Pakilan palvelurakennukset -allianssihanke

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto hyväksyy Pakilanpuiston allianssin (yläaste, ala-aste, päiväkoti ja nuorisotilat) 20.9.2019 päivätyn hankesuunnitelman siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 13 372 brm² ja rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 52 800 000 euroa heinäkuun 2019 kustannustasossa.

Hankesuunnitelma koskee Halkosuontie 88:n rakennuksessa tehtävää laajennusta sekä laajaa toiminnallista ja teknistä perusparannusta sekä Elontie 35:n uudisrakennusta.

Halkosuontie 88:n rakennuksissa toimii nykyisin Pakilan ala-aste. Hankkeen valmistuttua siellä toimii perusopetuksen vuosiluokat 3
–6 sekä Pakilan yläaste ja nuorisopalvelut. Elontie 35:n rakennuksessa toimii nykyisin päiväkoti Havukka. Hankkeen valmistuttua siellä toimii Pakilan ala-asteen alkuopetuksen vuosiluokat 1–2 sekä uusi päiväkoti, joka korvaa päiväkodit Havukan ja Pakilan.

Sijoittamalla nykyisten viiden palvelurakennuksen toiminnot kahteen kiinteistöön voidaan tilankäyttöä tehostaa ja vapauttaa kaksi kiinteistöä muuhun käyttöön sekä luopua yhdestä vuokratilasta kokonaan.

Hankkeesta on laadittu 20.9.2019 päivätty hankesuunnitelma. Työryhmässä on ollut edustettuna kaupunkiympäristön toimiala, kasvatuksen ja koulutuksen toimiala, kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala, hankkeen toteuttajaksi valittu allianssikumppani sekä hankkeen suunnitteluryhmäksi valittu allianssikumppani.

Hankkeen suunnittelun yhteydessä on kuultu asiantuntijoina kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun, liikenne- ja katusuunnittelupalvelun, ympäristöpalvelun, rakennusvalvonnan sekä kaupunginmuseon edustajia, esteettömyysasiantuntijaa sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialan ja kulttuuri- ja vapaa-ajan toimialan työsuojelun yhteistoimintahenkilöstöä.

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on antanut hankkeesta puoltavan lausunnon 22.10.2019, 334 §. Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta on 19.11.2019, 187 § antanut hankkeesta puoltavan lausunnon.

Allianssi ja sitä koskevat aiemmat päätökset

Helsingin kaupunki on hankkinut kilpailumenettelyllä allianssikumppanit kehittämään yhdessä tilaajana toimivan kaupungin kanssa Pakilan yläasteen koulun, Pakilan ala-asteen koulun, päiväkoti Havukan ja päiväkoti Pakilan sekä nuorisopalvelujen tilojen kokonaisuutta. Samassa yhteydessä on tarkasteltu liikunta-alueiden ja mahdollisesti vapautuvien tonttien kehittämistä sekä väistötilaratkaisuja. Allianssi muodostettiin kahdessa vaiheessa, siten että ensiksi kilpailutettiin suunnitteluryhmä ja sen jälkeen toteuttajaosapuoli.

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto on 28.6.2018, 95 § päättänyt hyväksyä allianssikumppaniksi laatu- ja palkkiovertailulla parhaaksi arvioidun suunnitteluryhmän Arkkitehdit Rudanko + Kankkunen Oy, Arkkitehdit Frondelius + Keppo + Salmenperä Oy, FCG Suunnittelu ja Tekniikka Oy, Ideastructura Oy. Suunnitteluryhmän työ käynnistyi elokuussa 2018.

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto on 1.11.2018, 122 § päättänyt hyväksyä allianssikumppaniksi laatu- ja palkkiovertailulla parhaaksi arvioidun toteuttajan NCC Suomi Oy:n.

Kehitysvaiheen allianssisopimus on allekirjoitettu 20.12.2018.

Allianssitoteutusmalli

Allianssi on rakennushankkeen toteutusmuoto, jossa tilaaja hankkii suunnittelijat ja rakentajat kehittämään ja toteuttamaan hankkeen yhdessä tilaajan kanssa.

Allianssin periaatteita ovat yhteinen organisaatio ja yhteiset tavoitteet sekä riskien ja hyötyjen jakaminen. Allianssitoteutus käynnistyy kumppanien valinnan jälkeen kehitysvaiheella, jonka aikana asetetaan hankkeen laatu-, laajuus-, aikataulu- ja kustannustavoitteet.

Hankkeen onnistumista mitataan keskeisten tavoitteiden toteutumisen perusteella. Hankkeen enimmäishinta koostuu allianssin tavoitekustannuksesta ja tilaajan kustannuksista. Tavoitekustannus muodostuu osapuolille syntyvistä todellisista korvattavista kustannuksista, palkkiosta ja riskivarauksesta. Lisäksi tilaaja varaa rahoituksen hankkeen valmistelukustannuksiin, tilaajan riskivaraukseen sekä bonuspooliin. Hankkeelle varatusta bonuspoolista maksetaan osapuolille kannustinpalkkiota tulostavoitteiden toteutuessa.

Kehitysvaiheen jälkeen laaditaan toteutusvaiheen allianssisopimus (TAS), jossa hankkeelle määritellään sitovat tulostavoitteet ja asetetaan näiden seuraamiselle mittarit. Toteutusvaiheen allianssisopimus kattaa hankkeen rakentamisvaiheen erikseen sovittavine jälkiseuranta-aikoineen. Suunnittelussa ja toteutuksessa tehdään yhteistyötä tehokkaiden ja taloudellisten toteutustapojen kehittämiseksi.

Nykyiset rakennukset

Pakilan yläasteen koulu toimii purettavaksi esitettävässä rakennuksessa osoitteessa Pilkekuja 10. Nykyisen rakennuksen kuntoon saattaminen edellyttäisi laajaa perusparannusta sekä osan tiloista korvaavan laajennuksen rakentamista. Nykyinen rakennus on haastava mm. esteettömyyden ja nykyaikaisten opetusmenetelmien kannalta. Lisäksi rakennus sijoittuu Kehä I:n melu- ja hiukkasvyöhykkeelle. Osa rakennuksen tiloista on asetettu käyttökieltoon sisäilmaongelmien vuoksi ja niitä korvaamaan tontille on sijoitettu erillinen tilaelementtirakennus. Hankkeen valmistuttua yläaste on tarkoitus siirtää Halkosuontie 88:n tiloihin.

Pakilan nykyisen ala-asteen koulun rakennuksesta osoitteessa Halkosuontie 88 on laadittu kuntotutkimusten perusteella korjaustarveselvitys. Suurimpina korjaustoimenpiteitä ovat alapohjan ja pohjaviemäreiden uusiminen, julkisivujen kunnostus sekä ikkunoiden ja vesikaton kunnostus takka uusiminen. Tilantarpeen vuoksi Pakilan ala-asteen käytössä on erillinen tilaelementtirakennus. Hankkeen valmistuttua perusopetuksen vuosiluokat 3–6 toimisivat Halkosuontie 88:n tiloissa. Perusopetuksen vuosiluokat 1–2 on tarkoitus sijoittaa Elontie 35 uudisrakennukseen.

Päiväkoti Havukan rakennus osoitteessa Elontie 35 on teknisesti ja toiminnallisesti käyttöikänsä päässä ja se esitetään purettavaksi ja korvattavaksi uudisrakennuksella

Päiväkoti Pakila toimii osoitteessa Palosuontie 2. Rakennus sijaitsee Kehä I:n melu- ja hiukkasvyöhykkeellä. Päiväkoti Pakilan toiminta on tarkoitus siirtää Elontie 35 uudisrakennukseen ja nykyinen rakennus vapautuu muuhun käyttöön.

Nuorisopalvelut on vuokrannut yksityiseltä toimijalta tilat nuorisotilaksi (noin 300 htm²) osoitteesta Lepolantie 19. Tiloista on tarkoitus luopua ja siirtää toiminta koulurakennuksen yhteyteen osoitteeseen Halkosuontie 88.

Pakilanpuiston allianssin hankesuunnitelma

Hankkeessa ajanmukaistetaan Halkosuontie 88:n tilat opetuksen vaatimusten mukaisesti, uusitaan talotekniset asennukset, parannetaan energiatehokkuutta sekä korjataan julkisivut, ikkunat ja vesikatto sekä uusitaan alapohja. Pakilan yläasteen rakennus osoitteessa Pilkekuja 10 puretaan Halkosuontie 88:n laajennusosan valmistuttua. Molempien koulujen yhteydessä olevat tilaelementtipaviljongit puretaan. Päiväkoti Pakilan rakennus vapautuu muuhun käyttöön. Elontie 35:n rakennus korvataan uudisrakennuksella. Hanke suunnitellaan toteutettavaksi vaiheittain, kiireellisimpänä uudet tilat Pakilan yläasteelle.

Päiväkotiin sijoitetaan monivammaisten lasten erityisryhmä (ns. MOVA-ryhmä). Lisäksi kouluihin sijoitetaan kaksi vaativan erityisopetuksen toiminta-alueittain etenevän opetuksen ryhmää (ns. TOI-opetus).

Hankkeen ohessa on neuvoteltu Helsingin NMKY:n kanssa osoitteessa Palosuontie 4 b sijaitsevan toimintakeskuksen korvaamisesta uudella isommalla uudisrakennuksella, joka sijoitetaan nykyiselle yläasteen tontille. Perusopetuksen yläasteen ja osittain myös ala-asteen liikunnanopetus toteutetaan Helsingin NMKY:n toimintakeskuksessa, jolloin suurin osa perusopetuksen liikuntatiloista voidaan jättää rakentamatta koulun yhteyteen. Samalla Pakilan alueen liikuntatilatarjonta paranee.

Hanke tarjoaa alueen asukkaille, asukasyhdistyksille ja muulle kansalaistoiminnalle toimivat puitteet toiminnan järjestämiselle. Tarkoituksenmukaisella ja turvallisella tilasuunnittelulla tuetaan tilojen aktiivista ilta-, viikonloppu- ja loma-aikakäyttöä. Lisäksi koulun ja päiväkodin piha-alueet tarjoavat myös alueen asukkaille monipuoliset leikki- ja liikuntaolosuhteet toimipisteiden toiminta-aikojen ulkopuolella.

Asukaslähtöisyyttä ja käyttäjien osallisuutta toteutetaan koko hankkeen ajan. Helmikuussa 2018 järjestettiin mahdollista asemakaavamuutosta ennakoinut OAS-tilaisuus ja joulukuussa 2018 tilahankkeen asukastilaisuus, jossa asukkailta pyydettiin mielipiteitä palvelujen sijaintivaihtoehdoista. Näihin molempiin liittyi Kerro kantasi -verkkokysely. Syksyllä 2018 järjestettiin pedagogisen suunnitelman laatimiseen liittyen käyttäjätyöpajoja henkilöstölle, koululaisille ja heidän vanhemmilleen. Toukokuussa 2019 järjestetyssä asukastilaisuudessa esiteltiin alustavat ehdotussuunnitelmat. Hankkeelle on perustettu verkkosivu, josta hankkeen etenemistä voi seurata. Paikallisiin toimijoihin pidetään yhteyttä tiedotteiden sähköpostijakelulla.

Hanke toteuttaa Hiilineutraali Helsinki 2035 -toimenpideohjelmaa muun muassa siten, että uudisosat suunnitellaan pääosin puurakenteisina. Uudisrakennusten lämmitys toteutetaan käytön osalta hiilineutraalisti lähdelämmöllä, joka perustuu hukka-, aurinko- ja maalämmön hyödyntämiseen. Elinkaariohjausmallia pilotoidaan ja hyödynnetään viherkerroinmenetelmää.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1.

Hankkeen laajuus ja rakentamisaikataulu

Hankkeen kokonaislaajuus on 13 372 brm², 10 621 htm², 8 246 hym², joka jakaantuu seuraavasti:

Halkosuontie 88

• Perusparannuksen laajuus 4 802 brm², 3661 htm², 2 905 hym².
• Uudisosan laajuus 4 028 brm², 3 288 htm², 2 451 hym².

Elontie 35

• Uudisrakennuksen laajuus 4 542 brm², 3 672 htm², 2 890 hym².

Ensimmäisen vaiheen rakentaminen alkaa Halkosuontien tontilla kesäkuussa 2020 ja sen on tarkoitus valmistua joulukuussa 2021. Toisen vaiheen rakentaminen alkaa Elontien tontilla helmikuussa 2022 ja valmistuu kesällä 2023.

Hankkeen rahoitus ja rakentamiskustannukset

Vuoden 2020 talousarvion liitteenä olevassa talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmassa vuosiksi 2020−2029 perusparannuksen suunnittelulle ja toteutukselle on varattu 42,6 miljoonaa euroa vuosille 2020−2023. Hankkeen toteutuksen edellyttämä 52,8 miljoonan euron rahoitustarve tullaan huomioimaan uuden rakentamisohjelmaehdotuksen valmistelussa.

Hankkeen enimmäishinta koostuu tavoitekustannuksesta ja tilaajan kustannuksista. Kustannusarvion mukaan hankkeen enimmäishinta kustannustasossa heinäkuun 2019 on arvonlisäverottomana 52 800 000 euroa. Hankkeen toteutukselle arvioitu allianssin tavoitekustannus on arvonlisäverottomana 50 800 000 euroa. Tilaajan kustannuksiin varataan arvonlisäverottomana 2 000 000 euroa. Allianssin toteutuksen tavoitekustannus tarkennetaan ennen toteutusvaiheen allianssisopimuksen solmimista. Kustannukset sisältävät kustannuksia lisäävinä uudisosien toteuttamisen pääosin puurakenteisina sekä MOVA ja TOI erityisryhmistä johtuvat tilojen ja pihan erityisvaatimukset. Lisäksi lähdelämmön toteuttaminen lisää investointikustannuksia arviolta 300 000–500 000 euroa. Tämä lisäkustannus kompensoituu rakennusten elinkaaren aikana pienempänä ostoenergiakustannuksena.

Muut allianssin kustannukset

Kustannusten osalta varauduttu myös varsinaisen investoinnin ulkopuolisiin hankintoihin, kuten tonttien rakennuskelpoisiksi saattamiseen ja väistötilan hankintaan, jotka allianssi voi toteuttaa. Tonttien rakentamiskelpoiseksi saattamiseksi puretaan päiväkoti Havukan rakennus, paviljonkirakennus ala-asteen tontilta sekä yläasteen rakennus ja samalla tontilla sijaitseva paviljonki, yhteensä noin 8 300 brm². Purkamisen kustannukset ovat arvonlisäverottomana enintään noin 1 250 000 euroa. Nämä kustannukset eivät sisälly palvelurakennuksille kohdistettaviin kustannuksiin. Väistötilan käyttö on hankkeen suunnittelun edetessä tarkentunut siten, että sitä käytetään myös muiden kaupungin hankkeiden väistötiloina ja se tullaan kilpailuttamaan erikseen ja väistötilahankkeesta tehdään erillinen päätös.

Tilakustannus käyttäjille

Perusparannuksen, laajennuksen ja uudisrakennuksen valmistumisen jälkeen arvioitu tilakustannus eli sisäinen vuokra on noin 327 163 euroa kuukaudessa. Vuosivuokra on noin 3 926 000 euroa. Kuukausivuokra on noin 30,80 euroa/htm², josta pääomavuokran osuus on noin 26,17 euroa/htm² ja ylläpitovuokran noin 4,63 euroa/htm². Lopullinen pääomavuokra tarkistetaan allianssissa toteutuneiden kustannusten mukaan.

Toteutusvaiheen allianssisopimus (TAS), jossa allianssi määrittää tavoitekustannuksen sekä tavoitekustannuksen saavuttamiseen ohjaavan kannustinjärjestelmän on tarkoitus saattaa kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston päätettäväksi alustavan aikataulun mukaan alkuvuodesta 2020. Tavoitekustannus asetetaan enimmäiskustannuksia sekä sovittuja riskivarauksia alemmalle tasolle. Ylläpitovuokra tarkistetaan valmistumisajankohdan ylläpitovuokraa vastaavaksi.

Helsingin NMKY:ltä kasvatuksen ja koulutuksen toimialan käyttöön vuokrattavien liikuntatilojen sisäinen kokonaisvuokra, joka sisältäen ylläpidon ja yleiskustannuksen on enintään 268 800 vuodessa eli noin 22 400 euroa kuukaudessa, joka laskennalliselle noin 1 400 htm² suuruiselle vuokra-alalle jyvitettynä on noin 16,00 euroa/htm²/kk.

Väistötilojen kustannus sisältyy pääomavuokraan. Hankkeelle kohdistuva väistötilojen kustannusvaikutus on noin 5 337 600 euroa. Nykyisen pääomavuokran ylittävä, edellä esitettyihin pääomakustannuksiin sisältyvä väistötilan kustannusvaikutus on arviolta 0,21 euroa/htm²/kk. Koska osa tiloista on lisätiloja ja osa väistötiloja kasvatuksen ja koulutuksen toimiala maksaa väliaikaisista tiloista samaa neliövuokraa kuin tulevista valmiista tiloista.

Alustavan arvion mukaan kulttuuri- ja vapaa-ajan toimialan nuorisopalveluiden osuus tilakustannuksesta on noin 5 205 euroa/kk eli 62 454 euroa vuodessa.

Sisäisen vuokran määräytyminen kasvatuksen ja koulutuksen toimialan käyttäjien välillä määritellään myöhemmin yhteistyössä käyttäjien kanssa.

Hankkeen toteutus

Hanke toteutetaan projektiallianssimuotoisena. Hankkeen toteutusvaiheen allianssisopimus (TAS) allekirjoitetaan, kun hankesuunnitelma on hyväksytty ja sitovat tulostavoitteet ja mittarit niiden seuraamiselle on määritelty.

Hankkeen toteutusvastuu on allianssilla, jonka muodostavat tilaajana Helsingin kaupunki/kaupunkiympäristön toimiala sekä palveluntuottajaosapuolina suunnitteluryhmä ja päätoteuttaja NCC Suomi Oy.

Koulu- ja päiväkotirakennukset tulevat Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan omistukseen, joka vuokraa tilat toiminnan järjestäjille. Rakennusten ylläpidosta vastaa kaupunkiympäristön toimialan ylläpitopalvelu.

Väistötilat

Hankkeen toteuttaminen esitetyllä enimmäishinnalla ja aikataululla edellyttää väistötilojen hankintaa siten, että väistötilat voidaan ottaa käyttöön kesällä 2020. Tilajärjestelyt toteutetaan niin, että väistötilojen tarve jää mahdollisimman vähäiseksi.

Yläaste ja päiväkoti Pakila toimivat nykyisissä tiloissaan siihen asti kunnes uudet tilat valmistuvat. Niillä ei ole väistötilatarvetta. Ala-asteen koko toiminta siirretään väistötiloihin Halkosuontie 88:n perusparannuksen ja laajennuksen rakentamisajaksi arviolta 8/2020–12/2021 (17 kk) väliselle ajalle. Sen jälkeen päiväkoti Havukka ja ala-asteen 1. ja 2. luokka toimivat väistötiloissa Elontie 35:n uudisrakentamisen ajan arviolta 1/2022–7/2023 (19 kk).

Väistötilojen kustannus ei sisälly hankesuunnitelman mukaiseen enimmäishintaan. Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto on 31.10.2019, 102 § esittänyt kaupunginhallitukselle Pakilan ala-asteen ja päiväkoti Havukan väistötilojen hankesuunnitelman hyväksymistä. Arvion mukaan väistötilojen kustannus tälle hankkeelle on noin 5,34 milj. euroa. Väistötiloja koskeva päätös tehdään myöhemmin erikseen.

Kasvatus- ja koulutuslautakunnan sekä kulttuuri ja vapaa-aikalautakunnan lausunto

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 22.10.2019, 334 § antanut hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon ja todennut, että hankesuunnitelma vastaa pääosin hyvin kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita. Kulttuuri ja vapaa-aikalautakunta on 19.11.2019, 187 § antanut hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon. Lausunnot ovat kokonaisuudessaan asian päätöshistoriassa.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 3 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää hankesuunnitelmista, joiden kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta 19.11.2019 § 187

Lausunto

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Eeva Jalovaara, arkkitehti, puhelin: 310 21714

Matti Kuusela, tilapalvelupäällikkö, puhelin: 310 87783

Heidi Hållman, aluepäällikkö, puhelin: 310 71608

Pirjo Lehtinen, toiminnanjohtaja, puhelin: 310 21689

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 31.10.2019 § 102

Esitys

03.10.2019 Esittelijän muutetun ehdotuksen mukaan

01.11.2018 Ehdotuksen mukaan

28.06.2018 Ehdotuksen mukaan

25.01.2018 Ehdotuksen mukaan

Esittelijä

Lisätiedot

Reetta Amper, hankesuunnittelija, puhelin: 310 38283

Jarmo Raveala, vs. rakennetun omaisuuden hallintapäällikkö, puhelin: 310 23466

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 22.10.2019 § 334

Päätös

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Ilari Suomalainen, projektiarkkitehti, puhelin: 310 86492

Kaupunkiympäristön toimiala Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus Rakennetun omaisuuden hallinta Rakennetun omaisuuden hallintapäällikkö 30.05.2018 § 20

Päätös

Päätöksen perustelut

Kaupunkiympäristön toimiala Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus Rakennetun omaisuuden hallinta Rakennetun omaisuuden hallintapäällikkö 10.04.2018 § 10

Lisätiedot

Reetta Amper, hankesuunnittelija, puhelin: 310 38283

Kaupunkiympäristön toimiala Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus Rakennetun omaisuuden hallinta Palvelutilaverkko Yksikön päällikkö 09.02.2018 § 4

Päätös

Päätöksen perustelut

Lisätiedot

Reetta Amper, hankesuunnittelija, puhelin: 310 38283

Päätös tullut nähtäväksi 11.12.2019

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §