Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle Ruoholahden metrokorttelin ja Ruoholahdentorin varaamiseksi Koy Ruoholahden Metrotorille ja SRV Rakennus Oy:lle (Ruoholahti) (a-asia)

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle alueiden varaamista Ruoholahden metroaseman ja Ruoholahdentorin ympäristöstä Kiinteistö Oy Ruoholahden Metrotorille (Y-tunnus 0988442-0) ja SRV Rakennus Oy:lle (Y-tunnus 1728244-6) asuin- ja liikerakennushankkeen kehittämistä ja toteutusedellytysten jatkoselvittämistä varten (kehittämisvaraus) seuraavin ehdoin:

(A1120-528)

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle alueen varaamista Ruoholahden metroaseman ja Ruoholahdentorin ympäristöstä Kiinteistö Oy Ruoholahden Metrotorille ja SRV Rakennus Oy:lle. Täydennysrakentamishankkeeseen sisältyy uusia palveluita, liiketiloja ja asuntoja noin 700 asukkaalle erinomaisten liikenneyhteyksien varrelle Ruoholahden metroaseman välittömään läheisyyteen. Hankkeen tavoitteena on myös uudistaa julkisia ulkotiloja ja kehittää Ruoholahdentoria ja sen käytettävyyttä. Metroaseman kiinteistö (91-20-10-1) on vuokrattu pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella Kiinteistö Oy Ruoholahden Metrotorille 31.12.2054 saakka. Alustavissa suunnitelmissa yhtiön omistama nykyinen matala toimistorakennus purettaisiin ja tilalle suunniteltaisiin 6–18 kerroksen välillä vaihteleva korttelikokonaisuus, jonka lomaan sijoittuisi aukioita ja uusia kulkureittejä. Katutasoon sijoittuisi liiketiloja, päivittäistavarakauppa ja lähipalveluita. Metrokortteliin on tarkoitus sijoittaa uudet, hyvin saavutettavat liityntäpyöräpysäköintitilat 200 pyörälle. Metroasema ja sen sisäänkäynti säilyisi toiminnassa rakentamisen ajan.

Hakemus ja tietoja hakijasta

Kiinteistö Oy Ruoholahden Metrotori ja SRV Rakennus Oy pyytävät 2.9.2025 päivätyllä hakemuksellaan nykyisen metroasemakorttelin sekä Ruoholahdentorin alueen varaamista täydennysrakentamishankkeen kehittämiseksi 31.12.2027 saakka. Neuvotteluissa on päädytty esittämään varausta 31.12.2028 saakka.

Kiinteistö Oy Ruoholahden Metrotori hallinnoi metroaseman kiinteistöä 91-20-10-1 maanvuokrasopimuksen nojalla, joka on voimassa 31.12.2054 saakka. Yhtiö omistaa metroaseman rakennuksen, jossa nykyisin toimii toimisto-, liike-, ravintola- sekä päiväkotitiloja.

Kiinteistö Oy Ruoholahden Metrotorin pääomistajat ovat Erikoissijoitusrahasto Mandatum AM Suomi Kiinteistöt II sekä Valion eläkekassa.

Erikoissijoitusrahasto Mandatum AM Suomi Kiinteistöt II on kotimaisiin kiinteistöihin sijoittava erikoissijoitusrahasto, jonka sijoituspolitiikkaan kuuluu sijoittaa erilaisiin hyvää kassavirtaa ja kehityspotentiaalia tarjoaviin kiinteistökohteisiin suomalaisissa kasvukeskuksissa.

Valion Eläkekassa huolehtii Valio Oy:n ja Valioon kuuluvien työnantajaosakkaiden palveluksessa olevien työntekijöiden eläketurvasta. Eläkekassa on perustettu vuonna 1920.

SRV Rakennus Oy on suomalainen rakennusalan yritys, joka toimii osana vuonna 1987 perustettua SRV:tä. SRV on Helsingin pörssiin listattu yhtiö, joka keskittyy asunto- ja toimitilarakentamiseen sekä kiinteistökehityshankkeisiin erityisesti suurissa kaupungeissa Suomessa.

Hankkeen kuvaus

Hakijat esittävät Ruoholahteen täydennysrakentamishanketta, joka korvaisi Ruoholahden nykyisen matalan toimisto- ja metroasemarakennuksen ja toisi uudisrakentamista Ruoholahdentorin laidalle. Uuden metroasemakorttelin kerrosalatavoite on noin 25 000 - 30 000 k-m² (pääosin asumista sekä noin 2 000 k-m² liike- ja palvelutiloja) ja torin laidalle sijoittuvan rakennuksen kerrosala noin 3 000 - 5 000 k-m², josta liiketilaa on vähintään 200 k-m². Metroasemakorttelin rakennusmassat vaihtelisivat 6  - 18 kerroksen välillä.

Aluetta uudistaessa tavoitteena on luoda uusia kävely-yhteyksiä nykyisen umpinaisen metroasemakorttelin läpi, kohentaa ulkoalueiden ja viherrakenteiden laatua, parantaa metroaseman saavutettavuutta Jätkäsaaren suunnasta sekä elävöittää Ruoholahdentorin ympäristöä. Osana hanketta Ruoholahden metroaseman yhteyteen tavoitellaan noin 200 pyöräliikenteen liityntäpysäköintipaikkaa sisätilaan, joka on myöhemmin laajennettavissa 400 pyöräpaikkaan. Korttelin katutason liiketilojen avautuvuutta osaksi katutilaa parannetaan.

Alustava suunnitelma on liitteessä 2.

Hallinta- ja rahoitusmuoto

Varausalueen hallinta- ja rahoitusmuodot noudattavat AM-ohjelmaa, jonka kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 28.8.2024.

Varausalueelle tavoiteltava asuntorakentamisen hallinta- ja rahoitusmuotojakauma on arvioitu yhteistyössä kaupunginkanslian asuminen-yksikön kanssa huomioiden mm. alueen nykyinen asuntokannan hallinta- ja rahoitusmuotojakauma sekä kehittämishankkeen vaativuus.

Asuntohankkeet on tarkoitus luovuttaa vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon, omistusasuntopainotuksella. Sääntelemättömiä vuokra-asuntoja saa olla enintään 40 %. Omistusasuntotuotannossa huoneistoalasta noin 50 prosenttia toteutetaan perheasuntoina.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Alue on voimassa olevassa yleiskaavassa merkitty merkinnällä kantakaupunki C2.

Varausalue (metroasemakortteli) on voimassa olevassa asemakaavassa merkitty liike- ja palvelurakennusten korttelialueeksi KLY. Muu varausalue on katu- ja torialuetta.

Helsingin kaupunki omistaa metroaseman tontin, josta on tehty pitkäaikainen maanvuokrasopimus kiinteistöosakeyhtiön kanssa. Maanvuokrasopimus on voimassa 31.12.2054 saakka.

Kaupunki omistaa koko varausalueen.

Tontinluovutus

Kehittämisvarausaikana kaavoitettavat tontit tullaan todennäköisesti luovuttamaan myymällä. Kaupunginhallituksen vuonna 2019 hyväksymien tontinluovutuslinjausten soveltamisohjeen mukaan tontti voidaan luovuttaa poikkeuksellisesti myymällä, mikäli se edistää täydennysrakentamista. Luovutusmuodosta ja -ehdoista päätetään kuitenkin myöhemmin erikseen tonttivarauksessa asemakaavoituksen edetessä.

Kehittämisvarauksen saajille sekä näiden kehittämisvarauksen aikana esittämille toteuttajakumppaneille varataan alustavasti mahdollisuus toteuttaa enintään noin 35 000 k-m² (ml. asuntotuotanto, liike- ja palvelutilat) uudisrakentamista varausalueelle muodostettaviin kiinteistöihin, pysäköinti- ja huoltoratkaisuineen. Mikäli alueelle on mahdollista osoittaa enemmän rakennusoikeutta, päättää kaupunki sen varaamisesta erikseen.

Perustelut kehittämisvarukselle

Tontin varaamista hakijoille voidaan pitää perusteltuna, sillä kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien linjausten ja niitä täydentävien soveltamisohjeiden kohdan 2.5 ”Asuntotonttien suoravaraukset” mukaan kaupunki voi varata yksittäisiä asuntotontteja ilman julkista hakua tai kilpailua asuntotuotantoon tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein. Näin on esimerkiksi silloin, kun kilpailuttaminen tai avoimen haun järjestäminen ei ole mahdollista tonttiin kohdistuvan hakijan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vuoksi ja tontti varataan tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle kumppanille täydennysrakentamisen hanketta varten.

Tontti on pitkäaikaisesti vuokrattu Kiinteistö Oy Ruoholahden Metrotorille 31.12.2054 asti ja kyseessä on tonttiin kohdistuva uudisrakentamishanke. Kaupunki voi varata tontteja ja alueita suoravarauksin ilman avointa hakumenettelyä kehittämishankkeita varten tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle yhteistyökumppanille täydennysrakentamisen edistämiseksi.

Kehittämisvarausalueelle muodostuu hankekokonaisuus, jolla on keskinäisiä riippuvuuksia yhteisjärjestelyiden, pysäköinnin järjestämisen ja aikataulun osalta. Riippuvuudet ja yhteisjärjestelyt liittyvät erityisesti Selkämerenkujan ajoluiskan siirtoon, joka poistuessaan vapauttaa katu- ja aukiotilaa.

Suunniteltu täydennysrakentamishanke mahdollistaa sääntelemättömien omistusasuntojen lisääntymisen alueella. Hanke toteuttaa kaupunkistrategiaa ja asuntopoliittisia tavoitteita. Varaus perustuu hakemuksen tietoihin ja käytyihin neuvotteluihin.

Varauksensaajat ovat tietoisia, että suunnitellun hankkeen toteuttaminen edellyttää muun ohella varausalueeseen nykyisellään kohdistuvan maanvuokrasopimuksen päättämisen sekä asemakaavamuutoksen lainvoimaistumisen.

Vuorovaikutus

Hakijat ovat käynnistäneet alustavan vuorovaikutuksen Kerro kantasi -kyselyllä keväällä 2025. Kysely oli auki 7.5.-21.5.2025 ja vastauksia tuli 221 kpl. Kommentteja pyydettiin kolmeen osioon: 1) Yhteyksien ja reittien kehittäminen, 2) Palveluiden ja toimintojen parantaminen, ja 3) Vehreyden ja katutilojen viihtyisyyden parantaminen. 42 % kaikista kommenteista oli hankkeeseen myönteisesti, 35 % neutraalisti, 20 % kriittisesti ja 3 % kielteisesti suhtautuvia.

Lisätiedot ja yhteenveto ovat liitteessä 3.

Toimivalta ja delegointi

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.