V 27.9.2017, Valtuutettu Tuomas Rantasen aloite Puhoksen, Vallilan konepaja-alueen ja tukkutorin kehittämisestä Kaapelitehtaan toimintamallia soveltamalla

Kaupunginhallitus päätti panna asian pöydälle.

Kaupunkiympäristölautakunta antoi kaupunginhallitukselle seuraavan lausunnon:

Valtuustoaloitteessa esitetään, että Puotinharjun Puhos –ostoskeskusta, Vallilan konepaja-aluetta ja Tukkutoria kehitettäisiin Kaapelitehtaan toimintamallia soveltamalla. Tällöin kaupunki ostaisi rakennukset omistukseensa, peruskorjaisi ne ja vuokraisi yrityksille.

Puotinharjun Puhos

Yleistä

Puotinharjun ostoskeskus sijaitsee kauppakeskus Itiksen naapurissa kaupungin omistamalla noin 29 000 m²:n suuruisella tontilla. Kaksikerroksinen ostoskeskus on rakennettu vaiheittain vuosina 1965-1989 ja sen laajuus on noin 17 000 k-m². Rakennukset kaipaavat peruskorjausta ja kaupallisesti ostoskeskus on jäänyt Itiksen varjoon. Rakennus on keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön omistuksessa. Yhtiössä on noin 25 osakasta, joista suurimmat ovat Sponda, Hok-Elanto, Kesko ja Ilmarinen. Maanvuokrasopimus on voimassa 31.12.2020 asti.

Kehittämisestä

Kuten aloitteessa on esitetty, kaupallisen toiminnan jatkaminen Puhoksessa on tarkoituksenmukaista jo pelkästään siksi, että sen vanha osa tultaneen suojelemaan: myymälä- ja palvelutiloiksi suunniteltua rakennusta ei välttämättä ole helppoa eikä edes tarkoituksenmukaista muuntaa täysin toisenlaiseen käyttöön.

Aloitteessa yhtenä vaihtoehtona esitetty idea etnisesti profiloituneesta kauppahallista on kannatettava: kaupallisen toiminnan menestyminen kauppakeskus Itiksen vieressä ja Prisman sekä syksyllä 2017 avautuvan Keskon Easton-keskuksen läheisyydessä edellyttää vahvasti omaleimaista muista toimijoista poikkeavaa profiilia. Onnistuneen profiilin löytäminen mahdollistaisi kohteen kehittymisen jopa niin sanotuksi destinaatio-kohteeksi, joka houkuttelisi kävijöitä laajemmaltakin alueelta. Maailmalla on useita esimerkkejä tällaisista onnistuneista hankkeista.

Puhoksen hajautunut omistajarakenne vaikeuttaa kohteen kehittämistä. Omistuksen siirtyminen yhdelle omistajalle mahdollistaisikin kohteen kehittämisen nykyistä tehokkaammin.

Kaupunkiympäristölautakunnan mielestä ei kuitenkaan ole tarkoituksenmukaista, että kaupunki lunastaisi kohteen jo pelkästään siksi, että kaupungilla ei ole sellaista osaamista, mitä pienenkin kauppa- tai ostoskeskuksen kaupallisen konseptin kehittäminen, manageeraaminen ym. menestyksekäs ylläpito edellyttää. Kaupunki voisi edelleen maanomistajan roolissa olla mukana toiminnassa, mutta kohteen kaupallinen kehittäminen ja toiminta tulisi tapahtua ammattimaisesti yksityisen, nykyisen tai tulevan, omistajan toimesta.

Kaavoituksellisesti aloitteen sisältöä voidaan pitää hyvänä sosiaalisista, rakennussuojelullisista ja urbanistista syistä. Puhoksen alueen kaavoittamisen kannalta aloite ei ole ristiriidassa kaavoituksellisten pyrkimysten kanssa. Mahdollisen kaavamuutoksen lähtökohtana on vanhan osan suojelu ja säilyttäminen pääosiltaan kaupallisessa käytössä. Kaupungin organisoima kauppahallitoiminta olisi asemakaavallisesti mahdollista nyt ja kaavamuutoksen jälkeenkin. Kaupunkikehittämisen kannalta ja siihen liittyvät sosiaaliset seikat huomioiden kaavoittaja pitää aloitteen sisältöä kannatettavana. Aloitteessa mainittu Puhoksen sisäpihan kattaminen on detalji, joka saattaisi olla mahdollista, mutta se on erillinen suunnittelukysymys, joka pitäisi ratkaista muun muassa suojelutavoitteiden valossa.

VR:n konepaja-alue Vallilassa

Yleistä

VR Yhtymä Oy:n omistama konepaja-alue Vallilassa rakentuu parhaillaan asuin- ja toimitila-alueeksi. Osa vanhoista rakennuksista on tällä hetkellä vuokrattu lyhyillä sopimuksilla ns. väliaikaiskäyttöön.

Pasilan konepajalla vanhojen konepajahallien voimassa olevan asemakaavan tavoitteena on suojella rakennukset sekä sijoittaa niihin palveluja, liiketilaa sekä toimistotilaa. Pääkäyttötarkoitukseksi on merkitty KTY/s, toimitilarakennusten korttelialue. Halleihin saa sijoittaa julkisia palvelutiloja, liike-, toimisto- ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia teollisuustiloja, opetus-, koulutus-, studio- ja näyttelytiloja, kokoontumistiloja, kahvila- ja ravintolatiloja sekä liikunta- ja vapaa-ajan toimintaa palvelevia tiloja. Lisäksi halleille on annettu suojelumääräyksiä.

Kehittämisestä

Aloitteessa on esitetty, että kaupunki selvittäisi mahdollisuutta lunastaa myös konepaja-alueen kiinteistöjä niiden jalostamiseksi esimerkiksi kaupunkikulttuuriseksi tapahtuma- ja ruokaravintolakeskittymäksi.

Asemakaava on laadittu tarkoituksella sallimaan monipuolisia toimintoja. Aloitteessa esitetty visio yritysvetoisesta kaupunkikulttuurisesta tapahtuma- ja ruokaravintolamaailmasta on kaavan mukaista toimintaa ja tukee kaavan tavoitteita.

Alueen suojeltujen rakennusten korjaaminen on välttämätöntä ja sillä on suora vaikutus tilavuokriin. Tämä puolestaan vaikuttaa suoraan siihen, millaista yritys- tai muuta toimintaa rakennuksiin sijoittuu. Tältä osin tilanne ei siis muuttuisi, vaikka kaupunki omistaisi tilat, sillä kaupunki ei voi subventoida yrityksiä matalampien vuokrien muodossa. Sen sijaan kaupungin tulisi mahdollisuuksiensa mukaan edesauttaa maanomistajaa löytämään taloudellisesti kestävä ratkaisu rakennusten käyttöön.

Konepaja-alueen aukiot voisi liittää osaksi mahdollista tulevien rakennusten toimintaa. Aukioiden hyödyntäminen parantaisi alueen vetovoimaisuutta ja liiketoimintamahdollisuuksia.

Tukkutori

Helsingin tukkutorin tehtävänä on kehittää Teurastamon, kauppahallien ja torien toimintaa, vuokrata varasto- ja kylmätilaa pakastushotellista sekä toimitiloja erityisesti elintarvike- ja kukka-alan toimijoille ja yrityksille, ylläpitää ja tukea alueittensa yritysten toimintaedellytyksiä ja edesauttaa uusien yritysten aloittamismahdollisuuksia näiden erilaiset tarpeet huomioiden.

Tukkutorin toiminnat liittyvät kiinteästi toisiinsa ja edistävät kokonaisvaltaista kehitystä. Teurastamo, kauppahallit ja torit muodostavat ison ja luontevan osan ruoka- ja kaupunkikulttuurin kehittämistyöstä, samaan kokonaisuuteen sulautuu myös Silakkamarkkinat ja muut ruokatapahtumat. Myös viestinnällisesti nämä toiminnat ovat hyvin yhtenäinen alue. Koko tukkualue toimii suurena kokonaisuutena, jonka ytimessä on pakastamolaitos. Pakastamo luo toimintaedellytyksiä tori- ja hallikauppiaille sekä muille kaupungissa toimiville ravintola-alan toimijoille ja pienyrittäjille.

Tavoitteena on, että tukkutori on elintarvike- ja kukka-alan pk-yrityksille palveluiltaan ja sijainniltaan pääkaupunkiseudun houkuttelevin toimintaympäristö. Kauppahallien ja torien osalta tavoitteena on antaa erityisesti pienyrityksille mahdollisuuksia myydä tuotteitaan perinteisissä halli- ja toritiloissa, joissa puitteet ja kokonaisuus luovat hyvät mahdollisuudet kaupankäyntiin.

On tärkeää, että kaupunki mahdollistaa jatkossakin tukkutorin toiminnan ja keskittää erityisesti voimavaroja Teurastamon kehittämiselle. Teurastamohanke on vielä kesken ja korjattavia rakennuksia tulisi saattaa kuntoon mahdollisimman pian, jotta kaikki tilat saataisiin vuokrattua ja alue tulisi toimivaksi. Toimintojen hajauttaminen ja voimavarojen jakaminen uusille hankkeille tässä vaiheessa ei ole toivottavaa.

Toisaalta yksityisiä, menestyneitä torihankkeita on muun muassa Kööpenhaminassa, Tallinnassa ja Tukholmassa. Näissä hankkeen taustalla on yksityinen toimija, joka vuokraa myyntipaikkoja kauppiaille ja toiminta on kauppakeskusmaista.

Lopuksi

Aloitteessa esitetyt ehdotukset Puhoksen ostarin ja VR:n konepaja-alueen toiminnan sisällölliseksi kehittämiseksi ovat sinällään kannatettavia. Kaupungin ydintehtäviin ei kuitenkaan kuulu liikekiinteistöjen omistaminen ja kauppakeskusmaisen toiminnan järjestäminen. Yksityiseltä sektorilta löytyy hyvin rahoitusta ja parempaa osaamista yritystoiminnan tarpeisiin.

Kaupungin tavoitteena on ollut aktiivisesti vähentää tilaomaisuutta, joka ei ole kaupungin ydintoimintojen käytössä. Puhoksen ja VR:n konepaja-alueen rakennuksia voisi siis kehittää osin täydennysrakentamalla joko nykyisten tai uusien yksityisten omistajien voimin. Rakennukset ovat olleet yleisesti myynnissä, joten kaupungin ostamismahdollisuuksiin liittyy kilpailutilanteessa paljon epävarmuutta.

Aloitteessa esitetään toiminnan organisointia kaupungin perustaman yhtiön toimesta. Tällaisen yhtiön taloudellisiin toimintaedellytyksiin liittynee merkittäviä epävarmuustekijöitä ja kaupunki joutuisi käytännössä pääomittamaan yhtiötä osakkeiden tai rakennusten hankintaan ja korjaamiseen tarvittavilla varoilla tai takaamaan yhtiön toiminnan edellyttämiä lainoja. Lisäksi kaupunki ottaisi yhtiön kautta liiketaloudellisen riskin siitä, että yhtiö saa tilat vuokrattua. Mikäli yhtiön toiminta muodostuu tappiolliseksi, se voisi ajautua taloudellisiin vaikeuksiin, ellei kaupunki sijoita yhtiöön lisää pääomia. Tällaisen riskin ottaminen ei ole välttämättä kaupungin kannalta perusteltua.

Kaupunkiympäristölautakunta pitää aloitteessa mainittujen kiinteistöjen toiminnan sisällöllistä kehittämistä aloitteessa mainittuun suuntaan kannatettavana. Lautakunta ei kuitenkaan lähtökohtaisesti pidä kannatettavana kiinteistöjen hankkimista kaupungille tai sen omistamalle yhtiölle. Kiinteistöjen kehittämistä haluttuun suuntaa tulisi ensisijaisesti edistää kiinteistöjen omistajien kanssa maankäytöllisin ja Puhoksen osalta myös tontinluovutuksen keinoin.

Lautakunta lisäksi kehottaa toimialaa tutkimaan mahdollisuutta laatia Puhoksen nykyisen omistajatahon kanssa yhteistyösopimus ja uusi maanvuokrasopimus siten, että ostoskeskuksen säästettävän vanhan osan konseptointi ja kunnostaminen sidotaan jollakin tavoin ostoskeskuksen yhteyteen kaavoitettavan asumiseen tarkoitetun lisärakennusoikeuden luovutukseen.

Kulttuuri- ja kirjastolautakunta antoi valtuutettu Rantasen valtuustoaloitteesta seuraavan lausunnon:

Aloitteessa rinnastetaan kaksi mahdolliselta kehityskaareltaan samantapaista kohdetta sekä esitetään kehityssuuntia kaupungin hallintokuntien ja konserniyksiköiden toiminnalle. Selkeiden ratkaisuesitysten taakse kätkeytyy tarpeita jatkoselvityksille sekä periaatteellisia kysymyksiä kaupungin roolista kehittäjänä.

Puhoksen kohdalla keskeiset selvitettävät asiat ovat se, onko jokin osa todella saamassa rakennussuojelun suojaa, ketkä omistavat juuri tuon osan tilat ja millaisena tiloja omistavat tahot Puhoksen tulevaisuuden ylipäätään näkevät. Koska lausuntopyyntöä ei ole esitetty kaupunginmuseolle, suojeluasiaan tuskin saadaan edes alustavaa kannanottoa tämän aloitteen käsittelyn yhteydessä.

Omistuksen selvittäminen on yksinkertaista. Monimutkaista on selvittää onko tilojen omistaminen joillekin tulevan toiminnan kannalta keskeiseksi nähdylle vuokralaiselle erityisen merkityksellistä. Yrittäjälähtöisessä toiminnassa mahdollisuus omistaa toimitilat vuokraamisen sijaan on monelle tärkeää. Toisaalta on ymmärrettävä, että hajautunut omistus voi olla toiminnan kehittymisen kannalta positiivinenkin asia. Se estää suurten linjamuutosten syntymistä ja pelkällä monimutkaisella päätöksenteollaan suojelee kokonaisuutta esim. myynniltä tai purkamiselta. Aloitteessa visioidun toiminnan asiakkaille tuskin on erityistä merkitystä sillä, onko kiinteistön omistajuus keskittynyttä vai hajautunutta.

Omistamisen kysymys näyttäytyy oikeassa valossaan, kun ajatellaan kaupungin omaa, aktiivista roolia kehittäjänä. Miksi Helsingin kaupungin tulisi olla omistaja voidakseen olla kokonaisuuden kehittäjä? Eikö kaupungille löydy kokonaisuudessa roolia ilman omistajuutta? Mikä on se lisäarvo, joka kaupungin omistuksesta syntyisi? Aloitteessa tehty vertaus Kaapelitehtaan malliin on helppo nähdä, mutta kun ajatellaan mitä on se työ, jota Kiinteistö Oy Kaapelitalo rakennustensa kehittäjänä tekee, nähdään, että merkittävä osa siitä voidaan tehdä ilman omistussuhdetta kiinteistöön.

Helsingin kaupunki voi halutessaan toimia Puhoksen kehittäjänä toimijoita kokoavana ja keskustelevana kumppanina, joka viestii toiminnasta, auttaa löytämään sinne parhaat vuokralaiset ja/tai osakkaat ja soveltaa lupaprosessejaan Puhoksen osalta säännösten mahdollistamaan sallivuuden maksimiin asti. Toki Helsinki voi olla toiminnassa myös omistaja, mutta silloin mietittäväksi tulee se, riittääkö osakkuus yhtenä muiden omistajien rinnalla. Osaomistajuudesta on hyviä kokemuksia mm. Maria 0-1 –start-up –keskittymän toiminnasta.

Viittaus Stoan alueelliseen kulttuurikeskukseen on lautakunnan mielestä kirjattu väärin päin. Mikäli kaupunki olisi omistajana, on perustellumpaa järjestää asetelma siten, että Stoalla on määräysvaltaa Puhoksen toimintaan eikä Puhoksella Stoan. Sinänsä on tärkeää, että Stoa Puhoksen naapurina nähdään kehittämisen tärkeänä osana jo aloitteessa.

Vallilan konepajan alueen tulevaisuuden ovat nostaneet keskusteluun paikalliset aktiiviset asukkaat. Rakennukset ja maapohjan omistaa valtiollinen toimija. Niiden käyttöä rajoittaa sekä suojelu- että kaavamääräykset. Haetun kaavasta poikkeamisluvan hylkääminen kertoo siitä, että tuleva käyttö on hyvin rajallista. Tämä laskee kiinteistön arvoa sen omistajan silmissä. Arvoa, joka ei suojelumääräysten ja rakennusten heikon kunnon vuoksi ollut luultavasti valmiiksikaan korkea.

Silti on epäselvää miksi juuri Helsingin kaupungin pitäisi omistaa ja kehittää toimintaa ja rakennuskantaa. Kaupungissa on useita musiikkiopistoja, jotka omistavat tilansa. Niiden taloudellinen tilanne on keskimääräistä vakaampi. Uusimpana hankkeena Katajannokan rantaan on noussut Altaan kaupunkiuimala yksityisellä rahoituksella. Kaapelitehtaankin toimintamallin keskiössä on kiinteistöomistuksen tuoma työrauha ja toiminnan joustavuus.

Sen sijaan, että kaupunki monistaa ja muokkaa sinänsä erinomaista Kaapelitehtaan toimintamallia sen tulisi yrittää keksiä kokonaan uusi. Malli, jossa kaupunkikulttuurisesti aktiivisia toimijoita tuetaan ja opastetaan omistamaan omat toimitilansa. Kulttuurin kentän toimijoiden yleinen ongelma on kevyt tai olematon taseomaisuus, joka herkistää pienillekin kassavirran vaihteluille.

Kiinteistöomistus tarkoittaisi kymmenien vuosien lainanhoitoa, mutta kyseessä on rakennukset, jotka ovat nyt olleet olemassa ensimmäiset 115 vuottaan. Kiinteistöjen omistamiseen kantakaupungissa on tarjolla yksityistä rahoitusta, mutta tällainen toimintamalli vaatii toimijakentän rohkaisemista tiedolla, laskentamalleilla ja luultavasti rahoituksen ja kaupanteon tuella.

On selvää, että kulttuurikeskuksen henkilöstön ja tulevaisuudessa koko toimialan osaamisen tulee olla tukemassa tuollaisen mallin syntymistä.

Aloitteen kolmantena asiana esitetään Tukkutori-viraston yhtiöittämistä. Asia olisi ollut luontevaa selvittää osana johtamisuudistuksen prosessia, kuten on tehty Korkeasaaren eläintarhan kohdalla. Koska näin ei ole tehty, jää asia tulevan kaupunkiympäristön toimialan asiaksi. Selvityksen teettäminen on toimialajohtajan päätettävissä ja selvityksen johtopäätökset hänen esittelyvallassaan.

Kulttuuri- ja kirjastolautakunta toteaa, että mikäli Tukkutorin yhtiöittämistä selvitetään, on tärkeää samalla kirkastaa Helsingin ruokakulttuuristrategiaa. Nykyisellään siinä kulkee sekaisin erittelemättöminä ruokakulttuurin liiketoiminnallinen ja yhteiskunnallinen vaikutus. Tällaisenaan strategiaan on vaikea löytää yhtymäkohtia muiden hallintokuntien toiminnasta. Tämä lienee merkittävä syy sille, miksi Tukkutorin toiminta ruokakulttuurin edistäjän on jäänyt yksinäiseksi. Yhteistyö aktiivisten kuntalaisten ja yrittäjien kanssa on luontevaa, mutta epäselvän vaikuttavuusmäärittelyn vuoksi hallintokunnat ovat nähneet prioriteetit liian helposti jonkin toisen hallintokunnan asiana.