Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle vuokraus- ja myyntiperusteiden määräämisestä asuin-, autopaikoitus- ja yhteispihatonteille (Herttoniemi ja Laajasalo)
Esitys
A
Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että se oikeutetaan vuokraamaan 31.12.2080 saakka ja / tai myymään asemakaavaehdotuksen nro 12366 mukaisen liitteenä olevan kartan tarkoittaman suunnitellun asuntotontin 43081/2 tai siitä muodostettavat tontit sekä vuokraamaan 31.12.2080 saakka autopaikkatontin 43057/15 seuraavin ehdoin:
- Vapaarahoitteisena ja sääntelemättömänä vuokra- ja / tai omistusasuntotuotantona toteutettavat asuntotontit luovutetaan joko vuokraamalla pitkäaikaisesti tai myymällä
- Vapaarahoitteisena ja sääntelemättömänä vuokra- ja / tai omistusasuntotuotantona toteutettavien asuntotonttien maanvuokrasopimuksiin voidaan sisällyttää osto-optio, joka on voimassa enintään 5 vuotta maanvuokrasopimuksen mukaisen vuokra-ajan alkamisesta.
- Vapaarahoitteisena ja sääntelemättömänä vuokra-asuntotuotantona toteutettavien asuntotonttien kauppakirjoihin tai osto-optiota koskeviin ehtoihin sisällytetään velvollisuus pitää tontti 10 vuotta vuokra-asuntokäytössä rakennusten käyttöönotosta lukien.
- Muuna kuin vapaarahoitteisena ja sääntelemättömänä vuokra- ja / tai omistusasuntotuotantona toteutettavat asuntotontit vuokrataan pitkäaikaisesti.
- Vapaarahoitteisena ja sääntelemättömänä omistus- ja / tai vuokra-asuntotuotantona, hintakontrolloituna omistusasuntotuotantona tai valtion tukemana (muu kuin pitkä korkotuki) vuokra-asuntotuotantona toteutettavien tonttien vuosivuokrat määrätään pitäen perusteena elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavina kerrosneliömetrihintoina:
o 36 euroa asuintilana toteutettavan uudisrakennusoikeuden osalta (nykyarvo 692 euroa)
o 23 euroa monikäyttötilana toteutettavan uudisrakennusoikeuden osalta (nykyarvo 442 euroa)
o 27 euroa asuintilana toteutettavan suojellun rakennuksen osalta (nykyarvo 519 euroa)
o 20 euroa monikäyttötilana toteutettavan suojellun rakennuksen osalta (nykyarvo 384 euroa)
- Hitas-omistusasuntotuotantona tai valtion tukemana (pitkä korkotuki) asumisoikeusasunto- tai vuokra-asuntotuotantona toteutettavien tonttien vuosivuokrat määrätään pitäen perusteena elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavina kerrosneliömetrihintoina:
o 31 euroa asuintilana toteutettavan uudisrakennusoikeuden osalta (nykyarvo 595 euroa)
o 19 euroa monikäyttötilana toteutettavan uudisrakennusoikeuden osalta (nykyarvo 365 euroa)
o 23 euroa asuintilana toteutettavan suojellun rakennuksen osalta (nykyarvo 442 euroa)
o 17 euroa monikäyttötilana toteutettavan suojellun rakennuksen osalta (nykyarvo 326 euroa)
- Asuntotonttien vuosivuokrista peritään 80 % siltä ajalta, jona tontille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tontille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea, pitkä korkotuki).
- Tonttien kauppahinnat perustuvat virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951= 100” pistelukua 100 vastaaviin seuraaviin rakennusoikeuden yksikköhintoihin:
o 36 euroa asuintilana toteutettavan uudisrakennusoikeuden osalta (nykyarvo 692 euroa)
o 23 euroa monikäyttötilana toteutettavan uudisrakennusoikeuden osalta (nykyarvo 442 euroa)
o 27 euroa asuintilana toteutettavan suojellun rakennuksen osalta (nykyarvo 519 euroa)
o 20 euroa monikäyttötilana toteutettavan suojellun rakennuksen osalta (nykyarvo 384 euroa)
- Kauppahinta määräytyy kaupantekohetkellä / kiinteistökaupan esisopimuksen laatimisen hetkellä viimeksi julkaistulla elinkustannusindeksin pisteluvulla korjatun edellä mainitun yksikköhinnan mukaan.
- Kaupungilla on kuitenkin kaikissa tapauksissa oikeus periä vähintään edellä mainittuun yksikköhintaan perustuvaa kauppahintaa, joka saadaan kertomalla edellä mainittu yksikköhinta luvulla 19,22 (7/2017, ind. 1922)
- Asemakaavaan merkityn kerrosalamäärän (k-m²) lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta ei peritä maanvuokraa eikä kauppahintaa.
- Autopaikkatontin 43057/15 tai siitä muodostettavien tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana tonttineliömetrihintana 1 euroa (nykyarvo 19,22).
B
Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että se oikeutetaan vuokraamaan asemakaavan muutoksen nro 12220 mukaiset seuraavat tontit 31.12.2080 saakka seuraavin ehdoin:
- Asuntotonttien (AK) 43123/4-6 tai niistä muodostettavien tonttien, jotka toteutetaan Hitas-omistusasuntotuotantona tai valtion tukemana (pitkä korkotuki) asumisoikeusasunto- tai vuokra-asuntotuotantona vuosivuokrat määrätään pitäen perusteena elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 33 euroa (nykyarvo 634 euroa).
- Asuntotonttien vuosivuokrista peritään 80 % siltä ajalta, jona tontille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tontille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea, pitkä korkotuki).
- Tonteille toteutettavien monikäyttötilojen vuosivuokra määrätään pitäen perusteena elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 21 euroa (nykyarvo 404 euroa).
- Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä vuokraa
- Yhteispihatonttien (AH) 43123/7 ja 8 vuosivuokrat määrätään pitäen perusteena elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavan tonttineliömetrihintana 1 euroa (nykyarvo 19,22 euroa).
C
Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että se oikeutetaan vuokraamaan asemakaavan muutoksen nro 12228 mukaiset mukaisen välimuodon (hitas-omistusasunto- tai valtion tukema asumisoikeusasuntotuotanto) tuotantona toteutettavan asuntotontin (AK) 49080/13 31.12.2080 saakka seuraavin ehdoin:
- Tontin vuosivuokra määrätään pitäen perusteena elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 28 euroa.
- Asuntotontin vuosivuokrasta peritään 80 % siltä ajalta, jona tontille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tontille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea, pitkä korkotuki).
- Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä vuokraa.
Esitys on ehdotuksen mukainen.
Kaupunkiympäristölautakunnalle esitetään vuokraus- ja myyntiperusteiden määräämistä Herttoniemen yritysalueella sijaitsevalle asemakaavaehdotuksen mukaiselle asuinkerrostalotontille 43081/2 sekä autopaikkatontille 43057/15.
Lisäksi esitetään vuokrausperusteiden määräämistä Länsi-Herttoniemessä sijaitseville asuntotonteille 43123/4-6 ja yhteispihatonteille 43123/7 ja 8 sekä Laajasalossa sijaitsevalle asuntotontille 49080/13.
Herttoniemen yritysalue
Varauspäätös
Kaupunginhallitus päätti 3.4.2017 (350 §) varata Kiinteistö Oy PJV:lle ja sen ainoalle osakkeenomistajalle NREP Finland WH 4 Oy:lle asemakaavan muutosehdotuksen nro 12366 mukaisen 43. kaupunginosan (Herttoniemi) korttelin nro 43081 suunnitellun tontin nro 2 asuntorakentamista varten 31.12.2020 saakka.
Varauspäätöksen mukaan varausalueelle toteutettavasta asuinkerrosalasta tulee toteuttaa:
- noin 60 % vapaarahoitteisena ja sääntelemättömänä omistusasuntotuotantona;
- noin 20 % vapaarahoitteisena ja sääntelemättömänä vuokra-asuntotuotantona. Tämä osuus voidaan toteuttaa myös kokonaan tai osittain vapaarahoitteisena ja sääntelemättömänä omistusasuntotuotantona, jolloin omistusasuntotuotannon osuus kokonaisasuinkerrosalasta on vähintään noin 60 % ja korkeintaan noin 80 % ja
- noin 20 % välimuodon tuotantona.
Asemakaava
Tontit 43081/2 ja 43057/15 ovat kaupunkisuunnittelulautakunnan 28.6.2016 hyväksymän asemakaavaehdotuksen nro 12366 mukaiset suunnitellut tontit. Kaavaehdotus ei ole vielä edennyt valtuuston käsittelyyn.
Tontti 43081/2 kuuluu asuinkerrostalojen korttelialueeseen ja sen rakennusoikeus on yhteensä 21 600k-m2. Tontti 43057/15 kuuluu autopaikkojen korttelialueeseen.
Tontin luovutusmuodot ja osto-optio
Vapaarahoitteisena ja sääntelemättömänä vuokra- ja / tai omistusasuntotuotantona toteutettavat suunnitellusta tontista 43081/2 muodostettavat tontit esitetään luovutettavaksi joko vuokraamalla tai myymällä rakennuttajan valinnan mukaan.
Vapaarahoitteisena ja sääntelemättömänä vuokra- ja / tai omistusasuntotuotantona toteutettavien ja vuokraamalla luovutettavien tonttien maanvuokrasopimuksiin esitetään sisällytettäväksi osto-optio, joka on voimassa enintään 5 vuotta maanvuokrasopimuksen mukaisen vuokra-ajan alkamisesta.
Edellä esitetty poikkeaa siitä kaupunginhallituksen maanmyynnin edistämisen periaatteita vuosille 2014–2018 koskevan päätöksen 16.6.2014 (714 §) mukaisesta lähtökohdasta, että vapaarahoitteisena ja sääntelemättömänä vuokra- ja / tai omistusasuntotuotantona toteutettavat tontit luovutetaan ensisijaisesti myymällä. Hankkeen toteutuminen edellyttää kuitenkin joustoa myöhemmin tapahtuvaan luovutukseen, minkä vuoksi luovutusmuodon esitetään olevan valittavissa.
Muuna kuin vapaarahoitteisena ja sääntelemättömänä vuokra- ja / tai omistusasuntotuotantona toteutettavat tontit vuokrataan pitkäaikaisesti vakiintuneen käytännön mukaisesti.
Esitetyt vuokraus- ja myyntiperusteet ja niiden nykyarvot
Tontin vuokraus- ja myyntiperusteet esitetään määrättävän erikseen kullekin kerrosalatyypille.
Elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavat esitetyt vapaarahoitteisen ja sääntelemättömän tuotannon kerrosneliömetrihinnat sekä vuokrauksen että myynnin osalta olisivat seuraavat:
o 36 euroa asuintilana toteutettavan uudisrakennusoikeuden osalta
o 23 euroa monikäyttötilana toteutettavan uudisrakennusoikeuden osalta
o 27 euroa asuintilana toteutettavan suojellun rakennuksen osalta
o 20 euroa monikäyttötilana toteutettavan suojellun rakennuksen osalta
Edellä mainittujen vuokraus- ja myyntiperusteiden nykyarvot nykyarvo (indeksin pisteluku 1922, 7/2017) ovat seuraavat:
o 692 euroa asuintilana toteutettavan uudisrakennusoikeuden osalta
o 442 euroa monikäyttötilana toteutettavan uudisrakennusoikeuden osalta
o 519 euroa asuintilana toteutettavan suojellun rakennuksen osalta
o 384 euroa monikäyttötilana toteutettavan suojellun rakennuksen osalta
Tontista on hankittu ulkopuolisen arvioijan lausunto. Esitetyt yksikköhinnat perustuvat tähän arvioon ja ovat käypiä.
Hitas-omistusasuntotuotantona tai valtion tukemana (pitkä korkotuki) asumisoikeusasunto- tai vuokra-asuntotuotantona toteutettavien tonttien vuosivuokrat esitetään määrättäväksi pitäen perusteena elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavina kerrosneliömetrihintoja:
o 31 euroa asuintilana toteutettavan uudisrakennusoikeuden osalta
o 19 euroa monikäyttötilana toteutettavan uudisrakennusoikeuden osalta
o 23 euroa asuintilana toteutettavan suojellun rakennuksen osalta
o 17 euroa monikäyttötilana toteutettavan suojellun rakennuksen osalta
Hitas-omistusasuntotuotannon ja valtion tukeman (pitkä korkotuki) asumisoikeusasunto- tai vuokra-asuntotuotannon osalta vuokrausperusteiden nykyarvot (indeksin pisteluku 1922, 7/2017) ovat seuraavat:
o 596 euroa asuintilana toteutettavan uudisrakennusoikeuden osalta
o 365 euroa monikäyttötilana toteutettavan uudisrakennusoikeuden osalta
o 442 euroa asuintilana toteutettavan suojellun rakennuksen osalta
o 327 euroa monikäyttötilana toteutettavan suojellun rakennuksen osalta
Hitas-omistusasuntotuotannossa ja valtion tukemassa (pitkä korkotuki) asumisoikeusasunto- ja vuokra-asuntotuotannossa noudatettavaksi esitettävä vuokrausperuste olisi noin 15 % vapaarahoitteisen ja sääntelemättömän tuotannon vuokrausperustetta alempi.
Vuokran vaikutus asumiskustannuksiin
Esitettyjen vuokrausperusteiden laskennalliset vaikutukset asumiskustannuksiin (euroa / m2) ovat seuraavat:
o 2,7 euroa asuintilana toteutettavan uudisrakennusoikeuden osalta (vapaarahoitteinen ja sääntelemätön omistus- tai vuokra-asuntotuotanto)
o 2 euroa asuintilana toteutettavan suojellun rakennuksen osalta vapaarahoitteinen ja sääntelemätön omistus- tai vuokra-asuntotuotanto)
o 2,3 euroa asuintilana toteutettavan uudisrakennusoikeuden osalta (hitas-omistusasunto ja valtion tukema asumisoikeus- ja vuokra-asuntotuotanto) ja ara-alennus huomioiden 1,9 euroa
o 1,7 euroa asuintilana toteutettavan suojellun rakennuksen osalta (hitas-omistusasunto ja valtion tukema asumisoikeus- ja vuokra-asuntotuotanto) ja ara-alennus huomioiden 1,4 euroa
Autopaikkatontti
Autopaikkatontin 43057/15 vuosivuokra esitetään määrättävän vakiintuneen käytännön mukaisesti pitäen perusteena elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana tonttineliömetrihintana 1 euroa.
Vuokrausperusteen nykyarvo (indeksin pisteluku 1922, 672017) on 19,22 euroa.
Länsi-Herttoniemi
Varauspäätös
Kaupunginhallitus päätti 25.8.2014 (836 §) varata Länsi-Herttoniemessä sijaitsevat tontit 43123/4-6 asuntotuotantotoimistolle. Tonttien rakennusoikeudesta enintään noin 50 % saa toteuttaa valtion tukemana vuokra-asuntotuotantona ja vähintään noin 50 % tulee toteuttaa välimuodon asuntotuotantona.
Yhteispihatontteja 43123/7 ja 8 ei erikseen ole varattu, vaan ne luovutetaan korttelin 43123 asuntotonttien käyttöön.
Asemakaava
Kaupunginvaltuuston 10.9.2014 hyväksymän ja 24.10.2014 lainvoimaiseksi tulleen asemakaavan muutoksen nro 12220 mukaan tontit 43123/4-6 kuuluvat asuinkerrostalojen korttelialueeseen.
Tonttien asuinrakennusoikeudet ovat 2900, 4200 ja 4050 k-m2. Tontille 43123/5 on lisäksi osoitettu monikäyttötilaa 200 k-m2.
Tontit 43132/7 ja 8 kuuluvat asumista palvelevaan yhteiskäyttöiseen korttelialueeseen.
Ehdotetut vuokrausperusteet ja niiden nykyarvot
Hitas-omistusasuntotuotantona tai valtion tukemana asumisoikeusasunto- tai vuokra-asuntotuotantona toteutettavien tonttien 43123/4-6 vuosivuokrat esitetään määrättäväksi pitäen perusteena elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 33 euroa.
Monikäyttötilan vuosivuokra esitetään määrättävän pitäen perusteena elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 21 euroa.
Edellä esitettyjen vuokrausperusteiden nykyarvot (indeksin pisteluku 1922, 7/2017) ovat seuraavat:
- asuintila / hitas-omistusasuntotuotanto tai valtion tukema asumisoikeus- tai vuokra-asuntotuotanto 634 euroa
- monikäyttötila / hitas-omistusasuntotuotanto tai valtion tukema asumisoikeus- tai vuokra-asuntotuotanto 404 euroa
Hitas-omistusasuntotuotannossa ja valtion tukemassa (pitkä korkotuki) asumisoikeusasunto- ja vuokra-asuntotuotannossa noudatettavaksi esitettävä vuokrausperuste olisi noin 15 % alueen vapaarahoitteisen ja sääntelemättömän tuotannon arvioitua käypää hintaa alempi.
Yhteispihatonttien vuosivuokrat esitetään määrättäväksi vakiintuneen käytännön mukaisesti pitäen perusteena elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana tonttineliömetrihintana 1 euroa. Vuokrausperusteen nykyarvo (indeksin pisteluku 1922, 7/2017) on 19,22 euroa.
Vuokran vaikutus asumiskustannuksiin
Esitetyn vuokrausperusteen laskennallinen vaikutus asumiskustannuksiin (euroa / m2 / kk) nykyarvossa ovat hitas-omistusasuntotuotannossa tai valtion tukemassa asumisoikeus- tai vuokra-asuntotuotannossa 2,5 euroa ja ara-alennus huomioiden 2 euroa.
Laajasalo / Yliskylä
Varauspäätös
Kaupunginhallitus päätti 25.8.2015 (836 §) varata tontin 49080/13 asuntotuotantotoimistolle välimuodon asuntotuotannon suunnittelua varten.
Asemakaava
Kaupunginvaltuuston 22.10.2014 hyväksymän ja 31.3.2017 lainvoimaiseksi tulleen asemakaavan muutoksen nro 12228 mukaan tontti 49080/13 kuuluu asuinkerrostalojen korttelialueeseen. Tontin rakennusoikeus on 7 590 k-m2.
Ehdotetut vuokrausperusteet ja niiden nykyarvo
Tontit 490081/13 esitetään vuokrattavaksi pitäen perusteena elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 28 euroa (hitas-omistusasuntotuotanto ja valtion tukema asumisoikeusasunto- ja vuokra-asuntotuotanto).
Vuokrausperusteen nykyarvo (indeksin pisteluku 1922, 7/2017) on 538 euroa.
Vuokran vaikutus asumiskustannuksiin
Esitetyn vuokrausperusteen laskennallinen vaikutus asumiskustannuksiin (euroa / m2) on 2,2 euroa ja ara-alennus huomioiden 1,7 euroa.
Vuokra-aika
Kaikki tontit esitetään vuokrattavaksi 31.12.2080 saakka. Vuokra-aika on siten vakiintuneen käytännön mukaan noin 60 vuotta.
Päätös tullut nähtäväksi 06.09.2017
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §
Esittelijä
Lisätietojen antaja
Katarina Nordberg, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 31800