Kaisaniemen ala-asteen koulun perusparannushankkeen enimmäishinnan korottaminen
V 30.5.2018, Kaisaniemen ala-asteen koulun perusparannushankkeen enimmäishinnan korottaminen
Päätös
Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
Kaupunginvaltuusto hyväksyy Kaisaniemen ala-asteen koulun perusparannus hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamisen 844 000 eurolla arvonlisäverottomana siten, että hankkeen kokonaiskustannukset ovat enintään yhteensä arvonlisäverottomana 12 093 000 euroa lokakuun 2017 kustannustasossa.
Päätös on ehdotuksen mukainen.
Kaisaniemen ala-asteen koulun perusparannuksen lähtökohtana on ollut kaikkien tilojen saneeraustöiden lisäksi sisäilman laadun parantaminen ja talotekniikan nykyaikaistaminen. Perusparannuksessa rakennuksen terveellisyyttä ja turvallisuutta parannetaan sekä tilojen toiminnallisuutta muutetaan opetussuunnitelmien toteutusta vastaaviksi.
Hankkeen rakentamistyöt on käynnistetty kesäkuussa 2016. Rakentamisen aikana on jouduttu toteuttamaan tavanomaisten muutostöiden lisäksi muutostöitä, joita ei suunnitteluaikana ole voitu tutkia ja määritellä. Muutostöiden määrä on lisääntynyt merkittävästi 18 kuukautta kestäneen työn aikana. Hanke on valmistunut marraskuun lopussa 2017.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta on antanut hankkeesta puoltavan lausunnon
27.3.2018 § 60.
Hankesuunnitelma
Kaisaniemen ala-asteen koulu on rakennettu vuonna 1924 arkkitehtien R. Eklundin ja E. Flinckenbergin suunnitelmien mukaan. Rakennus edustaa 1920-luvun klassismia ja se on säilynyt ulkoasultaan ja suurelta osin sisätiloiltaankin alkuperäisenä. Rakennus sijaitsee keskeisellä paikalla ja on kaupunkikuvallisesti merkittävä. Se on luokiteltu Opintiellä: Helsinkiläisiä koulurakennuksia 1880-1980 koskevassa kokonaisselvityksessä (Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston julkaisuja 2004:12) arvoluokkaan 1.
Kaupunginhallitus on 7.4.2014 § 379 hyväksynyt Kaisaniemen ala-asteen koulun perusparannuksen 13.2.2012 päivätyn hankesuunnitelman. Hankesuunnitelma sisältää rakennuksen toiminnallisen ja teknisen perusparannuksen, jonka tavoitteena on parantaa rakennuksen sisäilma- ja lämpöolosuhteita, energiataloutta, esteettömyyttä, akustiikkaa ja paloturvallisuutta. Hankkeen yhteydessä on suunniteltu rakennettaviksi koulun ruokahuollon tilat vastaamaan nykyistä vaatimustasoa sekä parannettaviksi aineopetustiloja. Hankesuunnitelma on liitteenä 1.
Hanke käsittää koko rakennuksen 5 500 brm², 3 815 htm² ja 2 573 hym². Kaupunginvaltuusto päätti kokouksessaan 2.3.2016 § 52 korottaa rakentamiskustannusten enimmäishintaa arvonlisäverottomana 10 610 000 euroon kustannustasossa elokuu 2015. Alkuperäisen hankepäätöksen jälkeen rakennuksessa oli todettu välttämättömiä korjaustarpeita, joita ei ollut sisällytetty hankesuunnitelmaan. Muutoksista on laadittu hankesuunnitelman 1.12.2015 päivätty lisälehti (liite 2.)
Kustannusmuutokset ja niiden syyt
Alkuperäisessä hankkeen enimmäishinnan määrittelyssä oli varauduttu tavanomaisiin peruskorjaushankkeessa esiintyviin muutostöihin. Hankkeeseen kertaalleen myönnetty lisä- ja muutostyövaraus ei tule riittämään nyt muodostuneisiin kustannuksiin.
Rakenneavauksien tekeminen käytössä olevassa koulussa on vaikeaa ja usein mahdotonta. Urakan aikana tuli esiin asioita, jotka johtivat laajoihin muutostöihin. Näiden asioiden ennakkoon selvittäminen olisi vaatinut mittavia purkutöitä tehtäväksi ennakkoon suunnitteluvaiheen aikana.
Hankkeen työmaa-aikana esille tulleita merkittäviä lisä- ja muutostöitä
Rakennuksessa esiintyi erilaisia haitta-aineita merkittävästi enemmän kuin suunnitelmissa oli varauduttu. Nämä aiheuttivat paljon ylimääräisiä purku- ja puhdistustoimia, mistä seurasi lisääntyneitä rakenteiden uusimisia ja lisäaikatarvetta toteutukselle.
Purkutöiden edistyessä kohteesta on löydetty suunnitelmista poikkeavia, ennakoimattomia ja hyvin erilaisia rakenteellisia ratkaisuja, joita ei ole voitu tutkia ennakkoon. Nämä odottamattomat ratkaisut aiheuttivat paljon häiriötä varsinaiseen rakennustyöhön ja johtivat lisääntyneisiin muutostöihin sekä aikataulun jatkamistarpeeseen.
Vanhojen välipohjien lattiarakenteet osoittautuivat hauraiksi ja rikkinäisiksi. Lattioiden ylimääräisiä reikäpaikkauksia on jouduttu tekemään huomattavia määriä. Vanhoja välipohjarakenteita puhdistettiin urakan aikana huomattavasti enemmän kuin mitä oli ennakoitu. Kaikkien välipohjien vanhat terveydelle haitalliset täyttömateriaalit ja muottilaudat jouduttiin poistamaan ja rakenteet jouduttiin puhdistamaan huolellisesti.
Rakennuksessa jouduttiin urakan aikana laajentamaan merkittävästi tiivistyskorjauksia koskien välipohjien, alapohjien ja seinärakenteiden liittymäkohtia. Tämä oli välttämätön toimenpide hyvän sisäilman varmistamiseksi kohteessa.
Koulun turvajärjestelmiin ja kulunvalvontaan on tehty tarpeelliseksi todettuja parannuksia. Näillä lisätoimilla parannetaan myös rakennuksen liikuntatilojen iltakäyttömahdollisuutta.
Talotekniikkatöissä jouduttiin urakan aikana lisäämään sähkötöiden sisältöön uusien opetusmetodien vaatimia muutoksia ja vanhoja säilytettäviksi ajateltuja vesijohtolinjoja on jouduttu uusimaan laajalti niiden huonon kunnon vuoksi.
Kellariseinien rakenteiden osalta on kokonaisuudessaan muutettu pintarakenteita rakennusvalvonnan määräyksistä siten, että ne kestävät kosteusrasituksen aiheuttaman erityisvaatimuksen.
Ullakon ja vesikaton sääsuojien määrää lisättiin uusien työmaiden kosteudenhallintaohjeiden mukaisesti.
Hankkeen muutostöiden huomattava lisääntyminen aiheuttaa hankkeen toteutusaikaan lisäaikatarpeen, joka johtaisi hankkeen valmistumisen viivästymiseen, mikä ei ollut mahdollista. Estääkseen tämän kokonaisurakoitsija joutui hankkimaan työmaalle lisäresursseja ja lisäksi useita työvaiheita jouduttiin tekemään iltaisin ja viikonloppuna, mikä on johtanut lisäkustannuksiin.
Hankkeen kustannukset
Hankkeen hyväksytty indeksikorjattu arvonlisäveroton enimmäishinta urakoiden tilausajankohtana oli arvonlisäverottomana 10 517 000 euroa kustannustasossa helmikuu 2016.
Hankkeen enimmäishinnan korotuksen jälkeen hankkeen uusi urakkavaiheen enimmäishinta on arvonlisäverottomana 12 093 000 euroa. Kustannustasona on käytetty indeksiä lokakuu 2017. Kustannukset ovat arvonlisäverottomana 2 199 euroa brm², mikä hintataso vastaa samankaltaisten toteutettujen koulurakennusten perusparannusten keskineliöhintaa. Hankkeen vastaanottovaiheen kustannusarvio on liitteenä 3.
Korjatuilla kustannuksilla tilojen tulevaksi vuokraksi arvioidaan 24,15 euroa/htm², josta pääomavuokra on 20,86 euroa/htm² ja ylläpitovuokra 3,29 euroa/htm², yhteensä 96 576 euroa/kk ja 1 158 751 euroa/v. Vuokra-arvio on laskettu hankkeen korjatun enimmäishinnan perusteella 30 vuoden poistoajalla ja 3 % tuotto-odotuksella. Pääomavuokra tarkentuu toteutuneiden kustannusten mukaan ja ylläpitovuokra valmistumisajankohdan ylläpitovuokraa vastaavaksi.
Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto asiassa
Kasvatus- ja koulutuslautakunta on lausunnossaan (27.3.2018 § 60) puoltanut perusparannuksen hankehinnan korottamista (liite 4). Kasvatus- ja koulutuslautakunta on kiinnittänyt erityistä huomioita kuntotutkimusten ja toteutusvaihetta edeltävän suunnittelun kattavuuteen, jotta hankkeessa toteutettavat toimenpiteet ja kustannukset voitaisiin ennakoida paremmin, ja rakentamisen toteutus suunnitella mahdollisimman aikaa säästäväksi ja tehokkaaksi. Lisäksi lautakunta muistutti kaupunkistrategian 2017–2021 kirjauksesta, jonka mukaan sisäilmakorjauksista aiheutuvat investoinnit eivät nosta tiloista perittävää käypää vuokraa.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta 27.03.2018 § 60
Lausunto
Kasvatus- ja koulutuslautakunta antoi puoltavan lausunnon kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaostolle Kaisaniemen ala-asteen perusparannuksen hankehinnan korottamisesta.
Kaupunkiympäristön toimialan rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus on pyytänyt kasvatus- ja koulutuslautakunnalta lausuntoa Kaisaniemen ala-asteen perusparannuksen hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamisesta ja siitä aiheutuvasta vuokrasta. Perusparannushanke on valmistunut marraskuun lopussa 2017. Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto on esittänyt 11.1.2018 kaupunginhallitukselle perusparannuksen enimmäishinnan korottamista sillä ehdolla, että kasvatus- ja koulutuslautakunta antaa hankkeesta puoltavan lausunnon.
Kaisaniemen ala-asteen 13.2.2012 päivätyn perusparannuksen hankesuunnitelman 8,6 miljoonan euron hankehintaa korotettiin 1.12.2015 päivitetyssä hankesuunnitelmassa 10,61 miljoonaan euroon. Nyt kaupunkiympäristön toimialan esittämässä vastaanottovaiheen kustannuslaskelmassa hinta on edelleen noussut, niin että se ylittää indeksikorjatun enimmäishinnan (11,249 miljoonaa euroa) 844 000 eurolla. Hankkeen kokonaishinta on siis 12 093 000 euroa.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta painottaa kuntotutkimusten ja toteutusvaihetta edeltävän suunnittelun riittävää kattavuutta, jotta hankkeessa toteutettavat toimenpiteet ja kustannukset voidaan paremmin ennakoida, ja rakentamisen toteutus suunnitella mahdollisimman aikaa säästäväksi ja tehokkaaksi.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta muistuttaa Helsingin kaupunkistrategian 2017–2021 kirjauksesta, jonka mukaan sisäilmakorjauksista aiheutuvat investoinnit eivät nosta tiloista perittävää käypää vuokraa.
Esittelijä
Lisätiedot
Eeva Jalovaara, projektiarkkitehti, puhelin: 310 79657
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 11.01.2018 § 5
Esitys
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esitti kaupunginhallitukselle Kaisaniemen ala-asteen koulun perusparannuksen hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamista 844 000 eurolla arvonlisäverottomana siten että hankkeen kokonaiskustannukset ovat enintään yhteensä arvonlisäverottomana 12 093 000 euroa lokakuun 2017 kustannustasossa.
Päätös tehdään ehdolla, että kasvatus- ja koulutuslautakunta hyväksyy enimmäishinnan korottamisen.
Esittelijä
Lisätiedot
Jukka Forsman, rakennuttamispäällikkö, puhelin: 310 38484
Kiinteistölautakunta 23.02.2017 § 81
Päätös
Kiinteistölautakunta päätti korottaa Kaisaniemen ala-asteen koulun perusparannuksen lisä- ja muutostyövarausta arvonlisäverottomana 1 472 000 eurolla aiemmin päätetyn lisä- ja muutostyövarauksen lisäksi. Yhteensä toteutuksen aikainen lisä- ja muutostyövaraus on tämän jälkeen arvonlisäverottomana 2 213 000 euroa.
17.12.2015 Ehdotuksen mukaan
16.05.2013 Ehdotuksen mukaan
Esittelijä
Lisätiedot
Sirpa Pylväs, projektinjohtaja, puhelin: 31031848
Jouko Snellman, rakennuspäällikkö, puhelin: 310 40334
Kaupunginvaltuusto 02.03.2016 § 52
Päätös
Kaupunginvaltuusto päätti kaupunginhallituksen ehdotuksen mukaisesti hyväksyä Kaisaniemen ala-asteen koulun perusparannuksen 8 600 000 euron enimmäishinnan korottamisen siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 5 500 brm² ja enimmäishinta on arvonlisäverottomana 10 610 000 euroa elokuun 2015 kustannustasossa.
Esittelijä
Lisätiedot
Katri Erroll, hallintoasiantuntija, puhelin: 310 36045
Juha Viljakainen, hankepäällikkö, puhelin: 310 36276
Kaupunginhallitus 15.02.2016 § 145
Päätös
Kaupunginhallitus päätti esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä Kaisaniemen ala-asteen koulun perusparannuksen 8 600 000 euron enimmäishinnan korottamisen siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 5 500 brm² ja enimmäishinta on arvonlisäverottomana 10 610 000 euroa elokuun 2015 kustannustasossa.
07.04.2014 Ehdotuksen mukaan
Esittelijä
Lisätiedot
Katri Erroll, hallintoasiantuntija, puhelin: 310 36045
Juha Viljakainen, hankepäällikkö, puhelin: 310 36276
Opetuslautakunta 26.03.2013 § 36
Päätös
Opetuslautakunta päätti antaa Kaisaniemen ala-asteen perusparannuksen 13.2.2012 päivätystä hankesuunnitelmasta seuraavan lausunnon:
Kaisaniemen ala-asteen perusparannus on lähtökohdiltaan tekninen perusparannus, jonka tarkoitus on parantaa sisäilmasto-olosuhteita. Painovoimainen ilmanvaihto muutetaan koneelliseksi tulo- ja poistoilmanvaihdoksi. Välipohjia korjataan ja rakenteita tiivistetään. Epätasaisia lämpötiloja parannetaan mm. ikkunoiden kunnostuksella. Rakennuksen paloturvallisuutta parannetaan. Rakennuksen haitta-ainekartoituksessa löytyneet alueet puhdistetaan. Esteettömyyttä parannetaan rakentamalla hissi.
Aineopetustilojen kalustusta ja varustusta, musiikkiluokkien ääneneristystä ja tilojen akustointia parannetaan. Koulun keittiö ja henkilökunnan sosiaalitilat perusparannetaan.
Perusparannus pienentää tilojen hyötyneliöitä 23 m² eikä sillä ole vaikutusta koulun vähimmäisoppilaspaikkoihin.
Kaupunkisuunnitteluviraston julkaisussa Opintiellä - Helsinkiläisiä koulurakennuksia 1880–1980 Kaisaniemen ala-asteen koulurakennus on ryhmitetty arvoluokkaan 1. Oppaan suosituksen mukaan rakennus tulisi suojella asemakaavassa kulttuurihistoriallisesti arvokkaana rakennuksena, myös sisätiloista tulisi olla maininta asemakaavamääräyksessä. Hankesuunnittelun yhteydessä on kuultu kaupunginmuseota. Kaupunginmuseon mukaan rakennuksen julkisivut, vesikatto sekä ikkunat tulee säilyttää alkuperäisinä tai niiden kaltaisina. Rakennustekniset ominaispiirteet sekä tilalliset ja toiminnalliset alkuperäisratkaisut tulee säilyttää. Sisätilojen pintamateriaalit väreineen, kiinteä kalustus sekä merkittävät yksityiskohdat tulee myös säilyttää. Kaupunginmuseon mukaan Kaisaniemen ala-asteen koululla on suuri kulttuurihistoriallinen ja rakennustaiteellinen arvo ja nämä arvot otetaan huomioon jatkosuunnittelussa.
Opetuslautakunta pitää tärkeänä suojelunäkökohtien huomioon ottamista arvorakennusten perusparannuksissa, mutta pitää myös tärkeänä, että kaikki turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttavat puutteet ja virheet tulee korjatuksi parhaalla mahdollisella tavalla. Opetuslautakunta toteaa, että kohteesta ei ole suojelupäätöstä eikä rakennusta ole asemakaavalla suojeltu. Jatkosuunnittelun ja rakentamisen yhteydessä tulee huolehtia siitä, että kaikki sisäilmaan vaikuttavat puutteet korjataan. Erityisesti tulee kiinnittää huomiota rakennustyön huolelliseen toteutukseen ja rakennusaikaiseen valvontaan.
Opetuslautakunta esittää, että suojeluarvoista aiheutuvista erityisen korkeista rakennuskustannuksista johtuvat normaalirakentamista korkeammat vuokrat huomioidaan täysimääräisinä opetusviraston raamissa.
Opetusviraston työsuojelutoimikunta on tarkastanut suunnitelmat ja antanut lausunnon. Lausunnossa esitetyt asiat tulee ottaa huomioon jatkosuunnittelussa.
Opetuslautakunta puoltaa hankesuunnitelmaa jatkosuunnittelun pohjaksi näillä kommenteilla.
Käsittely
Keskustelu.
Jäsen Nordman teki puheenjohtaja Alanko-Kahiluodon kannattamana vastaehdotuksen, että esityslistan 7. kappale ("Opetuslautakunta esittää, että…") muutetaan muotoon:
"Opetuslautakunta esittää, että suojeluarvoista aiheutuvista erityisen korkeista rakennuskustannuksista johtuvat normaalirakentamista korkeammat vuokrat huomioidaan täysimääräisinä opetusviraston raamissa."
Suoritetussa äänestyksessä jäsen Nordmanin vastaehdotus voitti esittelijän ehdotuksen äänin 7 (Ekman, Korolainen, Mithiku, Nordman, Raittinen, Razmyar, Alanko-Kahiluoto) – 1 (Rydman). Tyhjää äänesti 3 jäsentä (Jalovaara, Ahva, Palm).
Hyväksyttiin esittelijän muutettu ehdotus.
Esittelijä
Lisätiedot
Marketta Savelainen, johtava arkkitehti, puhelin: 310 86363
Päätös tullut nähtäväksi 22.05.2018
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §
Esittelijä
Lisätietojen antaja
Maria Nelskylä, vs. kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 25251