SRV Yhtiöt Oyj:n suunnitteluvaraushakemus UrBaanan suunnittelemista ja toteutusta varten

Kiinteistölautakunta päätti poistaa asian esityslistalta esittelijän peruutettua ehdotuksensa.

Kiinteistöviraston tonttiosasto pyytää (24.11.2014) kaupunkisuunnitteluviraston lausuntoa SRV Yhtiöt Oyj:n 13.2.2014 päivätystä hakemuksesta suunnittelualuevaraukseksi Helsingin kaupungin omistamalle maa-alueelle Ruoholahdenkadun ja Mannerheimintien välillä Rautatiekatujen sekä Baanan alueelle (entisen ratakuilun alue).

Hakemuksen viiteaineistona on Martti Aihan monialaisen työryhmän ja SRV Yhtiöt Oyj:n kokoama idearaportti ("UrBaana") ja siinä kuvattu alue.

Hakemuksessa korostetaan rakennusvyöhykkeen ja sen muodostaman kokonaisuuden mahdollistamaa innovatiivista, toiminnallista, kulttuurista ja taiteellista laatua sekä monipuolisuutta sekä merkitystä kaupunkilaisille ja julkiselle tilalle.

Hakija haluaa varausta, jotta se voisi käynnistää asemakaavan laatimisen edellyttämän suunnittelun alueelle.

Kaavoitus- ja suunnittelutilanne

Maakuntakaava ja yleiskaava

Ympäristöministeriön 8.11.2006 vahvistamassa Uudenmaan maakuntakaavassa varaushakemuksen alue on keskustatoimintojen aluetta. Rautatiekatujen kohdalle on merkitty liikennetunneli (Keskustatunneli).

Yleiskaava 2002:ssa Rautatiekatujen alue on merkitty kaupunkipuistoksi keskustatoimintojen alueen ja kerrostalovaltaisen asumisen ja toimitilojen alueen välissä. Alueelle on merkitty myös pääliikenneverkon maanalainen osuus (Keskustatunneli).

Kamppi-Töölönlahti osayleiskaavassa 1991 Rautatiekatujen linja oli merkitty puistokaduksi ja sen alla oli varaus Keskustatunnelille. Eteläisen Rautatiekadun varressa oli osoitettu lisärakentamista Autotalokorttelin sekä Tennispalatsin korttelin pohjoisosiin.

Maanalaisessa yleiskaavassa (tullut alueella voimaan 2011) varausalueelle on osoitettu maanalaisen liikennetunnelin varaus sekä sen poikki Töölön metron sekä Pisararadan asemakaavan muutosehdotukseen päivitetty tilavaraus. Lisäksi Pisararadan asemakaavan muutosehdotuksessa Baanalle johdetaan Pisara-radan savunpoisto. Varausalueen alla on myös eräitä teknisen huollon tunneleita sekä tiloja.

Varausalue rajautuu valtakunnallisesti merkittäviin Etu-Töölön alueeseen (Etu-Töölön kaupunginosa, RKY 2009) sekä eteläpuolella sijaitsevaan Tennispalatsin rakennukseen (Olympiarakennukset, RKY 2009).

Helsingin uuden yleiskaavan valmistelussa Rautatiekatujen alueen täydennysrakentamista on pidetty hyvänä mahdollisuutena.

Kaikkiaan varausalueella on voimassa useita asemakaavoja, jotka koskevat mm. katualueita, viheralueita ja korttelialueita sekä maanalaisia tiloja ja eräitä Keskustatunnelin tilavarauksia.

Kaupunki on käynnistänyt 2014 Marian sairaala-alueen kehittämisen omana sairaala-projektinaan. Kortteliin 4013 (entinen Paavo Nurmen säätiön tontti) rakennetaan parhaillaan asuintaloa. Ruoholahdenkadun sillan suunnittelu on osa Länsisatamaan parhaillaan laadittavaa liikenneyhteysselvitystä.

Kaupunki käynnisti satamaratakuilun kehittämissuunnittelun jalankulun, pyöräilyn ja vapaa-ajan vyöhykkeenä vuonna 2005 kansainvälisten vastaavien esimerkkien mukaisesti. Tällaisia oli mm. New Yorkin silloin julkistettu High Line suunnitelma. Opiskelijoille suunnatun suunnittelukilpailun (2006) pohjalta kaupunki laati Baanalle liikenteelliset ja ympäristölliset suunnitelmat (kaupunkisuunnittelulautakunta 2008) ja teetti toteutussuunnitelmat.

Baana avattiin yleisölle Helsinki-päivänä 2012. Sen käyttäjämäärät ja odottamattoman suuri suosio oli positiivinen yllätys. Uudenlaisena julkisena tilana ja yhteytenä keskustassa Baana on saanut useita kotimaisia ja kansainvälisiä tunnustuspalkintoja.

Aiemmat ideasuunnitelmat ja selvitykset

Rautatiekatujen alueen täydennysrakentamisesta on erilaisia tarkasteluja. Näitä ovat mm. asuntorakentamista koskeva diplomityö (Juho Manka 2007), vaiheittaisen täydennysrakentamisen esitys (Skanska ja Wartiainen, 2008), useita kehittämisvaihtoehtoja (Skanska ja JKMM 2009), Aalto-yliopiston keskustakampus, harjoitustyö (Auvo Lindroos 2009) sekä suunnitteluvarauksen taustalla olevat Martti Aihan työryhmän idealuonnokset (2010-12).

Hakemuksen liitteenä oleva urBaanan ideasuunnitelma 2014

Raportin mukaan Martti Aiha ryhtyi alun perin ideoimaan alueen käyttöä ja muotoilua, koska alue näytti kaupunkikuvallisesti sekavalta joutomaalta, joka jakaa ja erottaa keskustan osia toisistaan. Kaupungin omat Baanaa koskevat suunnitelmat eivät olleet tuolloin Aihan tiedossa.

UrBaana idean julkistaminen ja näyttely 2013 sekä yleisön palaute Aihan työryhmä julkisti urBaana -idean kesällä 2013 ja työryhmä esitteli sitä näyttelyssä Laiturilla 6.6. - 31.8.2013. Näyttelyssä kävi 11 775 vierailijaa. Negatiivista palautetta urBaanasta ei tullut, vaan useimmat olivat positiivisesti yllättyneitä, että tällaista on suunnitteilla, vaikka moni oli uuteen Baanaan jo sellaisenaan tyytyväinen.

UrBaanan esittely verkossa ja yleisön palaute

Aihan työryhmä esitteli raporttiaan verkossa (urbaana.fi). Ryhmä selvitti yleisön toiveita kolmen työpajan muodossa. Palaute on sisällytetty urBaanan verkkosivuille. Negatiivista palautetta ei tullut, mutta pääosa palautteesta keskittyi monipuolisempaan käyttäjien virkistys- ja vapaa-ajanpalveluihin sekä ulkoilu- ja pyöräilymahdollisuuksiin. Raportin yhteenvedossa on vuorovaikutuksen yleisesittely sekä kolmen työpajan tulos yksitellen.

Suunnitelman viisi osa-aluetta

UrBaana-ideasuunnitelma käsittää entisen satamaradan ja sitä ympäröivän alueen Porkkalankadun ja Mannerheimintien välillä (yhteensä yli 100 000 k-m2 uutta kerrosalaa).

Osa-alue "Maria": Marian sairaalan ympäristö käsittää myös Baanan leveän osan Työmiehen puistikon kohdalla. Osa-alueen uudeksi kerrosalaksi esitetään n. 50 000 kem2.

Osa-alue "Kaarre ja ratasuora": Leppäsuon ja Kampin kolmion kohdalla on seuraava alue ja sen uusi kerrosala on n. 30 000 k-m2.

Osa-alue "Selkäranka": Autotalojen, Tennispalatsin ja Valtion virastotalon kohdalle sijoittuvan osa-alueen uusi kerrosala on n. 30 000 k-m2.

Osa-alue "Eläinmuseo": Arkadiankadun ja Rautatiekatujen risteyskohtaan esitetään korkeaa rakennusta, jonka kerrosala on n. 5 500 k-m2.

Osa-alue "Parlamentti": Baanan aluetta esitetään laajennettavaksi poistamalla Pohjoisen Rautatiekadun liikenne sekä väljentämällä ja porrastamalla Eduskuntatalon ja Baanan väli julkiseksi oleskelutilaksi.

Suunnitelman toiminnallinen ajatus - uusi urbanismi

UrBaana kuvataan Helsingin uudeksi basaariksi. Se esitetään urbaaniksi vastaukseksi lisääntyvään vapaa-aikaan. Siksi pyritään luomaan vyöhyke, jossa on vapaa-ajan tilaa ja palveluja, puistoa, kävelytilaa ja pyöräilyväylää. UrBaana muodostaisi myös kulttuurin ja taiteen puitteen.

Toiminnat olisivat monipuolisia kaupallisia ja ei-kaupallisia kansalaisyhteiskunnan tiloja, jotka saisivat käyttönsä demokraattisen osallistumisprosessin myötä. Siinä pyritään palauttamaan kivijalkatoiminnat arvoonsa. Alueen vihreyden merkitystä korostetaan myös rakennusratkaisuissa.

Uudisrakentaminen luo raportin mukaan pohjaa toiminnallisesti monipuolisen tilan synnylle. Varsinainen uudisrakentaminen olisi toiminnallisesti sekoittunutta kulttuurin, vapaa-ajan, palvelujen sekä työpaikkojen ja asumisen aluetta.

Kaupunkikuva, arkkitehtuuri ja muotoilu

Vyöhykkeelle esitetään yhtenäistä tunnistettavaa veistoksellista suurhahmoa. UrBaanalla tavoitellaan uudenlaista arkkitehtuuria ja kokeellista muotoilua sekä uudenlaisia ratkaisuja kattopuutarhoineen ja kolmiulotteisine julkisine tiloineen.

Keskustatunnelin uusi linjaus ja Ruoholahdenkadun sillan purkaminen

Ratakuilualueen vapauttamiseksi muuhun käyttöön Keskustatunnelille esitetään raportissa uusi syvemmällä oleva linjaus. Sen kuvataan toiminnallisesti vastaavan nykyisiä suunnitelmia ja yhteystarpeita.

Idean mukaan Marian sairaalan alueen eteläosan kehittämismahdollisuudet ja kaupunkikuva paranevat mikäli Ruoholahdenkadun silta poistetaan ja sillan tilalle rakennetaan tunneli.

Rautatiekatujen alueen ajoneuvoliikenne, terminaaliliikenne ja huoltoliikenne

Liikennejärjestelyjä esitetään muutettavaksi siten, että liikenne keskittyy Pohjoiselle Rautatiekadulle ja Arkadiankadulle.

Kampin joukkoliikenneterminaalin liikennetarve on todettu, mutta sitä ei ole erikseen tarkasteltu. Raportissa ei ole käsitelty huoltoliikenteen ja saattoliikenteen järjestelyjä.

Hakemuksessa kehittämistä on käsitelty ideana ja visiona. Sitä on lähestytty samalla asian vaatimista eri näkökulmista, kuten esim. tarve osoittaa Keskustatunnelin tilavaraukselle korvaava linjaus. Työryhmä on esitellyt suunnitelmaa työn aikana kaupungin eri hallintokuntien edustajille.

Kaupunkisuunnitteluviraston lausunto

Hakemusalueen kehittämisen ja täydennysrakentamisen selvittäminen on perusteltua. Sitä tukevat useat toisistaan riippumatta tehdyt täydennysrakentamisaloitteet 2000-luvulla sekä jo Kamppi-Töölönlahti osayleiskaavassa osoitettu lisärakentamisen mahdollisuus. Myös uuden yleiskaavan valmistelussa alueen kehittämistä pidettiin hyvänä tiivistämismahdollisuutena keskustassa.

Kaupunkisuunnitteluvirasto toteaa, että alueen suunnittelua tulee jatkaa. Alueella äskettäin tapahtuneiden muutosten johdosta sekä hankkeen eri suunnittelusektorien keskinäisen riippuvuuden takia ei ole mahdollista tehdä suoraan hakemuksen tarkoittamaa laajaa varauspäätöstä. Kaupunkisuunnitteluviraston mielestä asiassa tulee edetä kahdessa vaiheessa seuraavasti.

Varaussuunnittelun ensimmäinen vaihe

Ensimmäisessä vaiheessa hakijan tulee laatia kaikki seuraavat selvitykset ja suunnitelmat. Suunnitelmien sisällön ja toteuttamiskelpoisuuden osalta tulee toimia yhteistyössä kaupunkisuunnitteluviraston kanssa:

1. Varausalue

Varaussuunnittelun alue rajataan ensimmäisessä vaiheessa koskemaan Rautatiekatujen vyöhykettä Malminkadun ja Mannerheimintien välillä. Hakijan ideasuunnitelmassa varausalueelle esitetään täydennysrakentamista n. 50 000 k-m2 osittain kansirakenteiden päälle.

Ruoholahden siltaan liittyviä liikennejärjestelyjä puidaan parhaillaan Länsisataman liikennetarkastelujen yhteydessä. Marian sairaala-alueen kehittämistä ja täydennysrakentamista valmistelee parhaillaan kaupunkisuunnitteluviraston sairaalaprojekti. Kortteli 4013 (hakemuksen liitteessä osa-alue "Kaarre") on parhaillaan rakenteilla.

2. Toiminnalliset selvitykset

Tulee laatia toiminnallinen selvitys, jossa kerrotaan kokonaisuuden toiminta-ajatus ideasuunnitelmaa tarkemmin ja osoitetaan eri käyttötarkoitusten määrät, keskinäiset suhteet ja sijoittuminen sekä toiminnan edellytyksiin vaikuttavat tekijät.

Samalla tulee konkretisoida mitä kansalaisyhteiskunnan tiloilla ja kansalaisten osallistumisella hankkeeseen tarkoitetaan ja miten tämä liitetään suunnitteluun. Toiminta-ajatuksesta tulee ilmetä myös rakennusten ja rakenteiden tulevat omistajat (kaupunki / yksityinen) ja omistusten rajapinnat suhteessa käyttötarkoituksiin.

Toiminnallinen selvitys on tärkeää myös alueen sijainnin takia. Se sijaitsee nykyisten keskustatoimintojen reuna-alueella ja rajautuu Etu-Töölön asuntoalueeseen. Toisaalta vyöhyke yhdistää Länsisataman Töölönlahden alueelle ja keskuspuistoon.

3. Uuden rakennetun ympäristön sijoittuminen ja massoittelu sekä uusi arkkitehtuuri ja muotoilu

Tulee laatia selvitys täydennysrakentamisen tarkennetusta sijoittumisesta, massoittelusta ja korkeuksista sekä kuvata kaikki asiaan vaikuttavat tekijät. Siinä tulee ottaa huomioon ympäröivä rakennettu ja suunniteltu ympäristö sekä esitettyjen ratkaisujen toteuttamiskelpoisuus. Olemassa olevien tilojen päälle rakentamisen ja kattamisen mahdollisesti edellyttämät tekniset ratkaisut, niiden edellyttämät tilavaraukset ja kustannukset tulee huomioida suunnittelussa.

Autotalojen ja Tennispalatsin kohdalla tulee tarkastella suunnitelman sellaista variaatiota joka sijoittuu tai kaartuu (liittyy) lähemmäksi Autotaloja ja Tennispalatsin päätyä. Tämä vaihtoehtosijainti olisi myös lähellä Kamppi-Töölönlahti -osayleiskaavan tarkoittamaa täydennysrakentamista.

Myös hakemuksen ajatus innovatiivisesta arkkitehtuurista ja muotoilusta tulee kuvata tarkemmin. Keskustassa kaikista merkittävistä suunnittelukohteista on edellytetty arkkitehtuurikilpailujen järjestämistä.

Eri käyttötarkoituksilla on erilaiset toiminnalliset ja lainsäädännöstä johtuvat vaatimukset kohteen suunnittelulle, ominaisuuksille ja lähiympäristölle. Tämä tulee ottaa huomioon jatkoselvityksissä.

4. Keskustatunnelin tilavaraus

Keskustatunneli sisältyy oikeusvaikutteisiin maakuntakaavaan, yleiskaavaan 2002 sekä maanalaiseen yleiskaavaan. Keskustatunnelin tilavaraus sisältyy myös Leppäsuon, Pikkuparlamentin ja Töölönlahden asemaavoihin.

Keskustatunnelin tilavarauksen lähtökohtana on Keskustatunnelin asemakaavaehdotus (nro 11660, Kslk 2007) sekä siihen liittyvät liikennesuunnitelma ja rakennetekninen yleissuunnitelma vuodelta 2006. Näissä Keskustatunneli esitetään pintatunnelina.

Hakija esittää ideasuunnitelmassa Keskustatunnelin uudeksi linjausvaihtoehdoksi syvätunnelia.

Hakijan halutessa ehdottaa vaihtoehtoista linjausta Keskustatunnelille, tulee hakijan jatkaa selvittelyä ja suunnittelua toteutuskelpoisen linjauksen löytämiseksi. Linjauksen tulee sopia jo hyväksyttyjen asemakaavojen mukaiseen tilavaraukseen ja kyseisten alueiden jo toteutettuihin rakenteellisiin varauksiin sekä linjauksessa tulee huomioida olemassa olevat kellarit ja maanalaiset tilat.

Suunnitelmassa tulee säilyttää Keskustatunnelin liikennesuunnitelmassa ja rakenneteknisessä yleissuunnitelmassa esitetyt yhteydet ja liittymät pysäköintilaitoksiin ja muihin maanalaisiin tiloihin. Mahdolliset muutokset yhteyksiin ja liittymiin tulee selvittää. Lisäksi tulee tarkastaa hyväksyttyjen asemakaavojen maanpäällisien tilavarauksien riittävyys kulkuyhteyksille ja teknisille yhteyksille. Samalla tulee tarkastella onko hakijan ideasuunnitelmalle syvätunneli ainut linjausvaihtoehto vai onko nykyisessä pintatunnelissa kehitysmahdollisuuksia.

Hakijan laatimaa ideasuunnitelmaa on alustavasti arvioitu kaupunkisuunnitteluvirastossa liikenteellisesti ja maanalaisten tilojen osalta. Tarkastelu osoitti, että suunnitelmassa oli toiminnallisia puutteita ja ristiriitoja olemassa olevien ja suunniteltujen maanalaisten tilojen kanssa. Muun muassa Etu-Töölön korjattu ramppi sijoittuisi asuntokadulle. Hakijan esittämässä suunnitelmassa oli jouduttu käyttämään ohjearvoja ylittäviä liikennetilojen geometrisia elementtejä. Kun syvätunnelin linjauksessa huomioidaan olevat ja suunnitellut kalliotilat, syvällä olevat ruhjevyöhykkeet ja pidentyneet yhteydet maan pinnalle, tulee Keskustatunnelin syvempi linjaus olemaan hinnaltaan nykyisen pintatunnelin luokkaa.

Edellä mainittujen seikkojen takia tulee hakijan esittää vaihtoehtoisesta Keskustatunnelin linjauksesta järjestelmätasoiset suunnitelmat kustannusvaikutuksineen esitettyjen muutosten osalta. Lisäksi liikenteelliset vaikutukset, yhteydet ja liittymät maanalaisiin tiloihin ja mahdollisesti nykyisten maanalaisten tilojen korvaavat tilavaraukset kustannuksineen tulee selvittää.

Voidaan lisäksi todeta, että alkuperäisen Keskustatunnelin pintavaihtoehdon kustannusarvio on vanhentunut. Kyseistä kustannusarviota ei voi käyttää Keskustatunnelin investointeja arvioitaessa.

5. Maanalaiset tilat

Kampissa on useita erityyppisiä olemassa olevia ja suunniteltuja maanalaisia tiloja sekä tilavarauksia. Ideasuunnitelma perustuu ratakuilun alueelle muodostettavaan kolmiulotteiseen rakenteeseen, jossa käytetään myös maanalaisia tiloja. Tämän takia suunnittelussa tulee ottaa huomioon olemassa olevien ja suunniteltujen maanalaisien kellareiden ja muiden maanalaisien rakenteiden asettamat vaatimukset ja reunaehdot.

6. Kampin pintaliikenne

Kampin pintaliikenne tulee suunnitella uudelleen sekä liikenteen siirtymisestä alueen muulle katuverkolle aiheutuvat vaikutukset tulee selvittää. Suunnitelmassa tulee ottaa huomioon Kampin alueen oma liikenne, joukkoliikenneterminaalin sujuvat liikenneyhteydet painopistesuuntiin sekä uudisrakennusvyöhykkeen omat liikennetarpeet kuten esim. saattoliikenne oville.

Ideasuunnitelman liikenteellinen arviointi osoitti, että pintakatuverkon ja terminaaliliikenteen toimivuus ja esim. Pohjoisen Rautatiekadun asuintalojen ja niiden kivijalkaliikkeiden olosuhteet heikkenivät oleellisesti, kun liikenne keskitettiin Pohjoiselle Rautatiekadulle.

Pohjoisen Rautatiekadun sulkeminen ja muuttaminen Baanalle avautuvaksi julkiseksi tilaksi Eduskuntatalon kohdalla puolestaan johtaisi pohjoiseen suuntautuvan liikenteen Arkadiankadun ja Mannerheimintien risteykseen, josta liikenteen sujuva johtaminen pohjoiseen on erittäin hankalaa.

7. Huoltoliikenne

Huoltoliikenteen järjestelyistä tulee laatia kokonaisuuden tarvetta vastaava suunnitelma. Hankkeen kerrosala, monipuoliset toiminnat ja sijoittuminen tiiviiseen kaupunkirakenteeseen edellyttää huoltoliikennejärjestelyjen suunnittelua. Myös maanalaisten huoltojärjestelyjen käyttö tulee selvittää.

Autotalojen pohjoispuoleisen täydennysrakentamisalueen huoltoliikenne on aiemmissa selvityksissä johdettu joukkoliikennetunnelin ja Runeberginkadun alaisen tunnelin kautta uudisrakennusta palvelevaan maanalaiseen huolto- ja lastaustilaan. Tätä yhteyttä ja ratkaisua voidaan kehittää myös urBaanaa tai sen osaa palvelevaksi.

8. Baanan sijainti ja olosuhteet

Baanan sijoittuminen ja sen ominaisuudet ja olosuhteet uudisrakentamisen tilanteessa tulee esittää. Tämä on tärkeää, koska jalankulun ja pyöräilyn akselia kuvataan hakemussuunnitelman oleelliseksi osaksi.

9. Julkiset tilat ja liittyminen kävelykeskustaan

Jalankulun yhteyksistä ja alueista sekä eri tasoille muodostuvista julkisista tiloista ja niiden käytettävyydestä tulee laatia suunnitelmaselvitys.

Tämä on tärkeää, koska ajatus julkisista tiloista ja eri tasoille muodostuvista julkisista istutetuista terassialueista kuvataan ideasuunnitelmassa. Hankkeen vetovoimaisuuden menestymisen kannalta on tärkeää millainen korkeatasoinen ja helposti käytettävä julkinen ympäristö sille muodostuu sekä myös miten se liittyy viereiseen Kampin kävelykeskusta-alueeseen ja muihin alueisiin.

10. Kaupungille kohdistuvat kustannukset

Hakijan ideasuunnitelmassa esitetään ratkaisuja, jotka aiheuttavat merkittäviä taloudellisia investointeja alueelle. Jos hakijan ehdottamat suunnitteluratkaisut edellyttävät Helsingin kaupungin investointeja alueen toteuttamiseksi tai toteuttamiskelpoiseksi saattamiseksi, tulee huomioida, että alueelle esitetyn kokonaisratkaisun tulee olla kaupungille kokonaistaloudellisesti kannattava.

Hakijan tulee myös selvittää alustavasti, minkälaisella konseptilla ja rahoitusmallilla hanke voisi toteutua sekä mitkä yritykset ja yhteisöt olisivat hankkeen osapuolina.

Toinen vaihe - lopullinen suunnitteluvaraus

Ensimmäisen vaiheen selvitys- ja suunnittelutyön sekä näiden tulosten arvioinnin jälkeen on mahdollista tehdä erillinen päätös varsinaisesta suunnitteluvarauksesta. Siinä määritellään ensimmäisen vaiheen tulosten perusteella lähtökohdat sekä tarkempi alue tai alueet, joilla voidaan siirtyä hakijan kanssa toiseen suunnitteluvarausvaiheeseen, joka tähtää maankäyttö- ja rakennuslain mukaiseen asemakaavan laatimiseen ja toteutussuunnitteluun.

Kaupunkisuunnitteluvirasto puoltaa varaushakemusta muutettuna kaksivaiheisena siten, että ensimmäisessä varausvaiheessa hakija laatii edellä kuvatut eri toiminnalliset ja tekniset selvitykset ja viitesuunnitelmat. Hakijan tulee toimia yhteistyössä kaupunkisuunnitteluviraston eri asiantuntijoiden kanssa.