Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle, Jollaksen kartanon (Jollaksentie 54) tarkistettu asemakaavan muutosehdotus (nro 12686)

Diaarinumero HEL 2020-000617

8. / 260 §

Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle, Jollaksen kartanon (Jollaksentie 54) tarkistettu asemakaavan muutosehdotus (nro 12686)

Kaupunkiympäristölautakunta

Esitys

Kaupunkiympäristölautakunta päätti panna asian viikoksi pöydälle.

Käsittely

Asian aikana kuultavina olivat arkkitehti Leena Holmila ja tiimipäällikkö Anu Kiiskinen. Asiantuntijat poistuivat kuulemisensa jälkeen kokouksesta.

Pöydällepanoehdotus:
Tuomas Rantanen: Pyydän asian pöydälle seuraavaan kokoukseen.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti yksimielisesti panna asian pöydälle.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaava ja asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee Jollaksen kartanoaluetta, joka sijaitsee Itä-Jollaksessa, Laajasalossa. Kaavaratkaisu mahdollistaa, että Jollaksen kartanoalueesta voi kehittyä Laajasaloon uusi lähiruoka- ja puutarhamatkailukohde. Kaavaratkaisu on tehty, koska kaava-aluetta koskevan voimassa olevan asemakaavan yleisten rakennusten korttelialuemerkintä on vanhentunut.

Tavoitteena on muuttaa nykyinen yleisten rakennusten korttelialue pääosin puistoalueeksi, mahdollistaa alueelle sopivaa ja virkistyskäyttöä tukevaa liiketoimintaa sekä ajantasaistaa kaava-alueen rakennusten suojelumerkinnät.

Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty ratkaisemaan se, että Jollaksen kartanoalueesta muodostuu entistä vetovoimaisempi virkistyskohde, joka palvelee sekä paikallisia asukkaita, että houkuttelee myös ulkopuolisia kävijöitä.

Alueelle on suunniteltu liike- ja palvelutiloja sekä virkistys- ja viljelytoimintaa. Uutta toimitilakerrosalaa on yhteensä 750 k-m2, josta liike-, toimisto- työ- ja palvelutilakerrosalaa on 290 k-m2. Alueen tehokkuusluku on keskimäärin e=0,01.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että nykyinen yleisten alueiden (Y) korttelialue muuttuu merkittäviltä osin puistoalueeksi (VP/s) ja osin palveluiden korttelialueeksi (P/s) sekä maisemallisesti ja historiallisesti arvokkaaksi pelto- tai niittyalueeksi (MA).

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista. Kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan 2016 mukainen.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi Jollaksen suunnitteluperiaatteet 11.6.2019.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Kaava-alue on Jollaksen kartanon entisiä maita. Jollaksen kartano on maakunnallisesti ja helsinkiläisittäin merkittävä 1500-luvulta peräisin oleva historiallinen asuinpaikka ja 1800-luvulta peräisin oleva historiallinen kartanomiljöö. Kartanomiljöö on säilyttänyt ominaispiirteensä ja tilarakenteensa hyvin, vaikkakin jotkin piirteet kuten muotopuutarha ovat heikentyneet hoidon puutteessa. Helsingin kaupunki omistaa alueen rakennukset, ja ne on pääosin vuokrattu. Alueen läpi vanhan lehmuskujanteen kautta kulkee keskeinen ulkoilureitti, jonka on suunniteltu olevan tulevaisuudessa osa Helsingin rantareittiä.

Alueella on voimassa asemakaavat vuodelta 1990 ja 2001. Kaavojen mukaan alue on pääosin yleisten rakennusten korttelialuetta, jolla ympäristö on säilytettävä (Y/s) sekä vähäiseltä osin lähivirkistysaluetta (VL) ja uimaranta-aluetta (VV). Asemakaavassa on merkitty suojeltavia rakennuksia (sr-2) kolme kappaletta (päärakennus, kivimakasiini sekä navetta / paja).

Helsingin kaupunki omistaa maa-alueet. Kaavaratkaisu on tehty kaupungin aloitteesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia ilman arvonlisäveroa seuraavasti:

Puistoaluetta hoidetaan kulttuurihistoriallisena arvoympäristönä ja arvokkaana luontokohteena. Ennen muotopuutarhan ennallistamista viheralueen vuosittaiset hoitokustannukset ovat noin 60 000 euroa.
Puiston peruskorjaaminen ja muotopuutarhan ennallistaminen vaativat noin 1,5 miljoonan euron rahoituksen. Tästä 900 000 kohdistuu kaupungin yleisille alueille ja 600 000 tonttien alueelle ja yksityisen tahon järjestämään viljelytoimintaan. Muotopuutarhan ennallistamisen jälkeen puiston vuosittaiset hoitokustannukset ovat noin 90 000 euroa.

Kaavoitettavan uuden liike- ja toimitilan rakennusoikeuden arvo on karkeasti arvioiden noin 0,2 milj. euroa.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien viranomaistahojen kanssa:

Helen Oy
Helen Sähköverkko Oy
Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY) vesihuolto
Liikennevirasto
Museovirasto
Uudenmaan ELY-keskus
Puolustusvoimat
Helsingin vanhusneuvosto
Helsingin vammaisneuvosto
kasvatuksen ja koulutuksen toimiala
kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala

Viranomaisten kannantotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat alueen nykytilan arviointiin maisema-analyysilla sekä Santahaminan ampumatoiminnan melualueeseen. HSY:llä ei ollut huomautettavaa osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan. Museovirasto ilmoitti kaupunginmuseon antavan asiasta lausunnon.

Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavatyössä siten, että kaavaratkaisun ja viitesuunnitelman pohjaksi on laadittu ympäristöhistoriallinen selvitys.

Mielipiteet

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat käyttötarkoitusmerkintöihin, nykyisiin rakennuksiin, uudisrakentamiseen, muotopuutarhan palauttamiseen, luontoarvoihin, kartanoalueen kehittämisideoihin, tietoverkkoihin ja kaavaprosessiin.

Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että uudisrakentamisen paikat perustuvat ympäristöhistorialliseen selvitykseen, niittyjen monimuotoisuus, säilyminen ja hoito on huomioitu kaavaratkaisussa, muotopuutarhan palauttamisen rajausta on tarkistettu ympäristöhistoriallisessa selvityksessä.

Kirjallisia mielipiteitä saapui 11 kpl.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §) 10.2. – 11.3.2021

Kaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotuksesta tehtiin 4 muistutusta. Nähtävilläoloajan ulkopuolella saapui 1 kirje.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat suojelumerkintöihin, luontoarvoihin (erityisesti niittyjen osalta), alueen virkistyskäyttöön sekä kaavaprosessiin.

Myös kirjeessä esitetyt huomautukset kohdistuivat luontoarvoihin (erityisesti niittyjen osalta), alueen virkistyskäyttöön sekä kaavaprosessiin.

Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat kulttuuriympäristöön, muinaisjäännösalueisiin sekä kunnallistekniikkaan.

Puolustusvoimat ja Helen Sähköverkko Oy ilmoittivat lausunnoissaan, ettei niillä ole huomautettavaa asemakaavamuutosehdotukseen. Museovirasto ilmoitti, että lausunnon antaa Helsingin kaupunginmuseo.

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta:

Helen Sähköverkko Oy
Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY)
Museovirasto
Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus)
kaupunginmuseo
Puolustusvoimat

Lisäksi seuraava taho ilmoitti, ettei ole lausuttavaa: Helen Oy.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista, kirjeistä ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen.