Tonttivaraus, asuntohankkeen suunnittelu, Oulunkylä, tontti 28226/30, Sokeain Ystävät ry

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Hakemus ja hankkeen kuvaus

Sokeain Ystävät ry (yhdistys) on 20.9.2016 päivätyllä hakemuksella esittänyt kaavatontin 28226/30 varaamista perustettavan asunto-osakeyhtiön lukuun omistus- ja/tai vuokra-asuntojen suunnittelua varten. Yhdistys on tämän jälkeen käydyissä neuvotteluissa tarkentanut hakemustaan ja esittänyt tontin varaamista vapaarahoitteisten omistusasuntojen suunnittelua varten siten, että tontti luovutettaisiin myymällä.

Sokeain Ystävät ry on 16.1.2019 päivätyllä kirjeellään ilmoittanut Sokeain Ystävät - De Blindas Vänner sr (säätiö) -nimisen säätiön perustamisesta siten, että kyseinen säätiö jatkaa Sokeain Ystävät ry:n toimintaa. Yhdistyksen koko omaisuus on siirretty säätiön nimiin. Säätiön tarkoitus ja toiminta ovat identtiset yhdistyksen tarkoituksen ja toiminnan kanssa.

Kaavatontti 28226/30 muodostuu kokonaan osasta säätiölle jo vuokrattua yleisten rakennuksien korttelialueen tonttia 28226/4. Tontin 28226/4 alueella sijaitsee tällä hetkellä säätiön omistama, teknisesti jo osin vanhentunut 1970-luvulla valmistunut rakennus. Rakennus on tarkoitus purkaa ja korvata uudella rakennuksella.

Säätiö on osaltaan osallistunut asemakaavan ja asemakaavanmuutoksen laadintaan ja on esittänyt sen yhteydessä kohteen osalta laaditut arkkitehtitoimisto DAT arkkitehdit Oy:n (21.8.2016) alustavat suunnitelmat kerrostalon toteuttamisesta kaavatontille 28226/30. Tavoitteena on rakentamisen käynnistäminen alueella mahdollisimman nopeasti.

Sijaintikartta on liitteenä 2. Hakemus liitteenä on 6. Hakemuksen täydennys on liitteenä 7.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Kaupunginvaltuusto on 7.6.2017 § 283 hyväksynyt Maunula, Pirjontien ja Pirkkolantien asemakaavan ja asemakaavan muutoksen nro 12420. Asemakaavamuutos on tullut voimaan 7.12.2018.

Kaavamuutoksen yhteydessä yleisten rakennuksien korttelialueen tontille (Y) 28226/4 on kaavoitettu asuinkerrostalon (AK) mahdollistava rakennusala ja samalla kohteeseen osoitettu rakennusoikeuden määrä on hieman kasvanut. Tontti 28226/4 on vuokrattu hakijalle 31.12.2031 asti voimassa olevalla 19.12.2001 allekirjoitetulla maanvuokrasopimuksella nro 20249.

Tontti (AK) 28266/30 muodostetaan kokonaisuudessaan osasta tonttia (Y) 28226/4 . Asuinrakentamisen lisäksi tontille tulee sijoittaa vähintään 90 k-m2 liike- ja toimistotilaa. Kaavatontteja 28226/30 ja 31 yhteisesti palveleva meluton leikki- ja oleskelualueeksi varattu alueen osa on kaavoitettu tontin 328226/30 piha-alueelle. Asemakaavan mukaan osa kaavatonttia 28226/31 palvelevista autopaikoista on tarvittaessa mahdollista toteuttaa myös tontille 28226/30.

Kaavatontin 28226/30 rakentaminen edellyttää alueella jo sijaitsevan rakennuksen purkamista. Rakennuksessa on tällä hetkellä näkövammaisten työtiloja, asuntoja ja myymälätila.

Kaavaratkaisua on suunniteltu tontin 28226/4 vuokralaisen viitesuunnitelman pohjalta.

Ote asemakaavasta on liitteenä 8. Vuokrasopimus on liitteenä 9.

Tontin varaaminen

Kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 hyväksymien Helsingin tontinluovutusta koskevien linjausten sekä niitä tarkentavien soveltamisohjeiden mukaan kaupunki varaa asuntotontit pääasiassa julkisten hakujen ja kilpailujen kautta. Yksittäinen asuntotontti voidaan kuitenkin varata suoravarauksena ilman julkista hakua tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein.

Tontin 28226/30 varaamista Sokeain Ystävät - De Blindas Vänner sr:lle voidaan pitää perusteltuna, sillä soveltamisohjeiden kohdan 2.5. "Asuntotonttien suoravaraukset" mukaan tontti voidaan varata suoravarauksena silloin, kun kilpailuttaminen tai avoimen haun järjestäminen ei ole mahdollista tonttiin kohdistuvan hakijan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vuoksi ja tontti varataan tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle kumppanille täydennysrakentamishanketta varten. Tontti 25821/4 on pitkäaikaisesti vuokrattu hakijalle ja kyseessä on tonttiin kohdistuva täydennysrakentaminen.

Tontinluovutuslinjaukset ja niitä täydentävät soveltamisohjeet koskevat niiden hyväksymisen (1.4.2019) jälkeen vireille tulleita tontinvarauksia, kehittämisvarauksia sekä tontinluovutuksia. Neuvottelut tontin 28226/30 varaamiseksi tontin vuokralaiselle ovat käynnistyneet jo vuonna 2016, eli ennen 1.4.2019 kaupunginhallituksen hyväksymiä ja voimaan tulleita linjauksia ja soveltamisohjeita, jolloin tontin suoravaraus suoraan tontin haltijalle on ollut mahdollista.

Nyt toteutettava täydentämisrakentaminen tuo tontille lisää asumista ja mahdollistaa samalla tontin tehokkaamman rakentamisen vanhan huonokuntoisen rakennuksen sijaan.

Varausehdot

Varauksessa noudatetaan kaavatonttia koskevia erityisiä varausehtoja, kaupungin tavanomaisia tontinvarausehtoja sekä kulloinkin voimassa olevaa kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun kaupungin tonttien rakennuttajille laatimaa toimintaohjetta "kaivu- ja louhintatoimenpiteiden suorittamisesta sekä kaadettavista puista" (25.5.2018).

Tontin myöhempi luovuttaminen ja aluetta koskevan voimassa olevan maanvuokrasopimuksen ennenaikainen päättäminen

Kaavatontti 28226/30 on käytyjen neuvottelujen perusteella tarkoitus luovuttaa hakijalle myymällä.

Kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 päätöksen mukaan
linjaukset tulevat voimaan sen jälkeen, kun ne on toimivaltaisen toimielimen toimesta hyväksytty. Ennen päätöstä vireille tulleiden hankkeiden osalta noudatetaan aiemmin voimassa olleita käytäntöjä ja periaatteita, ellei hankkeen kanssa toisin sovita, tai mikäli uudet linjaukset vaikeuttaisivat hankkeen toteutumista tai muutoin johtaisivat kaupungin tai hankkeen toteuttajan kannalta kohtuuttomuuteen ("Tontinluovutusta koskevat linjaukset" kohta 8 b).

Kaavatontin 28226/30 varaamista koskevat neuvottelut on käynnistyneet jo vuonna 2016. Näin ollen voidaan kaavatontin 28226/30 luovutuksen osalta sovelletaan tontinluovutuslinjausten siirtymäsäännöksiä ja niitä periaatteita, joita aiemmin tonttien luovutuksen osalta on ollut käytössä. Ennen linjausten voimaantuloa on tontti käytyjen neuvottelujen perusteella voitu luovuttaa hakijalle suoraan myymällä. Hakijan kanssa käytyjen neuvottelujen perusteella kaavatontin rakentamisen edellytykset helpottuvat mikäli tontille on mahdollista toteuttaa vapaarahoitteista omistusasuntotuotantoa siten, että tontti luovutetaan myymällä.

Tonttiin 28226/4 kohdistuva hakijan pitkäaikainen maanvuokrasopimus nro 20249 tullaan päättämään ennenaikaisesti kaavatontin 28226/30 myynnin yhteydessä. Samassa yhteydessä jäljelle jäävä pieni osa muodostajakiinteistöä 28226/4 vapautetaan kaupungin vapaaseen käyttöön. Tontin 28226/4 alueella sijaitseva hakijan omistama huonokuntoien rakennus jää kokonaisuudessaan varattavaksi esitetyn kaavatontin 28226/30 alueelle ja hankkeen toteuttamisen yhteydessä se tullaan hakijan toimesta purkamaan.

Täydennysrakentamiskorvaus

Kaupunki ei tulee suorittamaan asemakaavan muutoksen toteuttamisen johdosta täydennysrakentamiskorvausta, sillä kaavamuutoksesta seuraava tontin rakennusoikeuden määrän lisääntyminen jää kokonaisuudessaan Sokeain Ystävä - De Blindas Vänner sr:lle.

Päätöksen valmistelu ja toimivalta

Varausesitys on valmisteltu yhteystyössä asemakaavoituspalvelun sekä kaupunginkanslian kanssa. Varaus toteuttaa kaupunkistrategiaa sekä kaupungin asuntopoliittisia tavoitteita. Varaus toteuttaa suoravaraukselle asetetut edellytykset ja kyseiselle alueelle asetut tavoitteet hallinta- ja rahoitusmuodon
osalta.

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.

Kaupunkiympäristölautakunta 05.10.2021 § 535

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Pirjo-Liina Koivusaari, johtava tonttiasiamies, puhelin: 310 38800

Päätös tullut nähtäväksi 07.12.2021

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §