Sijoitus sijoitetun vapaan pääoman rahastoon, Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin sähkötalo

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Sähkötalo

Yhtiö on Helsingin kaupungin kokonaan omistama kiinteistöyhtiö, jonka toimialana on hallita omistusoikeuden perusteella Helsingin kaupungin (91) Kampin kaupunginosassa (4) korttelissa nro 216 sijaitsevaa tonttia nro 1 ja hallita rasiteoikeuden perusteella em. tontin pohjoisreunaan kiinnittyvää Kampinkujan katutason alapuolista aluetta ja vuokraoikeuden perusteella länsireunaan kiinnittyvää Runeberginkadun katutason alapuolista aluetta sekä omistaa ja hallita niillä sijaitsevaa rakennusta.

Sähkötalo on arkkitehti Alvar Aallon suunnittelema rakennus ja se valmistui vuonna 1973. Rakennus on suojeltu asemakaavassa nro 11315 sr-1-merkinnällä. Sähkötalo on ollut valmistumisestaan asti vuoden 2025 syyskuuhun saakka Helen Oy:n ja sen edeltäjien pääkonttori.

Yhtiön talous

Yhtiön tilikauden tulos on ollut voitollinen vuosina 2020–2024. Vuonna 2025 yhtiön tilikauden tulos muuttui tappiolliseksi päävuokralaisen sopimuksen päätyttyä. Yhtiön liikevaihto aleni vuonna 2025 edellisvuodesta noin 1,071 miljoonaa euroa (–17 %). Samanaikaisesti yhtiön liikevoitto ja tilikauden tulos heikkenivät ja olivat tappiollisia. Vuonna 2025 liikevoitto oli –0,310 miljoonaa euroa (2024: 0,514 miljoonaa euroa) ja tilikauden tulos –1,094 miljoonaa euroa (2024: 0,166 miljoonaa euroa).

Yhtiön merkittävimpiä toimintaympäristön muutoksia ovat koronapandemian jälkeen olleet vuosina 2022–2025 käynnissä ollut myyntiprosessi, päävuokralaisen vuokrasuhteen päättyminen syyskuussa 2025 ja toimitilavuokramarkkinoiden kysynnän väheneminen.

Yhtiön toimintakertomuksen 2025 mukaan yhtiön kaikkien ulosvuokrattavien tilojen käyttöaste oli vuoden 2025 lopulla 37 %, ja huhtikuussa 2026 käyttöaste nousee 51 %:iin. Yhtiön liikevaihto on pienentynyt noin 60 % ja yhtiö etsii välittäjien avulla uusia vuokralaisia vapautuneisiin toimistotiloihin.

Yhdelle käyttäjälle suunnitellun kiinteistön jakaminen useammalle käyttäjälle on haasteellista ja vaatii muutostöitä. Yhtiö on tehnyt suojelutahojen (kaupunginmuseo ja Aalto-säätiö) kanssa säilyttämisenhallintasuunnitelman ja siihen liittyvän viitesuunnitelman, jotka määrittelevät tilamuutosten periaatteet.

Toimintakertomuksen mukaan yhtiön tulee saada vuoden 2026 aikana vuokrausaste nousemaan merkittävästi, jotta se selviää toimintakuluistaan ja veloistaan. Lisäksi yhtiön tulee pitää edelleen toimintakulunsa minimissään ja pyrkiä välttämään tarpeettomia menoja. Taloutensa hoitoon yhtiön on tehtävä rahoitusjärjestelyitä.

Yhtiön rahoitus on valtaosin lyhytaikaista. Velkarahoitus koostuu 24,5 miljoonan euron suuruisesta, yhden vuoden mittaisesta bullet‑lainasta, joka erääntyy uudelleenrahoitettavaksi kesällä 2026. Yhtiö on pyytänyt lainatarjouksia eri pankeilta alkuvuonna 2026.

Yhtiön myyntiprosessin vaiheet

Kaupunkiympäristön toimiala käynnisti yhtiön osakekannan myyntiprosessin vuonna 2022, koska kaupungin toimitilastrategian tavoitteena on luopua sellaisista rakennuksista, joita kaupunki ei tarvitse omissa palveluissaan tai joiden omistamiseen ei liity muuta strategista syytä. Myyntiprosessi vietiin läpi kahteen kertaan, vuosina 2022–2023 ja uudelleen vuosina 2024–2025. Molemmat prosessit päättyivät neuvottelukumppaneiden vetäytymiseen. Myyntiprosessi käynnistettiin koronapandemian jälkeisenä aikana, jolloin toimitilamarkkinoiden kysynnässä oli tapahtumassa muutoksia. Toimistotilan tarve väheni mm. hybridityön vakiintuessa ja tyhjien tilojen määrä toimitilamarkkinoilla kasvoi.

Kaupunki sai viimeisimmällä myyntikierroksella tarjouksia, jotka olivat ehdollisia suojelumääräykselle poikkeamiselle. Suojelumääräysten osalta on todettava, että kiinteistö on suojeltu asemakaavalla. Kiinteistöyhtiö on laatinut säilyttämisen hallintasuunnitelman, jolle on suojelusta vastaavan viranomaisen alustava hyväksyntä. Viimeisin ostajaehdokas laati omia esityksiä korjaussuunnitelmasta ja rakenneratkaisuista tavoitteena saavuttaa suojelutahojen kanssa yhteisymmärrys toteutuskelpoisesta kokonaisuudesta. Vuoden 2025 lopussa ostajaehdokas ilmoitti kuitenkin, ettei kauppojen toteuttamiselle ole edellytyksiä.

Toimintaympäristössä tapahtuneiden muutosten ohella yhtiön kannalta merkittävä muutos oli päävuokralaisen vuokrasuhteen päättyminen syyskuussa 2025. Tällöin ulosvuokrattavista tiloista tyhjeni noin 60 % ja yhtiön liikevaihto pieneni samassa suhteessa. Myyntiprosessin aikana yhtiö ei tehnyt merkittäviä vuokraustoimia, koska lähtökohtana ja tavoitteena oli, että uusi omistaja vastaa talon tulevasta konseptoinnista ja vuokrauksesta. Myyntiprosessin päätyttyä loppuvuodesta 2025 yhtiö aloitti välittömästi aktiivisen vuokralaishankinnan tyhjien tilojen osalta ja on solminut useita uusia vuokrasopimuksia. Sähkötalon käyttöaste on parantunut selvästi alkuvuoden 2026 aikana ja sen odotetaan nousevan edelleen kesään mennessä.

Tuloksettomina päättyneiden myyntiprosessien ja heikon markkinatilanteen vuoksi kaupunki on ryhtynyt kehittämään Sähkötaloa yhdessä yhtiön kanssa. Myyntiprosesseja on kuvattu tarkemmin liitteessä 1, joka sisältää kaupungin liikesalaisuuksia ja on siten viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain 24 § 1 mom. 17-kohdan mukaan salassa pidettävä.

Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Sähkötalon omistajastrategia

Tuloksettomina päättyneiden myyntiprosessien ja heikon markkinatilanteen vuoksi kaupunki on ryhtynyt kehittämään Sähkötaloa yhdessä yhtiön kanssa ja kiinteistöosakeyhtiölle on konserniohjeen mukaan laadittu omistajastrategialuonnos, joka on liitteenä 2.

Yhtiön tarkoituksena on tuottaa voittoa ja jakaa osinkoa, huomioiden suojelumääräysten vaikutuksen tuoton tavoitetasoon. Yhtiön omistuksesta voidaan luopua osittain tai kokonaan, jos se on taloudellisesti ja/tai toiminnallisesti perusteltua.

Yhtiön tavoitteena on turvata Sähkötalon pitkäjänteinen ja taloudellisesti kestävä käyttö ylläpitämällä tiloja kustannustehokkaasti ja asiakaslähtöisesti rakennukseen kohdistuvien suojelumääräysten puitteissa. Toiminnan tavoitteena ovat kilpailukykyiset vuokrat ja houkuttelevat tilat, kiinteistön arvon ylläpitäminen ja kehittäminen sekä ympäristöasioiden huomioon ottaminen. Yhtiö tarkastelee yhdessä kaupungin kanssa strategisia pidemmän aikavälin vaihtoehtoja rakennuksen omistamiseen, peruskorjaamiseen ym. liittyen.

Yhtiölle on asetettu keskipitkän aikavälin taloudellisia tavoitteita sekä niihin liittyviä mittareita. Yhtiön käyttökateprosentin tulee olla vähintään 45 % vuoteen 2030 mennessä ja omavaraisuusasteen tulee olla vähintään 35 %. Lisäksi taloudellisena mittarina on käyttöaste-%.

Omistajastrategiassa on määritelty myös kiinteistöosakeyhtiön hallituksen kollektiiviset osaamisvaatimukset.

Yhtiö kuuluu voittoa tavoittelevana muuna tytäryhteisönä kaupungin konserniohjauksessa pormestarin toimialaan.

Yhtiön talouden tasapainottaminen

Yhtiön talouden ja toiminnan tarkastelua koskevissa asiantuntijaselvityksissä on nostettu esille keskeisiä havaintoja ja toimenpide-ehdotuksia. Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Sähkötalon liikesalaisuuksia sisältävä ja siten viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain 24 §:n 1 momentin 20 -kohdan mukaan salassa pidettävät keskeiset havainnot ja toimipide-ehdotukset ovat liitteessä 3.

Päätösesitys kaupungin vastikkeettomasta sijoituksesta yhtiön sijoitetun vapaan pääoman rahastoon on asiantuntijaselvitysten mukainen.

Yhtiö on toimintakertomuksessaan kertonut tehdyistä toimenpiteistä mm. vuokrausasteen nostaminen merkittävästi, toimintakulujen minimoiminen ja rahoitusjärjestelyt. Yhtiön tulee jatkaa näitä toimenpiteitä ja yhtiölle annetaan tähän liittyen myös omistajaohjauksellinen toimiohje. Lisäksi yhtiö velvoitetaan toimenpiteisiin myös omistajastrategiassa olevien asiaa koskevien linjausten ja tavoitteiden myötä. Yhtiön toimintaa ja taloutta seurataan osana yhteisöraportointia sekä tarpeen mukaan erikseen tiiviimmin.

Kaupungin vaihtoehdot pääomittamiselle

Kaupungin vaihtoehtoja yhtiön pääomittamiselle on kuvattu liitteessä 7, joka on Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Sähkötalon liikesalaisuuksia sisältävä ja siten viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain 24 §:n 1 momentin 20 -kohdan mukaan salassa pidettävä.

Sijoitus yhtiön vapaan oman pääoman rahastoon

Yhtiön tilikauden tulos on ollut voitollinen vuosina 2020–2024 ja vuonna 2025 yhtiön tilikauden tulos muuttui tappiolliseksi. Yhtiön toimintaympäristössä tapahtuneet merkittävät muutokset vaikuttivat yhtiön vuoden 2025 taloudelliseen tulokseen ja tulevat vaikuttamaan edelleen myös vuonna 2026.

Edellä kuvatulla tavalla Sähkötalon vuokrausaste on parantunut selvästi viimeisimmän myyntiprosessin päättymisen jälkeen yhtiön käynnistettyä aktiiviset toimenpiteet asiassa. Ennusteet vuokrausasteen kehittämisestä ja yhtiön taloudellisen aseman vakauttamisesta tukevat näkemystä, että kyseessä on väliaikainen tilanne, ja että yhtiöllä sekä Sähkötalon rakennuksella on pidemmällä aikavälillä kaupungille selvästi enemmän arvoa kuin sen nykyinen lainakanta.

Kaupunki voi yhtiön omistajana varmistaa Sähkötalon omistaja-arvon palautumista sekä lieventää toimintaympäristössä tapahtuneiden merkittävien muutosten yhtiölle aiheuttamia vaikutuksia ja taloudellisia menetyksiä tekemällä yhtiöön korkeintaan 9 700 000 euron suuruisen pääomasijoituksen ja jatkamalla Sähkötalon kehittämistä yhteistyössä yhtiön kanssa.

Valtiontukiarviointi

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107 (1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01, kohta 74).

Transaktion markkinaehtojen mukaisuus voidaan määrittää yleisesti hyväksytyn vakiomuotoisen arviointi menetelmän perusteella. Komission käsitetiedonannon mukaisesti, kun sijoittaja pyrkii saamaan voittoa sijoittamalla yrityksiin, sisäinen korkokanta tai nettonykyarvo on toden-näköisesti sopivin menetelmä (Komission käsitetiedonanto, kohdat 101-103).

Kaupunki on tilannut Deloitte Oy:ltä analyysin oman pääoman ehtoisen sijoituksen markkinaehtojen mukaisuudesta. Deloittella on ollut analyysiä varten käytettävissä tarvittavat ajantasaiset tiedot. Deloitte on suorittanut markkinataloustoimijatestin laskemalla sisäisen korkokannan (IRR) ja nettonykyarvon (NPV) pääomitukselle sekä laskenut oman pääoman tuottovaatimuksen, jota yksityinen odottaisi saavansa. IRR ja NPV on laskettu kahdelle eri tilanteelle, joissa yhtiön lainamäärät ovat erit. Molemmille lainamäärille on tehty pessimistinen, normaali ja optimistinen skenaario. Näiden lisäksi on muodostettu todennäköisyysjakauma eri skenaarioille ja sen perusteella laskettu painotettujen oman pääoman kassavirtojen IRR ja NPV. Todennäköisyysjakaumassa on otettu konservatiivinen lähestymistapa. Analyysin lopputulos on, että molemmilla lainasummilla sijoitus on markkinaehtoinen.

Toimenpiteen markkinaehtojen mukaisuuden tarkastelussa on otettu käsitetiedonannossa tarkoitetulla tavalla huomioon, että kaupungilla on yrityksen osakkaana aiempi taloudellinen riski suhteessa kiinteistöosakeyhtiöön (Komission käsitetiedonanto, kohdat 106-107). Analyysin perusteella tavanomaisissa markkinatalouden olosuhteissa toimiva yksityinen sijoittaja tekisi oman pääoman ehtoisen sijoituksen yhtiöön yhtiön likvidoimisen sijaan. Kaupunki on lisäksi aiemmin yrittänyt myydä kiinteistöosakeyhtiön osakkeita ja tarkastellut muita vaihtoehtoja nyt kyseessä olevalle oman pääoman ehtoiselle sijoitukselle.

Deloittelta tilatun raportin lopputuloksena on, että analyysin perusteella läpikäytyjä vaihtoehtoja voidaan pitää markkinaehtoisina eli sellaisina, jotka vastaavassa tilanteessa oleva rationaalinen markkinatoimija olisi valmis tekemään.

9 700 000 euron oman pääoman ehtoisen sijoituksen ollessa markkinaehtoinen sijoitus ei sisällä SEUT 107(1) artiklassa tarkoitettua etua eikä sijoitus siten ole SEUT 107(1) artiklassa tarkoitettua valtiontukea.

Lopuksi

Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Sähkötalo on kaupungin kokonaan omistama voittoa tavoitteleva yhtiö, jonka talouteen ja toimintaan koronapandemia, sen jälkeinen toimistotilojen kysynnän väheneminen, kaupungin käynnistämät myyntiprosessit sekä päävuokralaisen vuokrasuhteen päättyminen syyskuussa 2025 vaikuttivat merkittävästi. Tehtyjen asiantuntija-arvioiden mukaisesti yhtiön tämänhetkinen haastava taloudellinen tilanne ei kuitenkaan kuvasta yhtiön merkitystä ja arvoa kaupungille keskipitkällä ja pidemmällä aikavälillä.

Jotta nykyinen haastava tilanne ei johda kaupungin kannalta hallitsemattomiin ja kaupungin edun vastaisiin seuraamuksiin, kaupungin on yhtiön omistajana perusteltua vahvistaa yhtiön omaa pääomaa sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon tehtävällä vastikkeettomalla sijoituksella yhtiön tulevaisuuden toimintaedellytysten vahvistamiseksi.    9 700 000 euron suuruinen pääomitus on ulkopuolisen asiantuntijan avustuksella tehdyn markkinataloustoimijaperiaatetta koskevan tarkastelun perusteella markkinaehtoinen toimenpide, jonka myös yksityinen omistaja tekisi, ja jonka kaupunki voi yhtiön omistajana tehdä ilman, että yhtiö saa kiellettyä valtiontukea.

This decision was published on 09.05.2026

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Fyysisesti tai postitse toimitetun oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä. Sähköisesti toimitetun oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupunginhallitus.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Suojattu sähköposti: https://securemail.hel.fi/

Käytäthän aina suojattua sähköpostia, kun lähetät henkilökohtaisia tietojasi.

Muistathan asioinnin yhteydessä mainita kirjaamisnumeron (esim. HEL 2021-000123), mikäli asiasi on jo vireillä Helsingin kaupungissa.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.