Oikaisuvaatimus maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun asuntotontit-tiimin päällikön pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vähäistä muuttamista ja päättämistä koskevasta päätöksestä 7.4.2025 (49 §)

Kaupunkiympäristölautakunta päättää hylätä maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun asuntotontit-tiimin päällikön pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vähäistä muuttamista ja päättämistä koskevasta päätöksestä 7.4.2025 (49 §) tehdyn oikaisuvaatimuksen.

(A4116-4, A4116-5)

Muutoksenhaun kohteena oleva päätös

Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun asuntotontit-tiimin päällikkö päätti 7.4.2025 (49 §) päättää Kytösuontien Pysäköinti Oy:lle (Y-tunnus 0731417-6) vuokratun Helsingin kaupungin 16. kaupunginosan (Ruskeasuo) korttelin 16742 tontin 7 (pinta-ala 565 m², osoite Kytösuontie 5) maanvuokrasopimuksen nro 15750 päättymään 6.4.2025. Asuntotontit-tiimin päällikkö päätti lisäksi muuttaa Kytösuontien Pysäköinti Oy:lle vuokratun Helsingin kaupungin 16. kaupunginosan korttelin 16742 tontin 8 (pinta-ala 1 709 m², osoite Kytösuonpolku 4) maanvuokrasopimusta nro 15751 siten, että vuokra-alue on 7.4.2025 alkaen asemakaavan muutoksen nro 12591 mukaisen korttelin 16754 autopaikkojen korttelialueen (LPA) tontti 16754/2. Samalla asuntotontit-tiimin päällikkö päätti muuttaa vuokrasopimuksen 1 §:ää siten, että uusi alkuvuosivuokra on 4 423,73 euroa, ja myös indeksitarkistusehto päivitettiin nykyisin käytössä olevan kaltaiseksi. Lisäksi asuntotontit-tiimin päällikkö päätti lisätä sopimusehtoihin vuokranantajan ilmoituksen maaperän puhtaudesta ja nykyisin käytössä olevan vakioehdon toimenpiteistä vuokrasuhteen päättyessä. Muutoin noudatetaan entisiä ehtoja.

Päätöksen perustelujen mukaan Helsingin kaupunki on vuokrannut Kytösuontien Pysäköinti Oy:lle LPA-tontin 16742/7 ja LPA-tontin 16742/8 pysäköintitarkoitusta varten 31.12.2050 asti voimassa olevilla maanvuokrasopimuksilla. Poistuvat vuokra-alueet on osoitettu katualueeksi 24.8.2023 lainvoiman saaneessa asemakaavan muutoksessa nro 12591. Vuokrasopimus nro 15750 on siten jouduttu päättämään kokonaan ja vuokrasopimus nro 15751 osittain siten, että vuokra-alue pienenee 547 m² ja siltä poistuu 25 autopaikkaa. Uusi vuokra-alue on 7.4.2025 alkaen asemakaavan muutoksen nro 12591 mukaisen korttelin 16754 autopaikkojen korttelialueen (LPA) tontti 16754/2 ja sen pinta-ala on 1 162 m². Kaupunki on suorittanut alueidenkäyttölain 95 §:n mukaisen katualueen haltuunoton kyseisillä vuokra-alueilla 7.4.2025 alkaen maanhankinta-tiimin päällikön päätöksellä 5.3.2025 (3 §). Kunta saa alueidenkäyttölain 95 §:n perusteella ottaa asemakaavassa osoitetun katualueen haltuunsa, kun katualuetta koskeva lunastusmenettely on pantu vireille. Lunastusmenettely on pantu vireille 8.7.2024. Vuokralaiselle sopimusten ennenaikaisesta päättymisestä maksettava korvaus määritellään lunastustoimituksessa. Koska vuokra-alueen pinta-ala pienenee 547 m², myös maanvuokraa on tarkistettu. Tontin vuokrausperiaatteet on määritelty kaupunginvaltuuston päätöksellä 8.10.1986 (asia nro 24). Tuolloin ind.100 hintana on pidetty 20 mk/m². Käytössä on ollut ind. 100 (pyöristys) -indeksitapa sekä indeksihidaste ensimmäisen viiden vuoden osalta. Näin ollen vuokrasopimuksen vuokraa koskeva 1 § päivitettiin sekä vuokran että indeksiehdon osalta. Uusi alkuvuosivuokra on 4 423,73 euroa vanhojen vuokrausperiaatteiden mukaisesti muodostuen ja se sidotaan nykyisin käytössä olevaan indeksitapaan.

Oikaisuvaatimuksessa esitetyt vaatimukset perusteineen tiivistetysti

Oikaisuvaatimuksen tekijä vaatii asuntotontit-tiimin päällikön päätöksen kumoamista tai päätöksen ehtomuutosten oikaisemista. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan siltä osin, kun on päätetty maanvuokrasopimuksen 15750 päättämisestä, päätös tulee kumota tai vaihtoehtoisesti todeta vailla oikeusvaikutuksia olevaksi. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan sopimuksen 15751 ehtojen yksipuoliset muutokset tulee perua tai sovittaa tasapuolisesti alkuperäisten ehtojen mukaisiksi. Lisäksi oikaisuvaatimuksen tekijä vaatii, että jäännösalueen vuokran yksikköhinta oikaistaan vastaamaan heikentynyttä käyttöarvoa tai hyvitysvaatimus huomioidaan lunastustoimituksessa.

Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan vuokrasopimuksen nro 15750 päättäminen olisi jo tapahtunut ja kaupungin päätös on oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan perusteeton, perusteluiltaan virheellinen ja päällekkäinen. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan kyseinen vuokrasopimus on päättynyt jo 31.5.2024. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan päättymisen perusteena on kaupungin 26.2.2024 päivätty kirjallinen irtisanomiskirje, jossa se yksiselitteisesti ilmoitti vuokrasopimuksen irtisanomisesta. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan vuokralainen reagoi tähän esittämällä kirjallisesti 18.3.2024, että sopimus päättyy 31.5.2024, ja luovutti alueen hallinnan takaisin kaupungille. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan, koska vuokrasopimuksen päättyminen olisi jo toteutunut molempien osapuolten yksipuolisilla ja käytännössä hyväksytyillä toimilla, kaupungin 7.4.2025 tekemä päätös on oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan oikeudellisesti merkityksetön ja päällekkäinen, eikä siitä seuraa uutta oikeustilaa. Mikäli päätöstä ei kumota, oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan se tulisi todeta vailla oikeusvaikutuksia olevaksi, jotta se ei aiheuta epäselvyyttä lunastustoimituksessa tai mahdollisissa korvauskysymyksissä.

Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan sopimuksen nro 15751 ehtoja on muutettu yksipuolisesti muuttamalla vuokra-alueen pinta-alaa (pienennys 547 m²), vuosivuokraa (uusi hinta 4423,73 euroa) ja indeksiehtoa. Lisäksi sopimukseen on lisätty uusi vastuu maaperän puhdistamisesta ja lisäkuluvastuista sekä vastuita vuokrasuhteen päättyessä on kiristetty (puhdistus, siivous, tasaus, käyttökustannukset). Maanvuokrasopimus nro 15751 on allekirjoitettu 2.4.1992 ja se on voimassa 31.12.2050 saakka. Oikaisuvaatimuksen tekijä tuo esiin, että sopimus on pitkäaikainen ja suojattu vuokrasopimus, eikä sen ehtoja voida muuttaa yksipuolisesti ilman vuokralaisen suostumusta. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan tehty sopimusmuutos muuttaa sopimuksen taloudellista tasapainoa ja sen ehtoja Kytösuontien Pysäköinti Oy:n vahingoksi. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan vuokra-alueen uusi pinta-ala ei kuitenkaan ole riitaisa, vaan ennemminkin vuokran yksikköhinnan kirjaus.

Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan lisätyt vastuut vuokrasuhteen päättyessä ovat ongelmallisia. Uusien ehtojen mukaan vuokralaisen on vuokrasuhteen päättyessä omalla kustannuksellaan siivottava, tasattava ja puhdistettava alue sekä poistettava rakenteet ja suoritteet, jotka eivät aiemmassa sopimuksessa oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan olisi olleet vuokralaisen vastuulla. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan määräyksillä siirretään kunnossapito- ja purkukustannuksia kaupungilta vuokralaiselle, mikä ei ole hyväksyttävää ilman nimenomaista suostumusta. Oikaisuvaatimuksen tekijä tuo esiin, että maanvuokralain mukaan vuokranantaja ei voi yksipuolisesti muuttaa vuokrasopimuksen ehtoja vuokralaisen vahingoksi kesken sopimuskauden, ellei tällaista mahdollisuutta ole nimenomaisesti sopimuksessa varattu.

Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan pitkäaikaiseen maanvuokrasopimukseen liittyy ennakoitavuuden ja sopimusturvan vaatimus, mikä tarkoittaa, että vuokralaisella on oikeus luottaa siihen, ettei sopimuksen sisältöä muuteta kesken voimassaolokauden yksipuolisesti tai haitallisesti ilman sopijapuolen suostumusta. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan yksipuoliset ehtomuutokset loukkaavat maanvuokralakia ja perustuslain 15 §:ssä turvattua omaisuuden suojaa. Perustuslain omaisuudensuoja kattaa myös pitkäaikaisen vuokraoikeuden, ja suojaan puuttuminen edellyttää lailla säädettyä perustetta sekä oikeudenmukaista korvausta. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan perustetta ole esitetty eikä korvauksia tarjottu.

Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan, vaikka vuokra-alue pienenee, yksikkövuokra nousee. Ennen muutosta vuokra oli 3,74 euroa/m² (6388,53 euroa:1709 m²), kun taas jäännösalueen uusi vuokra on 3,81 euroa/m² (4423,73 euroa:1162 m²). Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan jäännöstontin hyödynnettävyys pysäköintiin on heikentynyt. Oikaisuvaatimuksen tekijä tuo esiin, että mikäli saavutettavuus, markkinoitavuus, huollettavuus tai turvallisuus on alentunut, tulisi yksikköhinnan laskea, ei nousta. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan vuokranantajalla on lojaliteettivelvollisuus vuokralaista kohtaan, mikä velvoittaa kaupungin toimimaan kohtuullisesti ja suhteellisesti erityisesti tilanteessa, jossa vuokrasuhteen ehdot tai olosuhteet olennaisesti muuttuvat sen seurauksena, että osa vuokra-alueesta on lunastettu kaupungin omasta aloitteesta. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan kaupunki ei voi perustella vuokran muutosta pelkästään vuokrausperiaatteilla tai yksipuolisella harkinnalla, vaan sen tulee arvioida, onko vuokran määrä oikeassa suhteessa vuokra-alueen tosiasialliseen käyttöarvoon ja vuokralaisen asemaan. Oikaisuvaatimuksen tekijä tuo esiin, että hallituksen esityksessä maanvuokralain muutokseksi HE 304/1994 todetaan, että vuokrasopimuksissa on otettava huomioon vuokralaisen kohtuullinen asema ja muuttuneet olosuhteet, erityisesti, jos niihin on vaikuttanut vuokranantajan toimi. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan kaupungin määrittelemä vuokra perustuu ilmeisesti oletukseen, että jäljelle jäänyt alue on yhtä arvokas neliömetreiltään kuin ennen lunastusta. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan tämä ei pidä automaattisesti paikkaansa. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan vuokraoikeuden arvo on myös funktionaalinen; kuinka monta pysäköintipaikkaa voidaan järjestää, miten alue sijoittuu liikenneverkkoon ja mitä teknisiä ja rakenteellisia ratkaisuja se vaatii. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan ilman tätä käyttöarvon arviointia kaupungin esittämä vuokran määrä on kohtuuton ja suhteellisuusperiaatteen vastainen. Oikaisuvaatimuksen tekijä vaatii, että jäljelle jäävän vuokra-alueen yksikkövuokra alennetaan vastaamaan sen tosiasiallista arvoa tai vaihtoehtoisesti että lunastustoimituksessa otetaan huomioon ylimääräinen rasitus lisäkorvauksena vuokrasuhteen muuttuneista ehdoista.

Oikaisuvaatimuksen tekijä tuo esiin, että kaupunki on valinnut käyttää lunastusmenettelyä alueen haltuunottoon asemakaavan mukaiseksi katualueeksi. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan lunastusprosessia tulee noudattaa koko prosessin ajan johdonmukaisesti ja lainmukaisesti. Lunastuslain 29 §:n mukaan korvauksen tulee kattaa täysimääräisesti koko vuokralaiselle aiheutunut menetys, joka käsittää paitsi itse käyttöoikeuden menetyksen myös sen taloudelliset seuraukset, mukaan lukien liiketoiminnallinen vahinko, haitat ja lisäkustannukset. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan kaupungin päätös yksipuolisesti muuttaa vuokrasopimusta ennen lunastustoimituksen ratkaisua johtaa siihen, että kaupunki oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan kiertää lunastuslain korvausperiaatteita ja oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan kaupunki asettaa vuokralaisen tilanteeseen, jossa korvausvaatimuksia ei käsitellä puolueettomassa toimituksessa, vaan ne sivuutettaisiin hallinnollisella päätöksellä. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan tämä vaarantaisi perustuslain 21 §:n mukaista oikeutta oikeudenmukaiseen oikeudenkäyntiin ja tarkoituksenmukaiseen hallintomenettelyyn. Lunastusmenettely on säädetty, jotta vuokralaiselle voidaan järjestää oikeudenmukainen kuuleminen, näyttömahdollisuus ja objektiivinen korvausarvio. Myös korkein hallinto-oikeus on käytäntönään todennut, että jos viranomainen valitsee lunastuksen keinoksi, sen on noudatettava lunastusmenettelyä koko oikeusprosessin ajan eikä sille ole sallittua päättää asiaa toisella väylällä tavalla, joka heikentäisi oikeudenhaltijan asemaa. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan kaupungin päätös sivuuttaa lunastusmenettelyn tuottamat oikeussuojakeinot, heikentää vuokralaisen asemaa ennen lunastuskorvausten määrittämistä ja voi johtaa siihen, ettei vuokralainen saa täyttä korvausta menetyksestään. Oikaisuvaatimuksen tekijä katsoo, että kaupungin menettely on lunastuslain tarkoituksen ja oikeusturvaperiaatteiden vastainen eikä vuokrasuhteisiin tule puuttua hallinnollisesti lunastusmenettelyn ollessa kesken.

Muutoksenhakuoikeus ja oikaisuvaatimuksen käsittelyn edellytykset

Kuntalain (410/2015) 134 §:n mukaan lautakunnan alaisen viranomaisen päätökseen tyytymätön saa hakea siihen oikaisua. Oikaisuvaatimus tehdään lautakunnan alaisen viranomaisen päätöksestä asianomaiselle lautakunnalle. Kuntalain 137 §:n mukaan oikaisuvaatimuksen ja kunnallisvalituksen saa tehdä se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen), sekä kunnan jäsen.

Kuntalain 138 §:n mukaisesti oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Kuntalain 139 §:n mukaan päätöksen tiedoksiantoon asianosaiselle sovelletaan, mitä hallintolain 59 §:ssä säädetään tavallisesta tiedoksiannosta, ja sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annetun lain 19 §:ssä säädetään tavallisesta sähköisestä tiedoksiannosta. Hallintolain 59 §:n mukaan tavallinen tiedoksianto toimitetaan postitse kirjeellä vastaanottajalle. Vastaanottajan katsotaan saaneen asiasta tiedon seitsemäntenä päivänä kirjeen lähettämisestä, jollei muuta näytetä. Sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annetun lain 19 §:n mukaan asiakirja voidaan lainkohdasta tarkemmin ilmenevällä tavalla antaa tiedoksi asianomaiselle sähköisenä viestinä hänen suostumuksellaan. Asiakirja katsotaan annetun tiedoksi kolmantena päivänä viestin lähettämisestä, jollei muuta näytetä. Käsiteltävänä oleva asianosaisen tekemä oikaisuvaatimus päätöksestä 7.4.2025 (49 §) on toimitettu kaupungin kirjaamoon 22.4.2025 ja se on saapunut määräajassa.

Vastaus oikaisuvaatimuksessa esitettyihin vaatimuksiin perusteluineen

Kytösuontien katualue on 24.8.2023 lainvoimaistuneessa asemakaavamuutoksessa nro 12591 laajentunut koko kiinteistön 91-16-742-7 (pinta-ala noin 565 m²) alueelle ja noin 766 m²:n suuruiselle osalle kiinteistöä 91-16-742-8. Kaupunki omistaa mainittujen kiinteistöjen maapohjan. Kaupunki on vuokrannut tontit 91-16-742-7 ja 91-16-742-8 ajalle 1.11.1991-31.12.2050 pitkäaikaisilla maanvuokrasopimuksilla Kytösuontien Pysäköinti Oy:lle pysäköintitarkoituksiin. Kaupunki ja Kytösuontien Pysäköinti Oy ovat usean vuoden ajan neuvotelleet katualueeksi tarvittavien alueiden luovutuksesta ja luovutuksesta maksettavasta korvauksesta. Koska neuvottelut eivät edenneet ja koska maanvuokrasopimukset sisälsivät mahdollisuuden irtisanomiseen, jos vuokra-aluetta tarvittaisiin esimerkiksi katualueeksi, vuokralaista kuultiin kaupungin 26.2.2024 päivätyllä kirjeellä maanvuokrasopimusten irtisanomisesta joko kokonaan tai osittain. Kytösuontien Pysäköinti Oy ilmoitti 18.3.2024 päivätyllä kirjeellä, ettei se hyväksy kuulemiskirjeessä esitettyä menettelyä tai korvaussummaa, vaan vaati isompia korvauksia todeten muun muassa, että kaupunki voi (vasta) tehtyään vaaditun suuremman korvaussummasuorituksen ottaa alueet haltuunsa. Kaupunki on vastannut Kytösuontien Pysäköinti Oy:n mm. korvaussumman suuruutta koskeviin vaatimuksiin muun muassa kirjeillä 11.4.2024 ja 30.5.2024. 30.5.2024 päivätyssä kirjeessä kaupunki ilmoitti, että koska neuvottelutulosta ei ole saavutettu, kaupunki esittää vuokraoikeuden lunastamista lunastustoimituksella sekä pyysi Kytösuontien Pysäköinti Oy:tä ilmoittamaan, haluaako se edetä vuokraoikeuden päättämisen suhteen lunastustoimituksella vai irtisanotaanko sopimukset maanvuokralain mukaisesti noudattaen kaupungin esittämää kertakaikkista korvausta. Kytösuontien Pysäköinti Oy ilmoitti 19.8.2024, ettei se hyväksy kaupungin esittämää korvausta, joten vuokraoikeus päättyy lunastustoimituksella. Lunastusmenettely on vireillä.

Kytösuontien Pysäköinti Oy on vielä 12.11.2024 lähestynyt kaupunkia korvaussummaa käsittelevällä kirjeellä ja myös vaatinut päivitettyä vuokrasopimusta sekä vuokrahyvitystä. Kaupunki on 17.12.2024 päivätyllä kirjeellä toistanut jo aikaisemmin asiassa lausumansa koskien vuokrasopimusten päättämistä todeten, että lunastustoimituksessa tullaan määrittämään paitsi korvaus niin myös ajankohta, josta alkaen vuokra-alueet siirtyvät kaupungin hallintaan, ja maanvuokrasopimuksia muutetaan tuosta päivämäärästä lukien.

Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun maanhankinta-tiimin päällikkö päätti 5.3.2025 (3 §), että kaupunki suorittaa alueidenkäyttölain 95 §:n mukaisen katualueen haltuunoton Kytösuontiellä 7.4.2025 alkaen kiinteistön 91-16-742-7 alueella ja kiinteistön 91-16-742-8 osan alueella päätöksen liitekartan mukaisesti. Kunta saa alueidenkäyttölain 95 §:n perusteella ottaa asemakaavassa osoitetun katualueen haltuunsa, kun katualuetta koskeva lunastusmenettely on pantu vireille. Kaupunki on hakenut erityisen oikeuden lunastusta maanmittauslaitokselta 8.7.2024 alueidenkäyttölain 96 §:n perusteella. Alueen korvauskysymykset käsitellään mainitussa lunastustoimituksessa.

Katualueen haltuunottopäätöksen mukaisesti maanvuokrasopimus tontista 16742/7 on merkitty asuntotontit-tiimin päällikön nyt muutoksenhaun kohteena olevalla päätöksellä 7.4.2025 (49 §) päättymään 6.4.2025 ja tontin 16742/8 sopimuksen osalta vuokra-alue on muutettu olemaan tontti 16754/2.

Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan vuokrasopimus nro 15750 tontista 16742/7 olisi päättynyt jo aiemmin kaupungin 26.2.2024 päivätyllä irtisanomista koskevalla kirjeellä. Tähän on kuitenkin todettava, että kirjeessä 26.2.2024 on ollut kysymys vuokralaisen kuulemisesta maanvuokrasopimusten irtisanomisesta joko kokonaan tai osittain. Hallinto-oikeuskäytäntö edellyttää vuokralaisen kuulemista ennen maanvuokrasopimuksen irtisanomista, joten tämän vuoksi vuokralaista on kuultu 26.2.24 päivätyllä kirjeellä ”Kytösuontien Pysäköinti Oy:n kuuleminen maanvuokrasopimusten irtisanomiseen liittyen”. Kirjeessä on varattu mahdollisuus esittää mielipide asiasta eli irtisanomisesta ja korvauksen määrästä.

Maanvuokralaki edellyttää irtisanomiselta todisteellisuutta ja kirjallisen irtisanomisilmoituksen antamista, josta tulee ilmetä vuokrasuhteen päättymisajankohta. Maanvuokralain (258/1966) 23 §:n 1 momentin mukaan vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen vuokralaiselle on annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta. Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksessa on lisäksi mainittava irtisanomisen peruste. Maanvuokralain 23 §:n 3 momentin mukaan irtisanominen on toimitettava todistettavasti. Irtisanominen on asianmukaisesti toimitettu myös, kun irtisanomisen tiedoksiannossa on noudatettu, mitä haasteen tiedoksiannosta on voimassa. Maanvuokralain 23 §:n 5 momentin mukaan, jollei irtisanomista ole suoritettu siten kuin tässä pykälässä säädetään, irtisanominen on tehoton.

Kuuleminen irtisanomisen johdosta ei täytä edellä kuvattuja maanvuokralaissa säädettyjä edellytyksiä sopimusten irtisanomiselle, joten kuulemiskirjettä ei voida pitää irtisanomisena, eikä maanvuokrasopimusten voimassaolo ole siten päättynyt kuulemiskirjeen johdosta. Kun sopimussuhteen toisena osapuolena on kaupunki, on myös huomattava, että maanvuokrasopimuksen irtisanominen edellyttää muutoksenhakukelpoisen päätöksen tekemistä (Harjula-Prättälä ym. Kuntalaki, sähköisen painoksen 2024 kohdat oikaisuvaatimus- ja valituskelpoisuus sekä päätöksen täytäntöönpano ja täytäntöönpanokelpoisuus). Kaupunkiympäristölautakunta on siirtänyt hallintosäännön mukaista toimivaltaansa vuokrauksissa mm. asuntotontit-tiimin päällikölle, ja asuntotontit-tiimin päälliköllä on toimivalta tehdä maanvuokrasopimuksen irtisanomista koskevia päätöksiä. Kuulemiskirjeen 26.2.2024 seurauksena ei kuitenkaan ole tehty viranhaltijapäätöstä irtisanomisesta, eikä sopimusten irtisanomista ole siten myöskään kaupungin toimivaltasäännösten perusteella tapahtunut.

Lisäksi kaupunki on 11.4.2024 päivätyllä kirjeellä ”Vastine Kytösuontien Pysäköinti Oy:n kirjeeseen 18.3.2024” todennut, että kaupunki noudattaa maanvuokrasopimusten irtisanomisessa maanvuokralakia ja että Kytösuotien Pysäköinti Oy ei voi määrätä maanvuokrasopimusten päättymisaikaa, vaan se on vuokranmaksuvelvollinen erikseen lähetettävässä irtisanomisilmoituksessa ilmoitettuun päivämäärään saakka. Edelleen kaupunki on 30.5.2024 päivätyssä kirjeessä todennut, että koska neuvottelutulosta ei ole saavutettu, kaupunki esittää vuokraoikeuden lunastamista lunastustoimituksella, sekä pyytänyt Kytösuontien Pysäköinti Oy:tä ilmoittamaan, haluaako se edetä vuokraoikeuden päättämisen suhteen lunastustoimituksella vai irtisanotaanko sopimukset maanvuokralain mukaisesti noudattaen kaupungin esittämää kertakaikkista korvausta. Kytösuontien Pysäköinti Oy on 19.8.2024 ilmoittanut, ettei se hyväksy kaupungin esittämää korvausta, ja ilmaissut tahtonsa siihen, että vuokraoikeus päättyy lunastustoimituksella. Kaupunki on vielä 17.12.2024 päivätyllä kirjeellä toistanut jo esittämänsä seikat, että kyse kuulemiskirjeessä 26.2.24 on ollut irtisanomista ennakoivasta maanvuokralaisen kuulemisesta, jolla vuokralaista on tiedotettu tulevasta irtisanomisesta ja annettu mahdollisuus mielipiteen esittämiseen. Kyse ei siten ole ollut maanvuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksesta. Kaupunki on myös vielä uudelleen ilmoittanut, ettei vuokralainen voi yksipuolisesti määrätä maanvuokrasopimuksen päättymisaikaa ja että vuokrasopimukset ovat edelleen voimassa sellaisinaan. Edelleen kaupungin 17.12.2024 päivätyn kirjeen mukaan lunastustoimituksessa tullaan määrittämään ajankohta, josta alkaen vuokra-alueet siirtyvät kaupungin hallintaan, ja maanvuokrasopimuksia muutetaan tuosta päivämäärästä lukien.

Asiassa ei siten mitenkään ole voinut jäädä epäselväksi, että vuokrasopimuksia ei ole irtisanottu, vaan ajankohta, josta alkaen vuokra-alueet siirtyvät kaupungin hallintaan, määrittyy osana lunastusmenettelyä ja maanvuokrasopimuksia muutetaan tästä lunastusmenettelyssä määritettävästä päivästä lukien. Oikaisuvaatimuksen tekijän mahdollisia edellä kuvatusta poikkeavia toimenpiteitä on pidettävä oikaisuvaatimuksen tekijän yksipuolisena toimintana, eikä kaupunki ole tällaisia toimenpiteitä hyväksynyt.

Oikaisuvaatimuksen tekijä on esittänyt, että sopimuksen nro 15751 (tontti 91-16-742-8) ehtoja olisi muutettu yksipuolisesti muuttamalla vuokra-alueen pinta-alaa, todeten toisaalta kuitenkin, että vuokra-alueen uusi pinta-ala ei ole riitainen seikka. Edellä käsitellysti vuokra-alueen muutos tontin 91-16-742-8 osalta perustuu ja on yhdenmukainen suhteessa katualueen haltuunottopäätökseen, jolla katualueiksi kaavoitetut alueet vuokra-alueista on otettu kaupungin haltuun.

Oikaisuvaatimuksen tekijä on myös esittänyt, että sopimukseen olisi lisätty uusi vastuu maaperän puhdistamisesta ja lisäkuluvastuista sekä vastuita vuokrasuhteen päättyessä olisi kiristetty. Ehtojen mukaan vuokralaisen on vuokrasuhteen päättyessä omalla kustannuksellaan siivottava, tasattava ja puhdistettava alue sekä poistettava rakenteet ja suoritteet, jotka eivät aiemmassa sopimuksessa oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan olisi olleet vuokralaisen vastuulla. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan määräyksillä siirrettäisiin kunnossapito- ja purkukustannuksia kaupungilta vuokralaiselle, mikä ei olisi oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan hyväksyttävää ilman nimenomaista suostumusta, eikä sopimuksen ehtoja voida muuttaa yksipuolisesti ilman vuokralaisen suostumusta.

Edellä esitettyyn on kuitenkin todettava, että kaupungin ja Kytösuontien Pysäköinti Oy:n välillä 2.4.1992 allekirjoitetuissa maanvuokrasopimuksissa lunastusvelvollisuutta koskevat ehdot on sopimusehtoina poissuljettu. Maanvuokralain 76 §:n mukaan, milloin vuokranantaja ei lunasta rakennusta tai laitosta, on vuokramiehen, mikäli ei toisin ole sovittu, kolmen kuukauden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä siirrettävä se pois ja pantava niiden paikka kuntoon. Vuokranantajalla on muussa tapauksessa oikeus vuokramiehen lukuun myydä ne julkisella huutokaupalla ja huolehtia niiden paikan kuntoonpanosta. Vuokra-alueen muuttumisen johdosta laadittuun sopimusehtojen täydentämistä koskevaan päätökseen otetut lisäykset vastaavat maanvuokralakia ja mainitut menettelytavat tulevat maanvuokralain ja nykyisen allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen sisällöstä johtuen sovellettavaksi vuokra-aikana ja vuokra-ajan päättyessä.

Kaupungin ja Kytösuontien Pysäköinti Oy:n välillä 2.4.1992 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen nro 15751 17 §:n mukaan vuokramies on velvollinen pitämään vuokra-alueella olevat rakennukset ja aidan sekä alueen rakentamattoman osan hyvässä kunnossa sekä noudattamaan lautakunnan tai sen valtuuttaman viranomaisen siinä kohden antamia määräyksiä. Maanvuokralain 10 §:n mukaan vuokramiehen on huolehdittava siitä, että vuokra-alue pysyy vuokra-aikana kunnossa ja, jos vuokramies on laiminlyönyt hänelle kuuluvan kunnossapitovelvollisuuden, on hän velvollinen vuokrasuhteen päättyessä korvaamaan menettelystään aiheutuneen vahingon. Vuokra-alueen muuttumisen johdosta laadittuun sopimusehtojen täydentämistä koskevaan päätökseen otetut maaperän puhdistamista koskevat ehdot vastaavat myös ympäristönsuojelulainsäädännön sisältöä. Ympäristönsuojelulain (527/2014) 139 §:n mukaan maa-alueen luovuttajan tai vuokraajan on esitettävä uudelle omistajalle tai haltijalle käytettävissä olevat tiedot alueella harjoitetusta toiminnasta sekä jätteistä tai aineista, jotka saattavat aiheuttaa tai ovat aiheuttaneet maaperän tai pohjaveden pilaantumista, sekä alueella mahdollisesti tehdyistä tutkimuksista tai puhdistustoimenpiteistä. Ympäristönsuojelulain 133 §:n 1 momentin mukaan se, jonka toiminnasta on aiheutunut maaperän tai pohjaveden pilaantumista, on velvollinen puhdistamaan pilaantuneen maaperän ja pohjaveden siihen tilaan, ettei siitä voi aiheutua vaaraa tai haittaa terveydelle tai ympäristölle. Lain 133 §:n 2 momentin mukaan, jos maaperän pilaantumisen aiheuttajaa ei saada selville tai täyttämään puhdistamisvelvollisuuttaan ja jos pilaantuminen on tapahtunut alueen haltijan suostumuksella tai hän on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää alueen tila sitä hankkiessaan, on alueen haltijan puhdistettava alueen maaperä. Alueen haltija vastaa samoin edellytyksin myös pilaantuneen pohjaveden puhdistamisesta, jos pilaantuminen on johtunut kyseisen alueen maaperän pilaantumisesta. Oikeuskäytännössä maanvuokralaista on säännönmukaisesti pidetty puhdistamisvelvollisena alueen haltijana. Vuokra-alueen muuttumisen johdosta laadittuun sopimusehtojen täydentämistä koskevaan päätökseen otetut lisäykset vastaavat maanvuokralain ja ympäristönsuojelulainsäädännön sisältöä ja mainitut menettelytavat tulevat maanvuokralain, ympäristönsuojelulain ja sitä edeltävän lainsäädännön sekä nykyisen sopimuksen sisällöstä johtuen sovellettavaksi vuokra-aikana ja vuokra-ajan päättyessä.

Sopimusehdoilla ei siten siirretä kunnossapito- ja purkukustannuksia kaupungilta vuokralaiselle, vaan vastuu niistä on ollut vuokralaisella alun perinkin. Kysymys ei myöskään ole sopimusehtojen yksipuolisesta eikä haitallisesta muuttamisesta, vaan sopijakumppanin on noudatettava allekirjoitetun sopimuksen ehtoja ja jokaisen on noudatettava lainsäädäntöä.

Asuntotontit-tiimin päällikkö päätti osana muutoksenhaun kohteena olevaa päätöstä 7.4.2025 (49 §) myös muuttaa vuokrasopimuksen mukaista vuokraa siten, että uusi alkuvuosivuokra on 4 423,73 euroa, ja samalla indeksitarkistusehto on päivitetty vastaamaan nykyistä käytäntöä.

Oikaisuvaatimuksen tekijä on esittänyt, että vaikka vuokra-alue pienenee, yksikkövuokra nousisi. Ennen muutosta vuokra oli oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan 3,74 euroa/m², kun taas jäännösalueen uusi vuokra olisi oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan 3,81 euroa/m², ja oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan yksikköhinnan tulisi laskea, ei nousta. Selvyyden vuoksi todetaan, että ero on siis 0,07 euroa m². Edellä esitettyyn on lisäksi todettava, että oikaisuvaatimuksen tekijä on pitänyt laskelmassaan virheellisesti vertailukelpoisina vuoden 2024 ja 2025 vuokria. 6 388,53 euroa on ollut vanhan isomman vuokra-alueen vuokra vuonna 2024, kun taas 4 423,73 on uuden pienemmän vuokra-alueen vuokra vuonna 2025. Virallisen elinkustannusindeksin pisteluku on kuitenkin eri vuosina 2024 ja 2025 määräytyvälle vuokralle. Edellisen kalenterivuoden keskimääräinen elinkustannusindeksin pisteluku on ollut korkeampi vuoden 2025 vuokraa määritettäessä verrattuna vuoden 2024 vuokran määrittämiseen.

Koska vuokra-alueen pinta-ala on pienentynyt 547 m², on myös olemassa olevan sopimuksen maanvuokraa tarkistettu. Tontin vuokrausperiaatteet on määritelty kaupunginvaltuuston päätöksellä 8.10.1986 (asia nro 24). Tuolloin ind.100 hintana on pidetty 20 mk/m². Käytössä on ollut ind. 100 (pyöristys) -indeksitapa ja indeksihidaste ensimmäisen viiden vuoden osalta. Uudeksi alkuvuosivuokraksi on siten muodostunut 4 423,73 euroa vanhojen vuoden 1986 vuokrausperiaatteiden mukaisesti määrittäen ja se on sidottu nykyisin käytössä olevaan indeksitapaan.

Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan kaupungilla on velvollisuus toimia kohtuullisesti ja suhteellisesti sekä arvioida, onko vuokran määrä oikeassa suhteessa vuokra-alueen tosiasialliseen käyttöarvoon ja vuokralaisen asemaan. Oikaisuvaatimuksen tekijä tuo esiin, että hallituksen esityksessä maanvuokralain muutokseksi HE 304/1994 todetaan, että vuokrasopimuksissa on otettava huomioon vuokralaisen kohtuullinen asema ja muuttuneet olosuhteet. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan kaikki tontin neliöt eivät ole automaattisesti samanarvoisia, koska vuokraoikeuden arvo on myös funktionaalinen (kuinka monta pysäköintipaikkaa voidaan järjestää, miten alue sijoittuu liikenneverkkoon ja mitä teknisiä ja rakenteellisia ratkaisuja se vaatii), ja oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan jäännöstontin hyödynnettävyys pysäköintiin on heikentynyt. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan ilman tätä käyttöarvon arviointia kaupungin esittämä vuokran määrä olisi kohtuuton ja suhteellisuusperiaatteen vastainen, ja jäljelle jäävän vuokra-alueen yksikkövuokraa tulisi oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan alentaa vastaamaan sen tosiasiallista arvoa.

Edellä esitettyyn on todettava ensinnäkin, että vuokra-alueen pinta-alan pienentymisestä huolimatta vuokralaisen käyttöön jää samaa maa-aluetta ja samoja autopaikkoja kuin, mitä vuokralainen on tähänkin asti hallinnut ja käyttänyt. Lisäksi on syytä huomata, että uuden vuokra-alueen eli pysäköintitontin LPA 16754/2 (pinta-ala 1 162 m²) käypä maanvuokra on varovaisestikin arvioiden noin 5 500 euroa, kun vuosivuokraksi on alkuperäisen sopimuksen vuokrausperiaatteita lähtökohtana pitäen määritetty 4 423,73 euroa. Kaupunki on toiminut kohtuullisesti ja suhteellisuusperiaatteen mukaisesti. Vuokran määrää ei tule alentaa arvioituna suhteessa myöskään pysäköintitontin käypään maanvuokraan, eikä asiassa ole ilmennyt muitakaan olosuhteita, joiden vuoksi vuokraa tulisi entisestään alentaa. Kaupunki on alentanut maanvuokraa muuttuneen pinta-alan suhteessa pitäen lähtökohtana 1980-luvulla määritettyjä vuokrausperiaatteita, kun käypä vuokra olisi paljon korkeampi. Oikaisuvaatimuksen tekijän vaatimus muuttaa jäljelle jäävän vuokra-alueen yksikkövuokra vastaamaan alueen tosiasiallista arvoa johtaisi siten maanvuokran merkittävään nousuun. Maanvuokran määrä on siten erittäin kohtuullinen ja alhainen suhteessa vuokra-alueen arvoon ja käypään maanvuokraan.

Oikaisuvaatimuksen tekijän viittaama hallituksen esitys HE 304/1994 koskee huoneenvuokralakeja (hallituksen esitys 304/1994 eduskunnalle uusiksi huoneenvuokralaeiksi ja niihin liittyvien lakien muuttamisesta). Mainitun hallituksen esityksen sivulla 48 todetaan, että maanvuokrasopimusta ja siihen perustuvaa vuokrasuhdetta koskee oma lainsäädäntönsä eivätkä nämä sopimukset ole miltään osin huoneenvuokralainsäädännön alaisia. Maanvuokralain 4 §:n 2 momentin mukaan, jos vuokrasopimusehdon soveltamisen katsotaan olevan maanvuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta, voidaan ehtoa sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Maanvuokralain 7 §:n 3 momentin mukaan, mitä 4 §:n 2 momentissa on kohtuuttoman vuokrasopimusehdon sovittelusta säädetty, koskee myös maksuehtoa. Maanvuokralain 15 §:n 3 momentin mukaan, jos vain osa vuokra-alueesta on joutunut pois vuokramiehen hallinnasta, on vuokramiehellä oikeus saada vuokramaksu tarkistetuksi muuttuneita olosuhteita vastaavaksi. Maanvuokralain sovittelusäännösten, kuten myös useiden muiden erityislainsäädäntöön sisältyvien sovittelusäännösten, on katsottu asiallisesti vastaavan oikeustoimilain (228/1929) 36 §:n yleistä sovittelusäännöstä. Oikeuskäytännössä esim. KKO 2004:10 ja KKO 2004:11 maanvuokraa on tavallisesti kohtuuttomuuden vuoksi soviteltu vastaamaan käypää vuokratasoa. Koska käypä vuokrataso olisi paljon korkeampi kuin vuokralaiselta perittävä vuokra, siten myöskään kohtuuttomuutta suhteessa vuokralaiseen ei ole ilmennyt ja suhteellisuusperiaatetta on noudatettu. Oikaisuvaatimuksen tekijän vaatimus siitä, että jäljelle jäävän vuokra-alueen yksikkövuokra muutettaisiin vastaamaan sen tosiasiallista arvoa, johtaisi edellä käsitellysti maanvuokran suuruuden nousemiseen.

Oikaisuvaatimuksen tekijä tuo esiin oikaisuvaatimuksessaan, että lunastusprosessia tulee noudattaa koko prosessin ajan ja että lunastuslain 29 §:n mukaan korvauksen tulee kattaa täysimääräisesti koko vuokralaiselle aiheutunut menetys. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan kaupungin päätös muuttaa vuokrasopimusta ennen lunastustoimituksen ratkaisua johtaisi siihen, että kaupunki oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan sivuuttaisi lunastuslain tuottamat oikeussuojakeinot, ja tilanne voisi johtaa siihen, ettei vuokralainen saa täyttä korvausta menetyksestään. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan kaupunki sivuuttaisi korvaukset hallinnollisella päätöksellä, mikä vaarantaisi myös perustuslain 21 §:n mukaista oikeutta oikeudenmukaiseen oikeudenkäyntiin ja tarkoituksenmukaiseen hallintomenettelyyn. Oikaisuvaatimuksen tekijä on esittänyt vaatimuksen, että vaihtoehtoisesti lunastustoimituksessa tulee ottaa huomioon ylimääräinen rasitus lisäkorvauksena vuokrasuhteen muuttuneista ehdoista.

Edellä käsitellysti vuokralaiselle vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä ja toisen sopimuksen vuokra-alueen pinta-alan pienentymisestä maksettava korvaus määritellään lunastustoimituksessa. Lunastusmenettely on pantu vireille 8.7.2024. Tässä vastauksessa oikaisuvaatimukseen ei päätetä lunastustoimituksessa päätettävistä korvauksista. Lunastamalla voidaan hankkia kiinteää omaisuutta taikka pysyvä tai määräaikainen erityinen oikeus, rajoittaa pysyvästi tai määräajaksi oikeutta käyttää tai vallita kiinteää omaisuutta taikka erityistä oikeutta sekä lakkauttaa erityinen oikeus. Lunastustoimituksessa ei voida päättää maanvuokran suuruudesta eikä maanvuokrasopimukseen tehtävistä muutoksista. Maanvuokralain 3 §:n mukaan kirjallisesti tehtävään vuokrasopimukseen on otettava kaikki sopimusehdot ja sopimusehdon muutos tai lisäys ja vuokraoikeuden siirto on myös tehtävä kirjallisesti.

Vuokra-alueen pienentymisen johdosta laaditun sopimusehtojen täydentämistä koskevan päätöksen mukaiset ehdot ovat edellä käsitellysti lainsäädännön ja jo aiemmin allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen sopimusehtojen mukaisia, eikä sopimusehtojen tai lainsäädännön noudattamisesta makseta lisäkorvausta.

Maanvuokran suuruutta on pienennetty jäljelle jäävän vuokra-alueen pinta-alan suhteessa ja sopimusehtojen muuttamista koskevan päätöksen mukainen jäljelle jäävän vuokra-alueen maanvuokra on merkittävästi alueen käypää maanvuokraa pienempi. Kaupungin päätös ei heikennä vuokralaisen asemaa eikä vaikuta vuokralaiselle lunastustoimituksessa maksettaviin korvauksiin. Kaupungin päätös ei myöskään ole vastoin lunastuslain tarkoitusta eikä perustuslakia. Oikaisuvaatimuksen tekijä on esittänyt vaatimuksensa ottaa huomioon ylimääräinen rasitus lisäkorvauksena vuokrasuhteen muuttuneista ehdoista myös lunastustoimituksessa. Lunastusta koskevat asiat ratkaistaan lunastusmenettelyssä, mutta todettava on kuitenkin, että asiassa jää epäselväksi, mikä oikaisuvaatimuksen tekijän esittämä ylimääräinen rasitus olisi, ja lisäksi rikastumiskielto vaikuttaa myös lunastustoimituskäytännössä. Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännön mukaan luovuttajan varallisuusasema ei saa lunastuksen vuoksi huonontua eikä myöskään parantua. Lunastustoimituksessa ei siten voi päätyä parempaan tilanteeseen, kuin ilman lunastustoimitusta.

Esitetyillä perusteilla oikaisuvaatimus tulee hylätä. Käsiteltävänä olevassa oikaisuvaatimuksessa ei esitetä sellaisia uusia seikkoja, jotka antaisivat aihetta asian uudelleen käsittelyyn tai muihin toimenpiteisiin. Oikaisuvaatimuksessa ei ole myöskään esitetty sellaisia tarkoituksenmukaisuusperusteita, jotka eivät päätöstä tehtäessä olisi olleet asuntontit-tiimin päällikön tiedossa ja jotka antaisivat aihetta edellä mainitun päätöksen muuttamiseen.

Siltä osin kuin asiassa on kyse yksityisoikeudellisesta riita-asiasta, hallintotuomioistuimilla ei ole toimivaltaa ratkaista yksityisoikeudellisia seikkoja.