Naapurin toimenpidepyyntö hulevesiasiassa, Jääkärinkatu 13

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päätti olla ryhtymättä toimenpiteisiin Asunto-osakeyhtiö Tarkka-ampujankatu 18:n tekemän toimenpidepyynnön johdosta.

Pöytäkirjanote saantitodistuksella Asunto Oy Helsingin Jääkärinkatu 13:lle.

Pöytäkirjanote saantitodistuksella Asunto-osakeyhtiö Tarkka-ampujankatu 18:lle.

Toimenpidepyyntö

Asunto-osakeyhtiö Tarkka-ampujankatu 18 on tehnyt Helsingin kaupungin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaostolle osoitetun toimenpidepyynnön maankäyttö- ja rakennuslain 103 k §:n mukaisen hulevesihaitan poistamiseksi. Toimenpidepyyntö on päivätty 21.10.2024 ja se on toimitettu samana päivänä sähköpostitse Helsingin kaupungin kirjaamoon.

Yhtiö pyytää, että Helsingin kaupungin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto antaa asiassa toimivaltaisena viranomaisena maankäyttö- ja rakennuslain 103 k §:n mukaisen määräyksen, jolla se velvoittaa Asunto Oy Helsingin Jääkärinkatu 13:n poistamaan kustannuksellaan kiinteistönsä aiheuttaman jatkuvan hulevesihaitan hyvän rakennustavan mukaisesti siten, ettei hakijan rakennuksen seinälle, porttikongille ja tukimuurille aiheudu jatkossa Asunto Oy Helsingin Jääkärinkatu 13:n kiinteistöltä johtuvien hulevesien vuoksi haittaa.

Toimenpidepyynnön perusteluina yhtiö toteaa seuraavaa:

Asunto-osakeyhtiö Tarkka-ampujankatu 18 omistaa kiinteistön 91-7-108-18. Asunto Oy Helsingin Jääkärinkatu 13 omistaa kiinteistön 91-7-108-13. Kiinteistöt ovat naapurikiinteistöjä ja rakennukset on rakennettu kiinni toisiinsa siten, että Jääkärinkadun puolella on pihakansi, joka on kiinni Tarkka-ampujankadun rakennuksen seinässä. Pihakansi rajautuu Tarkka-ampujankadun seinään, porttikonkiin ja tukimuuriin.

Jääkärinkadun puolella on tehty pihakansiremontti, jonka jälkeen vedet ovat lähteneen kulkeutumaan vähitellen Tarkka-ampujankadun puolelle tukimuuria pitkin. Oletuksena on se, että remonttia ei ole toteutettu määräysten mukaisesti huomioiden kaadot ja kosteuseristys, jotta pihakannelle tulevat vedet eivät ajautuisi Tarkka-ampujankadun puolelle. Tätä käsitystä vahvistaa se, että porttikonkiin on tullut kosteusvaurioita ja tukimuuria pitkin valuu vettä.

Tarkka-ampujankatu on tehnyt omalla puolellaan tutkimuksia ja pyytänyt naapuriyhtiöltä tietoa pihakannen toteutustavasta ja siihen liittyvistä valvontapöytäkirjoista. Jääkärinkatu ei ole pyynnöistä huolimatta toimittanut selvitystä asiasta. Lopulta Tarkka-ampujankatu on ehdottanut, että pihakannelle tehtäisiin seinän vierustalle kuoppa, josta nähtäisiin kosteuseristyksen toteutustapa. Kuopasta on ollut selvästi nähtävissä, että pihakannen kosteuseristystä ei ole toteutettu määräysten mukaisesti, mutta Jääkärinkatu ei ole hyväksynyt tätä näkemystä.

Yhtiön toimenpidepyynnön liitteinä ovat Frontago Oy:n 26.5.2023 päivätty lausunto sisäpihan porttikongin kuntotutkimuksesta ja KMK Tekniikka Oy:n 16.10.2024 päivätty tarkastusraportti.

Yhtiö toteaa toimenpidepyynnön lopuksi seuraavaa: Mainittujen tutkimusraporttien perusteella on täysin selvää, että Jääkärinkadun kiinteistön puolelta aiheutuu naapurikiinteistölle merkittävä haitta, kun hulevedet ohjataan naapurikiinteistölle. MRL 103 e §:n mukaan kiinteistönomistaja vastaa kiinteistönsä hulevesien hallinnasta. Asiaan tulee puuttua välittömästi, jotta vauriot eivät lisäänny.

Frontago Oy:n lausunto

Tässä lausunnossa todetaan muun ohella seuraavaa:

Tutkimuskohteena oleva kiinteistö on valmistunut vuonna 1927 ja siihen kuuluu yksi 3–5 kerroksinen asuinrakennus. Kuntotarkastus koski vain sisäpihan matalamman (3-kerrosta) asuinrakennusosan porttikongin etelän puoleista seinää. Kuntotutkimus suoritettiin 8.3.2023.

Porttikongin seinän betonirakenteen päälle on asennettu verkottamaton rappaus. Rappauksen paksuus on noin 10 mm. Rappauksen paksuus vaihtelee 10–20 mm. Tasoitteen päällä on orgaaninen pinnoite.

Porttikongin rapatuilla pinnoilla havaittiin suuri määrä pinnoitteen ja rappauksen vauriokohtia rakennuksen muihin julkisivuihin nähden. Suurimmat vauriot havaittiin alueilla, joilla säärasitus on voimakkainta. Kosteusrasitus johtuu pääosin rakennuksen pinnoittamattomasta päätyjulkisivusta ja naapurikiinteistön pihakannen sadevesistä. Seinän vauriot olivat pääosin maalipinnan hilseilyä, rappauksen rapautumista jauhemaiseksi sekä betonin uloimman pinnan huokoistumista. Rapautuneimmissa kohdissa rappaus on lohkeillut ja lohjenneita palasia on varissut maahan. Sokkelin luonnonkivet ovat hyvässä kunnossa. Silmämääräisesti kivissä ei havaittu vaurioita.

Katselmuksen perusteella voidaan todeta, että rakenteissa on ongelmia ja puutteita, jotka tulee kunnostaa rakenteiden pitkäaikaiskeston ja tavoiteltujen huoltovälien saavuttamiseksi.

KMK Tekniikka Oy:n tarkastusraportti

Tässä tarkastusraportissa todetaan seuraavaa:

Tarkka-ampujankatu 18 sisäpihalla olevan porttikäytävän seinäpintaan on tullut kosteudesta johtuvia vaurioita. Naapuritalon Jääkärinkatu 13 sisäpiha on paljon korkeammalla kuin Tarkka-ampujankadun sisäpiha. Porttikäytävän seinä on maanvastainen seinä. Jääkärinkatu 13 sisäpihalle on tehty koekuoppa seinän viereen sisäpihan ja tukimuurin rakenteen selvitystä varten. Tarkoitus on ollut selvittää mistä Tarkka-ampujankatu 18 porttikäytävän seinässä olevat kosteusjäljet johtuvat.

Jääkärinkatu 13 sisäpihalla on pihakiveys, jonka alla on hienoainesta sisältävää maatäyttöä. Pihakiveyksen alla ei ollut betonilaattaa tai vedeneristystä. Pinta- ja sulamisvedet pääsevät kiveyksen läpi maakerrokseen. Tarkka-ampujankatu 18 porttikäytävän tukimuuria vasten on laitettu noin 50cm korkea perusmuurilevy, joka on taitettu vaakatasoon 50cm poispäin tukimuurista. Koekuopassa ei tukimuurissa havaittu vedeneristystä perusmuurilevyn alla. Pihakiveyksen läpi maatäyttöön pääsevä vesi pääsee vajovetenä valumaan muuria vasten, sekä siirtymään maa-aineksesta kapillaarisesti tukimuuriin. Tarkka-ampujankatu 18 porttikäytävän tukimuuri kastuu Jääkärinkatu 13 sisäpihan kiveyksen läpi pääsevistä sade- ja sulamisvesistä, jotka pääsevät kastelemaan tukimuurin rakennetta maatäytössä vajovetenä sekä kapillaarisesti tukimuuria vasten olevasta maatäytöstä.

Jääkärinkatu 13 sisäpihan korjaus on tehty vuonna 2008-2009. Tuolloin on ollut voimassa rakennusmääräyskokoelman osa C2 sekä RIL 107-2000. Maanvastaiset seinärakenteet ja pihakannet tulee toteuttaa siten, että sade-, sulamis- tai vajovesiä ei pääse haitallisesti rakenteisiin.

Suositellaan korjaamaan Jääkärinkatu 13 puolelta sisäpihan rakennetta ja tukimuurin vastaista eristystä siten, että Tarkka-ampujankatu 18 tukimuurin rakenne pysyy kuivana. Suositellaan tarkastamaan Tarkka-ampujankatu 18 porttikäytävän päällä oleva huoneisto, koska riskinä on, että tukimuurissa kosteus voi siirtyä kapillaarisesti myös ylöspäin huoneiston välipohjan tasolle, ja aiheuttaa sinne vaurioita.

Kohdekiinteistön vastine

Asunto Oy Helsingin Jääkärinkatu 13 on antanut toimenpidepyynnön johdosta vastineen. Vastine on päivätty 2.12.2024 ja se on toimitettu samana päivänä sähköpostitse rakennusvalvontaan. Yhtiö toteaa vastineessaan muun ohella seuraavaa:

Taustaa

Toimenpidepyynnössä todetulla tavalla Tarkka-ampujankatu omistaa kiinteistön 91-7-108-18 ja Jääkärinkatu kiinteistön 91-7-108-13 Helsingin Ullanlinnassa. Tarkka-ampujankadun omistamalla kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1927 valmistunut ja Jääkärinkadun kiinteistöllä vuonna 1931 valmistunut kerrostalorakennus. Kiinteistöt ovat naapurikiinteistöjä ja niillä sijaitsevat kerrostalorakennukset on rakennettu kiinni toisiinsa. Jääkärinkadun sisäpihaa rajaa yhdellä seinustalla Tarkka-ampujankadun omistama rakennus. Jääkärinkadun sisäpiha sijaitsee korkeammalla kuin Tarkka-ampujankadun sisäpiha.

Jääkärinkadun pihakansi on uusittu erinäisten muiden sisäpihan kunnostukseen liittyvien muutosten yhteydessä vuosina 2008-2009. Tehdyille muutoksille on tuolloin haettu ja saatu rakennuslupa (lupatunnus 7-1321-08-D). Jääkärinkadun näkemys on, että sen pihakantta ja sen alapuolisia maakerroksia koskevat muutokset on toteutettu toteutusajankohtana voimassa olleiden määräysten mukaisesti hyvää rakentamistapaa noudattaen. Esimerkiksi pihakannen kaadot on Jääkärinkadun käsityksen mukaisesti asianmukaisesti suunniteltu ja toteutettu. Jääkärinkadun havaintojen mukaan kaadot myös tosiasiassa toimivat, sillä pintavedet ohjautuvat kaatojen vaikutuksesta kaivoille päin. Muutostöiden yhteydessä Jääkärinkatu on kustannuksellaan eristänyt Tarkka-ampujankadun seinää asettamalla seinään noin metrin mittaisen patolevyn ennen pihakannen täyttöjen tekemistä. Jääkärinkatu toimittaa tämän vastineen liitteenä sisäpihan kunnostusta koskevan työselityksen, josta tehdyt muutostyöt ilmenevät tarkemmin.

Ongelmana Tarkka-ampujankadun tavassa viedä asiaa eteenpäin on ollut se, ettei Tarkka-ampujankatu ole hyväksynyt Jääkärinkadun näkemystä siitä, ettei Tarkka-ampujankadun porttikongille aiheutuvan kosteusrasituksen voida osoittaa olevan seurausta yksinomaan tai edes pääosin Jääkärinkadun pihakannen hulevesistä. Näin siitä huolimatta, että Tarkka-ampujankadun sisäpihan rappauksissa on vaurioita myös muualla kuin niissä kohdin, mihin Jääkärinkadun puolelta tulevat hulevedet voisivat edes teoriassa vaikuttaa. Kyse lienee siitä, että rappauksen tekninen käyttöikä on jo merkittävin osin kulunut.

Toisaalta Tarkka-ampujankatu ei ole huomioinut Jääkärinkadulle esittämissään vaatimuksissa tai edes toimenpidepyynnössään lainkaan sitä, että merkittävänä syynä sen porttikongin ja tukimuurin kosteusrasitukselle ovat sen omien kattosadevesien johtamisen ongelmat sekä se, ettei Tarkka-ampujankadun päätyseinää Jääkärinkadun sisäpihan puolella ole lainkaan pinnoitettu. Tätä kautta Tarkka-ampujankadun porttikongiin ja tukimuuriin kohdistuu suoraa kosteusrasitusta, minkä lisäksi Jääkärinkadun pihakannelle valuu Tarkka-ampujankadun hulevesiä. Kyseiset seikat ilmenevät myös Tarkka-ampujankadun omasta selvityksestä. Hulevesien johtamiseen mahdollisesti liittyvät ongelmat eivät näin ollen ole ratkaistavissa yksinomaan siten, että Jääkärinkadun puolella ryhdyttäisiin toimenpiteisiin.

Tehdyistä selvityksistä

Frontago Oy:n raportissa on selvästi todettu muun muassa seuraavat seikat: Suurimmat vauriot Tarkka-ampujankadun rappauksessa havaittiin alueilla, jolla säärasitus on voimakkainta. Kosteusrasitus johtuu pääosin Tarkka-ampujankadun rakennuksen pinnoittamattomasta päätyjulkisivusta ja naapurikiinteistön pihakannen sadevesistä.

Jääkärinkatu esittää liitteenä valokuvan, josta Tarkka-ampujankadun pinnoittamaton päätyjulkisivu havainnollistavasti ilmenee. Kuvasta ilmenee myös Jääkärinkadun pihakannen kivetys. Pelkästään kyseisen kuvan perusteella on helppo todeta, että Tarkka-ampujankadun päätyseinä pääsee kastumaan sen pintamateriaalin vuoksi. Toisaalta myös Tarkka-ampujankadun sadevedet pääsevät valumaan seinää pitkin Jääkärinkadun pihalle.

Frontago Oy:n raporttiin sisältyy kuvia, joista ilmenee hyvin se, kuinka Tarkka-ampujankadun katolta tulevien hulevesien / lumen ja jään sulamisvesien ohjaus ei toimi asianmukaisesti. Kuva on hieman harhaanjohtava siltä osin, ettei se osoita kovin hyvin sitä, miten merkittävissä määrin Tarkka-ampujankadun katolta tulevat sulamisvedet pääsevät Jääkärinkadun pihalle ja valuvat sieltä eteenpäin Tarkka-ampujankadun tukimuuria pitkin. Alla olevissa kuvissa olevat sulamisvedet ovat Jääkärinkadun näkemyksen mukaan valtaosin peräisin nimenomaan Tarkka-ampujankadun katolta, vaikka kuvateksteissä ei tätä huomioida, vaan viitataan Jääkärinkadun sulavesiin. Esimerkiksi sähkörasian umpeen jäätymisen primäärisyynä ovat Tarkka-ampujankadun katolta tulevat sulamisvedet, eivät Jääkärinkadun hulevesien ohjauksen puutteet.

Tarkka-ampujankadun toimittamassa KMK Tekniikka Oy:n raportissa on käytännössä ainoastaan todettu pihakiveyksen läpi maatäyttöön pääsevän veden pääsevän vajovetenä valumaan tukimuuriin ja tukimuurin kastuvan maatäytön kautta. Raportissa ei oteta mitään kantaa siihen, mikä Tarkka-ampujankadun omien hulevesien ohjauksen puutteiden tai pinnoittamattoman päätyjulkisivun vaikutus tukimuurin kastumiseen on. Raportissa ei myöskään käsitellä muita mahdollisia syitä Tarkka-ampujankadun porttikongin ja tukimuurin kosteusrasitukselle, vaikka ilmeistä on, että tällaisia syitä löytyy.

Jääkärinkatu toimittaa liitteenä Suunnittelutoimisto Rusttet Oy:n laatiman lausunnon koskien em. kahta raporttia sekä asiantuntijan omakohtaisia havaintoja kohteesta. Raportin mukaan Jääkärinkadun piharakenteiden pintavedet on ohjattu kallistuksilla kaivoille päin viettäväksi. Saumojen läpi menevän veden määrä on suhteellisen pieni, minkä lisäksi Tarkka-ampujankadun seinälle on asennettu pihakannen uusimisen aikana patolevy vedenohjuriksi Jääkärinkadulle päin.

Tarkka-ampujankadun seinään kohdistuu Rusttet Oy:n lausunnon mukaan muutakin kosteusrasitusta suurimpien kosteusvaurioiden sijaitessa alueilla, joissa säärasitus on voimakkainta. Lisäksi kosteusrasitusta aiheutuu Tarkka-ampujankadun pinnoittamattomasta päätyjulkisivusta, Tarkka-ampujankadun sadevesienohjauksesta sekä Tarkka-ampujankadun maasta nousevasta kapilaarisesta kosteudesta ja rakenteiden huokoisuudesta.

Jääkärinkadun näkemyksen mukaan onkin ilmeistä, ettei Tarkka-ampujankadun porttikongin/tukimuurin kosteusrasituksen tai havaittujen pintavaurioiden voida katsoa olevan seurausta yksinomaan tai edes pääosin Jääkärinkadun puutteellisesta hulevesien hallinnasta, vaikka Tarkka-ampujankatu pyrkiikin asian näin esittämään.

Hakijan vaatimuksesta

Tarkka-ampujankatu on vaatinut, että Jääkärinkadulle annettaisiin MRL 103 k §:n mukainen määräys hulevesistä aiheutuvan haitan poistamiseksi. Ottaen huomioon edellä todettu siitä, että Jääkärinkadun hulevesien ohjaus on vuosina 2008-2009 toteutetun pihakansiremontin yhteydessä asianmukaisesti suunniteltu ja toteutettu, on vaatimus perusteeton. Jääkärinkadun näkemyksen mukaan hulevesien hallinta sen omistamalla kiinteistöllä on asianmukaisesti järjestetty.

Erityisen merkityksellistä tältä osin on, ettei asiassa esitettyjen selvitysten perusteella ole mahdollista todeta, että Tarkka-ampujankadun esittämät vauriot johtuisivat yksinomaan tai edes pääosin Jääkärinkadun hulevesien ohjauksen puutteista. Erittäin epätodennäköistä on, että Tarkka-ampujankadun ongelmat voisivat johtua Jääkärinkadun pihakivetyksen saumoista läpi pääsevästä hyvin maltillisesta vesimäärästä. Todennäköisempää on, että vesi kulkeutuu tukimuuriin esimerkiksi rakennusten alla sijaitsevia kallioita pitkin tai maakosteuden kapillaarisesti noustessa. MRL 103 k §:n mukaisen määräyksen antaminen Jääkärinkadulle ei siten ole mahdollista ainakaan ilman lisäselvityksiä sekä sitä, että Tarkka-ampujankadun hulevesien ohjaus (katon sade- ja sulamisvedet) hoidetaan ensin Tarkka-ampujankadun toimesta kuntoon.

Jääkärinkatu korostaa sitä, että MRL 103 k §:n nojalla annettava määräys hulevesistä aiheutuvan haitan poistamiseksi ei saa olla kiinteistön omistajan kannalta kohtuuton (HE 218/2013). Jääkärinkadun näkemyksen mukaan määräyksen kohtuullisuuden arvioinnissa olisi tässä tapauksessa huomioitava muun muassa seuraavat seikat:

Kyse on lähes 100 vuoden ajan kyseisellä paikalla sijainneista rakennuksista. Tarkka-ampujankadun päätyseinää ei ole alun perinkään kosteuseristetty ainakaan tavalla, joka täyttäisi nykymääräykset. Vaatimus siitä, että Jääkärinkatu joutuisi näin nyt kustannuksellaan tekemään, on kohtuuton (vrt. KMK Tekniikka Oy:n raportin maininta siitä, että Jääkärinkadun eristystä tulisi korjata).

Väitetty hulevesien aiheuttama haitta kohdistuu porttikongin seinämään, joka on merkitykseltään ns. sekundaarinen rakenne. Kosteuden pääsemisestä rakenteeseen ei aiheudu merkittävää vahinkoa.

Huomioiden rakennusten sijainti kiinni toisissaan sekä korkeuserot rakennusten piha-alueiden välillä, Jääkärinkadun pihakannen hulevesien Tarkka-ampujankadun porttikongiin pääsyn estäminen varmalla tavalla edellyttäisi todennäköisesti suhteettomia ja kustannukseltaan erittäin huomattavia toimenpiteitä. Toimenpiteillä saavutettava hyöty olisi erittäin vähäinen aiheutuviin kustannuksiin nähden huomioiden haitan luonne.

Jääkärinkadun osalta mahdollisesti tehtävien toimenpiteiden jälkeenkin Tarkka-ampujankadun porttikongiin/tukimuuriin kohdistuisi todennäköisesti edelleenkin kosteusrasitusta maakosteuden vaikutuksesta.

Vastineen liitteet

Vastineen liitteinä ovat Sisäpihan kunnostuksen työselitys, Valokuva Jääkärinkadun sisäpihalta ja Rusttet Oy:n lausunto.

Sisäpihan kunnostuksen työselitys

Jääkärinkatu 13:n sisäpihan kunnostuksen työselityksen on laatinut Rakennuttajapalvelu Tauno Mäki Oy. Työselitys on päivätty 11.12.2008. Työselityksen kohta 4.2 koskee piha-alueen pintarakenteiden uusimista. Tässä kohdassa todetaan seuraavaa:

Piha-alue kivetään arkkitehtipiirustusten mukaisesti. Kivettävältä alueelta poistetaan humus- ja pintamaakerrokset. Ennen kaivutöiden aloitusta on urakoitsijan selvitettävä tonttialueella olevien kaapeleiden ja putkistojen sijainti ja kaivutyöt tulee suorittaa niin, etteivät olemassa olevat kaapelit tai putkistot vahingoitu. Kaivutyöt tulee suorittaa mahdollisimman pienillä tarkoitukseen soveltuvilla koneilla, jotta ympäristön vaurioituminen estetään.

Pihalaatoituksen alle asennetaan 100 – 200 mm vahvuinen murskesorakerros ja tiivistetyn kerroksen päälle asennetaan asennushiekkakerros. Alustassa tulee olla tasainen kaivoille päin oleva vesikaato. Betonikivet asennetaan tiililadontakuvioon arkkitehtipiirustuksen mukaisesti. Kiveys asennetaan takasisäpihan puolella jätekatoksen maanvaraisen betonilaatan yläreunan tasoon. Laattojen asennuksen jälkeen pintaan asennetaan asennushiekka ja pinta tiivistetään tärylevyllä. Tiivistyksen jälkeen ylimääräinen hiekka poistetaan. Asennustyö suoritetaan SKTY:n julkaisun no 14 ja Luonnonkivirakenteiden suunnitteluohjeiden mukaisesti.

Rusttet Oy:n asiantuntijalausunto

Suunnittelutoimisto Rusttet Oy:n asiantuntijalausunto on päivätty 10.10.2024. Lausunnossa todetaan seuraavaa:

As Oy Jääkärinkatu 13 on saanut vaatimuksen As Oy Tarkka-ampujankatu 18:sta perusmuurin korjauksesta. Vaatimuksen mukaan kiinteistön alueelta ei saa johtaa hulevesiä naapurikiinteistön alueelle. Nyt kyseessä olevassa tilanteessa vedet siirtyvät Asunto Oy Tarkka-ampujankatu 18:n puoleiselle seinämälle aiheuttaen betonirakenteen kastumisen ja Tarkka-ampujankadun puoleisen porttikongin pintamateriaalien irtoamisen. Pitkällä aikavälillä kastuneeseen rakenteeseen aiheutuu myös rapautumisongelmia.

As Oy Jääkärinkatu 13 pihakansirakenteet on uusittu ja pintavedet on ohjattu kallistuksilla kaivoille päin viettäväksi. Saumojen läpi menevän veden määrä on suhteellisen pieni. Tarkka-ampujankatu 18 kohdalla olevalle seinälle on asennettu toteutuksen aikana myös patolevy, joka on pyritty taittamaan vedenohjuriksi Jääkärinkatu 13 päin.

As Oy Tarkka-ampujankatu 18 seinämään kohdistuu myös muutakin kosteusrasitusta. Suurimmat kosteusvauriot on havaittu alueilla, joilla säärasitus on voimakkainta. Kosteusrasitus johtuu osin myös Tarkka-ampujankatu 18 pinnoittamattomasta päätyjulkisivusta, Tarkka-ampujankatu 18 sadevesien ohjauksesta, sekä Tarkka-ampujankatu 18 maasta nousevasta kapilaarisesta kosteudesta ja rakenteiden huokoisuudesta.

Näiden lisäksi Tarkka-ampujankatu 18 rappauksen ja betonirakenteen kuntoa on tutkittu porareikänäyttein ja rappauksen ja näytteiden tulokset ovat tyydyttäviä joka on rakenteen ikä huomioiden tyypillistä. Myös muissa As Oy Tarkka-ampujankatu 18 kiinteistön seinissä, jotka eivät ole kiinni Jääkärinkatu 13, on havaittavissa kosteuden sekä rakenteen iän aiheuttamia vastaavia ongelmia.

Näihin perustuen ei voida suoraan osoittaa, että Tarkka-ampujankatu 18 porttikongin kosteusvauriot muodostuvat vain Jääkärinkatu 13 hulevesistä ja pihakansirakenteen uusimisesta.

Toimenpidepyynnön tekijän vastine

Rakennusvalvonta varasi Asunto-osakeyhtiö Tarkka-ampujankatu 18:lle mahdollisuuden antaa vastine Asunto Oy Helsingin Jääkärinkatu 13:n antaman vastineen johdosta. Asunto-osakeyhtiö Tarkka-ampujankatu 18 antoi 13.1.2025 päivätyn vastineen, jossa todetaan seuraavaa:

Asunto Oy Helsingin Jääkärinkatu 13 on vastannut toimenpidepyyntöön nostamalla esille Asunto Oy Tarkka-ampujankatu 18:n puolella olevia epäkohtia. Toteamme tämän osalta, että Jääkärinkatu pyrkii vastineessaan siirtämään keskustelun asioihin, jotka eivät liity nyt kyseessä olevaan toimenpidepyyntöön. Tarkka-ampujankadun puolella ei ole puutteita, jotka olisivat aiheuttaneet nyt kyseessä olevaa vauriota.

Raporttien perusteella on täysin selvää, että Jääkärinkadun pihakansi aiheuttaa kosteusrasituksen Tarkka-ampujankadun seinään. Syynä on virheellisesti tehty pihakansiremontti. Remontin yhteydessä on seinää vasten nostettu patolevyä, mutta sitä ei ole toteutettu oikein ja seinään/porttikongiin on vähitellen remontin jälkeen ilmestynyt kosteusvaurio. Riittämätön patolevy ja kosteuseristyksen puutteet ovat tulleet selvästi näkyviin, kun seinän viereen on tehty kuoppa, joten tämä puute on Jääkärinkadun tiedossa. Kosteusvaurio rajautuu selvästi vain siihen osaan, joka rajautuu nyt kyseessä olevaan pihakanteen.

On huomioitavaa, että hulevesiä ei saa johtaa toisen omistamalle kiinteistölle, ei edes silloin, kun siitä ei aiheutuisi vaurioita, Nyt kyseessä olevassa tapauksessa asia on valitettavasti edennyt jo niin pitkälle, että vaurioita on ehtinyt syntyä. Näin ollen asia täytyy hoitaa kuntoon viipymättä, jotta lisävaurioilta ja laajoilta vahingonkorvausvaatimuksilta vältytään. Toistamme pyyntömme sen osalta, että Jääkärinkatu velvoitetaan kustannuksellaan poistamaan kiinteistönsä puolelta tuleva jatkuva hulevesihaitta.

Lisävastinemahdollisuus kohdekiinteistölle

Rakennusvalvontapalvelut varasi vielä Asunto Oy Helsingin Jääkärinkatu 13:lle mahdollisuuden antaa lisävastine. Yhtiö ilmoitti 26.2.2025 sähköpostitse rakennusvalvonnalle, että se ei tule antamaan lisävastinetta, sillä Asunto osakeyhtiö Tarkka-ampujankatu 18:n vastineessa ei ole esitetty mitään uutta. Yhtiö viittasi edelleen kaikkeen 2.12.2024 vastineessa esittämäänsä.

Rakennuslupapäätös 2008

Rakennusvalvontaviraston lupayksikön päällikkö myönsi 13.5.2008 (§ 500) rakennusluvan As Oy Helsingin Jääkärinkatu 13:lle. Tämä päätös koski käyttötarkoituksen muutosta.

Lupapäätöksessä todettu rakennustoimenpide on seuraava: Asuinkerrostalon pihan puoleisen rakennusmassan kellarissa muutetaan tarpeettomaksi käynyt talopesula polkupyörä- ja lastenvaunuvarastoksi. Pihalta kaivetaan kulkuluiska ko. varastoon ja varasto varustetaan käyntiovella. Pääkuvissa on lisäksi esitetty ei luvanvarainen asvalttipihan pinnoituksen muutos kiviverhoiluksi.

Lupapäätöksen yhteydessä hyväksytyissä pääpiirustuksissa on esitetty pihan pintamateriaalin muutostyöt. Rakennusvalvontavirasto piti tämän rakennusluvan mukaisten töiden loppukatselmuksen 3.10.2011. Loppukatselmuspöytäkirjassa ei ole esitetty pihan pintamateriaalin muutostöihin liittyviä huomautuksia.

Rakennusvalvonnan paikallakäynti

Rakennusvalvontapalveluiden rakennetun ympäristön valvontayksikön valvontainsinööri kävi 14.3.2025 paikalla tonteilla 91-7-108-13 ja 91-7-108-18. Valvontainsinöörin tekemien havaintojen mukaan Jääkärinkatu 13:n pihan pintamateriaalin muutostyöt on tehty vuonna 2008 myönnetyn rakennusluvan yhteydessä hyväksyttyjen pääpiirustusten mukaisesti. Valvontainsinöörin näkemyksen mukaan Tarkk’ampujankatu 18:n tukimuurin ja porttikongin seinärakenteen kosteusvauriot johtuvat ainoastaan osittain naapuriyhtiöstä.

Päätösehdotuksen perustelut

Ensisijaisesti sovellettavat säännökset

Nyt kyseessä oleva asia on tullut vireille Helsingin kaupungin rakennusvalvontaviranomaisessa 21.10.2024.

Rakentamislain 194 §:n mukaan tämän lain voimaan tullessa vireillä oleva asia käsitellään loppuun soveltaen tämän lain voimaan tullessa voimassa olleita säännöksiä, jollei jäljempänä toisin säädetä.

Maankäyttö- ja rakennuslain 103 e §:n mukaan kiinteistön omistaja tai haltija vastaa kiinteistönsä hulevesien hallinnasta.

Maankäyttö- ja rakennuslain 103 k §:n 1 momentin mukaan kunnan määräämä monijäseninen toimielin voi antaa kiinteistön omistajalle tai haltijalle määräyksen hulevesistä aiheutuvan haitan poistamiseksi.

Maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:n 1 momentin mukaan jos joku ryhtyy toimiin tämän lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyö laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen, kunnan määräämä monijäseninen toimielin 13 a luvun mukaisissa asioissa tai Turvallisuus- ja kemikaalivirasto markkinavalvontaviranomaisena voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin. Saman 182 §:n 2 momentin mukaan viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla tai uhalla, että tekemättä jätetty toimenpide teetetään laiminlyöjän kustannuksella.

Hallituksen esityksessä eduskunnalle laeiksi vesihuoltolain sekä maankäyttö- ja rakennuslain muuttamisesta (HE 218/2013) on sen yksityiskohtaisissa perusteluissa maankäyttö- ja rakennuslain 103 k §:n kohdalla todettu seuraavaa: Pykälän perusteella voitaisiin antaa kiinteistökohtaisia määräyksiä hulevesistä aiheutuvan haitan poistamiseksi. Ne eivät saisi olla kiinteistön omistajan tai haltijan kannalta kohtuuttomia.

Ratkaisussa huomioon otettavat seikat

Asunto-osakeyhtiö Tarkka-ampujankatu 18 katsoo, että on täysin selvää, että Jääkärinkadun pihakansi aiheuttaa kosteusrasituksen Tarkka-ampujankadun seinään ja että syynä on virheellisesti tehty pihakansiremontti.

Asunto Oy Helsingin Jääkärinkatu 13:n näkemyksen mukaan on ilmeistä, ettei Tarkka-ampujankadun porttikongin/tukimuurin kosteusrasituksen tai havaittujen pintavaurioiden voida katsoa olevan seurausta yksinomaan tai edes pääosin Jääkärinkadun puutteellisesta hulevesien hallinnasta.

Rakennusvalvonnan hankkimien selvitysten mukaan Asunto Oy Helsingin Jääkärinkatu 13:lle vuonna 2008 myönnetyn rakennusluvan mukaiset työt on tehty myönnetyn luvan ja hyväksyttyjen pääpiirustusten mukaisesti. Tämän rakennusluvan tarkoittamien töiden lopullinen loppukatselmus pidettiin lokakuussa 2011. Loppukatselmuspöytäkirjassa ei ole esitetty pihan pintamateriaalin muutostöihin liittyviä huomautuksia.

Asunto-osakeyhtiö Tarkka-ampujankatu 18 otti ensimmäisen kerran yhteyttä rakennusvalvontaan tässä hulevesiasiassa elokuussa 2023 ja yhtiö teki toimenpidepyynnön rakennusvalvonnalle lokakuussa 2024. Jääkärinkatu 13:n pihan pintamateriaalin muutostyöt oli siis tehty jo yli 10 vuotta ennen Asunto-osakeyhtiö Tarkka-ampujankatu 18:n ensimmäistä yhteydenottoa.

Asunto-osakeyhtiö Tarkka-ampujankatu 18:n omistama tontin 18 asuinrakennus on valmistunut vuonna 1927. Asunto Oy Helsingin Jääkärinkatu 13:n omistama tontin 13 asuinrakennus on valmistunut vuonna 1931. Tonttien pihojen korkeusero on huomattava. Kantakartalle merkitty tontin 18 pihan korkoasema on 15.6 metriä ja tontin 13 pihan korkoasema on 19.0 metriä. Tämä tonttien pihojen korkeusero on ollut olemassa jo tontin 13 rakennuksen valmistumisesta lähtien.

Lopputulos

Rakennusvalvonnalle ei ole esitetty luotettavaa selvitystä siitä, että Tarkk’ampujankatu 18:n tukimuurin ja porttikongin seinärakenteen kosteusvauriot johtuvat ainoastaan tai edes pääosin Jääkärinkatu 13:n pihalta valuvista vesistä.

Maankäyttö- ja rakennuslain 103 k §:ssä tarkoitetun määräyksen antaminen Asunto Oy Helsingin Jääkärinkatu 13:lle tontin 91-7-108-13 omistajana olisi kohtuutonta. Perusteita tällaisen määräyksen antamiselle ei ole. Määräystä ei tule antaa.

Sovelletut säännökset

Rakentamislaki 194 §

Maankäyttö- ja rakennuslaki 103 e §, 103 k § ja 182 §

Hallintolaki 31 §, 33 §, 34 § ja 45 §

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 2 §:n 8 kohdan mukaan ellei toimivallasta ole muutoin säädetty tai määrätty, kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päättää maankäyttö- ja rakennuslain 21.4 §:n tarkoittamista sekä rakentamislain tarkoittamista hallintopakkoa ja oikaisuvaatimusta koskevista asioista.