Karhusaaren pohjoisosa, asemakaavan muutosehdotus (nro 12818) ja sen asettaminen nähtäville (sisältää liikennesuunnitelman) (a-asia)

Kaupunkiympäristölautakunta päättää

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Karhusaaren pohjoisosaan suunnitellaan uusia pientaloja, jotka täydentävät nykyistä pientaloaluetta alueen vehreys ja väljyys säilyttäen. Alueen liikennejärjestelyjä parannetaan täydentämällä nykyistä liikenneverkostoa. Luontoarvot turvataan säilyttämällä Karhusaarenkorpi laajana metsäisenä alueena ja osoittamalla arvokkaimmille luontokohteille säilyttävä tai ennallistava alueen osa -merkintä. Alueen arvokkaimmat rakennukset suojellaan ja kulttuuriympäristöt säilytetään. Nykyisin tonttiin kuuluva ranta-alue Karhutorpan länsipuolella muutetaan yleiseksi virkistysalueeksi.

Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty ratkaisemaan se, että aluetta voidaan ensi vaiheessa rakentaa täydentämällä pientalokortteleita samalla, kun keskeiset alueet jäävät odottamaan vireillä olevaan Östersundomin osayleiskaavaan ja alueen raideliikenteeseen perustuvaa kaupunkimaisempaa rakentamista pidemmällä aikavälillä.

Uusia pientaloja suunnitellaan pääasiassa nykyisille erittäin väljästi rakennetuille yksityisessä maanomistuksessa oleville erillispientalojen korttelialueille, joiden korttelitehokkuus on 0,10–0,15. Myös kaupungin omistamalle maalle katujen varsille on suunniteltu uutta rakentamista. Tavoitteena on säilyttää tonttien pinta-alasta vähintään kolmasosa luonnontilaisena täydennysrakentamisen yhteydessä.

Alueelle suunnitellaan sekä Karhusaaren sisäisiä että saaresta mantereelle johtavia liikenneyhteyksiä. Tavoitteena on liikenneverkoston parantaminen alueella lyhyellä ja pitkällä aikavälillä. Asemakaavan muutoksessa varaudutaan uusiin siltayhteyksiin, mutta ne suunnitellaan vasta myöhemmässä vaiheessa osayleiskaavan mukaisesti.

Tavoitteena on arvokkaimpien luontoalueiden säilyttäminen sekä arvokkaimpien rakennusten suojeleminen ja kulttuuriympäristöjen säilyttäminen. Lisäksi tavoitellaan virkistysalueiden lisäämistä meren tuntumassa. Ilmastonmuutokseen varaudutaan säilyttämällä alue vehreänä ja puustoisena, mikä pitää alueen pienilmaston viileämpänä helteillä.

Uutta asuinkerrosalaa tulee pientaloihin 4 900 k m². Rakennusoikeuden lisäyksestä aiheutuva asukasmäärän kasvu on noin 100 uutta asukasta. Voimassa olevassa asemakaavassa on rakennusoikeutta asumista varten yhteensä noin 28 800 k-m², josta on rakentunut vain noin 6 000 k-m². Voimassa oleva asemakaava mahdollistaa n. 500–600 k-m² kokoisten asuinrakennusten rakentamisen, mutta kaavan mukaan on toteutunut vain noin 20 rakennusta, jotka ovat keskimäärin 300 k-m² kokoisia. Kaavaratkaisu mahdollistaa voimassa olevaa kaavaa pienemmät asuinrakennukset ja edistää siten rakennusoikeuden toteutettavuutta, minkä seurauksena kaavamuutoksen mukainen alueen asukasmäärän lisäys on arviolta 450–600 uutta asukasta.

Voimassa olevan asemakaavan kaavavaranto ei ole rakentunut joko maanomistajien tahdosta tai sen vuoksi, että alueella on ollut pitkään rakennuskieltoja ensin yhteisen yleiskaavan ja myöhemmin asemakaavan laatimista varten. Rakennuskiellot ovat olleet tarpeen, jotta alueelle voidaan suunnitella tarvittavat katuyhteydet ja katujen yhteyteen tuleva infrastruktuuri kuten vesihuoltoverkosto.

Alue toteutetaan kolmessa eri vaiheessa alueen vesihuoltotilanne ja Östersundomin osayleiskaava sekä tulevat raideliikennepäätökset huomioiden. Ensin alueelle voidaan rakentaa noin 30 uutta pientaloa nykyisen katu- ja vesihuoltoverkoston varassa, mikä on suunnilleen sama määrä kuin mitä voimassa oleva asemakaava mahdollistaisi. Toisessa vaiheessa alueelle voidaan rakentaa noin 100–130 uutta pientaloa uuden katu- ja vesihuoltoverkoston varaan. Kolmannessa vaiheessa alueelle rakennetaan uusi siltayhteys ja kerrostalorakentamista, ja tämä vaihe edellyttää asemakaavan muutosta nyt maa- ja metsätalousalueiksi osoitetuille alueille.

Kaavaratkaisun yhteydessä on laadittu liikennesuunnitelma (piir.nro 8038). Kaava-alueen länsiosan katualueiden järjestelyissä on varauduttu valmisteilla olevan osayleiskaavan mukaisen taajamarakenteen laajenemisen edellyttämiin liikenneratkaisuihin. Kaavan liitteenä olevassa liikennesuunnitelmassa on näille kaduille esitetty ensimmäisen toteutusvaiheen liikennejärjestelyt ennen koko saaren alueen uudeksi kokoojakaduksi laajentuvan Karhusaarenportin sekä sen pohjoispuolelle sijoittuvan siltayhteyden ja raitiotien rakentamista. Ensimmäisen vaiheen järjestelyt mahdollistavat myös alueen vesihuoltoverkon toteuttamisen. Muun kaava-alueen katuverkko toteutetaan pientaloalueen tonttikaduiksi.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että Karhusaaren täydennysrakentaminen on mahdollista alueen vehreys ja väljyys säilyttäen. Alueen liikennejärjestelyt paranevat nykyiseen verrattuna alueen sisällä. Östersundomin osayleiskaavaan ja sen mukaisiin liikenneyhteyksiin voidaan varautua huomattavasti voimassa olevaa asemakaavaa paremmin.

Kaavan vaikutukset luontoarvoihin ovat pääsääntöisesti suojelevia ja säilyttäviä, metsien monimuotoisuuden kannalta arvokkaasta Karhukorven virkistysalueesta säilyy luonnontilaisena 95 %. Kaavamuutoksen myötä alueella suojellaan 9 rakennusta ja nykyisin asumisen korttelialueeseen kuuluva ranta-alue Karhutorpan länsipuolella muutetaan yleiseksi virkistysalueeksi. Karhusaaren keskeiset alueet odottavat osayleiskaavaan perustuvaa tehokkaampaa rakentamista pidemmällä aikavälillä. Kaavan sosiaalisten vaikutusten arvioinnin osana on arvioitu kaavan toteuttamisen vaikutukset lapsiin ja nuoriin. Vaikutusten arviointi löytyy kaavaselostuksesta.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupunkistrategian 2025–2029 tavoitteiden toteuttamista siten, että Karhusaaren pohjoisosan omaleimaisuus, väljyys ja luonne säilyvät. Karhusaaren omaleimaisuus syntyy luontotyypeiltään vaihtelevasta ja maastonmuodoiltaan pienipiirteisestä luonnosta, merellisyydestä ja eri vuosikymmenten aikana rakennettujen pientalojen kudelmasta. Nykyiset tontit ovat erittäin väljiä ja täydennysrakentamisen myötä tonttien väljyys säilyy.

Karhusaaren pohjoisosan asemakaavan muutos käynnistettiin vuonna 2018, jolloin valmisteltiin Helsingin, Vantaan ja Sipoon kesken Östersundomin yhteistä yleiskaavaa. Yhteinen yleiskaava kaatui korkeimmassa hallinto-oikeudessa vuonna 2021. Östersundomin maakuntakaava tuli kuitenkin voimaan samana vuonna, ja Helsingissä käynnistettiin Östersundomin osayleiskaavan valmistelu v. 2022. Myös Karhusaaren pohjoisosan asemakaavan lähtökohtia tarkasteltiin uudelleen voimaan tulleen maakuntakaavan ja käynnistyneen osayleiskaavan tavoitteiden mukaisesti. Luontoarvot ovat nyt enemmän keskiössä ja rakentamisalueet ovat suppeampia kuin yhteisen yleiskaavan aikaan.

Karhusaareen on laadittu suunnitteluperiaatteet (kaupunkisuunnittelulautakunta 18.2.2010) ja Karhusaaren kaavarunko (kaupunkisuunnittelulautakunta 17.3.2015). Kaavarunko on yhtenevä Östersundomin yhteisen yleiskaavan kanssa, joka kumoutui korkeimmassa hallinto-oikeudessa 10.5.2021.

Östersundomin alueelle on laadittu v. 2022 nykyisten pientaloalueiden asemakaavoitusohjelma, jossa on osoitettu alueet ensimmäisen vaiheen täydennysrakentamiselle ennen koko alueen mittavampaa osayleiskaavaan ja raitiotieyhteyteen perustuvaa rakentamista. Kaavoitusohjelman tavoitteena on, että Östersundomiin voitaisiin rakentaa pitkien rakennuskieltojen jälkeen, mikä on kohtuullista alueen maanomistajien kannalta. Täydennysrakentaminen mahdollistaa alueen palvelujen turvaamisen tilanteessa, jossa alueen väestömäärä on vähentynyt vuosien 2010–2020 välillä 13,5 %. Karhusaaren pohjoisosa on yksi kaavoitusohjelman mukaisista täydennysrakennettavista alueista.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Kaavamuutosalue sijaitsee Östersundomissa, Karhusaaren pohjoisosassa. Alue rajautuu pohjoisessa ja idässä merialueeseen, lännessä Karhurannanmetsän virkistysalueeseen ja etelässä pääosin Karhusaarentiehen, virkistysalueeseen tai sen varrella oleviin erillispientalojen korttelialueisiin.

Alueella voimassa olevat asemakaavat:

Alueella on voimassa asemakaavat 753011 (01.01.2000), 753007 (10.08.1995), 753005 (01.01.1995), 753003 (07.12.1993), 753002 (01.01.1994), 753001 (05.08.1993), 11930 (30.04.2010)

Alueella on voimassa useita asemakaavoja (vuosilta 1993–2010) ja niissä alue on merkitty erillispientalojen korttelialueeksi, lähivirkistysalueeksi, asumista palvelevien huoltorakennusten korttelialueeksi, yleisten alueiden korttelialueeksi, katualueeksi ja vesialueeksi. Erillispientalokortteleiden tehokkuusluku on voimassa olevassa kaavassa 0,10–0,15.

Pääosa alueen nykyisistä lähivirkistysalueista ja osa erillispientalojen korttelialueista on kaupungin omistuksessa. Pääosa alueen nykyisistä erillispientalojen korttelialueista ja osa lähivirkistysalueista on yksityisessä omistuksessa.

Kaavoitus on tullut vireille kaupungin aloitteesta ja tontin omistajan tai haltijan hakemuksesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia. Kustannuksia aiheutuu uusien katujen rakentamisesta sekä viheralueiden rakennustoimenpiteistä.

Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Uutta kerrosalaa kaavoitetaan sekä kaupungin omistamalle maalle että yksityiselle maalle. Kaupunki saa yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksia. Maankäyttökorvauksista sovitaan maanomistajan kanssa käytävissä maapoliittisissa neuvotteluissa.

Investointikustannukset:

Karhusaarentie rakennetaan uudelleen ja sen yhteyteen sijoitetaan kunnallistekniikkaa. Kustannusarvio tälle on n. 10,1 milj. euroa. Karhusaarentien uudelleen rakentaminen palvelee tätä kaava-aluetta laajempaa aluetta.

Tulovaikutukset:

Kaupungin maalle kaavoitettavan kerrosalan rakennusoikeuden arvo on karkeasti arvioiden n. 5 milj. euroa. Kaupunki saa yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksia. Maankäyttökorvauksista sovitaan maanomistajan kanssa käytävissä maapoliittisissa neuvotteluissa.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomais- ja asiantuntijatahojen kannanotoista, osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat alueen liikennejärjestelyihin, vesihuoltoon, puistomuuntamoihin, rakennusten ja alueiden suojelumerkintöihin, arkeologiseen inventointiin sekä vedenalaisen kulttuuriperinnön selvitystarpeeseen liittyen.

Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että alueelle on laadittu liikennesuunnitelma ja kunnallistekninen yleissuunnitelma. Lisäksi on tehty Östersundomin täydentävä rakennusinventointi (2022) ja Östersundomin osayleiskaava-alueen esihistoriallisen ja historiallisen ajan muinaisjäännösten arkeologisen inventoinnin päivitys 2022–23. Vastineet kannanottoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Mielipiteet

OAS-aineistosta saapui kirjallisia mielipiteitä 28 kpl.

Osallisten mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat alueen liikennejärjestelyihin, vesihuoltoon, luontoarvoihin, rakentamisen määrään ja ajankohtaan, palveluihin ja toimintoihin, kaupunkirakenteeseen, maan arvoon ja rakennusoikeuden määrään tonteilla, maisemaan sekä suojelumerkintöihin liittyen.

Mielipiteissä esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että kaavassa on rakentamisen määrä on mitoitettu niin, että alueen vehreys ja väljyys säilyvät. Alueen liikenneyhteyksiä on parannettu ja katujen yhteyteen on osoitettu uutta vesihuollon infrastruktuuria. Kaavaratkaisu on pääosin alueen luontoarvoja säilyttävä huomioiden vesilain mukaiset kohteet, lepakot, linnut sekä lahokaviosammal- ja kääpäkohteet virkistysalueilla. Kaavaratkaisu mahdollistaa virkistysreitistön kehittämisen alueella. Kaavassa on osoitettu suojeltavaksi useita rakennuksia ja kulttuuriympäristöjä.

Yleisötilaisuuksien lisäksi kaavatyön edetessä on käyty keskusteluja maanomistajien kanssa, jotka ovat jättäneet kaavamuutoshakemuksen ja ovat kaavamuutoksessa mukana. Vastineet mielipiteisiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ja vaikutukset ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Jatkotoimenpiteet

Asemakaavoituspalvelu pyytää kaavaehdotuksesta lausunnot seuraavilta tahoilta:

Toimivalta

Alueidenkäyttölain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kunnanvaltuusto. Valtuuston päätösvaltaa voidaan johtosäännössä siirtää kunnanhallitukselle tai lautakunnalle. Koska kyseessä ei ole hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 1 momentin kohdissa 2–3 tarkoitettu muun kuin vaikutukseltaan merkittävän asemakaavan muutos tai hyväksyminen, asiasta päättää kaupunginvaltuusto.