Alueen vuokraaminen uudelleen Ronald McDonald Lastentalosäätiö sr:lle (Meilahti, kiinteistö 91-437-1-14)

A

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti vuokrata uudelleen Ronald McDonald Lastentalosäätiö sr:lle (Y-tunnus 1088685-3) Helsingin 15. kaupunginosan (Meilahti) kiinteistöltä 91-437-1-14 liitteen nro 1 mukaisen, noin 7 908 m²:n suuruisen alueen lastensairaalaa palvelevaan sijaiskotitoimintaan ajalle 1.1.2026–31.12.2055 liitteenä nro 2 olevan maanvuokrasopimuksen mukaisesti.

(L1115-58)

B

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti jatkaa päätöskohdan A mukaisen alueen kulkuyhteyttä koskevaa sopimusta (Sopimusnumero 20924, maksutunnus S0115-44) liitteenä nro 3 olevan sopimusmuutoksen ehtojen mukaisesti toistaiseksi kolmen (3) kuukauden irtisanomisajoin, kuitenkin enintään 31.12.2055 saakka.

(S0115-44)

C

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti valtuuttaa sekä sopimukset ja valvonta -tiimin päällikön että juristin, kummankin yksin, allekirjoittamaan Helsingin kaupungin puolesta päätöskohdissa A ja B mainitut sopimukset ja tarvittaessa tekemään niihin vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.

Päätöskohta A

Vuokra-aluetta ja sen vuokrausta koskevat tiedot

Ronald McDonald Lastentalosäätiö sr (jatkossa vuokralainen) pyytää päätösesityksen mukaisen alueen vuokraamista uudelleen lastensairaalaa palvelevaan sijaiskotitoimintaan, sillä aluetta koskeva nykyinen maanvuokrasopimus on päättymässä.

Hakemus on liitteenä nro 4.

Nykyisen maanvuokrasopimuksen vuokra-aika on 1.5.1991–31.12.2025.

Vuokra-alueella on voimassa asemakaava nro 12372 (27.10.2021), jossa alue on osoitettu kulttuurihistoriallisesti ja puutarhataiteellisesti merkittäväksi lähivirkistys- ja asuinalueeksi (VLA/s). Vuokra-alueen pinta-ala on noin 7098 m² ja sille on asemakaavassa merkitty neljä rakennusalaa. Rakennusaloista kolme on osoitettu aluekokonaisuuden kannalta arvokkaan rakennuksen rakennusalaksi, jolle saa sijoittaa asuntoja, sosiaalitointa tai terveydenhuoltoa palvelevia tiloja (as1/ys). Neljäs rakennusala on osoitettu talousrakennukselle. Vuokra-alueen pinta-ala on noin 7 098 m². Rakennusaloille ei ole osoitettu asemakaavassa kerrosalaa koskevia määräyksiä. Sijaintikartta ja asemakaavaote ovat liitteenä nro 5.

Yleiskaavassa 2016 vuokra-alue on osoitettu virkistys- ja viheralueeksi.

Tontilla sijaitsee kolme vuokralaisen omistamaa asuntolarakennusta ja talousrakennus sekä rakennelmia. Toteutettua kerrosalaa on yhteensä 1 231 k-m².

Vuokralainen harjoittaa vuokra-alueella ja sillä olevissa rakennuksissa läheistä lastensairaalaa tukevaa sijaiskotitoimintaa, jolla tarjotaan tilapäisluonteista majoitusta sairaalahoidossa olevien lasten läheisille yhteistyössä lastensairaalan kanssa.

Alueen uudelleenvuokraus

Vuokralaiselle esitetään vuokrattavaksi uudelleen päätösesityksen mukainen alue 31.12.2055 saakka päätösesityksen mukaiseen tarkoitukseen.

Uusia vuokrausperiaatteita ei ole vahvistettu vuokra-alueelle.

Vuokra-alueen vuokraaminen uudelleen kyseiseksi ajaksi ja tarkoitukseen on kuitenkin perusteltua, koska alueen rakennusalat on osoitettu mm. sosiaalitointa tai terveydenhuoltoa palvelevaan tarkoitukseen ja yleiskaavoitusyksikkö sekä asemakaavoitus puoltavat vuokra-alueen vuokraamista.

Uudelleenvuokraukselle ei ole myöskään estettä, koska vuokra-alueella oleva rakennuskanta ja siihen rajautuva lähiympäristö ovat hyvässä kunnossa päätösehdotuksen mukainen vuokra-aika huomioon ottaen.

Vuokralainen on täyttänyt nykyisen maanvuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa.

Vuokra-alueen uusi vuosivuokra

Vuokra-alueen voimassa olevan maanvuokrasopimuksen vuoden 2026 vuosivuokra on 16 967,26 euroa.

Vuokra-alueen uudeksi virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951=100 pistelukua 100 vastaavaksi perusvuosivuokraksi esitetään 1 181,14 euroa, joka vastaa nykyrahassa (pisteluku 2025/2=2345) 27 697,73 euroa.

Uusi vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdoissa on sanottu.

Uusi vuosivuokra perustuu vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen vuokra-alueen virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951=100 pistelukua 100 vastaavaan markkinaehtoiseen yksikköhintaan 19,19 euroa/k-m², joka vastaa nykyrahassa (pisteluku 2025/2=2345) noin 450 euroa.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (Newsec Oy hintavyöhykekartta 2023).

Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu vuokra-alueella toteutettuun 1 231 k-m²:n rakennusoikeuteen ja kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Valtiontukiarviointi

Hakijan kanssa tehtävän vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla vuokratason markkinaperusteisuus. Vuokra on markkinaehtoinen, joten hakija ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Esitettävä tontin uudelleenvuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019, 220 § päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Uudelleenvuokrattavan alueen maanvuokrasopimuksen 24 §:än esitetään erityistä ehtoa, että vuokra-alueen käyttö rajoitetaan lastensairaalaa palvelevaan sijaiskotitoimintaan, jolla tarkoitetaan lastensairaalan osastohoidossa olevien pitkäaikaissairaiden vanhempien/huoltajien/sisarusten tilapäismajoitusta. Lisäksi ehdon mukaisesti vuokralaisella ei ole oikeutta käyttää tai sallia toisen käyttää vuokra-aluetta taikka sillä olevia rakennuksia pysyvään asumiseen tai kaupalliseen majoitustoimintaan. Käyttötarkoitusta rajoitetaan asemakaavan sallimasta käytöstä sillä, alueen maanvuokra perustuu edellä mainittuun erikoiskäyttötarkoitukseen.

Muuten uudelleenvuokrattavan alueen maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristön toimialan tavanomaisin toimitilatonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Päätöskohta B

Jatkettavan sopimuksen mukaan vuokralaisella on oikeus kulkea vuokra-alueelle Seurasaarentieltä Oksakoskenpolun sekä Meilahden urheilupuiston pysäköintipaikan kautta ja pysäköintialueelta on vuokrattu noin 400 m²:n suuruinen alue kulkuyhteyden ylläpitämiseksi.

Meilahden urheilupuiston pysäköintialuetta koskien on vireillä asemakaavan muutos nro 12956 (HEL 2024-011730), minkä tarkoituksena on muuttaa pysäköintialue tontiksi, jolle on mahdollista toteuttaa pysäköintilaitos. Samalla Oksakoskenpolun linjaus muuttuu siten, että se kiertää pysäköintialueen. Koska kulkuyhteys tulee myöhemmin siirtymään on tarkoituksenmukaista jatkaa kulkuyhteyttä koskevaa sopimusta toistaiseksi lyhyellä irtisanomisajalla, jotta pysäköintialue on otettavissa joustavasti vireillä olevan asemakaavan mukaiseen käyttöön. Vuokralaisen kanssa sovitaan uudesta kulkuyhteydestä asemakaavan toteuttamisen yhteydessä.

Toimivalta, päätöskohdat A ja B

Kaupunkiympäristölautakunta on 4.4.2023, 195 § siirtänyt hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaisen toimivaltansa antaa uudelleen vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m².