Asemakaavan muutos nro 12982, Jollaksen keskiosan täydennysrakentaminen

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto hyväksyy 49. kaupunginosan (Laajasalo) korttelin 49158 tontin 5, korttelin 49159 tonttien 8 ja 9, korttelin 49162 tonttien 12, 21 ja 23, korttelin 49163 tonttien 1 ja 2, korttelin 49164 tonttien 7, 9, 10 ja 20, korttelin 49220 tonttien 1 ja 7, korttelin 49221 tonttien 8, 9 ja 11, korttelin 49242 tonttien 1 ja 10 sekä korttelin 49247 tonttien 6 ja 9 asemakaavan muutoksen 10.3.2026 päivätyn piirustuksen numero 12982 mukaisena ja asemakaavaselostuksesta ilmenevin perustein.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Uutta asuinkerrosalaa tulee pientaloihin 3 405 k-m². Asukasmäärän lisäys on noin 80 uutta asukasta.

Kaavaratkaisun tavoitteena on mahdollistaa erillispientalotonttien täydennysrakentaminen niin, että tonttien tehokkuusluku nousee enimmillään arvoon e=0,4. Lisäksi tavoitteena on alueen vehreän kaupunkikuvan vaaliminen, ilmastoviisas rakentaminen sekä toimiva ja turvallinen asuinympäristö.

Alueen liikennesuunnittelun tavoitteena on tukeutua nykyiseen katuverkkoon sekä varmistaa toimiva ja turvallinen ympäristö mm. näkemä- ja pysäköintimääräyksin.

Asemakaavapalvelu kartoitti alkuvuonna 2024 Jollaksen keskiosassa ja Hevossalmen itäosassa tontinomistajien ja -haltijoiden halukkuutta tonttitehokkuuden nostoon asemakaavaa muuttamalla. Kaavamuutosta haettiin yhteensä 37 tontille, joista 21 tonttia muodostaa Jollaksen keskiosan kaavamuutosalueen.

Muutoksen myötä tonttitehokkuus nousee tonteilla välille e=0,24–0,4, ollen keskimäärin e=0,33. Hakijoista osa hakee tehokkuuden nostoa tavoitteenaan nykyisen rakennuskannan täydentäminen, osalla tavoitteena on rakennuskannan uusiminen joko osittain tai kokonaan. Osa tonteista on rakentamattomia.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa, rakentamisen määrästä ja sijoittumisesta riippuen, erityisesti kaupunkikuvaan ja maisemaan tonttien naapurustossa: rakentamisen myötä lähiympäristö muuttuu rakennetummaksi ja tiiviimmäksi. Kaavan sosiaaliset vaikutukset on esitetty kaavaselostuksessa. Kaavalla ei ole erityisiä vaikutuksia lapsiin ja nuoriin.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden 2025–2029 (asuinalueiden omaleimaisuuden, väljyyden ja luonteen säilyminen) toteutumista siten, että alueelle ominainen vehreä kaupunkikuva ja rakentamisen mittakaava huomioidaan. Tontit tulee toteuttaa pääsääntöisesti erillispientaloina, mikä noudattaa nykyistä rakentamistapaa. Asunnot tulee rakentaa pääosin kaksikerroksisina, mikä jättää tilaa pihatoiminnoille sekä tukee alueen vehreyttä ja viherrakentamista. Asemakaava määrää säilyttämään olemassa olevaa kookasta puustoa ja muuta kasvillisuutta sekä istuttamaan uusia puita. Lisäksi rakentamisessa tulee minimoida louhinnan ja täyttöjen määrä ja huomioida alueelle ominaiset maastonmuodot ja avokalliot.

Nyt laadittu kaavaratkaisu on yleiskaavan mukainen.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi Jollaksen suunnitteluperiaatteet 11.6.2019 (317 §). Kaava-aluetta koskevat erityisesti suunnitteluperiaatteiden pientalotonttien täydennysrakentamisen edistämistä sekä vehreää kaupunkikuvaa koskevat kirjaukset.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Kaava-alue on osa Jollaksen merellistä pientaloaluetta, jolle on ominaista vehreys ja vaihtelevat maastonmuodot. Tontit ovat pääosin väljästi rakennettuja erillispientalotontteja ja niillä olevat rakennukset ovat eri-ikäisiä ja arkkitehtuuriltaan vaihtelevia. Voimassa olevissa asemakaavoissa tonttitehokkuus on pääosin e=0,2. Osa tonteista on rakennettu poikkeamisluvalla tätä tehokkaammin ja osalla tonteista on käyttämätöntä rakennusoikeutta.

Alueella on voimassa asemakaavat numero 9280 (vuodelta 1990), 9265 (vuodelta 1989) ja 11553 (vuodelta 2009).

Voimassa olevissa asemakaavoissa tontit ovat erillispientalojen korttelialuetta (AO). Tonttitehokkuudet ovat pääosin e=0,2 ja kerrosluku on kaksi. Tonteille saa rakentaa asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi asuntojen ulkopuolisia, asumista palvelevia varasto-, huolto-, askartelu- yms. tiloja sekä autosuojia ja -katoksia asemakaavaan merkitty määrä. Enintään 20 % asemakaavan mukaisesta kerrosalasta saa olla ympäristölle haittaa tuottamatonta pienteollisuus-, liike- ja toimistotilaa. Katua reunustava tontinosa on osalla tonteista merkitty istutettavaksi alueeksi.

Helsingin kaupunki omistaa kaksi tonttia osoitteissa Parkkikuja 9 ja 11. Muut tontit ovat yksityisomistuksessa.

Kaavoitus on tullut vireille kaupungin aloitteesta ja tontin omistajien hakemuksesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa on esitetty kaavan valmisteluaikana toteutettu vuorovaikutus, yhteenvedot saaduista viranomais- ja asiantuntijatahojen kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomais- ja asiantuntijayhteistyö

Valmistelu on tehty yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen kanssa. Valmistelun aikana on tehty yhteistyötä lisäksi Helen Sähköverkko Oy:n, Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymän (HSL), Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymän (HSY), Telia Finland Oyj:n, Digita Oy:n, DNA Oyj:n, Elisa Oyj:n, Helen Oy:n, Telia Towers Finland Oy:n, kasvatuksen ja koulutuksen toimialan sekä kaupunginmuseon kanssa.

HSY:llä ei ollut huomautettavaa asemakaavan muutokseen vesihuollon osalta: aluetta palvelevat yleiset vesijohdot ja viemärit on rakennettu valmiiksi, eikä muutos edellytä vesihuollon lisärakentamista eikä johtosiirtoja. Vastineet kannanottoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Mielipiteet

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma -aineistosta saapui kymmenen kirjallista mielipidettä.

Osallisten mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta kohdistuivat muun muassa kaavamuutosalueen rajaukseen, tonttien valintaan, lainmukaisuuteen, asukkaiden yhdenvertaiseen kohteluun, tiedottamiseen sekä mielipiteiden vaikuttavuuteen. Mielipiteissä todettiin Jollaksen asukasluvun ja liikennemäärien kasvavan merkittävästi kaavamuutoksen myötä. Jollasta pidettiin etäisen sijaintinsa ja luonnonläheisyytensä vuoksi täydennysrakentamiseen huonosti soveltuvana alueena. Esitettiin huoli muun muassa omaleimaisen elinympäristön ja maiseman muuttumisesta nykyistä rakennetummaksi sekä luonnon ja etenkin puuston ja vehreyden vähenemisestä, jonka seurauksena myös kaavamuutoksen tavoitteet ilmastonmuutokseen sopeutumisesta ja hillinnästä nähtiin vaikeina toteuttaa.

Mielipiteissä esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä muun muassa alueelle ominaista vehreyttä ja mittakaavaa tukevin kaavamääräyksin. Vastineet mielipiteisiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (AKL/MRL 65 §)

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 20.10.–18.11.2025. Kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:ssä säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotusta koskevia muistutuksia saapui yksi kappale.

Muistutuksessa esitetyt huomautukset kohdistuivat mm. kaavoituksen lainmukaisuuteen sekä maanomistajien tasapuoliseen kohteluun, täydennysrakentamisen määrään, liikenteeseen sekä alueen luonto- ja suojeluarvoihin. Muistutuksessa vastustettiin erityisesti ns. postimerkkikaavoitusta ja toivottiin alueen kaavoittamista yhtenä kokonaisuutena. Vastineet muistutuksiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Lausunnot saatiin Helen Sähköverkko Oy:ltä, Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymältä (HSY), Telia Finland Oyj:ltä ja kaupunginmuseolta. Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL) sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimiala ilmoittivat, ettei niillä ole lausuttavaa.

Telian lausunnossa esitetty huomautus kohdistui alueella olevaan kaapeliverkkoon ja sen huomioimiseen mahdollisten maanrakennustöiden yhteydessä. Kaupunginmuseolla, Helen Sähköverkolla ja HSY:llä ei ollut huomautettavaa kaavaehdotuksesta. Vastineet lausuntoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Kaavan tavoitteet huomioon ottaen kaavaehdotusta ei ole tarkoituksenmukaista muuttaa julkisen nähtävilläolon yhteydessä saapuneiden huomautusten johdosta.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Tehdyt muutokset ovat luonteeltaan vähäisiä, joten kaavaehdotusta ei ole ollut tarpeen asettaa uudelleen nähtäville.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ja vaikutukset ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Sovelletut säännökset

Alueidenkäyttölaki/Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) 9 §, 51 §, 52 §, 54 §, 55 §, 55a §, 57 §, 59 §, 62 §, 63 §, 65 §. Maankäyttö- ja rakennusasetus (895/1999) 27 §, 28 §, 30 §, 94 §.

Jatkotoimenpiteet

Kaavaratkaisun johdosta ei maanomistajille koidu merkittävää hyötyä, joten kaupunginhallituksen 26.4.2021 (§ 310) tekemän päätöksen mukaiselle maankäyttösopimusmenettelylle ei ole tarvetta.

Toimivalta

Alueidenkäyttölain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kaupunginvaltuusto.