Puotinharjun Puhos Oy:lle vuokratun toimitilatontin vuokra-ajan jatkaminen ja vuokrasopimuksen vähäinen muuttaminen (Vartiokylä, tontti 45071/2)

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys –tiimin päällikkö päätti

L1145-65

Taustaa

Puotinharjun liikekeskuksen tontin maanvuokrasopimusta jatkettiin vuonna 2000 kahdellakymmenellä vuodella, jolloin vuokralaiselta edellytettiin kehittämissuunnitelman laatimista alueen uudistamiseksi.

Vuonna 2018 yhtiö käynnisti kehityshankkeen yhteistyössä NREP-konserniin kuuluvan toimijan kanssa, mutta hanke keskeytyi osapuolten välisen yksimielisyyden puuttuessa.

Vuonna 2020 maanvuokrasopimusta jatkettiin vuokralaisen hakemuksesta vuoteen 2025 saakka. Tämän jatkokauden aikana Puotinharjun Puhos Oy käynnisti kehityshankkeen, jonka tavoitteena on säilyttää kauppakeskuksen monikulttuurinen identiteetti, peruskorjata vuonna 1965 valmistunut A-osa sekä laatia asemakaava, joka mahdollistaa asuntorakentamisen nykyisten B- ja C-osien tilalle yhteistyössä Helsingin kaupungin kanssa.

Yhtiö on hakenut maanvuokrasopimukselle jatkoa vuoden 2030 loppuun saakka asemakaavatyön edistämiseksi ja kehityshankkeen toteuttamisedellytysten turvaamiseksi. Jatkoaika mahdollistaa suunnittelun ja toteutuksen edellyttämien selvitysten ja neuvottelujen loppuunsaattamisen sekä tontin kehittämisen kaupungin strategisten tavoitteiden mukaisesti.

Tonttia ja sen vuokrausta koskevat tiedot

Nykyisen vuokrasopimuksen vuokra-aika on 1.1.2021 – 31.12.2025.

Tontilla on voimassa asemakaava nro 9188, jossa tontti on osoitettu asunto- ja liikerakennusten korttelialueeseen (AL). Tontin pinta-ala on 28 570 m² ja rakennusoikeus 17 142 k-m².

Tontilla on suunnitteilla Stoan ja Puhoksen alueen asemakaavamuutos nro 12959.

Tontilla sijaitsee vuokralaisen omistama, vaiheittain toteutettu
17 006 k-m²:n suuruinen liikerakennus.

Yleiskaava 2016 mukaan tontti kuuluu liike- ja palvelukeskusta-alueeseen C1.

Kaupunginhallitus päätti 3.10.2022 varata Itäkeskuksen Puhoksen ostoskeskuksen ympäristöstä alueen Puotinharjun Puhos Oy:lle asuin- ja liikerakennushankkeen kehittämistä ja toteutusedellytysten jatkoselvittämistä varten.

Asemakaavamuutos

Vuokra-aluetta koskevaa asemakaavan muutosehdotusta nro 12959 on valmisteltu yhteistyössä Itis Siti -konsortion sekä Vuokralaisen kanssa. Stoan ja Puhoksen aluetta koskevan muutosehdotuksen tavoitteena on mahdollistaa muutos nykyistä elinvoimaisemmaksi, vetovoimaisemmaksi, viihtyisämmäksi, toiminnoiltaan monipuolisemmaksi sekä ulkoiselta olemukseltaan ja tunnelmaltaan kaupunkimaisemmaksi kulttuurin ja kaupan alueeksi, jossa myös asutaan.

Alueelle suunnitellaan kulttuurikeskus Stoan laajennusta ja uutta julkista puistoa sen edustalle sekä uusia asuntoja ja katutason liiketiloja molemmin puolin Puhoksen alkuperäistä ja arkkitehtonisesti arvokkainta rakennusosaa (A-osa). Puhoksen uudemmat, arkkitehtonisesti vähemmän arvokkaat rakennusosat (B- ja C-osat) puretaan uudisrakentamisen ja alkuperäistä tilannetta vastaavan Puhoksen edusaukion rakentamisen mahdollistamiseksi.

Kokonaisuudessaan kaavaratkaisussa on uutta kerrosalaa asuinkortteleissa 48 000 k-m², uutta yleisten rakennusten kerrosalaa 9 500 k-m². Toimitilakerrosalan määrä vähenee kaavallisesti noin 2 000 k-m² Puhoksen B- ja C-rakennusosien purkamisen vuoksi. Puhoksen uuteen asuinkortteliin ja muihin alueen uudiskortteleihin toisaalta rakennetaan noin 7 000 k-m² täysin uusia liiketiloja. Asukasmäärän lisäys muutosalueella on noin 1 200 asukasta.

Vuokra-alue muodostaa asemakaavan muutosehdotuksessa kaksi erillistä tonttia 45071/3 ja 45071/4. Puhoksen alkuperäinen ja arkkitehtonisesti arvokkain rakennusosa (A-osa) sijaitsee muutosehdotuksen tontilla 45071/3.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi 18.11.2025 Stoan ja Puhoksen alueen asemakaavan muutosehdotuksen nro 12959.

Hakemus maanvuokrasopimuksen jatkamiseksi

Vuokralainen on pyytänyt 25.10.2024 toimittamallaan hakemuksella päätösesityksen mukaisen liiketontin vuokra-ajan jatkamista liiketarkoitukseen ajalle 1.1.2026 – 31.12.2030.

Yhtiö on laatinut alueelle alustavan kehityssuunnitelman vuosille 2021- 2025 sekä käynnistänyt yhtiön tilojen perusparannusohjelman sekä käyttötarkoitusten mukaisen luvituksen yhteistyössä kaupunginmuseon, asemakaavoituksen ja rakennusvalvonnan kanssa.

Hakemus on liitteenä 2. Lisäksi hakemuksessa on kolme liitettä, joista liite 1 sisältää salassa pidettävää yksityistä liikesalaisuutta.

Tontin vuokra-ajan jatkaminen

Hakijalle esitetään, että alueen vuokra-aikaa jatketaan päätösesityksen mukaisesti kolmella (3) vuodella 31.12.2028 saakka.

Vuokra-ajan jatkaminen päätösesityksen mukaiseksi ajaksi ja mukaiseen tarkoitukseen on perusteltua, sillä Helsingin kaupungin kanssa yhteistyössä suunniteltu asemakaavan muutosehdotus ei ole tullut vielä lainvoimaiseksi ja vuokralainen on edistänyt hanketta aktiivisesti.

Vuokralainen on täyttänyt nykyisen maanvuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa.

Kaupunkiympäristölautakunta on 16.9.2025, 448 § kohta A vahvistanut tontille 45071/2 vuokrausperiaatteet, joiden mukaan tontti voidaan vuokrata liiketarkoitukseen enintään 30 vuodeksi.

Vuokrasopimuksen vuokraa ei ole tarkoituksenmukaista tarkistaa.

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Esitettävä tontin vuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimus on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Maanvuokrasopimukseen lisättävät ehdot

Tontin maanvuokrasopimukseen esitetään lisäehtoja 28–34 § vuokra-alueeseen kohdistuvan asemakaavamuutoksen ja siihen liittyvän kehityshankkeen edistämiseksi.

Esitetty erityinen ehto 28 §: Vuokralaisen tulee toimittaa kaupungille 30.6.2026 mennessä kirjallisesti seuraavat selvitykset:

a. Vuokralaisen omistamien rakennuksien (A-osa) pitkän tähtäimen kunnossapito- ja peruskorjaussuunnitelmat (PTS) kustannusarvioineen sisältäen töiden suunnitellun toteutusaikataulun sekä mahdollisen vaiheistussuunnitelman,

b. PTS- ja peruskorjaustöiden rahoitussuunnitelmat,

c. Ehdotus asemakaavamuutoksessa nro 12595 muodostuvan AL-tontin 45071/4 toteuttajaksi.

Esitettyjen erityisten ehtojen 29 ja 30 § mukaan sopimus on tehty sillä nimenomaisella edellytyksellä, että vuokra-alueen käyttötarkoitus säilyy kaavanmukaisessa liiketarkoituksessa. Mikäli tontti kehitetään vuokra-aikana asumiseen, vuokranantaja ei maapoliittisista linjauksista poiketen kompensoi vuokralaiselle tästä sopimuksesta aiheutuvaa vuokraoikeuden arvonnousua.

Maanvuokrasopimukseen esitetään lisättäväksi ehto 32 § Suojeltu rakennus vuokra-ajan päättyessä sekä lunastuskorvaus. Vuokralaisen omistamien rakennusten A-osaan kohdistuu asemakaavamuutosehdotuksessa nro 12959 rakennussuojelumerkintä, joka tulee voimaan kaavan vahvistuttua.

Sopimukseen lisättäväksi esitettyjen erityisten ehtojen 33 ja 34 § tarkoituksena on varmistaa, että aloitetun hankkeen toteutus etenee suunnitellusti ja että vuokra-alueen käyttö vastaa kaupungin tavoitteita alueen kehittämisessä.

Maanvuokrasopimuksen muutos esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristötoimialan tavanomaisin toimitilatonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin sekä päätöskohdassa esitetyin muutoksin.

Pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen hakeminen

Vuokra-ajan jatkamisen yhteydessä esitetään lisättäväksi maanvuokrasopimukseen erityinen ehto 33 §, jolla selkeytetään Vuokralaisen velvoitteita peruskorjaushankkeen toteuttamisessa ja vuokra-alueen kehittämisessä. Ehdon tarkoituksena on varmistaa hankkeen eteneminen Vuokralaisen suunnitelmien ja kaupungin tavoitteiden mukaisesti sekä luoda edellytykset mahdolliselle pitkäaikaiselle vuokrasopimukselle. Reunaehtojen asettaminen tukee investointien suunnittelua ja alueen pitkäjänteistä kehittämistä.

Pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen toteutuminen asemakaavamuutoksen nro 12595 mukaiselle tontille 45071/3, jolla sijaitsee vuokralaisen omistamien rakennusten A-osa edellyttää kaupungin arviointia reunaehtojen täyttymisestä, vuokralaisen hakemusta pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen tekemiseksi ja erillisiä neuvotteluja, joissa määritellään pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen tarkemmat ehdot.

Pitkäaikainen maanvuokraus edellyttää Vuokranantajan erillistä vuokrauspäätöstä.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta on 15.5.2018, § 247 siirtänyt hallintosäännön mukaisen toimivaltansa (16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 – 9 kohdat) päättää toimielinten päättämien sopimusten ehtojen vähäisistä muutoksista ja lisäyksistä toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle.