Poikkeaminen, Kamppi, Lapinlahdenkatu 3, Lapinlahdenkatu Oy

Poikkeaminen myönnetään seuraavilla ehdoilla:

Maksu

Päätöksestä peritään Helsingin rakennusvalvontataksan 2025 mukainen maksu, joka on 3 346,50 euroa. 

Hakija

Lapinlahdenkatu Oy

Rakennuspaikka

4. kaupunginosan (Kamppi) korttelin 153 tontti

Hakemus

Hakija hakee lupaa poiketa voimassa olevasta asemakaavan muutoksesta siten, että rakennuksen käyttötarkoitus voidaan muuttaa toimistosta hotelliksi.

Hakija toteaa kaavatilanteesta, että alueella on voimassa oleva asemakaava 12874 vuodelta 2025. Rakennuksen mahdollisesta käytöstä hotellina on käyty keskustelua Helsingin kaupungin kaavoitusyksikön kanssa vuonna 2021, jolloin on todettu, että silloinen asemakaava mahdollisti rakennuksen käyttötarkoituksen hotelli- ja majoituskäytössä. 

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että hanketta on valmisteltu pidemmällä aikajänteellä rakennuksen käyttöä ja käyttöastetta tarkastellen. Käyttötarkoituksen muutoksesta on pyydetty asemakaavoituksen lausunto alustavasti vuonna 2021, jonka jälkeen rakennuksen käyttö toimistotiloina on ollut vähäistä ja rakennus on ollut useita vuosia vajaakäytöllä. Asemakaavasta poikkeaminen takaisi rakennuksen täysipainoisen käytön ja ylläpidon seuraaviksi vuosikymmeniksi ja toisi uutta liiketoimintaa Helsingin keskusta-alueelle. 

Tilojen toiminnallisuutta on tarkasteltu huolellisesti ja on todettu rakennuksen pohjaratkaisun soveltuvan hyvin hotelli- ja majoituskäyttöön melko pienillä muutoksilla ja rakennuksen arvokkaat historialliset ominaisuudet säilyttäen. Hotellitoiminta mahdollistaa alueen rakenteen säilymisen monipuolisena ja sekoittuneena. Katutason liiketilat säilyvät nykyisessä käytössä mahdollistaen liiketoiminnan monipuolisuuden kiinteistössä, ja hotellin ja liiketilojen väliseen välipohjaan on suunniteltu lisä-ääneneristys, joka mahdollistaa sekoittuneet toiminnot ilman äänihäiriöitä. Suunnitelmassa on Lapinlahdenkadun puolella katutason ravintoloiden ja hotellihuonekerrosten välillä kerros, johon sijoittuu yleisölle avoin ravintola-/kahvila-/baaritila (sis. hotellin vastaanotto). Tämän kokoontumistilan äänitekniset ratkaisut on suunniteltu siten, että siellä voidaan pitää kulttuuritapahtumia sekä elävän musiikin konsertteja yläpuolisia hotellihuoneita tai alapuolisia liiketiloja häiritsemättä. Tämä ns. julkinen tila toimii puskurivyöhykkeenä katutason ja ylempien kerrosten hotellihuoneiden välillä ja omalta osaltaan lisää alueen eloisuutta myös ilta-aikaan. Käyttötarkoituksen muutoksen myötä aiemmin yleisöltä suljetut suojellut sisätilat tulevat hotellin asiakkaille ja kaupunkilaisille avoimemmin nähtäviksi. Ympäröivän korttelin muun toiminnan mahdollisesti aiheuttavat äänet (esim. Saksalainen koulu tontilla 6) on otettu huomioon suunnittelussa siten, että ne eivät häiritse hotellitoimintaa eikä hotellitoiminta häiritse niitä. 

Kiinteistöstä on tehty liikennetärinä- ja runkomeluselvitys sekä ääneneristävyysmittaukset, jotka ovat hakemuksen liitteenä. Hankkeesta on käyty neuvottelu ja pyydetty lausunto kaupunginmuseolta. Kaikki muutokset tullaan tekemään tilojen ja rakennusosien rakennussuojelu huomioon ottaen, tähän on kiinnitetty erityistä huomiota jo hankesuunnitteluvaiheessa. Asemakaavan suojelumerkintä sr-2 on otettu huomioon muutosten suunnittelussa.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin alueidenkäyttölain (AKL) 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Asemakaavan mukaan tontilla sijaitseva rakennus on suojeltu kaavamerkinnällä (sr-2). Merkinnän mukaan rakennus on rakennustaiteellisesti, kulttuurihistoriallisesti tai kaupunkikuvallisesti arvokas suojeltava rakennus. Suojelu koskee rakennuksen julkisivuja ja vesikattoa sekä sen arvokkaita julkisia sisätiloja. Rakennuksessa tehtävät korjaus-, muutos- ja lisärakentamistyöt eivät saa heikentää rakennustaiteellista, historiallista tai kaupunkikuvallisia arvoja tai muuttaa arkkitehtuurin ominaispiirteitä. Korjaamisen lähtökohtana tulee olla rakennuksen alkuperäisten tai niihin verrattavien rakenteiden, rakennusosien sekä julkisten sisätilojen arvokkaiden pintojen ja yksityiskohtien säilyttäminen. Mikäli alkuperäisiä rakennusosia joudutaan pakottavista syistä uusimaan, se tulee tehdä arkkitehtuuriin soveltuvalla tavalla.  Rakennusta ei saa purkaa.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu liike- ja palvelukeskustaksi C1, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava pääsääntöisesti liiketilaksi. Alue on kävelypainotteinen. Alue erottuu ympäristöään tehokkaampana ja toiminnallisesti monipuolisempana. Liike- ja toimitilan kokonaismäärää ei lähtökohtaisesti tule vähentää.

Nykytilanteessa tontilla sijaitsee rakennushistorialtaan ja arkkitehtuuriltaan kerroksellinen Malminrinteen puolella seitsemänkerroksinen ja Lapinlahdenkadun puolella kuusikerroksinen toimistokäytössä oleva rakennus. 

Kiinteistön vanhin nelikerroksinen osa Lapinlahdenkadun puolella on valmistunut vuonna 1901 (Theodor Höijer). Malminrinteen varteen rakennettiin nelikerroksinen rakennus vuonna 1928 ja samalla Lapinlahdenkadun puoleista rakennusta korotettiin kahdella kerroksella (Armas Estin). Malminrinteen puoleisen rakennuksen osaa korotettiin vuonna 1952 (Aarne Ervi) seitsemänkerroksiseksi. Eri ikäiset osat muodostavat kuitenkin suhteellisen yhtenäisen rakennusvolyymin. Rakennuksen niukasti koristelluissa julkisivuissa on matala rustikointi, jota on lisärakentamisen ja korotusten yhteydessä jatkettu. Alun perin asuinkäyttöön toteutetun kiinteistön käyttötarkoitus muutettiin virallisesti toimistorakennukseksi vuonna 1977 kun suurin osa asunnoista oli muutettu toimistoiksi.

Lapinlahdenkatu 3 rakennus on sisätilojen osalta käynyt läpi huomattavan paljon muutoksia, minkä takia täysin alkuperäisinä säilyneitä tiloja ei ole lainkaan. Alkuperäisistä Theodor Höijerin vuonna 1900 suunnittelemista sisätiloista on parhaiten säilynyt porrashuoneet C ja A, huoneistojen ruokasalit 2.–4. kerroksissa sekä joitain sisustuksen yksityiskohtia kuten kipsisiä tai rapattuja kattolistoja ja valaisinrosetteja. Lapinlahdenkatu 3 ei kuulu Höijerin tuotannon keskeisiin rakennuksiin, mutta rakennus on kuitenkin yksi Höijerin harvoista myöhäiskauden rakennuksista. Rakennushistoriaselvityksen mukaan rakennuksen myöhemmissä laajennuksissa ja muutoksissa rakennetuilla tiloilla ei ole tavanomaisesta poikkeavaa arkkitehtonista arvoa.

Ullakolla on neuvottelu- ja taukotila. Huolto on järjestetty katutasosta sisäpihalta. Kellaritilat ovat varasto- ja teknisten tilojen käytössä.

Katutasossa on liike-, myymälä- ja asiakaspalvelutiloja.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (04.3.2026). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 1 kappale. Muistuttaja ei sinällään vastusta hotellitoiminnan aloittamista korttelissa mutta haluaa kiinnittää rakennuttajan huomion hotellitoimintaa suunnitellessa tarvittavaan äänenvaimennukseen, koska korttelin 153 tontti 3 rajoittuu itäkulmastaan tonttiin 2, jolla ulkoilee koulun välitunneilla 550 oppilasta klo 9:20 – 17:00 välisenä aikana. Koulu toimii arkisin ja joskus myös lauantaisin elokuun alkupäivistä kesäkuun alkuun. Koulu ei halua joutua tilanteeseen, jossa sen ydintoimintaa kyseenalaistetaan hotellivieraiden takia.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakija on antanut vastineen 10.4.2026. Hakija ilmoittaa vastineessaan, että suunnitellut äänitekniset toimenpiteet riittävät vastaamaan koulun esille tuomaan huoleen, eikä kohteessa ole havaittu mitään haittaa koulun toimintaan kuuluvista äänistä. Välituntien ja iltapäivätoiminnan äänet sijoittuvat arvion mukaan välille 9:20-17:00, eivätkä siten myöskään häiritse hotellin ydintoimintaa. Hotellihuoneissa ei tule olemaan julkisivussa korvausilmaventtileitä, joita pitkin melu voisi kantautua.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot kaupunginmuseolta ja pelastuslaitokselta.

Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan (24.3.2026), että hankekuvauksen (24.2.2026) mukaan haetaan kaavasta poikkeamista siten, että rakennuksen käyttötarkoitus voidaan muuttaa toimistosta hotelliksi. Hankkeelle on haettu ennen nykyisen asemakaavan voimaantuloa poikkeamista edellisen asemakaavan aikaisesta rakentamiskiellosta, mutta hakemus on asemakaavoituksen ohjeesta vedetty pois ja poikkeamista haetaan nyt voimassa olevasta asemakaavasta. 

Rakennuksen pääasiallinen käyttötarkoitus on tällä hetkellä toimistorakennus. Rakennuksen maanpäällisissä kerroksissa on toimistotilojen lisäksi katutasossa kolme liiketilaa: ravintolatila, baari-/kahvilatila sekä liiketila. Kellarikerroksessa on teknisten tilojen lisäksi varastotiloja. 

Helsingin kaupunginmuseo on lausunut poikkeamisesta 24.11.2025. Lausunnossaan museo katsoi, että esitetty poikkeaminen on mahdollinen, mikäli se voidaan toteuttaa rakennuksen arvokkaat ominaispiirteet huomioiden. Uuden lausuntopyynnön mukaan suunnitelmia on päivitetty vesikatolle sijoitettavien teknisten laitteiden osalta. Uudet laitteet sijoittuvat suunnitelmien perusteella sisäpihan puoleiselle lappeelle eivätkä siten vaikuta katujulkisivuihin. Sisätilojen osalta suunnitelmia on muutettu aiemmista suunnitelmista (13.3.2025) merkittävimmin 2. kerroksen vastaanotto-/ tarjoilualueen osalta.  Aiemmissa suunnitelmissa vastaanotto-/ tarjoilualue sijoittui 4. kerrokseen. Rakennushistoriaselvityksen perusteella rakennuksen sisätilat ovat kokeneet muutoksia vuosien varrella. Rakennuksessa on esimerkiksi jaettu huoneistoja pienemmiksi, muutettu asuinhuoneistoja toimistotiloiksi sekä asennettu koneellinen ilmanvaihto. Muutoksista huolimatta, on 2.–4. kerrosten asuntojen omaleimaisin huone, ruokasali onnistuttu säilyttämään, samoin kuin muitakin arvokkaita yksityiskohtia. Kaupunginmuseo edellyttää, että rakennushistoriaselvityksessä mainitut parhaiten säilyneet sisätilat ja muut arvokkaat sisustuksen yksityiskohdat säilytetään. Museo haluaa kommentoida hankkeen toteutusvaiheen suunnitelmia suojeltujen sisätilojen osalta.

Helsingin pelastuslaitos on lausunut poikkeamisesta 27.3.2026. Lausunnossaan pelastuslaitos kommentoi seuraavasti:

Suunnitelmista puuttuvat ensimmäisen kerroksen liiketilojen ja ravintoloiden poistumisreitit sekä niiden leveydet. Poistumisjärjestelyt on esitettävä kokonaisuutena, ja liiketiloille suositellaan erillisiä poistumisteitä. Mikäli poistuminen kulkee toisen liiketilan kautta, esteettömyydestä on tehtävä kirjallinen sopimus. 

Neljännen kerroksen majoitushuoneista on voitava poistua kahteen porrashuoneeseen, mutta suunnitelmassa on esitetty vain yksi poistumisreitti. 

Rakennuksessa on varmistettava VIRVE/VIRVE2 kuuluvuus ja esitettävä tarvekartoituslomake pohjakuvineen pelastusviranomaiselle.

Kellarin muutosten vuoksi on esitettävä sammutusreitti sekä varmistettava olemassa olevan koneellisen savunpoiston toimivuus ja riittävyys muutosten jälkeen. 

Uudesta paloteknisestä suunnitelmasta puuttuu pelastuslaitoksen nostolavakaluston nostopaikka, joka on järjestettävä vähintään kolmikerroksiselle rakennukselle Hiklu-ohjeen mukaisesti; katualueelle sijoittaminen edellyttää maanomistajan kirjallista puoltamista. 

Ullakon varastojen ja IV-konehuoneiden savunpoistojärjestelyt ja avausmekanismit on esitettävä. 

Kaikkiin majoitushuoneisiin on asennettava jälkiheijastava turvataulu. 

Rakentamislain 57 §:n mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää luvan poiketa alueidenkäyttölaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta ja rakentamislaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. 

Lupaa ei kuitenkaan saa myöntää, jos se:

1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista;
4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muuttamisen asemakaavasta poiketen asumiseen tai muuhun ympäristöhäiriötä aiheuttamattomaan käyttöön ei katsota aiheuttavan haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueidenkäytön muulle järjestämiselle eikä sitä pidetä vaikutuksiltaan merkittävänä rakentamisena. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muuttamisen voidaan katsoa olevan erityinen syy, jos käyttötarkoituksen muuttamisella voidaan tukea rakennetun ympäristön kiertotaloutta ja vähähiilisyyttä.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska hakija on esittänyt selkeät perustelut sille, että hotellitoiminta kyseisessä kiinteistössä ei rajoita alueen katutason liike-, ravintola- ja asiakaspalvelutilojen mahdollista yöllistä melua aiheuttavaa toimintaa eikä myöskään rajoita korttelissa päiväsaikaan välituntimelua aiheuttavan Saksalaisen koulun toimintaa. Hotellitoiminta kyseisessä kiinteistössä ei siten heikennä Kampin ydinkeskustan urbaania monipuolisuutta ympärivuorokautisine työpaikka-, vapaa-ajan ja kulttuurin toimintoineen, joita on haluttu vaalia voimassa olevan kaavan majoitusta kieltävällä määräyksellä. Kaavan tavoite varmistaa keskeisesti sijaitsevan Kampin koko seutua palveleva työpaikka- ja palvelurakenne toteutuu, koska kyseessä on hotellitoiminnasta, joka on liiketoimintaa. Rakennus on helposti muunneltavissa hotellikäyttöön, koska se on alun perin suunniteltu asumiseen. Kaupunginmuseon lausunnossaan mainitsemat suojelun kannalta keskeiset sisätilat on otettu hankkeen suunnittelussa huomioon. 

Poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö. 

Asemakaavasta poikkeaminen takaa rakennuksen täysipainoisen käytön ja ylläpidon seuraaviksi vuosikymmeniksi ja tuo uutta liiketoimintaa Helsingin keskusta-alueelle. Tilojen toiminnallisuutta on tarkasteltu huolellisesti ja rakennuksen pohjaratkaisun on todettu soveltuvan hyvin hotelli- ja majoituskäyttöön melko pienillä muutoksilla ja rakennuksen arvokkaat historialliset ominaisuudet säilyttäen

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. 

Sovelletut säännökset

Rakentamislaki (751/2023) 57, 64, 67, 70, 79, 178, 185, 187 §
Alueidenkäyttölaki (132/1999) 58 §
Hallintolaki (434/2003) 62 a §

Hyödyntämisaika

Hakijan on hyödynnettävä poikkeamislupa kahden vuoden kuluessa poikkeamisluvan lainvoimaiseksi tulosta.

Tiedoksianto

Päätös annetaan tiedoksi julkisella kuulutuksella.

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 5 §:n 1 momentin 3b a kohdan mukaan maankäyttöjohtaja päättää rakentamislain 57 §:ssä tarkoitetusta poikkeamisluvasta, kun kysymys ei ole hankkeen koko ja käyttötarkoitus huomioon ottaen periaatteellisesti merkittävästä poikkeamisesta alueidenkäyttölaissa tai rakentamislaissa säädetystä tai mainittujen lakien nojalla annetusta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.