Salmisaaren toimitilatonttien 20048/6 ja 20048/9 vuokraus- ja myyntiperusteiden ja tontin maanvuokrasopimuksen ehtojen muuttaminen, Energiakatu 6 ja 8

Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallituksen elinkeinojaostolle Länsisataman toimitilahankkeen suunnittelua koskevan tonttivarauksen jatkamista Technopolis Holding Oyj:lle (Y-tunnus 0487422-3) seuraavasti:

L1120-84

Kaupunginhallituksen elinkeinojaosto jatkoi Technopolis Holding Oyj:lle (Y-tunnus 0487422-3) Länsisatamasta toimitilahankkeen suunnittelua koskevaa tonttivarausta seuraavasti:

A

Osastopäällikkö päätti muuttaa Kiinteistö Oy Helsingin Energiakatu 4:lle vuokratun toimitilatontin nro 20048/6 maanvuokrasopimusta nro 21802 seuraavasti:

1) Sopimuksen 1 § korvataan kokonaan:

Huhtikuun 1. päivästä 2017 alkaen vuosivuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin, jossa lokakuu 1951 on 100 siten, että perusvuosivuokra on 17 590 euroa vuodessa sekä sitä vastaava perusindeksi 100, ja kunkin kalenterivuoden toisen neljänneksen alusta seuraavan kalenterivuoden ensimmäisen neljänneksen loppuun laskettava vuosivuokra tarkistetaan kertomalla perusvuosivuokra luvulla, joka saadaan jakamalla edellisen kalenterivuoden keskimääräinen elinkustannusindeksi perusindeksillä 100.

Vuokra 1.4.2016 - 31.3.2017 on 352 610 euroa.

Edellä ensimmäisen ja toisen kappaleen mukaisesta vuokrasta peritään kuitenkin vain 10 prosenttia sinä aikana, kun vuokra-alueella kannenpäällisiä toimitalon rakennustöitä ei ole aloitettu.

Vuokralaisen on kirjallisesti ilmoitettava vuokranantajalle vähintään yhtä (1) kuukautta ennen kannenpäällisten toimitalon rakennustöiden aloittamista. Töitä ei saa aloittaa tätä ennen.

Vuokra maksetaan vuosittain neljässä yhtä suuressa erässä. Eräpäivät ovat 2.1., 1.4., 1.7. ja 1.10.

Vuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokraa vuokra-alueen käyttötarkoituksessa, kaavamääräyksissä, rakennusoikeudessa tai muussa sellaisessa sei-kassa tapahtuvien muutosten johdosta.

Ellei vuokraeriä tai muita sopimukseen perustuvia saatavia suoriteta eräpäivänä, vuokralainen on velvollinen maksamaan erääntyville saataville eräpäivästä maksupäivään korkoa ja perimispalkkiota kaupunginhallituksen vahvistaman päätöksen mukaisesti.

2) Sopimuksen 17 § korvataan kokonaan:

Vuokralaisella on oikeus ja velvollisuus toteuttaa vuokra-alueelle toimitalo ja pysäköintilaitos voimassa olevan asemakaavan ja asemakaavamuutoksen nro 11140 ja päivätyn muutetun yhteisjärjestelysopimuksen 31.3.2010 mukaisesti.

Vuokranantajalla on oikeus irtisanoa maanvuokrasopimus ilman korvausvelvollisuutta, mikäli vuokralainen ei ole aloittanut vuokra-alueella toimitalon ja pysäköintilaitoksen rakennustöitä 24 kuukauden kuluessa tästä maanvuokrasopimuksen muutoksesta.

Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole irtisanomisoikeutta, jos vuokralainen esittää edellä mainitussa määräajassa erityisen painavia syistä töiden aloittamatta jättämiselle ja aloittaa nopeasti tämän jälkeen työt.

Lisäksi vuokranantajalla on oikeus irtisanoa maanvuokrasopimus ilman korvausvelvollisuutta, mikäli vuokralainen ei ole toteuttanut vuokra-alueelle valmiiksi edellä mainittua toimitaloa ja pysäköintilaitosta 48 kuukauden kuluessa tästä maanvuokrasopimuksen muutoksesta.

Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole irtisanomisoikeutta, jos vuokralainen esittää edellä mainitussa määräajassa erityisen painavia syitä valmistumisen myöhästymiselle ja suorittaa nopeasti tämän jälkeen työt valmiiksi.

Irtisanomishetkellä vuokranantajalla on oikeus heti vuokrata vuokra-alue kolmannelle toteutettavaksi. Vuokralainen on puolestaan velvollinen myöhemmin vuokranantajan ja kolmannen kanssa tehtävien maanvuokrasopimusten allekirjoittamisen yhteydessä myymään kaikki vuokra-alueelle toteuttamansa ja keskeneräiset rakennukset, kannet ja rakenteet laitteineen, liittymineen, lupineen, suunnitelmineen ym. uudelle maanvuokralaiselle hinnalla, jonka vuokralainen on maksanut itse urakoitsijalle maa- ja rakennusurakkasopimusten perusteella. Kauppahinta ei sisällä muita vuokralaiselle aiheutuneita kustannuksia eikä kuluja.

Vuokralainen on myös velvollinen samalla kertaa myymään mahdollisesti jo omistamansa yhteisjärjestelysopimuksen mukaiset pysäköintiyhtiön osakkeet uudelle maanvuokralaiselle niiden nimellisarvosta lisättynä mahdollisella pysäköintiyhtiöön sijoittamallaan muulla kuin osakepääomalla.

3) Sopimuksen 21 § korvataan kokonaan:

Vuokralaisella on oikeus ostaa vuokraamansa tontti vuokranantajalta sen jälkeen, kun tontille toteutettavan toimitalon katukannen yläpuoliset runkotyöt ovat valmiit ja tämä osto-oikeus päättyy 31.12.2021. Tontin hinta perustuu elinkustannusindeksin pistelukua 100 vastaavaan yksikköhintaan 34 e/k-m². Kauppahinta määräytyy kaupantekohetkellä viimeksi julkaistun indeksipisteluvun mukaan korjatun yksikköhinnan mukaan.

4) Sopimuksen 18 §, 19 §, 20 § ja 26 § kumotaan kokonaan.

L1120-61

B

Osastopäällikkö päätti muuttaa Kiinteistö Oy Helsingin Energiakatu 4:lle vuokratun katualueen alapuolista maanvuokrasopimusta nro 21803 seuraavasti:

1) Sopimuksen 19 § korvataan kokonaan:

Vuokralaisella on oikeus ja velvollisuus toteuttaa vuokra-alueelle pysäköintilaitos voimassa olevan asemakaavan ja asemakaavamuutoksen nro 11140 ja päivätyn muutetun yhteisjärjestelysopimuksen 31.3.2010 mukaisesti.

Vuokranantajalla on oikeus irtisanoa maanvuokrasopimus ilman korvausvelvollisuutta, mikäli vuokralainen ei ole aloittanut vuokra-alueella pysäköintilaitoksen rakennustöitä 24 kuukauden kuluessa tästä maanvuokrasopimuksen muutoksesta.

Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole irtisanomisoikeutta, jos vuokralainen esittää edellä mainitussa määräajassa erityisen painavia syistä töiden aloittamatta jättämiselle ja aloittaa nopeasti tämän jälkeen työt.

Lisäksi vuokranantajalla on oikeus irtisanoa maanvuokrasopimus ilman korvausvelvollisuutta, mikäli vuokralainen ei ole toteuttanut vuokra-alueelle valmiiksi edellä mainittua pysäköintilaitosta 48 kuukauden kuluessa tästä maanvuokrasopimuksen muutoksesta.

Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole irtisanomisoikeutta, jos vuokralainen esittää edellä mainitussa määräajassa erityisen painavia syitä valmistumisen myöhästymiselle ja suorittaa nopeasti tämän jälkeen työt valmiiksi.

Irtisanomishetkellä vuokranantajalla on oikeus heti vuokrata vuokra-alue kolmannelle toteutettavaksi. Vuokralainen on puolestaan velvollinen myöhemmin vuokranantajan ja kolmannen kanssa tehtävien maanvuokrasopimusten allekirjoittamisen yhteydessä myymään kaikki vuokra-alueelle toteuttamansa ja keskeneräiset rakennukset, kannet ja rakenteet laitteineen, liittymineen, lupineen, suunnitelmineen uudelle maanvuokralaiselle hinnalla, jonka vuokralainen on maksanut itse urakoitsijalle maa- ja rakennusurakkasopimusten perusteella. Kauppahinta ei sisällä muita vuokralaiselle aiheutuneita kustannuksia eikä kuluja.

Lisäksi vuokralainen on velvollinen samalla kertaa myymään mahdollisesti jo omistamansa yhteisjärjestelysopimuksen mukaiset pysäköintiyhtiön osakkeet kolmannelle niiden nimellisarvosta lisättynä mahdollisella pysäköintiyhtiöön sijoittamallaan muulla kuin osakepääomalla.

2) Sopimuksen 20 §, 21 §, 22 § ja 25 § kumotaan kokonaan.

L3120-8

Päätöksen A-kohta:

Tontin maanvuokrasopimuksen uuteen 1 §:ään esitettävä perusvuosivuokra 17 590 euroa perustuu kaupunginvaltuuston 31.8.2016 hyväksymään pääoma-arvoon 34 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä 1951 = 100, kiinteistöviraston tonttiosaston hyväksymään rakennuslupasuunnitelman mukaiseen 10 347 k-m²:iin (Yritystonttitoimiston toimistopäällikkö 29.8.2016, 229 §) ja viiden prosentin tuottovaatimukseen (10 347 k-m² x 34 e/k-m² x 0,05). Vertailun vuoksi maanvuokrasopimuksen alkuperäinen ja nyt korvautuva perusvuosivuokra 18 500 euroa perustuu asemakaavan mukaiseen 10 000 k-m²:iin, pääoma-arvoon 37 e/k-m² ja viiden prosentin tuottovaatimukseen. Vuokraa koskeva muutos on tarkoituksenmukaista ottaa käyttöön 1.4.2017 tapahtuvan maanvuokrasopimuksen elinkustannusindeksitarkastuksen yhteydessä. Muutoin 1 §:n sisältö ei muutu.

Samalla tontin maanvuokrasopimuksen 21 §:n osto-optioehto korvataan kaupunginvaltuuston 31.8.2016 tekemän päätöksen mukaisesti vastaamaan uutta pääoma-arvoa 34 e/k-m² elinkustannusindeksissä 1951 = 100. Osto-optio alkaa, kun tontille toteuttavan toimitalon katukannen yläpuoliset runkotyöt ovat valmiit, ja se päättyy 31.12.2021.

Vuonna 2008 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen 26 §:ssä Sponda Oyj on sitoutunut vastaamaan omasta ja vuokralaisen eli tytäryhtiönsä Kiinteistö Oy Helsingin Energiakatu 4:n puolesta eräistä maanvuokrasopimuksen mukaisista toteutusvelvoitteista siitä huolimatta, vaikka maanvuokrasopimus siirtyisi kolmannelle. Koska Technopolis Oyj on kaupungin aloitteesta ostanut Sponda Oyj:ltä Kiinteistö Oy Helsingin Energiakatu 4:n koko osakekannan ja vuokralainen on ryhtynyt jo rakennustöihin tontilla, on tarpeen kumota maanvuokrasopimuksen 26 §:n ehto Sponda Oyj:n vastuusta entisen tytäryhtiönsä puolesta.

Lisäksi vuokralaisen tontin toteutusoikeudet ja -velvollisuudet on tarpeen päivittää määräaikojen osalta niin, että toteuttaminen on alkanut vasta tänä syksynä kahdeksan vuotta myöhässä ja samalla kumota toteutuksen kannalta vanhentuneet ja jo toteutetut toteutusehdot.

Päätöksen B-kohta:

Vuonna 2008 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen 25 §:ssä Sponda Oyj on sitoutunut vastaamaan omasta ja vuokralaisen eli tytäryhtiönsä Kiinteistö Oy Helsingin Energiakatu 4:n puolesta eräistä maanvuokrasopimuksen mukaisista toteutusvelvoitteista siitä huolimatta, vaikka maanvuokrasopimus siirtyisi kolmannelle. Koska Technopolis Oyj on kaupungin aloitteesta ostanut Sponda Oyj:ltä Kiinteistö Oy Helsingin Energiakatu 4:n koko osakekannan ja vuokralainen on ryhtynyt jo rakennustöihin vuokra-alueella, on tarpeen kumota maanvuokrasopimuksen 25 §:n ehto Sponda Oyj:n vastuusta entisen tytäryhtiönsä puolesta.

Lisäksi vuokralaisen vuokra-alueen toteutusoikeudet ja -velvollisuudet on tarpeen päivittää määräaikojen osalta niin, että toteuttaminen on alkanut vasta tänä syksynä kahdeksan vuotta myöhässä ja samalla kumota toteutuksen kannalta vanhentuneet ja jo toteutetut toteutusehdot.

Lopuksi todetaan molempien päätöskohtien osalta, että lautakunta on oikeuttanut päätöksessään 30.6.2016, 314 § tonttiosaston osastopäällikön tekemään toimitilatontin 20048/6 voimassa olevaan maanvuokrasopimukseen nro 21802 edellä sanotun kaupunginvaltuuston hyväksymän vuokra- ja osto-optiomuutoksen sekä tarvittaessa siihen ja sitä reunustavien katualueiden alle tulevan pysäköintilaitoksen maanvuokrasopimukseen nro 21803 niiden toteuttamiseen ja käyttöön liittyviä tarpeellisia muutoksia ja lisäyksiä.

Kaupunginvaltuusto päätti kaupunginhallituksen ehdotuksen mukaisesti muuttaa 29.11.2006 vahvistamiaan Salmisaaren toimitilatonttien 20048/6 (os. Energiakatu 4) ja 20048/9 (os. Energiakatu 6) vuokraus- ja osto-optioperusteita niin, että tonttien vuokrauksen ja osto-option perusteena oleva pääoma-arvo on 34 euroa/k-m² (ind. 1951=100).

Tontin osto-oikeus alkaa, kun tontille toteutettavan toimitalon katukannen yläpuoliset runkotyöt ovat valmiit, ja päättyy 31.12.2021.

A

Kaupunginhallitus päätti esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto päättää muuttaa 29.11.2006 vahvistamiaan Salmisaaren toimitilatonttien 20048/6 (os. Energiakatu 4) ja 20048/9 (os. Energiakatu 6) vuokraus- ja osto-optioperusteita niin, että tonttien vuokrauksen ja osto-option perusteena oleva pääoma-arvo on 34 euroa/k-m² (ind. 1951=100).

Tontin osto-oikeus alkaa, kun tontille toteutettavan toimitalon katukannen yläpuoliset runkotyöt ovat valmiit, ja päättyy 31.12.2021.

B

Kaupunginhallitus päätti jatkaa Salmisaaren toimitilatonttien 20048/9 (os. Energiakatu 6) ja 10 (os. Energiakatu 8) varausta Technopolis Oyj:lle 30.6.2018 saakka.

Tontin 20048/10 varaus jatkuu ilman eri päätöstä edelleen 31.12.2019 saakka edellyttäen, että Technopolis Oyj tekee pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen tontista 20048/9 viimeistään 30.6.2018.

Muutoin noudatetaan aikaisempia varausehtoja.

A

Kiinteistölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että kaupunginvaltuuston 29.11.2006 vahvistamia Salmisaaren toimitilatonttien 20048/6 (os. Energiakatu 4) ja 20048/9 (os. Energiakatu 6) vuokraus- ja osto-optioperusteita muutetaan niin, että tonttien vuokrauksen ja osto-option perusteena oleva pääoma-arvo on 34 euroa/k-m² (ind. 1951=100).

Tontin osto-oikeus alkaa, kun tontille toteutettavan toimitalon katukannen yläpuoliset runkotyöt ovat valmiit, ja päättyy 31.12.2021.

B

Kiinteistölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että Salmisaaren toimitilatontin 20048/9 (os. Energiakatu 6) ja 10 (os. Energiakatu 8) varausta Technopolis Oyj:lle jatketaan 30.6.2018 saakka ja että tontin nro 10 varaus jatkuu ilman eri päätöstä 31.12.2019 saakka, jos Technopolis Oyj tekee pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen tontista 20048/9 viimeistään 30.6.2018.

Muutoin noudatetaan aikaisempia varausehtoja.

C

Kiinteistölautakunta päätti oikeuttaa kiinteistöviraston tonttiosaston osastopäällikön tekemään toimitilatontin 20048/6 voimassa olevaan maanvuokrasopimukseen nro 21802 edellä päätöskohdan A mukaisen vuokra- ja osto-optiomuutoksen sekä tarvittaessa siihen ja sitä reunustavien katualueiden alle tulevan pysäköintilaitoksen maanvuokrasopimukseen nro 21803 niiden toteuttamiseen ja käyttöön liittyviä tarpeellisia muutoksia ja lisäyksiä.