin eteen. Kaupungissa asumiselle jonkinasteinen melu on myös tyypillistä ja kaupungissa esiintyy ajoittaista meluhaittaa. Mikäli oikaisuvaatimuksen tekijä katsoisi kiinteistöltä kantautuvan melun olevan liian kovaa, asiassa voi olla yhteydessä esimerkiksi ympäristönsuojeluviranomaiseen.

Oikaisuvaatimusten tekijät ovat oikaisuvaatimustensa lopuksi tuoneet esiin, että mikäli vuokraoikeuteen kohdistuu laina, pankki voi eräännyttää lainan maksettavaksi, mikäli uutta sopimusta ei allekirjoiteta. Tämä luo mahdollisesti tilanteen, jossa vuokralaisella ei ole tosiasiallista mahdollisuutta kieltäytyä sopimuksen allekirjoittamisesta. Vuokralaisten on täytynyt allekirjoittaa vuokrasopimus ennen sen päättymistä, jotta vuokraoikeus ja sen perusteella haettu erityisen oikeuden kirjaus sekä kiinnitykset eivät olisi vaarantuneet. Muutoin vuokralaisille tärkeiden vakuuksien arvo ja käytettävyys olisi heikentynyt. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan kaupunki toimisi hyvän tavan vastaisesti käyttämällä hyväkseen vuokralaisten pakottavaa tarvetta saaden tästä oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan itselleen perusteetonta etua. Viranomaisten harkintavaltaa ohjaaviin oikeusperiaatteisiin kuuluu suhteellisuusperiaate, jonka keskeisenä sisältönä on, että viranomaisen toimien on oltava oikeassa suhteessa tavoiteltuun päämäärään nähden. Asianosaisia on lisäksi kohdeltava tasapuolisesti ja toimien tulee olla puolueettomia. Oikaisuvaatimusten tekijöiden mukaan vuokralaisten kanssa ei ole neuvoteltu eikä päätösten teossa ole huomioitu kunnallisvalitusten ja oikaisuvaatimusten käsittelyyn kuluvaa aikaa, ja asuntolainaa nostaneet vuokralaiset ovat joutuneet hankalaan tilanteeseen, mikä kaventaa heidän oikeuttaan oikaisuvaatimusten ja kunnallisvalitusten tekemiseen. Kolme oikaisuvaatimuksen tekijää on esittänyt, että kaupunki yrittäisi pakolla uhaten vaatia allekirjoittamaan sopimuksen, jonka sisältö on kiistanalainen, eikä kaupunki olisi antanut riittävästi harkinta-aikaa arvioida sopimuksen taloudellista merkitystä. Päätös vuokrausehdoista on tehty 3.11.2025 ja kaupunki voisi näiden kolmen oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan joutua korvausvastuuseen, jos sopimus pakotetaan allekirjoittamaan. Usea Vähä-Meilahden alueella asuva oikaisuvaatimuksen tekijä on ennen sopimusten allekirjoittamista toimittanut kaupungille ilmoituksen, jossa he ilmoittavat allekirjoittavansa sopimuksen olosuhteiden pakosta, mutta eivät ilmoituksensa mukaan sopimuksen allekirjoittamisella hyväksy vuokrasopimuksen ehtoja tai maanvuokran määrää. Oikaisuvaatimusten tekijät ovat myös tuoneet esiin, että kaupunki on esittänyt uusittavien sopimusten ehdot yksipuolisesti ja kieltäytynyt todellisista neuvotteluista vuokrasopimusehdoista sopimiseksi sekä ilmoittanut, ettei vuokran määrästä ole mahdollista neuvotella kaupungin kanssa. Oikaisuvaatimusten tekijät ovat varanneet oikeuden vaatia maanvuokran määrän ja vuokrasopimuksen ehtojen kohtuullistamista.

Edellä esitettyyn on todettava, että vuokralaisella on mahdollisuus olla jatkamatta maanvuokrasopimusta. Käytännössä tämän mahdollisuuden käyttäminen on kuitenkin useimpien vuokralaisten osalta erittäin vaikeaa. Tästä syystä maanvuokrien taso määritellään aina hyvin kohtuulliseksi ja kaupungilla on käytössään 10 vuoden siirtymäaikamenettely. Asiassa on tärkeää huomata, että vuokralaisten yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi sopimuksia ei voida ilman erityisiä perusteita laatia erisisältöisenä kullekin tontille erikseen, vaan sopimuksia laadittaessa noudatetaan kulloinkin voimassa olevia kaupunkiympäristölautakunnan vahvistamia yleisiä vakioehtoja. Yleisten vakioehtojen lisäksi sopimukseen sisällytetään maanvuokrasopimuksia uudistettaessa tavanomaisesti noudatettuja lisäehtoja sekä tarvittaessa tonttikohtaisia erityisehtoja, jotka voivat olla esimerkiksi vanhassa maanvuokrasopimuksessa olevia rasitteenluonteisia ehtoja tai asemakaavasta johtuvia ehtoja. Vuokrausten vakioehdot maanvuokrasopimuksia uudistettaessa tavanomaisesti noudatettavine lisäehtoineen on lähetetty vuokralaisille toisen infokirjeen mukana kesäkuussa 2023. Vuokrausehdot ovat olleet vuokralaisten tiedossa pitkään, vaikka varsinainen muutoksenhakukelpoinen vuokrauspäätös on tehty pääosalle Vähä-Meilahden vuokralaisista marraskuun alussa 2025. Vuokralaisten mielipiteet ja muut yhteydenotot on pyritty huomioimaan asian valmistelussa. Vuokrauspäätösten valmistelijat ovat tonttikohtaisia erityiskysymyksiä ja maanvuokrasopimusten ehtoja koskien olleet yhteydessä vuokralaisiin ennen maanvuokrasopimusten allekirjoittamista. Kaupungin asuntotonttien maanvuokrasopimusten uusimista koskevat periaatteet ja menettelyt on todettu lainmukaisiksi useissa Helsingin hallinto-oikeuden ja korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisuissa. Myöskään yleiset tuomioistuimet eivät ole nähneet syytä kaupungin sopimusehtojen muuttamiselle. Kaupunki noudattaa maanvuokran ja sopimusehtojen osalta oikeuden ratkaisuja. Jokaisella vuokralaisella on oikeus oikaisuvaatimuksen tekemiseen, eikä esimerkiksi vuokraoikeuteen kohdistuvilla kiinnityksillä ole vaikutusta muutoksenhakuoikeuteen. Kaupungin käyttämät sopimusehdot ovat maanvuokralain ja muun lainsäädännön mukaisia ja maanvuokran määrä alittaa merkittävästi markkina-arvoisen maanvuokran tason. Kaupunki ei toimi hyvän tavan vastaisesti eikä edusta itselleen minkäänlaista perusteetonta etua. Suhteellisuusperiaatetta, luottamuksensuojaperiaatetta ja muita hallinnon oikeusperiaatteita on noudatettu, asianosaisia on kohdeltu tasapuolisesti ja toimet ovat olleet puolueettomia. Kaupunki ei myöskään pakota allekirjoittamaan sopimuksia, toisin kuin kolme oikaisuvaatimuksen tekijää on väittänyt. Saapuneet oikaisuvaatimukset koskevat ainoastaan Vähä-Meilahden alueen vuokrauksia. Muut vuokralaiset, joiden maanvuokrasopimus on uusittu vuoden 2025 lopulla, eivät ole nähneet syytä oikaisuvaatimusten tekemiseen sopimusehtoja tai vuokran kokonaismäärää koskien. Myöskään uudiskohteiden vuokralaiset eivät ole ilmaisseet pitävänsä kaupungin vakioehtoja kohtuuttomina.

Vähä-Meilahden alueen vuokralaisten, mukaan lukien oikaisuvaatimusten tekijöiden, sopimukset on allekirjoitettu. Sopimusten allekirjoittaminen on yksityisoikeudellinen oikeustoimi. Kaupunki noudattaa oikeuden päätöksiä ja allekirjoitettuihin sopimuksiin on vuokrausperiaatepäätöksestä tehtyjen kunnallisvalitusten ja vuokrauspäätöksistä tehtyjen oikaisuvaatimusten vuoksi sisällytetty seuraavan tyyppinen ehto: ”Tässä sopimuksessa määritetty vuokran määrä perustuu kaupunginvaltuuston päätökseen 21.5.2025 (111 §), jossa määritetään vuokrausperiaatteet muun muassa tämän sopimuksen kohteena olevalle vuokra-alueelle. Lisäksi asuntotontit-tiimin päällikkö on tehnyt päätöksen juuri tämän vuokrakohteen uudelleen vuokrauksesta vahvistaen tämän sopimuksen mukaiset ehdot. Kyseiset päätökset eivät ole lainvoimaisia sopimuksen allekirjoitushetkellä vireillä olevan kunnallisvalituksen ja oikaisuvaatimuksen/oikaisuvaatimukselle varatun ajan kulumisen johdosta. Mikäli jompikumpi päätös ei lainvoimaistuisi sellaisenaan, muutetaan tämän sopimuksen ehtoja vastaamaan lopullista, lainvoimaista päätöstä”.

Maanvuokrasopimusten ehdot ja maanvuokran määrä ovat kohtuulliset ja maanvuokralain sekä muun lainsäädännön mukaiset. Maanvuokran määrä alittaa merkittävässä määrin markkinaehtoisen maanvuokran, eikä maanvuokran alentamista enempää voida pitää kohtuullisena vuokranantajan, eikä muiden kaupungin asukkaiden kannalta. Maanvuokran alentaminen oikaisuvaatimusten tekijöiden esittämällä tavalla merkitsisi epäsuoraa tulonsiirtoa kaupungilta Vähä-Meilahden vuokratonteilla asuvien asukkaiden hyväksi. Tätä ei voida pitää perusteltuna, eikä myöskään omistustontilla asuvien helsinkiläisten kannalta hyväksyttävänä, koska kaupungin maaomaisuus on kaikkien kaupunkilaisten yhteistä omaisuutta, josta kaikkien tulee kohtuudella hyötyä. Vuokratonteilta saatavat tulot käytetään jokaisen kaupunkilaisen hyväksi esimerkiksi katujen, koulujen ja puistojen rakentamiseen.

Vuokrauspäätöksiä ei ole mitään syytä muuttaa tai kumota, eikä niiden täytäntöönpanoa ole tarpeen keskeyttää. Esitetyillä perusteilla oikaisuvaatimukset tulee hylätä. Käsiteltävänä olevissa oikaisuvaatimuksissa ei esitetä sellaisia uusia seikkoja, jotka antaisivat aihetta asian uudelleen käsittelyyn tai muihin toimenpiteisiin. Oikaisuvaatimuksissa ei ole myöskään esitetty sellaisia tarkoituksenmukaisuusperusteita, jotka eivät päätöstä tehtäessä olisi olleet asuntotontit-tiimin päällikön tiedossa ja jotka antaisivat aihetta edellä mainittujen päätösten muuttamiseen. Oikaisuvaatimuksia ei tutkita niiltä osin, kun niissä vaaditaan muutosta kaupunginvaltuuston vuokrausperiaatteita koskevaan päätökseen 21.5.2025 (111 §), josta on sittemmin valitettu hallinto-oikeuteen.

Siltä osin kuin asiassa on kyse yksityisoikeudellisesta riita-asiasta, se käsitellään hallintotuomioistuimen sijaan oikeudenkäymiskaaren mukaisessa yleisessä tuomioistuimessa. Hallintotuomioistuimilla ei ole toimivaltaa ratkaista yksityisoikeudellisia seikkoja.

Detta beslut publicerades 16.03.2026

VALITUSOSOITUS

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus

Päätökseen saa hakea muutosta kunnallisvalituksella vain se, joka on tehnyt alkuperäistä päätöstä koskevan oikaisuvaatimuksen.

Mikäli alkuperäinen päätös on oikaisuvaatimuksen johdosta muuttunut, saa tähän päätökseen hakea muutosta kunnallisvalituksella myös

Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet

Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että

Valittajan tulee esittää valituksen perusteet ennen valitusajan päättymistä.

Valitusviranomainen

Kunnallisvalitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.

Valitus tehdään ensisijaisesti hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on:

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa on ilmoitettava:

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Oikaisuvaatimuksen tekijä saa valittaessaan oikaisuvaatimuspäätöksestä esittää vaatimuksilleen uusia perusteluja. Hän saa esittää uuden vaatimuksen vain, jos se perustuu olosuhteiden muutokseen tai oikaisuvaatimuksen tekemisen määräajan päättymisen jälkeen valittajan tietoon tulleeseen seikkaan.

Valitukseen on liitettävä:

Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireillepanijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään. Markkinaoikeuden ensimmäisenä asteena käsittelemässä asiassa maksu peritään riippumatta asian lopputuloksesta.

Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.

Suojattu sähköposti: https://securemail.hel.fi/

Käytäthän aina suojattua sähköpostia, kun lähetät henkilökohtaisia tietojasi.

Muistathan asioinnin yhteydessä mainita kirjaamisnumeron (esim. HEL 2021-000123), mikäli asiasi on jo vireillä Helsingin kaupungissa.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.