Ressun lukio, perusparannus, Kaupunkiympäristön toimiala
Ressun lukion perusparannuksen hankesuunnitelman enimmäishinnan korottaminen
Päätös
Kaupunginvaltuusto hyväksyi Ressun lukion perusparannuksen hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamisen 5 300 000 eurolla siten, että hankkeen kokonaiskustannukset ovat arvonlisäverottomana enintään 23 004 370 euroa syyskuun 2017 kustannustasossa.
Päätös on ehdotuksen mukainen.
Hyväksytty hankesuunnitelma
Kaupunginvaltuusto hyväksyi 15.6.2016 § 180 Ressun lukion perusparannuksen hankesuunnitelman siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 7 260 brm² ja rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 15 600 000 euroa joulukuun 2015 kustannustasossa.
Hankesuunnitelma koskee rakennuksessa tehtävää laajaa toiminnallista ja taloteknistä perusparannusta, jossa sovitetaan tilat palvelemaan koulun tarpeita, uusitaan talotekniset asennukset, korjataan vioittuneita rakenteita ja parannetaan energiataloutta.
Ressun lukio sijaitsee keskustassa Kalevankadulla ja se koostuu eri aikoina valmistuneista osista. Koulu on toiminut nykyisessä rakennuksessaan vuodesta 1892 ja sitä on laajennettu viereiselle tontille vuosina 1912−1914. Rakennuksessa on tehty vuosikymmenten kuluessa useita toiminallisia muutoksia. Viimeisin peruskorjaus on 1980-luvulta.
Rakennus on rakennustaiteellisesti ja kaupunkikuvallisesti merkittävä. Asemakaavassa sitä koskee merkintä ark, rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden rakennusten rakennusala. Merkinnän mukaan rakennusta ei saa purkaa eikä siinä saa suorittaa sellaisia purkamis- tai muutostöitä, jotka tärvelevät kadun- tai puistonpuoleisten julkisivujen ja vesikattojen tai sisätilojen rakennustaiteellista arvoa ja tyyliä. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu tämän pyrkimyksen vastaisia toimenpiteitä, on rakennuksen korjaus- ja muutostyöt pyrittävä tekemään entistäen.
Kustannusmuutokset ja niiden syyt
Hankkeen enimmäishinnan määrittelyssä oli varauduttu tavanomaisiin peruskorjaushankkeessa esiintyviin muutostöihin. Hankesuunnitelman lisä- ja muutostyövaraus oli 1 500 000 euroa. Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esityksen mukaan hankkeeseen myönnetty lisä- ja muutostyövaraus ei tule riittämään verrattuna nyt muodostuneisiin kustannuksiin.
Perusparannuksen suunnittelun lähtötiedoiksi laadittiin kuntotutkimus ja haitta-ainekartoitus. Selvitykset tehtiin kiinteistön ollessa käytössä, jolloin rakenneavausten tekeminen on vaikeaa. Urakan aikana on ilmennyt laajoihin lisätöihin johtaneita asioita, joiden selvittäminen ennakkoon olisi vaatinut mittavia purkutöitä suunnitteluvaiheen aikana.
Perusparannushankkeen rakentamistyöt on aloitettu tammikuussa 2018. Rakentamisaikana on tullut esiin seuraavia merkittäviä lisä- ja muutostöitä:
- Rakennuksen välipohjien eristeissä oli asbestia. Tämän johdosta välipohjat ja uudistettavat sekundäärirakenteet jouduttiin purkamaan ns. asbestityönä. Näiden aiheuttama lisäkustannus on noin 450 000 euroa.
- Rakennuksessa esiintyi erilaisia haitta-aineita merkittävästi enemmän kuin suunnitelmissa, mikä aiheutti ylimääräisiä purku- ja puhdistustoimia. Näistä seurasi mittavia rakenteiden uusimisia ja lisäaikatarvetta toteutukselle. Haitta-aineiden aiheuttama lisäkustannus on noin 150 000 euroa.
- Purkutöiden edistyessä rakennuksesta on löydetty lähtötiedoista poikkeavia, ennakoimattomia ratkaisuja. Näitä ei ole voitu tutkia ennakkoon, koska koulu oli hankesuunnitteluaikana käytössä. Rakenneratkaisuista johtuvien lisätöiden kustannusvaikutus on noin 1 250 000 euroa.
- Sisäpuoliset seinärappaukset uusittiin laajoilta alueilta, koska ne ovat olleet irti alustastaan. Tämän kustannusvaikutus on noin 600 000 euroa.
- Betonirakenteinen ja monimuotoinen räystäsrakenne oli niin huonossa kunnossa, että se jouduttiin uusimaan kokonaan. Kustannusvaikutus noin 350 000 euroa.
- Alapohjien kiviladonnat piti kunnostaa ja vahvistaa. Kustannusvaikutus noin 150 000 euroa.
Perusparannushanke tulee lisä- ja muutostöiden vuoksi viivästymään neljä kuukautta alkuperäisestä aikataulusta ja valmistuu lokakuun lopussa 2019. Aikataulullisesti kriittisten työvaiheiden osalta urakoitsijalle on jouduttu korvaamaan aikataulun kirimisestä aiheutuneita kustannuksia. Myös lisäajan synnyttämät työmaan yhteiset kustannukset joudutaan korvaamaan urakoitsijalle. Viivästymisen aiheuttama lisäkustannus on yhteensä noin 1 000 000 euroa.
Hankkeen uudet kokonaiskustannukset
Perusparannushankkeen hyväksytty indeksikorjattu arvonlisäveroton enimmäishinta urakoiden tilausajankohtana oli 17 704 370 euroa syyskuun 2017 kustannustasossa.
Hankkeen enimmäishinnan korotuksen jälkeen hankkeen uusi urakkavaiheen enimmäishinta on arvonlisäverottomana 23 004 370 euroa. Kustannukset ovat arvonlisäverottomana 3 169 euroa/brm².
Enimmäishinnan korotus rahoitetaan talonrakennushankkeiden rakentamisohjelman puitteissa muista hankkeista säästyneistä määrärahavarauksista.
Korjatuilla kustannuksilla tilojen tulevaksi vuokraksi arvioidaan 33,56 euroa/htm², josta pääomavuokran osuus on 29,91 euroa/htm² ja ylläpitovuokran osuus 3,65 euroa/htm². Yhteensä vuokrakustannukset ovat siten arviolta 168 303 euroa kuukaudessa ja 2 019 641 euroa vuodessa. Vuokra-arvio on laskettu hankkeen korjatun enimmäishinnan perusteella 30 vuoden poistoajalla ja kolmen prosentin tuotto-odotuksella. Pääomavuokra tarkentuu toteutuneiden kustannusten mukaan ja ylläpitovuokra valmistumisajankohdan ylläpitovuokraa vastaavaksi.
Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto
Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 18.6.2019 § 215 antanut hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamisesta puoltavan lausunnon. Lausunto on kokonaisuudessaan asian päätöshistoriassa.
Hankesuunnitelmia koskeva toimivalta
Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 3 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää hankesuunnitelmista, joiden kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa.
Kaupunginhallitus 19.08.2019 § 509
Päätös
Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
Kaupunginvaltuusto hyväksyy Ressun lukion perusparannuksen hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamisen 5 300 000 eurolla siten, että hankkeen kokonaiskustannukset ovat arvonlisäverottomana enintään 23 004 370 euroa syyskuun 2017 kustannustasossa.
Esittelijä
Lisätiedot
Maria Nyfors, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 21731
Ville Vastamäki, hankepäällikkö, puhelin: 310 25902
Kasvatus- ja koulutuslautakunta 18.06.2019 § 215
Lausunto
Kasvatus- ja koulutuslautakunta antoi puoltavan lausunnon Ressun lukion perusparannuksen hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamisesta 5 300 000 eurolla arvonlisäverottomana siten, että hankkeen kokonaiskustannukset ovat arvonlisäverottomana enimmillään yhteensä 23 004 370 euroa.
Osoitteessa Kalevankatu 8–10 sijaitsevan Ressun lukion perusparannuksen lähtökohtana on ollut yli satavuotiaan koulurakennuksen talotekniikan ja sisäilman laadun parantaminen. Perusparannuksessa rakennuksen terveellisyyttä ja turvallisuutta parannetaan sekä tilojen toiminnallisuus suunnitellaan vastaamaan nykyajan oppimisympäristöjä.
Asemakaavan mukaan rakennusta ei saa purkaa, eikä siinä saa suorittaa sellaisia toimenpiteitä, jotka tärvelevät kadun- ja puistonpuoleisten julkisivujen, vesikattojen tai sisätilojen arvoa tai tyyliä. Rakennuksen korjaus- ja muutostyöt on pyrittävä tekemään entistäen.
Opetusvirasto on 31.5.2016 antanut kiinteistöviraston tilakeskukselle puoltavan lausunnon Ressun lukion 15.4.2016 päivätystä perusparannuksen hankesuunnitelmasta. Hankkeen laajuus oli 7260 brm² ja enimmäishinta 15,6 miljoonaa euroa. Hankkeen aiheuttama korotus vuonna 2016 maksettuun 932 124 euron vuokraan oli 511 596 euroa vuodessa eli koulurakennuksen vuosivuokra nousi 1,4 miljoonaan euroon. Lisäksi rakentamisen aikaisista väistötiloista osoitteessa Lehtikuusentie 4 aiheutuu 17 520 euron vuosittainen vuokrankorotus.
Rakennushanke on käynnistetty tammikuussa 2018. Kaupunkiympäristön toimialan mukaan enimmäishinnan korotukseen ovat johtaneet työmaa-aikana esiin tulleet lisätyöt, joiden selvittäminen olisi vaatinut mittavia purkutöitä suunnitteluvaiheessa. Rakennuksen välipohjassa oli asbestia, erilaisia muita haitta-aineita löytyi ennakoitua enemmin ja purkutöiden yhteydessä löytyi lähtötiedoista poikkeavia ennakoimattomia ratkaisuja. Lisäksi hanke tulee viivästymään neljä kuukautta alkuperäisestä aikataulusta eli valmistuu lokakuussa 2019.
Esitetyn korotuksen jälkeen hankkeen uusi enimmäishinta on arvonlisäverottomana 23 004 370 euroa ja kustannukset arvonlisäverottomana 3 169 euroa brm². Korjatuilla kustannuksilla tilojen tulevaksi vuokraksi arvioidaan 33,56 euroa/htm², josta pääomavuokra on 29,91 euroa/htm² ja ylläpitovuokra 3,65 euroa/htm², yhteensä 168 303 euroa kuukaudessa eli 2 019 641 euroa vuodessa. Vuokra-arvio on laskettu hankkeen korjatun enimmäishinnan perusteella 30 vuoden poistoajalla ja kolmen prosentin tuotto-odotuksella. Pääomavuokra tarkentuu toteutuneiden kustannusten mukaan ja ylläpitovuokra valmistumisajankohdan ylläpitovuokraa vastaavaksi.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta huomauttaa, että kaupunkiympäristön toimialan on huomioitava nyt esitettävä enimmäishinnan korottaminen ja siitä aiheutuvaa vuosittainen lisävuokraa (n. 576 000 euroa) kasvatuksen ja koulutuksen toimialan vuokra-arviossa, että vuokrankorotus voidaan huomioida toimialan budjetissa jo vuodelle 2020. Lisäksi hankeen valmistumisen viivästyminen aiheuttaa toimialalle ylimääräisiä kustannuksia.
Lautakunta muistuttaa lisäksi, että rakennussuojelusta johtuvat rakentamisen lisäkustannukset tulisi kuulua kiinteistön omistajalle, eivätkä rakennussuojelun lisävuokravaikutukset saa kuluttaa opetukseen varattua määrärahaa. Lisäksi Helsingin kaupunkistrategian 2017–2021 mukaan sisäilmakorjauksista aiheutuvien investointien ei tulisi nostaa tiloista perittävää käypää vuokraa.
Esittelijä
Lisätiedot
Mauno Kemppi, tilapalvelupäällikkö, puhelin: 310 86860
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 02.05.2019 § 51
Esitys
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esitti kaupunginhallitukselle Ressun lukion perusparannuksen hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamista 5 300 000 eurolla arvonlisäverottomana siten, että hankkeen kokonaiskustannukset ovat enintään yhteensä arvonlisäverottomana 23 004 370 euroa syyskuun 2017 kustannustasossa.
Päätös tehtiin ehdolla, että kasvatuksen- ja koulutuksen toimiala hyväksyy enimmäishinnan korottamisen.
Esittelijä
Lisätiedot
Jari Miettinen, projektipäällikkö, puhelin: 310 76399
Kalevi Hinkkanen, yksikön päällikkö, puhelin: 310 43867
Kaupunkiympäristön toimiala Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus Tekninen johtaja 06.11.2018 § 172
Päätös
Tekninen johtaja päätti korottaa Ressun lukion perusparannuksen lisä- ja muutostyövarausta 26.10.2018 hyväksytyn urakkavaiheen kustannusarvion mukaisesti.
Päätöksen perustelut
Hankesuunnitelma
Ressun lukion peruskorjauksen hankesuunnitelma on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 15.6.2016 (§180) siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 7 260 brm² ja, että rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 15 600 000 euroa joulukuun 2015 hintatasossa.
Hankkeen enimmäishinta
Hankkeen indeksikorjattu enimmäishinta on 17 704 370 euroa arvonlisäverottomana (THI /2017). Hankkeelle päätetty indeksikorjattu enimmäishinta ei ylity lisä- ja muutostyövarauksen korotuksen johdosta.
Urakkakustannusarvioon muutos
Lisä- ja muutostöitä arvioitaessa on varauduttu tavanomaisiin esiintyviin muutoksiin. Työn aikana on kuitenkin ilmennyt suuria rakenteiden uusimistarpeita, joita ei voinut suunnitelmissa ottaa huomioon eikä toimivan koulun tiloissa tutkia. Tällaisia tarpeita on ollut mm. vesikaton ja räystäsrakenteiden sekä välipohjarakenteiden osalla.
Aikataulu
Rakentaminen on alkanut vuoden 2018 alussa ja valmistuu käyttöönotettavaksi joulukuussa 2019.
Rahoitus
Hankkeen rahoitus on talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmassa vuosina 2018-2019.
Kaupunkiympäristön toimiala Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus Tekninen johtaja 21.11.2017 § 76
Lisätiedot
Jari Miettinen, projektipäällikkö, puhelin: 310 76399
Kalevi Hinkkanen, yksikön päällikkö, puhelin: 310 43867
Päätös tullut nähtäväksi 12.09.2019
VALITUSOSOITUS
Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.
Valitusoikeus
- se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianomainen)
- kunnan jäsen.
Valitusaika
Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.
Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.
Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.
Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.
Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.
Valitusperusteet
Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että
- päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä
- päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa
- päätös on muuten lainvastainen.
Valitusviranomainen
Kunnallisvalitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.
Hallinto-oikeuden asiointiosoite on seuraava:
Sähköpostiosoite: | helsinki.hao@oikeus.fi |
Postiosoite: | Radanrakentajantie 5 |
00520 HELSINKI | |
Faksinumero: | 029 56 42079 |
Käyntiosoite: | Radanrakentajantie 5 |
Puhelinnumero: | 029 56 42000 |
Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet
Valituksen muoto ja sisältö
Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.
Valituksessa, joka on osoitettava valitusviranomaiselle, on ilmoitettava
- päätös johon haetaan muutosta
- miltä kohdin päätökseen haetaan muutosta ja mitä muutoksia siihen vaaditaan tehtäväksi
- perusteet, jolla muutosta vaaditaan.
Valituksessa on ilmoitettava valittajan nimi ja kotikunta. Jos valittajan puhevaltaa käyttää hänen laillinen edustajansa tai asiamiehensä tai jos valituksen laatijana on joku muu henkilö, valituksessa on ilmoitettava myös tämän nimi ja kotikunta.
Valituksessa on lisäksi ilmoitettava postiosoite ja puhelinnumero, joihin asiaa koskevat ilmoitukset valittajalle voidaan toimittaa.
Valittajan, laillisen edustajan tai asiamiehen on allekirjoitettava valitus. Sähköistä asiakirjaa ei kuitenkaan tarvitse täydentää allekirjoituksella, jos asiakirjassa on tiedot lähettäjästä eikä asiakirjan alkuperäisyyttä tai eheyttä ole syytä epäillä.
Valitukseen on liitettävä
- päätös, johon haetaan muutosta valittamalla, alkuperäisenä tai jäljennöksenä
- todistus siitä, minä päivänä päätös on annettu tiedoksi, tai muu selvitys valitusajan alkamisen ajankohdasta
- asiakirjat, joihin valittaja vetoaa vaatimuksensa tueksi, jollei niitä ole jo aikaisemmin toimitettu viranomaiselle.
Oikeudenkäyntimaksu
Hallinto-oikeus perii muutoksenhakuasian käsittelystä 260 euron oikeudenkäyntimaksun. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä.
Pöytäkirja
Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.
Sähköpostiosoite: | helsinki.kirjaamo@hel.fi |
Postiosoite: | PL 10 |
00099 HELSINGIN KAUPUNKI | |
Faksinumero: | (09) 655 783 |
Käyntiosoite: | Pohjoisesplanadi 11-13 |
Puhelinnumero: | (09) 310 13700 (Yleishallinto) |
Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.
Esittelijä
Lisätietojen antaja
Maria Nyfors, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 21731
Ville Vastamäki, hankepäällikkö, puhelin: 09 310 25902