Maanvuokraus, sopimuksen jatkaminen, Puotinharjun Puhos Oy

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Taustaa

Vuonna 2000 maanvuokrasopimusta jatkettaessa 20 vuodella vaadittiin yhtiöltä kehittämissuunnitelma alueen kehittämiseksi.

Tonttia yritettiin kehittää viimeksi vuonna 2018 yhdessä NREP-konserniin kuuluvan yhtiön kanssa. NREP luopui kuitenkin hankkeesta, koska riittävää yksimielisyyttä hankkeen kehittämisestä ei löytynyt.

Yhtiön rakennukset ovat huonokuntoisia ja tekniikaltaan käyttöikänsä päässä. Nykyisen maanvuokrasopimuksen velvoittamaan rakennusten purkuun ei yhtiöllä ole mahdollisuutta Helsingin kaupunginmuseon todettua lausunnossaan 1965 valmistuneen alkuperäisen A-osan rakennushistoriallisesti arvokkaaksi ja siten säilytettäväksi.

Yhtiö on hakenut tontin maanvuokrasopimukselle jatkoaikaa tavoitteena turvata liikekeskuksen nykyisten toimijoiden asema ja liiketoiminnan jatkuminen, peruskorjata liikekeskuksen A-osa sekä laatia tontille asuntorakentamisen ja toimitilojen lisärakentamisen mahdollistava asemakaava.

Seuraavan vuokrasopimuskauden aikana on tarkoitus löytää ratkaisuehdotus säilytettävien rakennusten korjaamiseen ja uudisrakentamiseen.

Maankäytön kehittäminen

Kaupunki on järjestänyt kansainvälisen ideakilpailun Itä-Helsingin keskustan kehittämiseksi. Puhoksen aluetta on tarkoitus kehittää ITIS SITI -kilpailuehdotuksen pohjalta. Stoan ja Puhoksen alueen kehittämisperiaatteita käsitellään kaupunkiympäristölautakunnassa keväällä 2021. Asemakaavaprosesseja voidaan käynnistää, kun periaatteet on hyväksytty ja alueen yksityisillä tontinhaltijoilla ja -omistajilla on valmius suunnitteluyhteistyöhön.

Puhoksen uuteen maanvuokrasopimukseen on lisätty tontin kehittämistä koskeva ehto.

Tonttia ja sen vuokrausta koskevat tiedot

Nykyisen maanvuokrasopimuksen vuokra-aika on 1.1.2001 – 31.12.2020.

Tontilla on voimassa asemakaava nro 5350 vuodelta 1963, jossa se on osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi, ja sen pinta-ala on 28 570 m² ja rakennusoikeus 17 142 k-m². Yleiskaavassa (2016) tontti on osoitettu pääosin liike- ja palvelukeskustaksi (C1) ja osin asuntovaltaiseksi alueeksi (A2). Tontilla sijaitsee 1-2 -kerroksinen ja 17 006 k-m²:n suuruinen vaiheittain toteutettu liikerakennus.

Ostoskeskusyhtiössä on noin 30 osakasta, joista suurimmat ovat HOK-Elanto (29%) ja Sponda (22%). Suurimmat 14 osakasta omistavat yli 97% yhtiön osakkeista. Ostoskeskuksessa toimii tällä hetkellä pääosin ravintoloita, ruokakauppoja, liikuntakeskus, kokoontumistiloja, kirpputori ja muita palveluja. Muutama liikehuoneisto on tyhjillään.

Hakemus maavuokrasopimuksen jatkamiseksi

Vuokralainen on pyytänyt 4.10.2019 tontin vuokraamista uudelleen liiketarkoitukseen ajalle 1.1.2021 – 31.12.2025. Yhtiö on päivittänyt hakemustaan 12.11.2020.

Yhtiö on laatinut alueelle alustavan kehityssuunnitelman vuosille 2021-2025 sekä käynnistänyt yhtiön tilojen perusparannusohjelman sekä käyttötarkoitusten mukaisen luvituksen yhteistyössä kaupunginmuseon, asemakaavoituksen ja rakennusvalvonnan kanssa. Lisäksi yhtiö on teettänyt rakennushistoriallisen selvityksen.

Hakemus on liitteenä 2. Lisäksi hakemuksessa on seitsemän liitettä, joista liitteet 1-3 sisältävät salassa pidettävää yksityistä liikesalaisuutta.

Tontin uudelleenvuokraus

Hakijalle esitetään vuokrattavaksi uudelleen päätösesityksen mukainen tontti 31.12.2022 saakka liiketarkoitukseen.

Uusia vuokrausperiaatteita ei ole vahvistettu alueelle eikä tontille. Uudelleenvuokraus päätösesityksen mukaiseksi ajaksi ja tarkoitukseen on kuitenkin perusteltua, koska yleiskaavoitusyksikkö ja asemakaavoitus puoltavat sitä, ja kaupungilla ei ole tontille tuona aikana vielä muuta tarvetta.

Lisäksi vuokralainen on täyttänyt nykyisen maanvuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa. Hakemus koronasta johtuvasta maanvuokran maksamisesta vapauttamisesta on vielä käsittelemättä.

Tontin uusi vuosivuokra

Tontin voimassa olevan maanvuokrasopimuksen vuosivuokra on 25 279,32 euroa elinkustannusindeksissä 1951 = 100, joka vastaa nykyrahassa noin 497 497 euroa (ind. 1968). Yksikköhinnaksi saadaan noin 580 €/k-m².

Tontin uudeksi vuosivuokraksi esitetään 21 427,50 euroa elinkustannusindeksissä 1951 = 100, joka vastaa nykyrahassa noin 423 622 euroa (ind. 1977).

Uusi vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdossa on sanottu.

Tontin vuosivuokra laskee nyt tonttia uudelleen vuokrattaessa noin 73 865 eurolla (-15%).

Uusi vuosivuokra perustuu tällä hetkellä vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen tontin markkinaehtoiseen yksikköhintaan 25 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä 1951 = 100 (ind.100), joka vastaa nykyrahassa noin 494 euroa/k-m² (ind. 1977), sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (Gem Property Oy 20.5.2020). Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu asemakaavan mukaiseen 17 142 k-m²:n rakennusoikeuteen.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimukseen kohtaan 23-25 § esitetään lisäehtoja kulkuyhteyksistä tontilla. Kohdassa 26 § on lisäehto kiinteistön kehittämiskonseptin laatimisesta vuokra-ajan ensimmäisen vuoden aikana. Kohta 26§:

Vuokralaisen on 31.12.2021 mennessä esitettävä tonttiyksikölle ja asemakaavapalvelulle kiinteistön kehittämiskonsepti, jossa on tutkittu tontin maankäytön merkittävää tehostamista Itä-Helsingin keskusta –arkkitehtuurikilpailun tulosten mukaisesti.

Konseptin tulee olla:
a) uskottava ja toteutuskelpoinen
b) vuorovaikutettu riittävästi ostoskeskusyhtiössä
c) tehty yhteistyössä tonttiyksikön ja asemakaavapalvelun kanssa

Konseptin tulee sisältää:
d) jäljelle jäävien rakennusten peruskorjausten rahoitussuunnitelma
e) ehdotus kehittämisalueen varauksensaajaksi, jolla on riittävät tekniset, juridiset ja taloudelliset sekä suunnitteluosaaminen jatkamaan toteuttamiskelpoisen maankäyttösuunnitelman kehittämistä yhteistyössä kaupungin kanssa.

Vuokralaisella on oikeus saada tontti uudelleen vuokralle 31.12.2025 asti edellyttäen, että kehittämiskonsepti on yhtiön hallituksen, yhtiökokouksen ja kaupungin hyväksymä ja lisäksi yhtiön ehdottamalle kumppanille esitetään kehittämisvarausta. Uudelleenvuokrauksesta päätetään erikseen kehittämisvarauksen yhteydessä.

Muuten uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristötoimialan tavanomaisin toimitilatonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Lisäksi esitettävä tontin uudelleenvuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019, 5 § päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Toimivalta

Kaupunginvaltuuston 16.1.2019, 5 § hyväksymän johtosäännön mukaan kaupunkiympäristölautakunta antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa enintään yhden vuoden irtisanomisaika.

Päätös tullut nähtäväksi 27.11.2020

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupungin kaupunkiympäristölautakunta.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.