Toimistotontin uudelleen vuokraaminen Haagan Toimistoristikko Oy:lle (Haaga, tontti 29104/9)

Kaupunkiympäristölautakunta päättää:

(L1129-46)

Tontti vuokrataan uudelleen sen nykyiselle vuokralaiselle markkinaehtoisella vuokralla 30 vuodeksi.

Tonttia ja sen vuokrausta koskevat tiedot

Vuokralainen pyytää päätösesityksen mukaisen tontin vuokraamista uudelleen, koska vuokra-aika on päättymässä 31.12.2025.

Tontilla on voimassa asemakaava nro 9687 (1991), jossa se on osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueeseen, jolle saa sijoittaa asuinhuoneistoja kiinteistön hoidon kannalta välttämätöntä henkilökuntaa varten sekä tilapäistä majoittumista varten korkeintaan 5 % kerrosalasta. Tontin pinta-ala on 10 875 m² ja rakennusoikeus 8 382 k-m². Ilmoitetun rakennusoikeuden lisäksi tontille saa sijoittaa alimman liikekerroksen lattiatason alapuolelle 3 000 k-m² varasto-, sauna- yms. tiloja.

Yleiskaavassa (2002) tontti on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi. Vuoden 2016 yleiskaavan merkintä alueelle on kumottu.

Tontilla sijaitsee 4-kerroksinen rakennus, johon on toteutettu 8 539 k-m² toimistotiloja ja 2 548 k-m² maanalaisia varastotiloja.

Vuokralainen harjoittaa tontilla ja sillä olevassa rakennuksessa toimitilojen vuokrausta.

Sijaintikartta ja asemakaava nro 9687 ovat esityksen liitteinä 2 ja 3.

Tontin uudelleenvuokraus

Hakijalle esitetään vuokrattavaksi uudelleen päätösesityksen mukainen tontti 31.12.2055 saakka liike-, toimisto-, ja varastotarkoitukseen.

Uusia vuokrausperiaatteita ei ole vahvistettu alueelle eikä tontille.

Tontin vuokraaminen uudelleen kyseiseksi ajaksi ja tarkoitukseen on kuitenkin perusteltua, koska tontti on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu liike- ja toimistotarkoitukseen ja yleiskaavoitus-yksikkö ja asemakaavoitus-palvelu puoltavat tontin vuokraamista.

Uudelleenvuokraukselle ei ole myöskään estettä, koska tontilla oleva rakennuskanta ja pihapiiri ja siihen rajautuva lähiympäristö ovat hyvässä kunnossa päätösehdotuksen mukainen vuokra-aika huomioon ottaen.

Vuokralainen on täyttänyt nykyisen maanvuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa.

Tontin uusi vuosivuokra

Tontin voimassa olevan maanvuokrasopimuksen mukainen vuosivuokra on 170 337,18 euroa.

Tontin uudeksi vuosivuokraksi esitetään 7 826,49 euroa elinkustannusindeksissä 1951 = 100, joka vastaa nykyrahassa 183 531,19 euroa (ind. 23,45).

Uusi vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdossa on sanottu.

Uusi vuosivuokra perustuu tällä hetkellä vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaisen toimisto- ja liikerakennusoikeuden osalta markkinaehtoiseen yksikköhintaan 17,06 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä 1951 = 100 (ind.100), joka vastaa nykyrahassa noin 400 euroa/k-m² (ind. 23,45), ja maanalaisen varastorakennusoikeuden osalta markkinaehtoiseen yksikköhintaan 4,26 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä 1951 = 100 (ind.100), joka vastaa nykyrahassa noin 100 euroa/k-m² (ind. 23,45), sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Vakiintuneen käytännön mukaisesti maanalaisista varastotiloista peritään puolet maanpäällisten varastotilojen hinnasta.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (CBRE Finland Oy, 3.5.2024 ja Newsec Valuation Oy hintavyöhykekartta).

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Esitettävä tontin uudelleenvuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimuksen 2 §:än esitetään erityistä ehtoa, jonka mukaan sopimus on tehty sillä nimenomaisella edellytyksellä, että vuokra-alueen käyttötarkoitus säilyy kaavanmukaisessa liike- ja toimistotarkoituksessa. Mikäli tontti kehitetään vuokra-aikana asumiseen, vuokranantaja ei maapoliittisista linjauksista poiketen kompensoi vuokralaiselle tästä sopimuksesta aiheutuvaa vuokraoikeuden arvonnousua.

Lisäksi maanvuokrasopimuksen 25 § ja 26 §:iin esitetään otettavaksi rasitteenluonteinen ehto ajoyhteydestä naapuritontille 29104/10 ja kyseisen tontin autopaikkojen sijoittamisesta vuokralaisen tontille.

Muuten uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristön toimialan tavanomaisin liike- ja toimistotonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Valtiontukiarviointi

Haagan Toimistoristikko Oy:n kanssa tehtävän vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla vuokratason markkinaperusteisuus. Kauppahinta/vuokra on markkinaehtoinen, joten Haagan Toimistoristikko Oy ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika.