Tonttivaraus, asuntotontit eri puolilta Helsinkiä, kaupunkiympäristön toimiala

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Asuntorakentamisessa ei ole vielä nähtävissä selkeää piristymistä. Vuonna 2025 koko kaupunkiin valmistui 4 186 uudisasuntoa, joista suurin osa rakentui Jätkäsaaren ja Kalasataman alueille. Valmistuneista asunnoista lähes 27 prosenttia (1 122 asuntoa) oli valtion pitkän korkotuen asuntoja.

Aloitettujen asuntojen rakentamisen määrässä (3 242) ylitettiin vuosi 2024. Toisaalta rakentamiseen luvitettujen asuntojen määrässä (3 402) jäätiin vuodesta 2024 noin 200 asunnolla.

Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteuttamisohjelma 2024 (AM-ohjelma), Helsingin kaupunkistrategia 2025–2029, Helsingin ilmasto-ohjelma sekä Helsingin tontinluovutuslinjaukset ohjaavat Helsingin kaupungin tontinluovutusta ja asuntohankkeiden toteutusta.

AM-ohjelmassa vuositavoitteeksi on esitetty varattavaksi tontteja 4 200 asunnon tuotantoa varten. Tavoitetta seurataan kolmen vuoden liukuvana keskiarvona. Jotta varmistetaan kaupungin tontinluovutuksen vuosittainen tavoite, uusia asemakaavoja tulee laatia vuosittain vähintään 400 000 k-m² kaupungin maalle. Viime vuonna (2025) asuntotuotantoon hyväksyttiin 532 428 k-m²:n edestä asemakaavoja (15 kpl).

Tontinvarauksiin ja -luovutuksiin vaikuttaa myös välillisesti maailman taloudellisesta tilanteesta ja työllisyydestä johtuva epävarmuus asuntomarkkinoilla. Viimeisimmät talouden mittarit ennakoivat kuitenkin talouden positiivista kehitystä. Inflaatio on hidastunut ja keventyvä rahapolitiikka tukee kuluttajien ostovoimaa sekä investointeja. Kuluttajien luottamus talouteen palautuu kuitenkin hitaasti.

Tontinvarausesitys koostuu kahdesta osasta:

• Att:lle varattaviksi esitettävistä tonteista ja
• tonteista, jotka esitetään luovutettaviksi myöhemmin erillisellä kilpailulla tai tonttihauilla.

Yleistä tonttihakua yksityisille toimijoille ei järjestetä vuonna 2026.

Att:lle varattavat tontit osoitetaan säänneltyyn asuntotuotantoon ja erillisillä kilpailuilla tai tonttihauilla luovutettavia tontteja esitetään sääntelemättömään tuotantoon lukuun ottamatta Pitäjänmäen ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyllä kumppanuuskaavoitusta varten varattavaa aluetta, johon sallitaan myös säännelty tuotanto.

Säänneltyyn asuntotuotantoon esitetään varattaviksi Att:lle noin 50 asunnon tuotantoa vastaava määrä tontteja. Lisäksi esitetään tontteja varattaviksi erikseen järjestettävillä kilpailuilla sekä tonttihauilla myöhemmin luovutettaviksi noin 783 asunnon tuotantoa vastaava määrä. Yhteensä tontteja esitetään varattaviksi noin 833 asunnon tuotantoa varten.

Tontinvarausesityksen valmistelussa on huomioitu myös alueellinen tasapaino ja segregaation ehkäiseminen. Kaupungin pitkäjänteinen työnjälki alkaa näkymään projektialueilla. Projektialueiden asuntotuotannon hallintamuoto on toteutunut / muodostunut AM-ohjelman tavoitteiden mukaiseksi.

Yleistä tontinvarausesityksestä

Helsingin kaupungin tontinluovutuslinjausten mukaan kaupunki voi varata kaupungin asuntotuotanto-palvelulle asuntotontteja ilman julkista hakua tai kilpailua. Tontinluovutuslinjausten mukaan sääntelemättömään asuntotuotantoon tarkoitetut tontit varataan pääsääntöisesti hintakilpailuin luovutettaviksi. Erityisen vetovoimaisille paikoille sijoittuvat ja arvokkaimmiksi arvioidut tontit luovutetaan myymällä. Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteuttamisohjelman 2024 (AM-ohjelma 2024) kohdan III. Asuinalueiden kehittäminen ja kaupunkiuudistus mukaan kaupunki voi luovuttaa tontteja kaupunkiuudistusalueilta myös myymällä, mikäli myynti edistää asuntohankkeen markkinoitavuutta ja kysyntää. Muiden alueiden osalta hintakilpailulla luovutettavat tontit luovutetaan pääsääntöisesti vuokraamalla. Tällöin kilpailun ratkaisuperusteena on pääsääntöisesti kilpailussa etukäteen tarjouspyynnössä määritetyn maanvuokran lisäksi kertasuorituksena maksettava maanvuokran lisäosuus.

Laatuperustein ratkaistavilla menettelyillä varattavat tontit voidaan luovuttaa kilpailun voittajan valinnan mukaan vuokraamalla tai vuokraamalla osto-oikeuksin, vaikka tontti tontinluovutuslinjausten perusteella luovutettaisiin pääsääntöisesti myymällä.

Vuoden 2026 tontinvarauskierroksella varattaviksi esitetään tontteja yhteensä noin 833 asunnon rakentamiseen noin 1 600 asukkaalle. Att:lle varataan tontteja yhteensä noin 50 asunnon rakentamista vastaava määrä. Kilpailuihin / tonttihakuihin varataan tontteja yhteensä noin 783 asunnon rakentamista vastaava määrä, mikä mahdollistaa taas kilpailuiden / tonttihakujen järjestämisen. Tavoitteena on toteuttaa asuntotonttien hankevarauksia ja tontinluovutuskilpailuja 4 200 asunnon verran vuosittain. Tavoitetta seurataan kolmen vuoden liukuvana keskiarvona.

Tontinvarausesitys koostuu kahdesta osasta:

• Att:lle varattaviksi esitettävistä tonteista ja
• tonteista, jotka esitetään luovutettaviksi myöhemmin erillisellä kilpailulla tai tonttihauilla.

Kohteet kaupungin karttapalvelussa

Viikki(Link leads to external service) Toukola(Link leads to external service) Oulunkylä(Link leads to external service) Kuninkaantammi(Link leads to external service) Malmi(Link leads to external service) Viikki(Link leads to external service) Pitäjänmäki(Link leads to external service) Laajasalo(Link leads to external service)

Yleistä tonttihakua yksityisille toimijoille ei järjestetä vuonna 2026.

Varattaviksi esitettävät asuntotontit sijaitsevat seuraavissa kaupunginosissa ja seuraavilla alueilla:

• 23. Toukola: Toukola
• 28. Oulunkylä: Patola
• 33. Kaarela: Kuninkaantammi
• 36. Viikki: Viikinmäki
• 38. Malmi: Ala-Malmi
• 46. Pitäjänmäki: Pitäjänmäen yritysalue
• 49. Laajasalo: Kruunuvuorenranta

Varattaviksi esitettävät asuntotontit arvioidaan pääsääntöisesti rakentamiskelpoisiksi varausaikana eli noin kolmen vuoden kuluessa. Varattaviksi esitetään lisäksi alueet Viikistä ja Pitäjänmäestä ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyllä kumppanuuskaavoitusta varten.

Varausesitykseen sisältyvien tonttien hallinta- ja rahoitusmuotojen määrittelyn pohjana ovat toimineet AM-ohjelmassa koko kaupungin tasolle asetetut tavoitteet vuodelle 2026 sekä ohjelmassa asetettu tavoite asuntokannan alueellisesta monimuotoisuudesta segregaation ehkäisemiseksi. Tontinvarausten valmistelussa priorisoidaan hallinta- ja rahoitusmuodoltaan tasapainoisten alueiden toteutuminen. Tällöin joudutaan huomioimaan esimerkiksi täydennysrakentamisalueiden olemassa olevan asuntokannan hallinta- ja rahoitusmuotojakauma. Käytännössä se on tarkoittanut, ettei monille täydennysrakentamisalueille voida osoittaa juuri lainkaan valtion tukemaa pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoa. Toisaalta aluerakentamisen projektialueilla on perusteltua noudattaa AM-ohjelman mukaista hallinta- ja rahoitusmuotojakaumatavoitetta. Kuitenkaan näille alueille ei ole tasapainoisen hallinta- ja rahoitusmuotojakauman saavuttamiseksi tarkoituksenmukaista esittää AM-ohjelman edellyttämää määrää enempää (25 %) valtion tukemaa pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoa, jottei kaupunki itse yksipuolista alueen asuntokantaa.

Nyt varattaviksi esitettävien tonttien hallinta- ja rahoitusmuotoja määritettäessä on otettu huomioon kunkin alueen jo olemassa oleva asuntokanta ja alueiden erityispiirteet, jotta vältytään yksipuolisilta alueilta. Pyrkimyksenä on vahvistaa niitä asumismuotoja, joita alueelle tarvitaan lisää. Hallinta- ja rahoitusmuotojen monipuolisuus on pitkään ollut keskeinen asuntopoliittinen periaate Helsingissä. Tonteille esitettävät hallinta- ja rahoitusmuodot on määritelty yhteistyössä kaupunginkanslian aluerakentamisprojektien ja asuminen-yksikön kanssa.

Varattaviksi esitettävien tonttien perustiedot on esitetty liitteessä 3 (tontinvaraustaulukko). Sijainti- ja kaavakartat ovat liitteenä 4.

Yleisiä perusteluja täydentävät tontti- ja hankekohtaiset perustelut on esitetty liitteissä 1 ja 2.

Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelma 2024 (AM-ohjelma), Helsingin kaupunkistrategia 2025–2029, Helsingin ilmasto-ohjelma sekä Helsingin tontinluovutuslinjaukset ohjaavat Helsingin kaupungin tontinluovutusta ja asuntohankkeiden toteutusta.

Att:lle esitettävät varaukset

Varausesityksessä Att:lle esitetään varattavaksi alue kumppanuuskaavoitukseen Viikin kaupunginosasta yhteensä noin 4 000 k-m² eli noin 50 asunnon rakentamista vastaava määrä. Kumppanuuskaavoituksen tavoitteena on mahdollistaa alueelle valtion pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoa.

Att:n tavoitteena ohjelmakaudella on 1 500 asunnon vuotuinen tuotanto. Kaupungin omasta asuntotuotannosta:

• vähintään 750 asuntoa on valtion pitkän korkotuen vuokra-asuntoja.
• vähintään 250 asuntoa on muita hallinta- ja rahoitusmuotoja: vielä tulevina vuosina rakentuvat Hitas-, hintakontrolloidut ja asumisoikeusasunnot sekä mahdolliset vuokralla omaksi -tyyppiset asunnot sekä omistusasunnot kaupunkiuudistusalueille, jos tuotantoa ei sinne muuten käynnisty.  

Tonttien varaamisella luodaan edellytykset Att:lle saavuttaa tuotantotavoitteet. Edellä mainitut tuotantotavoitteet eivät kuitenkaan saa olla ristiriidassa kaupungin muiden tavoitteiden ja arvojen kanssa. Valtion pitkän korkotuen vuokra-asuntoja ei voida ennestään lisätä alueille, joissa kyseistä hallinta- ja rahoitusmuotoa tai yleensä vuokra-asuntoja on liikaa, koska kaupungin tulee omilla toimenpiteillään välttää yksipuolisten asuinalueiden syntymistä ja ehkäistä segregaatiota.

Voimassa olevista kaikista tontinvarauksista on Att:lle varattu noin 14 % eli noin 3 599 asunnon tuotantoa vastaava määrä (tilanne 31.12.2025). Tämä vastaa noin reilun kahden vuoden tuotantotavoitetta.

Att:lle varattaviksi esitettävät tontit on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla ne pitkäaikaisesti.

Tontti- ja hankekohtaiset perustelut ja ehdot on esitetty liitteessä 1.

Subventiot

Säänneltyyn tuotantoon varattaviksi esitettävien tonttien markkina-arvo on likimäärin noin 2,8 milj. euroa ja pääoma-arvo säänneltyyn tuotantoon luovutettuna arviolta noin 2 milj. euroa. Tällöin kaupungin subvention määräksi voidaan arvioida noin 0,8 milj. euroa.

Kilpailuilla ja/tai erillisillä tonttihauilla varattaviksi esitettävät tontit

Kilpailuilla ja erillisillä tonttihauilla varattaviksi esitetään tontteja yhteensä noin 68 000 k-m² eli noin 783 asunnon rakentamista vastaava määrä. Tontteja esitetään varattaviksi sääntelemättömään omistus- ja vuokra-asuntotuotantoon sekä säänneltyyn tuotantoon.

Tarkoitus on järjestää kolmenlaisia hintakilpailuja. Osassa kilpaillaan kertasuorituksena maksettavalla maanvuokran lisäosuudella, jossa tontti vuokrataan (55 asunnon rakentamista vastaava määrä), osassa kilpaillaan tonttihinnalla, jossa tontti vuokrataan (45 asunnon rakentamista vastaava määrä) ja osassa kilpaillaan tonttihinnalla, jossa tontti myydään tai vuokrataan (118 asunnon rakentamista vastaava määrä).

Hintakilpailut järjestetään seuraavilta alueilta:

• 23. Toukola: Toukola
• 28. Oulunkylä: Patola
• 33. Kaarela: Kuninkaantammi
• 38. Malmi: Ala-Malmi

Hintakilpailu, jossa tontti myydään tai vuokrataan

Hintakilpailuun, jossa tontit myydään tai vuokrataan, esitetään tontteja Malmin alueelta. Malmin tonttien osalta kilpaillaan tonttihinnalla. Hintakilpailun voittajan on mahdollista halutessaan myös vuokrata ko. tontit siten, että hintakilpailussa tarjottu (korkein, voittava) k-m² -hinta toimii pohjana mahdolliselle vuokrahinnalle, mikäli voittaja valitsee vuokrausvaihtoehdon.

Helsingin kaupungin tontinluovutuslinjauksissa pääsääntönä on, että sääntelemättömään omistus- ja vuokra-asuntotuotantoon tarkoitetut tontit vuokrataan, mikäli tontit sijoittuvat muille kuin erityisen arvokkaille ja vetovoimaisille alueille. Malmi kuuluu alueeseen, jossa tontit pääsääntöisesti vuokrataan.

Kaupunginhallituksen vuonna 2019 hyväksymien tontinluovutuslinjausten mukaan kaupungin tonttihinnoittelu perustuu markkina-arvoon, jolloin tonttien hinnat voivat vaihdella muun muassa markkinatilanteen mukaan. Nykyisessä markkinatilanteessa on kuitenkin tärkeää saada ajankohtaista tonttihintatietoa näiltä alueilta markkinahintaisen vuokratason määrittämiseksi. Tätä varten tulee eri alueilta myydä riittävästi tontteja.

Kaupunkiuudistusalueille, joihin muun muassa Malmi kuuluu, on myös ensisijaisen tärkeää saada uudistuotantona omistusasuntoja. Malmin kaltaisten vaikeasti markkinoitavien alueiden omistusasuntorakentamisen edistämiseksi tontin luovuttaminen myymällä on tarkoituksenmukaista ja se vastaa myös tontinluovutuslinjauksia. Tontin ostamisella mahdollistetaan asuntokannan hallinta- ja rahoitusmuotojakauman kehittyminen kohti kaupungin hallinta- ja rahoitusmuototavoitetta.

Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteuttamisohjelman 2024 (kohta III. Asuinalueiden kehittäminen ja kaupunkiuudistus) mukaan kaupunki voi luovuttaa tontteja kaupunkiuudistusalueilta myös myymällä. Lisäksi Helsingin kaupunkistrategiassa 2025–2029 todetaan, että kaupunki jatkaa määräaikaisia tonttipoliittisia linjauksia kahdella vuodella, mikä mahdollistaa tonttien myynnin omistusasuntotuotantoon vuokraamisen sijaan.

Näiden edellä mainittujen tonttien myynti ei estä eikä vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä eikä tonttien myynti muutoinkaan johda kaupungin kannalta epätarkoituksenmukaiseen tilanteeseen.

Hintakilpailu, jossa tontti vuokrataan

Hintakilpailuun, jossa tontit vuokrataan, esitetään kuutta tonttia Kuninkaantammesta ja kahta tonttia Oulunkylästä. Tonttien osalta kilpaillaan tonttihinnalla. Hintakilpailussa tarjottu (korkein, voittava) k-m² -hinta toimii pohjana vuokrahinnalle.

Hintakilpailu, jossa tontti vuokrataan

Hintakilpailuun, jossa kilpaillaan tonttien maanvuokrien lisäksi kertasuorituksena maksettavan maanvuokran lisäosuuden suuruudella, on esitetty kahta tonttia Toukolasta.

Kehittyvä kerrostalo -tonttihaku

Hintakilpailujen lisäksi esitetään Kehittyvä kerrostalo -tonttihakuun varattavaksi tontti Laajasalosta, mikä mahdollistaisi noin 94 asunnon rakentamisen. Kehittyvä kerrostalo -tonttihakuun varattava tontti vuokrattaisiin.

Ilmoittautumis- ja neuvottelumenettely ja kumppanuuskaavoitus

Ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyyn ja kumppanuuskaavoitukseen esitetään varattavaksi alue Viikistä Viikinmäen alueelta, joka mahdollistaisi noin 153 asunnon rakentamisen. Alue sijaitsee noin 300–500 m:n etäisyydellä Raide-Jokerin pysäkistä. Tontit tultaisiin vuokraamaan. Neuvottelumenettelyn / kumppanuuskaavoituksen tarkoituksena on hakea innovatiivisia ratkaisuja, joissa yhdistyvät muun muassa mahdollisimman vähäinen louhiminen rinnetaloissa sekä puuston ja avokallion säilyttäminen. Varauksensaajan kanssa on tarkoitus lähteä yhdessä kehittämään aluetta.

Lisäksi ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyyn ja kumppanuuskaavoitukseen esitetään varattavaksi alue Pitäjänmäen alueelta, jossa tontit tultaisiin vuokraamaan ja/tai vuokraamaan osto-optioin. Kumppanuuskaavoituksen tarkoituksena on hakea kortteleille kaupunkikuvallisesti ja toiminnallisesti korkeatasoinen ratkaisu.

Tontti- ja hankekohtaiset perustelut on esitetty liitteessä 2.

AM-ohjelma 2024

Kaupunginvaltuusto on 28.8.2024 (149 §) hyväksynyt Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelman 2024 (AM-ohjelma 2024). Ohjelmassa määritellään kaupungin asuntopoliittiset tavoitteet, jotka on järjestetty neljän teeman alle:

• sosiaalisesti kestävä asuntotuotanto
• laadukas ja vetovoimainen asuminen
• asuinalueiden kehittäminen ja kaupunkiuudistus
• riittävä asuntotuotanto ja kestävä kasvu.

Ohjelma on laadittu vuosiksi 2024–2027. Ohjelman kantavana teemana on sosiaalinen kestävyys ja asumisen ja asuinalueiden monipuolisuus.

Sosiaalisesti kestävän asuntotuotannon tavoitteena on varmistaa, että kaikilla asuinalueilla on mahdollisimman monipuolinen asunto- ja asukasrakenne. Tämä on ollut Helsingin kaupungin asuntopolitiikan keskeisenä periaatteena jo pitkään.

Alueiden sosiaalista kestävyyttä pyritään edistämään ja segregaatiota torjumaan muun muassa tasapainottamalla eri hallinta- ja rahoitusmuotojen osuutta asuntokannasta. Monipuolinen hallinta- ja rahoitusmuotojen yhdistelmä tukee sosioekonomisesti monimuotoista väestörakennetta ja hillitsee alueellista eriytymistä, esimerkiksi huono-osaisuuden keskittymistä.

AM-ohjelmassa nostetaan esiin, että asemakaavoituksen tulee mahdollistaa tavoitteiden mukainen hallinta- ja rahoitusmuotojakauma. Lisäksi kaavoituksen tehtävänä on tukea asuntotuotannon pysymistä kohtuuhintaisena kaikissa hallintamuodoissa. Kaavoituksessa painotetaan ratkaisuja, jotka turvaavat valtion pitkän korkotuen asuntojen rakentamisen toteutumisen kaikilla alueilla. Jotta asuntotuotantojakauman tavoitteet saavutetaan, varmistetaan, ettei asemakaavoituksen määräykset tai ohjauksen kokonaisuus estä valtion pitkän korkotuen asuntojen rakentamisen määrätavoitteiden toteutumista.

AM-ohjelman mukainen hallinta- ja rahoitusmuototavoite vuosittain vuosina 2024–2027 on seuraava:

• 45–50 prosenttia vapaarahoitteisia omistusasuntoja.
• 40 prosenttia vuokra-asuntoja, jakautuen seuraavasti
  • pitkäaikaisesti säänneltyjä valtion pitkän korkotuen vuokra-asuntoja 20–25 prosenttia, tavoitellen 25 prosenttia (sisältäen erityisryhmäasunnot ja opiskelija- ja nuorisoasunnot).
  • muita vuokra-asuntoja 15–20 prosenttia (sisältäen lyhyen korkotuen vuokra-asunnot).
• 10–15 prosenttia välimuodon asuntoja
  • Ohjelmakauden aikana valmistuu aikaisempien päätösten pohjalta vielä välimallin tuotantoon sisältyvää asumisoikeus- ja Hitas-tuotantoa. Lisäksi välimuodon tuotantoon lasketaan osaomistusasunnot ja omaksi lunastettavat vuokra-asunnot sekä kaupunkiuudistusalueilla kaupungin omana tuotantona tehtävät omistusasunnot, jos tuotantoa ei siellä muuten käynnisty. Uusilla ohjelmoitavilla tai rakentuvilla alueilla välimuotoisen asumisen osuudesta voidaan poiketa riippuen siitä, onko välimuotoisen asumisen malleja käytettävissä. Välimuotoisen asumisen osuutta tarkennetaan ohjelmakauden aikana huomioiden toimintaympäristön muutokset. 

Kaupunki huolehtii määrätietoisesti asetetun valtion pitkän korkotuen vuokra-asuntotavoitteen saavuttamisesta. Tavoiteltuun kokonaisosuuteen pääsemiseksi uusilla rakentamisalueilla noin 30 prosenttia kokonaisasuntotuotannosta ohjelmoidaan valtion pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoon. Jos eri hallinta- ja rahoitusmuotojen toteutusedellytyksiin kohdistuu muutoksia AM-ohjelmakauden aikana, voidaan hallinta- ja rahoitusmuotojakaumatavoitetta päivittää tarvittavilta osin.

Hallinta- ja rahoitusmuotojakauman toteutumista ohjataan kaupungin maan osalta tontinluovutuksella ja yksityisen maan osalta maankäyttösopimuksilla. Yksipuolisia asuinalueita vältetään.

Asuntokantaa tarkastellaan oppilaaksiottoalueittain, jotta jokaisen koulun oppilasrakenne muodostuisi monipuoliseksi. Vuokrakerrostaloissa sijaitsevien asuntojen osuus alueen asuntokannasta tulee olla pääsääntöisesti korkeintaan 50 prosenttia. Alueilla, joilla on yli 50 prosenttia vuokra-asuntoja alueen asuntokannasta, kaupunki pyrkii omilla toimenpiteillään välttämään vuokra-asumisen lisäämistä. Mikäli alueella on paljon vuokra-asumista, saattaa alueiden vetovoimaisuus omistusasuntotuotannon kannalta hiipua ja edelleen yksipuolistaa väestöpohjaa.

Keskeisimmillä uusilla projektialueilla, kuten Kalasatamassa, Jätkäsaaressa, Kruunuvuorenrannassa, Pasilassa, Kuninkaantammessa, Honkasuolla ja Malminkentän alueella, asuntotuotannossa toteutetaan kaupungin AM-ohjelman mukaista hallinta- ja rahoitusmuotojakaumaa systemaattisesti. Alueellinen hallinta- ja rahoitusmuotojakauma suunnitellaan kaupunkitasoisessa yhteistyössä jo varhaisessa vaiheessa ennen tonttien varaamista. Projektialueiden hallinta- ja rahoitusmuotojakauma näkyy AM-ohjelman mukaisena vasta koko alueen valmistuttua. Esimerkiksi Kalasataman ja Jätkäsaaren alueita on rakennettu jo yli kymmenen vuotta ja vasta nyt asuntorakentamisen hallinta- ja rahoitusmuotojakauma alkaa näkyä AM-ohjelman tavoitteiden mukaisena.

Kalasatamassa (sis. myös Hermannin alueen) hallinta- ja rahoitusmuotojakauma olisi varausesityksen jälkeen seuraavanlainen:

• vuokra-asuntoja 41 % (tavoite 40 %) jakautuen seuraavasti:
  • 25 % (tavoite 20–25 %) valtion tukemia pitkän korkotuen vuokra-asuntoja
  • 16 % (tavoite 15–20 %) muita vuokra-asuntoja
• 22 % (tavoite 10–15 %) välimuodon asuntoja ja  
• 37 % (tavoite 40–45 %) sääntelemättömiä omistusasuntoja.

Kruunuvuorenrannassa hallinta- ja rahoitusmuotojakauma olisi varausesityksen jälkeen seuraavanlainen:

• vuokra-asuntoja 39 % (tavoite 40 %) jakautuen seuraavasti:

• 30 % (tavoite 20–25 %) valtion tukemia pitkän korkotuen vuokra-asuntoja
• 9 % (tavoite 15–20 %) muita vuokra-asuntoja

• 27 % (tavoite 10–15 %) välimuodon asuntoja ja
• 34 % (tavoite 40–45 %) sääntelemättömiä omistusasuntoja.

Jätkäsaaressa hallinta- ja rahoitusmuotojakauma olisi varausesityksen jälkeen seuraavanlainen:

• vuokra-asuntoja 48 % (tavoite 40 %) jakautuen seuraavasti:
  • 29 % (tavoite 20–25 %) valtion tukemia pitkän korkotuen vuokra-asuntoja
  • 19 % (tavoite 15–20 %) muita vuokra-asuntoja
• 27 % (tavoite 10–15 %) välimuodon asuntoja ja  
• 25 % (tavoite 40–45 %) sääntelemättömiä omistusasuntoja.

Kuninkaantammen ja Honkasuon hallinta- ja rahoitusmuotojakauma olisi varausesityksen jälkeen seuraavanlainen:

• vuokra-asuntoja 34 % (tavoite 40 %) jakautuen seuraavasti:
  • 19 % (tavoite 20–25 %) valtion tukemia pitkän korkotuen vuokra-asuntoja
  • 15 % (tavoite 15–20 %) muita vuokra-asuntoja
• 18 % (tavoite 10–15 %) välimuodon asuntoja ja  
• 48 % (tavoite 40–45 %) sääntelemättömiä omistusasuntoja.

Kaupunki on systemaattisesti varannut tontteja AM-ohjelman hallinta- ja rahoitusmuototavoitteiden mukaisesti. Tavoitteiden mukaiset tulokset alkavat näkyä alueiden valmistumisen lähestyessä loppuaan. Tontinluovutuksilla on varmistettu, etteivät uudet asuntoalueet muodostu pelkästään vuokra- tai omistusasuntovaltaisiksi, vaan alueilta löytyy kaikkia hallinta- ja rahoitusmuodon asuntoja AM-ohjelman mukaisesti huomioiden kuitenkin kunkin alueen jo olemassa oleva asuntokanta ja alueiden erityispiirteet.

Kaupunkiuudistusalueilla ja kaupunkiuudistusalueen kaltaisiksi luetuilla alueilla, joissa on suhteellisesti vähän omistusasuntoja, ei esimerkiksi vuokra-asumisen määrää tule lisätä, vaan alueille tulee uudistuotantona rakentaa erityisesti omistuspohjaista asumista. Kaupunkiuudistuksen tavoitteiden toteuttaminen on ensiarvoisen tärkeää alueiden eriytymiskehityksen korjaamiseksi.

Varausesitykseen sisältyvien tonttien hallinta- ja rahoitusmuotojen määrittelyn pohjana ovat toimineet AM-ohjelmassa koko kaupungin tasolle asetetut tavoitteet vuodelle 2026 sekä ohjelmassa asetettu tavoite asuntokannan alueellisesta monimuotoisuudesta segregaation ehkäisemiseksi.

Varausehdot

Att:n tontinvarauksissa noudatetaan liitteen 1 mukaisia tonttikohtaisia varausehtoja. Sen lisäksi Att:n tonttivarauksissa tulee noudattaa liitteen 1 lopussa olevaa alaliitettä (Tonttien yleiset varausehdot 5.2.2026).

Kaupunkiympäristölautakunta ja/tai maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tonttipäällikkö päättää erikseen erillisillä kilpailuilla ja tonttihauilla luovutettavien tonttien varausehdoista kilpailuohjelmien hyväksymisen ja /tai tonttien varaamisen tai kilpailun voittajan valinnan yhteydessä.

Asuntotonttien hankevaraukset ja tontinluovutuskilpailut

Tavoitteena on toteuttaa asuntotonttien hankevarauksia ja tontinluovutuskilpailuja 4 200 asunnon verran vuosittain. Tavoitetta seurataan kolmen vuoden liukuvana keskiarvona.

Viime vuonna asuntotonttien hankevarauksia ja tontinluovutuskilpailuja toteutettiin noin 2 400 asunnon verran.

Asuinkerrostalojen täydennysrakentaminen kaupungin vuokraamilla asuntotonteilla

Kaupunginhallitus on 26.4.2021 (310 §) hyväksynyt kaupungin maapolitiikassa noudatettavaksi Helsingin maanhankintaan ja asemakaavoitukseen liittyvät maapoliittisia periaatteita koskevat linjaukset sekä soveltamisohjeet. Tavoitteena on muun muassa edistää täydennysrakentamista vuokratonteilla sekä kannustaa tontinvuokralaisia ja rakennusalan toimijoita kehittämis- ja täydennysrakentamishankkeisiin. Kaupunki käynnistää yhdessä tontin vuokralaisen kanssa vuokratonttia koskevan asemakaavan muutoksen tekemällä yhteisen kaavamuutoshakemuksen, joka korvaa tontin varauksen.

Viime vuonna yhteisiä kaavamuutoshakemuksia jätettiin 1 kappale. Uutta rakennusoikeutta hankkeessa on noin 3 200 k-m².

Tontinvarausesityksen vaikutus varauskantaan

Kaupungin tavoitteena on varmistaa riittävän asuntotuotannon edellytykset ja edistää laadukasta asuntotuotantoa. Kaupungilla on varattuna tontteja noin 26 000 asunnon rakentamista varten. Tontinvarauskannasta on varattu sääntelemättömään vapaarahoitteiseen omistusasuntotuotantoon 54 prosentti, vapaarahoitteiseen vuokra-asuntotuotantoon 20 prosenttia, välimuodon asuntotuotantoon 8 prosenttia ja valtion pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoon 18 prosenttia.

Tämän varausesityksen jälkeen kaupungilla on varattuina tontteja yhteensä noin 2,01 milj. k-m² eli noin 27 000 asunnon rakentamista varten ja asuntoja noin 51 000 asukkaalle.

Tontinvarauskannan on tarkoituksenmukaista pysyä vähintään 16 800 asunnon tasolla, mikä mahdollistaa noin neljän vuoden asuntorakentamisen kaupungin omalla maalla.

Varausesityksen jälkeen koko kaupungin alueen varauskannasta on varattuna noin:

• 18 % valtion tukemaan pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoon,
• 20 % sääntelemättömään vuokra-asuntotuotantoon,
• 7 % välimuodon tuotantoon ja
• 55 % sääntelemättömään omistusasuntotuotantoon.

Yksityisille toimijoille tontteja on varattuina noin 14 771 asunnon rakentamista vastaava määrä.

Att:lle on varattuina tontteja yhteensä noin 278 529 k-m² eli noin 3 649 asunnon rakentamista varten. Att:n tonttivaranto vastaa noin reilun kahden vuoden tuotantotavoitetta. Att:n varauksista 82 % on valtion tukemaan pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoon ja 18 % välimuodon tuotantoon. Koko varauskannasta Att:n osuus on noin 14 %.

Kilpailuja ja erillisiä tonttihakuja varten on varattuina tontteja noin 8 423 asunnon rakentamista vastaava määrä.

Tämän varausesityksen jälkeen koko varauskannan määrä on edelleen AM-ohjelman tavoitteiden mukainen ja mahdollistaa vähintään neljän vuoden asuntorakentamisen.

Katsaus asuntotonttien varaustilanteeseen on liitteenä 5.

Asuinrakentamisen toteutuminen ja lähiajan näkymät Helsingissä

Asuntorakentamisessa ei ole vielä nähtävissä selkeää piristymistä. Vuonna 2025 valmistui yhteensä 4 186 uudisasuntoa, joka vastasi 60 prosenttia kaupungin 7 000 asunnon vuosittaisesta tavoitteesta. Valmistuneista asunnoista lähes 27 prosenttia (1 122 asuntoa) oli valtion pitkän korkotuen asuntoja.

Rakentamislupia myönnettiin 3 402 asunnon rakentamiseksi, kun edellisenä vuonna lupia myönnettiin 3 618 asunnolle. Rakentamisen aloitukset nousivat 3 242 asuntoon, joka oli 301 asuntoa enemmän kuin vuonna 2024.

Tänä vuonna kaupungin omana tuotantona valmistui 1 444 asuntoa, joka on lähes tavoitteen mukainen määrä. Kolmen vuoden keskiarvo on niin ikään lähes tavoitteen mukainen ollen 1 420 asuntoa.

Helsinkiä ja koko Suomea rakennettiin pitkään poikkeuksellisen edullisesti, mutta sopeutuminen nollakorkoajan jälkeen on ollut hidasta. Vaikka korkotaso on vakiintunut noin kahden prosentin tuntumaan, asuntomarkkinoiden elpymisen ajoitus on epävarmaa. Rahoituksen saanti uusille asuntorakennushankkeille on kiristynyt muun muassa sääntelymuutosten myötä ja rakennuskustannuksiin kohdistuu edelleen nousupaineita.

Kuluttajien heikko työllisyystilanne ja heikentynyt luottamus omaan talouteen hidastavat asuntokauppaa. Rakennusteollisuus RT ry:n syyskuun 2025 mediatiedotteen mukaan sijoittajakysyntä pysyy edelleen heikkona, jota selittää korkea rakentamisen kustannustaso, vuokra-asuntojen ylitarjonta ja vuokrien heikko kehitys.

Valtion tukemaan asuntotuotantoon on kohdistunut useita tuotantoa supistavia päätöksiä, kuten investointiavustusten leikkauksia ja korkotukilainavaltuuksien pienentämistä. Lisäksi Orpon hallituksen päätös lopettaa korkotukilainojen hyväksyminen uusille asumisoikeustaloille on tuonut merkittäviä haasteita Helsingin kaupungin asuntopoliittisten tavoitteiden toteuttamiselle.

Helsingissä asuntotarjonta on edelleen runsasta, mikä hillitsee hintojen nousua. Vanhojen asuntojen kauppa on piristynyt, mutta uudiskohteiden kauppa on edelleen tahmeaa. Vanhojen asuntojen hinnat ovat edelleen laskeneet, kun taas uudiskohteiden hinnat ovat pysyneet korkeina. Hintaero vanhojen ja uusien asuntojen välillä vaikuttaa merkittävästi hankkeiden toteutettavuuteen.

Vuokra-asuntoja on paljon tarjolla, ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat eivät ole nousseet suhteessa korkojen ja muiden kustannusten nousuun. Esimerkiksi Helsingissä tammikuun 2026 lopussa Oikotiellä oli noin 6 000 vuokra-asuntoa vapaana tai vapautumassa, mikä vastasi edellisvuoden tasoa. Myös valtion tukemien vuokra-asuntojen käyttöaste on laskenut. Helsingin kaupungin asunnot Oy:llä oli vuoden vaihteessa noin 1 500 vapaata tai vapautumassa olevaa asuntoa.

Kaupunki on pyrkinyt kunnianhimoisella asuntotuotantotavoitteella vaikuttamaan asumisen hintatasoon ja ehkäisemään asuntopulaa. Kaupungin mahdollisuudet asuntorakentamisen vauhdittamiseen ovat kuitenkin rajalliset. Vaikka tällä hetkellä asunnoista on ylitarjontaa, asuntotuotannon jyrkkä supistuminen voi tulevina vuosina johtaa asuntopulaan ja nostaa asuntojen hintoja ja vuokria vapailla markkinoilla.

Lopuksi

Tontinluovutuksen avulla kaupunki voi edistää asuntopoliittisia tavoitteitaan, jotka on määritelty AM-ohjelmassa. Sen keskeisiä päämääriä on muun muassa riittävän ja monipuolisen tonttitarjonnan turvaaminen asuntorakentamisen edellytysten varmistamiseksi, asumisen hinnan nousun hillitseminen ja segregaation ehkäiseminen. Lisäksi tontinluovutuksella pyritään varmistamaan eri kaupunginosien monimuotoisuus ja elinvoimaisuus. Tontinluovutuksessa otetaan huomioon myös kaupungin kunnianhimoiset ilmastotavoitteet sekä asuntorakentamisen innovaatioiden ja laadullisten tavoitteiden edistäminen.

Tässä varausesityksessä mainitut asuntomäärät ovat laskennallisia. Laskelmat eivät perustu suunnitelmiin eivätkä siten välttämättä vastaa lopullisia asuntomääriä. Hallinta- ja rahoitusmuotojen jakaumat on laskettu laskennallisten asuntojen määristä.

Varattaviksi esitettävien tonttien hallinta- ja rahoitusmuodot on määritelty yhteistyössä kaupunginkanslian aluerakentamisprojektien ja asuminen-yksikön kanssa. Varattaviksi esitettävien tonttien hallinta- ja rahoitusmuodot on määritelty AM-ohjelman mukaisesti. AM-ohjelmaan on kirjattu, että varauskannan on mahdollistettava hallinta- ja rahoitusmuotojakauman toteutuminen tavoitteiden mukaisesti. Kuitenkaan varauskannan hallinta- ja rahoitusmuotojakauma ei kerro sitä, miten alueet ovat rakentuneet, vaan pelkän tontinvarauskannan tilanteen. Esimerkiksi kaupunkiuudistusalueilla hallinta- ja rahoitusmuotojakauman oikaiseminen on hidasta ja vaatii pitkäjänteistä työtä. Näillä alueilla nykyinen asuntokanta dominoi, minkä takia alueille ei enää pitäisi lisätä vuokra-asumista.

Tontinvarausesityksen valmistelussa on huomioitu alueellinen tasapaino ja yksipuolisten asuinalueiden välttäminen ja segregaation ehkäiseminen. Vuokravaltaisilla alueilla pyritään monipuolistamaan asuntokantaa. Kaupungin pitkäjänteinen työnjälki näkyy projektialueilla muun muassa hallinta- ja rahoitusmuodon osalta.

Tänä vuonna varauskierroksen tonteista esitetään varattaviksi prosentuaalisesti eniten sääntelemättömään tuotantoon.

Varattavat tontit mahdollistavat noin reilun kahden kuukauden tuotantotavoitteiden mukaisen asuntotuotannon ja asuntoja noin 1 600 asukkaalle.

Att:n tonttivarausta esitetään vuoden 2029 loppuun saakka. On mahdollista, että varausta joudutaan myöhemmin jatkamaan. Kilpailuihin ja tonttihakuihin suunnatuille tonteille ei esitetä varausaikaa, koska tonteilla ei ole vielä toteuttajaa.

Vaikka uusia tontteja ja alueita kaavoitetaan runsaasti (noin 400 000 k-m² vuosittain), ei rakentamiskelpoisia tontteja muodostu samassa määrin varattaviksi ja luovutettaviksi. Lainvoiman saa vuosittain osa asemakaavoista. Vuonna 2025 hyväksytyistä asumisen asemakaavoista (532 428 k-m²) kolmesta oli valitettu (338 655 k-m²). Lisäksi suurin osa kaavoista sijoittuu suurille projektialueille, joilta tonttien varaaminen ja luovuttaminen tapahtuu useiden vuosien aikana rakentamisen edetessä vaiheittain.

Myös esirakentamiseen osoitettujen investointimäärärahojen määrä vaikuttaa tonttien rakentumisen aikatauluihin. Vaikka nyt investointimäärärahoja on osoitettu ennätyksellisen suuri määrä kaupunkiympäristön toimialalle, niistä merkittävä määrä ohjautuu suuriin silta- ja raidehankkeisiin.

Ensi vuonna esitetään kaupunginhallitukselle uusia tontinvarauksia.

Tämä päätösesitys on valmisteltu kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit-yksikössä yhteistyössä asemakaavoitus-palvelun sekä kaupunginkanslian aluerakentaminen ja asuminen -yksiköiden kanssa. Att on osallistunut valmisteluun sille esitettävien tonttien osalta.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.

Helsingin kaupungin hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 6 kohdan mukaan, ellei toimivallasta ole muutoin säädetty tai määrätty, kaupunginvaltuusto päättää kiinteän omaisuuden luovuttamisesta, milloin luovutettavan omaisuuden kauppahinta ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallitus on 18.9.2017 (865 §) tekemällään päätöksellä vahvistanut kaupunkiympäristön toimialalle toimivallan rajat muun muassa siten, että kaupunkiympäristölautakunta tai sen määräämä viranomainen päättää kiinteistöjen myynneistä, kun sopimuksen kokonaisarvo on enintään 5 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallitus päättää kiinteän omaisuuden luovuttamisesta, milloin luovutettavan omaisuuden kauppahinta ylittää 5 miljoonaa euroa, mutta on enintään 10 miljoonaa euroa (hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 3 momentti).

Edellä esitetyllä perusteella kaupunginhallituksella on toimivalta oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tonttipäällikkö järjestämään tonttien hintakilpailut, päättämään niiden ehdoista sekä valitsemaan niiden perusteella tonteille varauksensaajat ja toteuttajat ja päättämään kilpailujen voittajien kanssa tehtävien esisopimusten tai tontinvarausten ehdoista, kun kauppahinta tai vuokran lisäosuus on enintään 10 miljoonaa euroa, sekä myymään tontit, mikäli kauppahinta on enintään 10 miljoonaa euroa.

This decision was published on 16.03.2026

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §